郑州建投工程咨询有限公司与河南红歌财务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0191民初13757号

原告：郑州建投工程咨询有限公司，住所地河南省郑州市二七区棉纺东路66号院39号楼23层2314号。

法定代表人：王素一，总经理。

委托代理人：吴贝贝，河南辰中律师事务所律师。

被告：河南红歌财务咨询有限公司，住所地河南省郑州市金水区金水路226号10层1011号。

法定代表人：潘龙涛，经理。

委托代理人：田恩琪，河南春秋律师事务所律师。

原告郑州建投工程咨询有限公司（以下简称建投公司）诉被告河南红歌财务咨询有限公司（以下简称红歌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建投公司委托代理人吴贝贝，被告红歌公司委托代理人田恩琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于合同解除之日起三日内腾房并结清物业、水、电等费用；3、判令被告向原告支付租金343798元（从2020年1月15日起至2020年7月15日止，并要求继续支付至被告腾房并结算物业、水、电之日止）；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金30982.28元（以年利率24%为依据，以166899元、176899元为基数，分别自2020年1月15日、2020年4月15日起，暂计至2020年7月15日，实际计算至被告支付欠缴租金并结清物业、水、电费用之日止）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》,合同约定:被告承租原告位于郑州市郑东新区众旺路19号天明国际广场A座10楼面积为721平方米的房屋以及地下停车位6个;租赁期三年,租赁期自2019年4月16日至2022年4月16日,该房屋租金价格为631596元/年,地下停车位单价为500元/车位/月,房屋租金按照每年40000元的比例递增,按季度支付。同时约定,被告逾期支付租金的,每逾期一日,则应按照应付租金的3%支付违约金,逾期拖欠房租累计15日以上的,原告有权解除合同,收回房屋。依据合同约定,被告分别应于2020年1月15日前缴纳2020年1月16日-2020年4月15日租金166899元、2020年4月15日前缴纳2020年4月16日-2020年7月15日租金176899元,共计343798元,经原告多次催告,截至2020年7月15日,被告仍未交纳欠付租金,已符合合同第九条第二款第六项解除合同之约定。综上所述,为维护原告合法权益,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院,望贵院查明案件事实后,依法支持原告诉讼请求。

被告红歌公司答辩称，双方的《房屋租赁合同》不应当解除，具体原因如下：1、造成本案纠纷的根本原因，是因为疫情造成的。疫情期间租赁房屋整栋楼处于封闭状态，租赁房屋无法使用，疫情也造成了被告在疫情期间无法经营，经济困难，同时双方因为疫情期间扣除问题没有达成一致，双方就有关扣除问题可以进一步协商。2、在得知原告起诉后，虽然疫情期间经营困难，为了表明愿意继续履行合同态度，被告已经于2020年8月6日向原告支付了租金166900元，表明被告积极履行合同，并愿意继续履行合同。3、原告的房屋是用于出租，面积721㎡，即使原告收回也无法短期租赁出去，解除合同会造成原告扩大损失，损害国有资产。同时原告需要租赁办公场所，解除合同后，原告需要重新找房、搬家、布置，解除合同也造成被告财力物力的损失。4、出于《合同法》保护交易的原则，对于可以继续履行的合同，也不应当轻易解除。同时，原告也未按照《合同法》规定向被告发送《解除合同通知》，不符合合同解除的法定程序。综上，从合同解除的法定程序；合同履行的实际情况和现状；造成合同履行纠纷的不可抗力；合同履行的积极态度；继续履行合同的愿望；继续履行合同的可能性和可行性；解除合同的后果；解除合同对双方损害等各个方面分析、判断，本案《房屋租赁合同》均不应当解除。

二、新冠疫情属于不可抗力，疫情期间租金应当依法免除。疫情期间，租赁房屋所在的整栋楼2020年2月3日至2020年4月1日都处于封闭状态，租赁房屋无法使用，该期间租金依法应当免除两个月。

三、原告作为郑州市财政局下属全资企业，更应当响应政府号召，积极为租赁户提供疫情期间租金减免政策。

四、因本案矛盾的根本起因为疫情造成的，并非出自被告本身自愿，对于疫情期间的租金迟延，不应当计算违约金，更不应当计算如此之高的违约金。

综上，本案的《房屋租赁合同》应当继续履行，疫情期间租金扣除计算清楚后，被告愿意积极按照合同约定交纳租金。以上答辩意见请求法庭充分考虑。

经审理查明：2019年3月29日，原告建投公司（作为出租方、甲方）与被告红歌公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于郑州市郑东新区众旺路19号天明国际广场A座10楼；出租房屋建筑面积共721平方米，地下停车位6个；该房屋租赁期共3年，自2019年4月1日起至2019年4月15日起，共15天，为装修期，免收租金，自2019年4月16日起2022年4月16日止为租赁期；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；该房屋租金价格为631596元/年，单价为2.4/㎡/天；地下停车位租金价格为3.6万元/年，单价为500元/车位/月；房屋租金按照每年4万元的比例递增；乙方每年租金在租赁期限按季度付清（以到账为准），每季度之前按年租赁价格的1/4分四次交清，其中每年的第四季度租金于当年12月31日之前付清，甲方每次收到款后应提供给乙方合法有效的发票；合同签订后乙方一次性支付押金6万元；乙方应按时交纳租赁期内自行负担的费用：水电费、物业费、车位费；乙方逾期拖欠房租累计15日以上的甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按应付租金的3%支付违约金；如乙方违反本合同规定的任何条款和条件及不能履行合同规定的义务，甲方有权采取必要的程序和方式，用押金冲抵乙方应付的款项，不足部分有权追偿等。上有双方的盖章确认。

被告红歌公司向本院提交银行转账记录一份，证明被告于2020年8月6日向原告转租金166900元，被告积极履行合同的态度，并愿意继续履行合同。原告称，对真实性无异议，被告虽于2020年8月6日向我方支付租金166900元，但其仍欠第二季度租金176899元，至今仍未支付。

被告红歌公司向本院提交天明国际广场物业服务中心出具的证明一份，上载明：应疫情防控要求，A座大厅自2020年2月3日至4月1日处于封闭状态。原告称，对真实性无异议，但是我单位于2020年7月15日向被告发出减免房租说明的函，要求被告根据河南省发改委发布豫发改服务业（2020）487号文件的规定提供小微企业认定证明用于减免房租，被告未在规定时间内出具相关证明。

庭审中，原告称，原被告双方于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，约定租金按年递增，第一年是631596元，每一年按4万元的比例递增，且对合同解除条件进行约定。我方收取被告支付的房屋押金6万元，被告在起诉之前已支付房屋租金为500697元（从2019年3月29日至2020年1月15日），起诉之后于2020年8月6日支付房屋租金166900元，现被告尚欠房屋租金176899元（截止到2020年7月15日），之后的租金要求被告支付至合同解除之日止。

庭审中，被告称，对押金数额及租金数额均无异议，且在2020年1月15日之前双方合同履行均无任何纠纷矛盾，造成目前纠纷矛盾是由于疫情，我方请求继续履行合同。

以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份；被告提交的银行电子回单（打印件），物业证明一份，原告工商备案信息及原告股东工商备案信息截图及开庭笔录在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告诉请判令解除原被告双方于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》，被告辩称，双方的《房屋租赁合同》不应当解除，并称，造成本案纠纷的根本原因，是因为疫情造成的。疫情期间租赁房屋整栋楼处于封闭状态，租赁房屋无法使用，疫情也造成了被告在疫情期间无法经营，经济困难；在得知原告起诉后，虽然疫情期间经营困难，为了表明愿意继续履行合同态度，被告已经于2020年8月6日向原告支付了租金166900元，表明被告积极履行合同，并愿意继续履行合同。本院认为，被告未按约向原告缴纳租金系由疫情原因引起的临时交不起房租，且被告已向原告支付了大部分拖欠租金，故对原告该项诉请本院不予支持；原告诉请判令被告于合同解除之日起三日内腾房，本院也不予支持；原告诉请判令被告结清物业、水、电等费用，不明确、不具体，本院不予支持。

原告诉请判令被告向原告支付租金343798元（从2020年1月15日起至2020年7月15日止，并要求继续支付至被告腾房并结算物业、水、电之日止）。庭审中，原告称，被告在起诉之前已支付房屋租金为500697元（从2019年3月29日至2020年1月15日）。被告对此无异议。根据原告上述请求本案的租金计算期间为2020年1月16日起至2020年7月15日，之后的租金另行处理。自2020年1月16日至2020年4月15日共计91天，2020年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院酌定减免被告60天的租金。91天扣除60天后尚余31天，按年租金631596计算，应付租金为53642.4元。自2020年4月16日至2020年7月15日共计91天，按671596元/年的标准计算，应付租金为167439元，以上共计221081.4元。2020年8月6日，被告向原告支付租金166900元，应付221081.4元扣除已付租金166900元尚余54181.4元。故被告应当向原告支付租金54181.4元，对原告该项诉请本院予以部分支持。关于违约金，本院根据本案的具体情况，酌定违约金为1万元。

依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告河南红歌财务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州建投工程咨询有限公司支付房屋租金54181.4元、违约金1万元；

二、驳回原告郑州建投工程咨询有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6922元，减半收取3461元，由原告郑州建投工程咨询有限公司负担2759元，被告河南红歌财务咨询有限公司负担702元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判员　彭　磊

二〇二〇年九月二十五日

书记员　孙会芳