某某、中山市宏丰房地产咨询服务有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民事判决书 （2021）粤2071民初3826号 原告：***，女，1985年2月19日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：***，北京大成（广州）律师事务所律师。 被告：中山市宏丰房地产咨询服务有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200072××××××2N。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东豁然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东正日律师事务所律师。 被告：中山市东峻建筑工程有限公司，住所地广东省中山市三乡镇，统一社会信用代码9144200072××××××0U。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东正日律师事务所律师。 原告***诉被告中山市宏丰房地产咨询服务有限公司（以下简称宏丰公司）、被告中山市东峻建筑工程有限公司（以下简称东峻公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2021年3月22日、2022年3月14日公开开庭审理了本案。原告***及其委托诉讼代理人***，被告宏丰公司的委托诉讼代理人***、***，被告东峻公司的委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出以下诉讼请求：两被告共同退回原告全部房款1649118元及支付违约金（自2020年11月26日起，按1649118元10%向原告支付违约金164911.8元），合计1814029.8元。事实与理由：2017年6月30日，原告向被告宏丰公司购买中山市××乡××村××道××号××号××楼××房，房屋建筑面积为141.33平方米，房款总价为1649118元；当天被告宏丰公司主导原告与被告东峻公司签署《商品房装修设计协议》中约定装修款为107950元装修工程，该装修款107950元实为房价一部分；2017年6月30日至2017年8月4日期间原告向两被告分笔支付全部房款。2018年7月9日原告与被告宏丰公司签署《商品房买卖合同》。被告宏丰公司主导被告东峻公司与原告签署《商品房装修设计协议》有意规避地方政府调控限价，为双方虚假意思表示，损害了社会公共利益，依照民法总则第146条的规定，《商品房装修设计协议》为无效合同，因此被告东峻公司代原告收楼行为为无效行为。2019年12月30日，原告发函通知被告宏丰公司履行交楼义务，但被告宏丰公司至今未向原告履行交楼义务。2020年9月25日，原告按照《商品房买卖合同》约定通知被告宏丰公司解除《商品房买卖合同》；被告宏丰公司已于2020年9月26日收到原告解除合同通知书，双方合同已解除，现原告有权根据《商品房买卖合同》约定，要求被告于60日内退换全部已付房款1649118元，并按已付房款10%支付违约金。同时，被告宏丰公司还有以下违约行为：1.变更本项目规划行为：2020年9月16日，原告获悉被告在未获得全体业主同意下擅自变更本项目内别墅规划，原告根据《合同补充协议》第四条约定于2020年9月25日通知被告解除合同，要求被告于30日内退回已付房款并按银行同类同期贷款利率支付利息给原告；2.虚假宣传行为：被告宏丰公司销售房屋时利用自身优势使用环境遮挡等方式，导致原告无法实地考察周围环境，故意隐瞒房屋西南180度面向山体墓地的事实，致使原告作出误判购买房屋，该交易对原告已显失公平，小区配套与销售时被告宏丰公司的宣传严重不符。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 诉讼中，原告增加以下诉讼请求：请求解除原告与被告宏丰公司签订的中山市商品房买卖合同及原告与被告东峻公司签订的商品房装修设计协议。 原告***为支持其诉讼请求，向本院提供了以下主要证据：1.商品房买卖合同；2.商品房装修涉及协议；3.1号住宅楼；4.中山三乡碧桂园购房付款表；5.转账收款凭证；6.装修工程验收交接通知书；7.装修工程拒收通知书及快递拒收证明；8.签收确认表；9.图片；10.视频1；11.视频2；12.视频3；13.交楼标准；14.解除合同通知书；15.快递单及妥投证明；16.认购书。 被告宏丰公司答辩称：1.被告宏丰公司已经按照商品房买卖合同第8条约定，在2019年6月30前日交付符合合同约定条件的房屋给原告使用。2.案涉房屋在2019年12月27日已办妥所有权的手续登记，已具备案涉房屋办理不动产权证的条件，即已经按照合同约定期限前履行合同责任。3.原告所主张被告宏丰公司存在各项违约行为的情况没有事实依据，首先案涉项目在取得预售证销售后并无规划变更，若有也不可能办妥综合验收备案。其次关于案涉房屋所在楼盘附近存在自然山体以及墓地的情况，原告早在认购时已经知悉且同意不因此向被告主张任何权利。再者对于小区配套现场沙盘与现状并无不符，原告对其主张均为口头之说，并无书面证据予以证明。4.根据上述情况分析原告所主张解约事由并不成立，其所称的解约事由与其案涉房屋的使用并无实质性影响，不符合约定或法定的解除合同情形，故原告所主张合同已解除的事实无事实与法律依据，合同应继续履行。原告应当尽快向被告宏丰公司提供契税完税证明以及在相关系统办理身份认证，便于被告宏丰公司尽快协助其办理不动产权证。综上，原告的主张无事实与法律依据，故请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 被告宏丰公司向本院提供了以下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证；2.收楼通知书及其移交明细、委托告知书、东峻晓月苑房屋门钥匙移交记录；3.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知；4.回复函（有关解除买卖合同事宜）及其寄信回执；5.中山市三乡碧桂园认购书、房屋情况告知书。 被告东峻公司答辩称：被告东峻公司按照商品房装修协议以及原告的委托接收房屋完成装修工作，在2019年12月26日被告东峻公司书面通知原告前来办理收楼手续，已经完成了装修设计协议第5条交付责任，被告没有违约行为，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 被告东峻公司向本院提供了以下证据：1.收楼通知书；2.委托告知书；3.东峻晓月苑房屋门钥匙移交记录；4.装修工程验收交接通知书。 本院认定事实如下：2017年6月30日，被告宏丰公司（作为出售方）与原告***（作为认购方）签订一份认购书，约定：1.原告认购被告开发的位于中山市××乡××村××道××号××号××楼××房，该物业售价为1541168元；2.采用分期付款方式支付，认购方于签订本认购书时支付定金308234元，第二期楼款（含定金）462350元在2017年6月30日前付清，第三期楼款1078818元在2017年7月30日前付清；3.原告在认购时被告已告知原告该商品房存在首层架空层、商业楼、Ｇ105国道、自然山体及墓地、主卧室连带一个无出入口不上人的露台的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该因素的影响，因本人对此完全知悉并自愿购买该商品房，故原告向被告承诺在购买该商品房后，不就该商品房存在首层架空层、商业楼、Ｇ105国道、自然山体及墓地、主卧室连带一个无出入口不上人的露台的情况而产生任何影响向被告主张任何权利。上述认购书还约定了其他内容。 2018年7月9日，被告宏丰公司（作为出卖人）与原告***（作为买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发的位于中山市××乡××村××道××号××号××楼××房，该物业售价为1541168元；2.原告采用分期付款方式支付，第一期楼款462350元在2017年7月19日前付清，第二期楼款1078818元在2017年7月29日前付清；3.被告应在2019年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同还约定了其他内容。上述合同签订前后，原告已依约向被告付清了上述购房款1541168元。 2018年7月9日，原告与被告东峻公司签订一份商品房装修设计协议，内容为：1.原告将上述中山市××乡××村××道××号××号××楼××房交付给被告东峻公司设计装修，每平方米装修单价为763.82元，装修总价款为107950元；2.原告在2017年6月29日前支付装修款2万元，于2017年7月19日支付12385元，于2017年7月29日支付75565元；3.被告东峻公司在2019年12月30日将装修工程交付给原告使用，装修工程竣工后，被告应通知原告进行验收，原告应在被告通知的期限内到场验收，验收合格即办理交接手续，若原告在通知的期限内仍未前来的，则视为该工程已经原告验收合格，被告已实际交付原告使用；4.双方确认，按照原告与宏丰公司签订的商品房买卖合同的约定，宏丰公司应于2019年6月30日前交付上述房屋给原告，原告同意在签订本协议时，一并签署一份委托书给被告东峻公司，由东峻公司代办该房屋的收楼手续，该委托书为不可撤销委托，且在本协议签署之日一并移交给宏丰公司，待宏丰公司达到交付条件后通知东峻公司办理收楼手续，而无需另行通知原告，收楼手续办理过程中，东峻公司所签署的所有文件，原告均予以确认，相关的法律后果由原告承担；5.原告确认并同意，被告东峻公司按发展商宏丰公司通知的期限对该房屋的毛坯主体结构进行验收后，被告东峻公司即可进场装修。合同还约定了其他内容。上述合同签订前后，原告已依约向被告东峻公司支付装修款107950元。2021年1月22日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告主张涉案房屋买卖合同存在拆分合同的情况，将房屋买卖合同拆分为毛坯房屋买卖合同及装修合同，上述装修款107950元为购房款的一部分，购房款总价实为1649118元。被告宏丰公司对原告的上述事实予以否认，但承认东峻公司属其指定的与包括原告在内的购房者签订装修合同的装修公司。 又查：被告宏丰提供了一份委托告知书，该委托告知书的落款时间为2017年6月29日，内容为：本人***与宏丰公司签订商品房买卖合同，约定的交付时间为2019年6月30日前，现本人委托东峻公司代为办理商品房收楼手续，符合交付条件后，宏丰公司可直接通知东峻公司前来办理，而无需另行通知本人，在收楼过程中，东峻公司所签署的所有文件，本人均予以承认，相关法律后果由本人承担。上述委托告知书签名落款处有“郑”的签名及指模，并打印附有原告***的身份证号码。被告东峻公司主张上述委托告知书为原告本人所签。涉案房屋于2019年6月28日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。同日，被告宏丰公司向被告东峻公司发出收楼通知书，被告东峻公司于2019年6月29日代表原告办理了收楼手续领取了房屋钥匙并进场进行装修施工。2019年12月26日，被告东峻公司向原告发出一份装修工程验收交接通知书，告知原告涉案房屋装修工程已完成可交付使用，要求原告在2019年12月27日至2019年12月30日期间办理装修验收交付手续，如期满原告仍未办理交接手续，期限届满之日即视为原告对装修工程无异议。后原告拒绝接收房屋，并于2019年12月30日向两被告发出一份装修工程拒收通知书。2020年9月，原告向被告宏丰公司发出一份解除合同通知书，要求解除双方签订的合同，并要求被告退还购房款及利息。被告于2020年9月30日向原告发出一份回复函，明确不同意解除合同。另外，被告宏丰公司还提供了一份落款时间为2017年10月30日的房屋情况告知书，内容为：本人于2017年6月29日向宏丰公司认购了位于中山市××乡××村××道××号××号××楼××房，本人在认购该商品房已宏丰公司已告知本人该商品房存在首层架空层、商业楼、Ｇ105国道、自然山体及墓地、主卧室连带一个无出入口不上人的露台的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该因素的影响，本人对此完全知悉并自愿购买该商品房。该房屋情况告知书落款“承诺人”处有“郑”的签名及指模。被告宏丰公司主张上述房屋情况告知书为原告本人所签。原告否认上述“委托告知书”及“房屋情况告知书”并非其所签，并申请对上述“委托告知书”及“房屋情况告知书”上“郑”的签名及指模是否为其本所签进行司法鉴定。本院根据原告的申请委托司法鉴定机构鉴定，鉴定机构出具了鉴定结论，认定上述“委托告知书”及“房屋情况告知书”上“郑”的签名为原告***所签。 另查，根据原告提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，上述中山市××乡××村××道××号××号××楼××房销售登记备案在原告名下，并办理了预告登记，预告登记的权利人为原告。 本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。由于本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的有关法律、司法解释的规定。 原告与被告宏丰公司签订的认购书、中山市商品房买卖合同以及原告与被告东峻公司签订的商品房装修设计协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。虽然原告与两被告先后就涉案房屋签订了中山市商品房买卖合同及装修合同，分别约定了相应的价款，但该装修合同仅约定了装修价款，对各类装修项目对应的单价、面积、材料、品牌等均未作出约定，明显有异于日常的装修合同，而且两被告也确认东峻公司属宏丰公司指定的与包括原告在内的购房者签订装修合同的装修公司。基于当时的房地产调控政策，双方将带装修标准交付的房屋价款拆分为“毛坯房”价款及装修款，并没有违反法律行政法规的强制性规定，本院予以认定。故本院认定涉案房屋总价款为毛坯房价款加上装修价款即合计1649118元（1541168元＋107950元），装修款107950元为房价款的组成部分。原告已向被告付清了购房款1649118元的事实，本院予以认定。根据合同约定，被告宏丰公司应于2019年6月30日前将涉案房屋（毛坯）交付给原告使用，而涉案房屋已于2019年6月28日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已具备交付条件，本院对该事实也予确认。在涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告宏丰公司根据原告与东峻公司签订装修设计协议及原告出具的委托告知书的内容，于2019年6月29日直接向被告东峻公司交付房屋并由东峻公司进场进行装修施工，应视为被告宏丰公司向原告履行交付义务，是双方的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因此，本院认定被告宏丰公司已按合同约定履行交楼义务，并不存在逾期交楼的违约行为。另外，被告东峻公司代表原告收楼后进场进行装修施工，装修工程按期完成后，被告东峻公司于2019年12月26日向原告发出装修工程验收交接通知书，通知原告进行工程验收，但被告没有正当理由拒绝接受房屋，同样应视为被告东峻公司已履行了交付义务。另外，原告还主张被告宏丰公司存在欺诈行为，涉案房屋可以看见大量山体坟墓的事实，经本院审查，根据原告与被告宏丰公司签订的认购书及被告宏丰公司向原告出具的房屋情况告知书的内容，被告已对原告进行了告知，涉案房屋存在首层架空层、商业楼、G105国道、自然山体及墓地、主卧室连带一个无出入口不上人的露台的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑并体现了该因素的影响，原告对此完全知悉并自愿购买该商品房，故原告主张被告存在欺诈行为的事实，理据不充分，本院不予采信。综上所述，原、被告双方签订的合同合法有效，在两被告并不存在违约行为而且涉案房屋已办理预告登记手续的情况下，原告主张解除合同并要求两被告返还购房款及违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼》第六十七条第一款的规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费21126元（原告已预交），由原告自行承担；鉴定费19524元（原告已预交），由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年三月十五日 书记员*** ***