中山市福达机电工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤2071民初27291号

原告（反诉被告）：中山市福达机电工程有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××路××号Ａ楼，统一社会信用代码91442000707881921Ｌ。

法定代表人：陈亚东，经理。

委托诉讼代理人：郭丽珍，女，该公司员工。

被告（反诉原告）：***，男，1985年12月23日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。

委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡美琼，广东共阳律师事务所律师。

原告中山市福达机电工程有限公司（以下简称福达公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，被告***提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福达公司委托诉讼代理人郭丽珍，被告***委托诉讼代理人陈文珍、蔡美琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告福达公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付租金115181元、物业管理费3720元、水电费3218.5元；2.被告支付逾期违约金34554.3元；3.没收租赁保证金18720元和2000元。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告支付2020年6月1日至2021年2月3日租金92389元，支付2021年1月、2月物业管理费2480元，水电费3218.5元；2.被告支付逾期违约金29426.25元；3.没收租赁保证金18720元和2000元。理由为被告已付清2020年4月、5月租金及12月管理费。事实与理由：原告与被告分别于2016年11月22日和2016年11月30日就被告租赁原告位于中山市火炬开发区××路××号××房××楼××层××宿舍楼Ａ栋第三层304房（以下并称“租赁物”）事宜签订了厂房租赁合同。合同签订后，被告一直正常使用租赁物，自2020年4月起，被告却未如期支付租金。根据双方签订的厂房租赁合同第四条“租赁费用及其他相关费用的支付”之“4.2乙方应于每月五日前向甲方支付下月租金以及下月的管理费”。根据前述约定，被告自2020年4月-2021年2月，欠逾期租金及管理费合计122119.5元（逾期交付的租金长达9个月），该行为已经属于严重违约行为。（1）根据双方签订的厂房租赁合同第九条“合同的终止与解除”之“9.2如乙方出现以下列违约行为的，甲方有权提前解除合同”之“9.2.1逾期支付租金或管理费超过三十天的”。被告的上述违约行为完全符合租赁合同约定的解除条件。原告行使了合同解除权，于2021年2月3日解除厂房租赁合同。（2）根据双方签订的厂房租赁合同第十条“违约责任”之“10.2如乙方的违约行为导致本合同解除的，甲方有权回收出租物业，没收租赁保证金，并要求乙方支付应付租金总额的30%作为违约金。”因被告拖欠租金导致合同解除，原告分别没收租赁保证金18720元和租赁保证金2000元。综上，被告尚欠逾期租金及管理费合计122119.5元，同时，还应承担应付租金总额30%作为违约金。原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据，理由充分，请法院予以支持。

原告福达公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.厂房租赁合同；2.解除通知记录；3.明细查询。

被告***辩称，1.被告不存在违约行为，被告已经按时足额向原告缴纳了2020年6月1日前的全部租金、管理费及水电费，被告不存在任何过错。原告主张违约金29426.25元，没收保证金18720元、2000元缺乏事实及法律依据，涉案物业因被中山市第一人民法院查封并拍卖，法院分别于2020年4月23日、2020年4月27日通知被告不得再向原告缴纳租金，且明确告知拍卖成交后被告不得要求买受人继续履行原租赁合同，由此被告才从2020年6月开始没向原告缴纳租金，是被告依法行使不安抗辩权，显然被告未缴纳2020年6月后租金的责任不在于被告，被告不存在任何过错，不应承担任何违约责任。原告主张的违约金明显过高。2.基于涉案租赁物业被查封拍卖，且不能再履行原租赁合同，由于原告原因导致双方之间的租赁合同解除并终止履行，从而导致被告遭受巨大损失，而该损失远超过未支付部分的租金，被告有权拒付租金。3.原告主张2021年1月-2021年2月的物管费缺乏事实及法律依据，涉案物业实际上原告从2020年4月开始与中山市新家物业清洁有限公司解除物业服务合同，后又于2020年8月与新聘请的广东顺道物业管理有限公司解除合同，即原告从2020年8月起并未提供任何物业管理服务，无权收取物业管理费，被告已经向原告支付了2020年8月-2021年1月的物业管理费8680元，原告应退回该笔费用。4.被告已经支付水电费至2021年1月份，不存在拖欠水电费的情形，原告主张水电费3218.5元缺乏事实依据。综上，请求查明案件事实驳回原告全部诉求。

此外，被告***向本院提出如下反诉请求：1.福达公司向***返还租赁保证金18720元及2000元；2.福达公司向***返还2020年8月至2021年2月的物业管理费合计8680元及资金占用利息（自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.福达公司赔偿***经济损失合计293502.26元（装修损失121188.26元、租金可得利益损失165814元、搬迁损失6500元）；4.福达公司支付***因维权而支出的律师费10000元。反诉事实理由：2016年11月22日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租位于中山市火炬开发区××路××号的工业厂房综合楼第三层；面积为520平方米；租赁期限为2016年11月22日至2024年9月30日止；2016年11月22日至2017年1月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年11月30日每月租金为10296元；租赁保证金为18720元：每月管理费为1040元。合同还约定，如因福达公司原因导致***无法继续使用涉案物业的，应按照合同期限折算投资费用赔偿给***。2016年11月30日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租位于中山市火炬开发区××路××宿舍楼Ａ栋第三层304房；租赁期限为2016年12月1日至2024年9月30日止；2016年12月1日至2016年12月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年ｌ1月30日每月租金为1100元；租赁保证金为2000元；每月管理费为200元。上述两份租赁合同签订后，双方依约履行合同。直至2020年4月底、5月初，***收到中山市第一人民法院的（2019）粤2071执13695号通知书，法院通知***拟将涉案物业进入拍卖程序，并告知***不能再付款给福达公司。案外人中山汇基智慧城商业发展有限公司（以下简称汇基公司）于2021年1月26日在司法拍卖中竞买成功，其作为涉案物业的新权利人，提高月租金标准按照15164.5元／月提出与***签订新的租赁合同，否则要求***限期搬离。最终***因无法按照原租金标准继续使用涉案物业，被迫于2021年4月20日搬离涉案物业。另，***一直依约支付合同相关费用，其中***已付清租金至2020年5月，已付清管理费至2021年2月。***认为，涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。***为此投入巨款装修，按照合同约定预计使用涉案物业近8年（未含续租可得利益），却因福达公司自身原因导致涉案物业被拍卖，***不能继续享受原租金利益使用涉案物业，并最终导致***被迫腾房搬出。同时，***不得不停业、搬迁、寻找新的营业场所，由此，因福达公司违约致使***遭受了巨大的经济损失。福达公司的行为已构成根本违约，应依约退还租赁保证金，并承担赔偿***所遭受的装修损失、搬迁损失、租金利益损失等损失，以及***因维权而支出的费用等违约责任。另外，福达公司聘请物业公司（中山市新家物业清洁有限公司）于2020年8月起即已搬离涉案物业，此后福达公司没有再聘请新的物业公司，也没有提供任何物业服务，福达公司无权收取管理费。因此，福达公司应退还***已支付的2020年8月至2021年2月的管理费并支付资金占用利息。综上所述，***为维护自身合法权益，特依据相关法律法规诉至法院，恳请法院支持***全部反诉请求。

被告***为其辩解和反诉主张向本院提交的主要证据有：1.厂房租赁合同2份；2.收据2份；3.（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书、（2019）粤2071执13695号通知书；4.涉案物业司法拍卖情况截图；5.装修合同；6.中国建设银行电子回单15份；7.联系函1份；8.告知函1份；9.收据16张；10.收据1份、客户回单1份；11.委托代理合同、律师费发票；12.（2021）粤20民终5331号民事判决书。

本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租福达公司位于中山市火炬开发区××路××号的工业厂房［土地使用证号：中府国用（出）字第15980402号；房产证号：粤房地证字第Ｃ××8号］综合楼第三层，面积为520平方米。租赁期限为2016年11月22日至2024年9月30日止。2016年11月22日至2017年1月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年11月30日每月租金为10296元。租赁保证金为18720元。福达公司为***提供保安人员进行管理及对出租物业清洁，每月管理费为1040元。***应于每月五日前向福达公司支付下月租金及下月管理费。若***逾期支付租金或管理费超过30天的，福达公司有权提前解除合同。如因***的原因导致本合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金18720元，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金。如因福达公司原因导致***无法继续使用涉案物业的，从而导致本合同解除的，***可要求福达公司按照合同期限折算投资费用（投资费用以乙方提供的有效票据总额为准）进行赔偿，但赔偿金总额不得超过未履行部分合同期限所应分摊的投资费用。合同还约定了其他事项。该合同后附房产证、土地证，并显示涉案物业2014年12月24日已办理抵押登记手续。

2016年11月30日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租位于中山市火炬开发区××路××宿舍楼Ａ栋第三层304房［土地使用证号：中府国用（出）字第15980402号；房产证号：粤房地证字第Ｃ××3号］；租赁期限为2016年12月1日至2024年9月30日止。2016年12月1日至2016年12月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年ｌ1月30日每月租金为1100元。租赁保证金为2000元。福达公司为***提供保安人员进行管理及对出租物业清洁，每月管理费为200元。该合同其他条款基本与上述合同一致，包括缴纳租金、管理费时间，违约责任等。

***依约缴纳了保证金18720元、2000元，合计20720元，福达公司依约提供了租赁物业。***与案外人陈楚武在涉案租赁物业上成立了中山市壹壹建筑劳务分包有限公司，陈楚武在涉案租赁物业上成立了中山市特兴机械设备租赁有限公司（后更名为中山佰汇商贸有限公司）。***称其与陈楚武系合作伙伴关系。

2020年4月23日，本院（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书向福达公司及案外人郭振清、陈莉慧发出，告知因其未能执行生效文书义务，故裁定提取其于中山市火炬开发区××区“沙沟”的土地及地上建筑物的所有收益至本院账户（并列明了具体账户），提取上述款项期间，不得向福达公司及案外人郭振清、陈莉慧支付。

2020年4月27日，本院向中山市火炬开发区××区“沙沟”各租户（包括***）发出（2019）粤2071执13695号通知书，告知因福达公司及案外人郭振清、陈莉慧未履行生效判决义务原因，拟依法强制拍卖中山市火炬开发区××区“沙沟”的土地及地上建筑物［土地证号：出159804**，房产证号：Ｃ××3、Ｃ××8］。经查，福达公司于2014年12月24日将上述房地产抵押给申请执行人中国银行股份有限公司中山分行，而福达公司与各租户于2014年12月24日后签订的租赁合同均未征得抵押权人的同意，故拍卖成交后，你方不得要求买受人继续履行原租赁合同。

2021年1月26日，案外人汇基公司通过司法拍卖平台开展的中山市火炬开发区××区土名“沙沟”的土地使用权及地上建筑物（按现状拍卖）的项目公开竞价中，以最高应价胜出。2021年2月4日，本院发出（2019）粤2071执13695号之三执行裁定书，将上述土地使用权及地上建筑物所有权裁定转移至汇基公司。

2021年3月12日，汇基公司向中山市特兴机械设备租赁有限公司（公司负责人陈楚武）发送联系函，告知其上述竞买成功的情况，并提出租赁条件为每月租金15164.5元，租期2年，自2021年2月4日至2023年2月3日止，请于2021年3月16日回复确认并签订合同，逾期未回复或未签订合同视为放弃承租，务必于2021年3月19日前搬离，并交付上述房产（可移动的物品及装饰可以搬离，但不得破坏现有房屋及装修）。2021年1月26日至搬离之日，占用费按每月15164.5元计收。

***未能与汇基公司重新签订租赁合同，并于2021年4月搬离了涉案物业。

另查，2016年11月24日，***与案外人王孝富签订装修合同约定，由王孝富装修位于中山市火炬开发区××路××号××楼××楼，装修施工内容包括水电、地板、天花、卫生间、门窗、内墙，自2016年11月25日至2017年1月31日，总造价为265460元。转账记录显示，***通过其本人、员工张建斌、合作伙伴陈楚武账户陆续向王孝富支付装修款合计265460元。

又查，***自2020年6月1日起未再向福达公司缴纳涉案物业租金，也未向法院账户缴纳相关费用。诉讼中，***经核实后确认自2021年1月起未再支付物业管理费，且尚余水电费3218.5元未缴纳。另，与福达公司最后一次签订涉案物业合同的广东顺道物业管理有限公司于2020年8月12日搬出涉案物业。转账记录显示，2021年4月19日，***通过其员工陈慧丽账户向中山市鸿福搬家服务有限公司支付搬运费6500元。

再查，2021年3月12日，福达公司向***发出解除合同通知书，告知***因逾期支付租金等费用，故决定解除合同、没收租赁保证金等。***拒收该邮件。2021年3月15日，福达公司向***厂房租赁合同指定号码发出短信，基本内容同上。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。福达公司与***签订的两份厂房租赁合同系双方自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉部分。***自2020年6月1日起根据本院发出的（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书未再向福达公司账户缴纳租金于法有据，但其仍需按照原租赁合同约定向本院指定账户缴纳租金。关于***主张行使不安抗辩权的答辩意见，本院分析如下。《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”首先，根据本院的（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书及通知书，涉案物业确实存在拟被强制拍卖的情况，福达公司有未能继续提供租赁物业之虞（注意：不排除福达公司在拍卖前存在履行生效判决债务的可能），但只要涉案租赁物业产权未发生改变，涉案厂房租赁合同未终止或解除，***即应按约定支付租金。其次，***主张的其可能存在装修损失问题，只是一种尚未发生的情形，可以在支付租金后另行主张，不影响其支付租金行为。再者，本院已经出具通知书，要求各租户将租金缴至法院指定账户，并未提及可以延期缴纳租金的情形。最后，行使不安抗辩权中止履行合同义务还应当及时通知对方，***并未证明其采取了该通知行为。故***主张的行使不安抗辩权理由不成立，亦未采取相关通知行为。因此，其尚欠的2020年6月1日至2021年2月3日期间的租金92389元[（10296元+1100元）×8个月+（10296元+1100元）÷28天×3)仍应缴纳。关于物业管理费问题。为福达公司提供物业服务的广东顺道物业管理有限公司于2020年8月12日搬出涉案物业,福达公司未提供证据证明其之后切实向***提供物业管理服务（包括安保及清洁）,故2021年1月1月至2月3日期间的物业管理费其无权收取,2月3日之后由于涉案物业产权已变更为汇基公司,福达公司更无收取之依据,故本院对于福达公司主张2021年1月、2月物业管理费的诉讼请求不予支持。水电费3218.5元***确认未付，应向福达公司支付。

关于福达公司主张的支付逾期违约金29426.25元（按未缴纳租金的30%计算）及没收租赁保证金18720元、2000元问题。福达公司主张的合同依据为厂房租赁合同中“如因***的原因导致本合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金”的约定。事实上，双方的厂房租赁合同于2021年2月4日已实际终止（本院裁定涉案物业产权转移的时间），福达公司无论是2021年3月12日邮寄送达还是2021年3月15日短信送达解除合同通知书，都不发生合同解除的效力。而且是因涉案物业被强制拍卖导致合同被解除，并非***欠缴租金之原因，故福达公司依据该合同约定主张逾期违约金及没收租赁保证金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

关于***的反诉请求。关于租赁保证金问题，如上所述，福达公司并无没收之依据，故在合同解除后应当向***返还。关于物业管理费问题。福达公司未能举证证明其2020年8月12日之后曾向***提供有效的物业管理服务，故2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元[（1040元+200元）×4个月+（1040元+200元）÷31天×19天]应当予以返还。对于***主张的自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际清偿之日止，于法有据，本院予以支持。

关于赔偿经济损失问题。从目前证据反映，***在签订厂房租赁合同时清晰知晓涉案物业存在他项权抵押，也即清楚在未经抵押权人同意设立租赁法律关系的后果与风险。现福达公司因其他债务问题导致涉案物业被强制拍卖，***应当就其签订合同时的不审慎承担相应法律责任。由于合同约定“如因福达公司原因导致***无法继续使用涉案物业的，从而导致本合同解除的，***可要求福达公司按照合同期限折算投资费用（投资费用以乙方提供的有效票据总额为准）进行赔偿，但赔偿金总额不得超过未履行部分合同期限所应分摊的投资费用”，也即福达公司在签订涉案厂房租赁合同时给予了***一定的风险保障，因为秉着尊重契约自治的原则，本院认定严格按合同条款执行，也即合同约定之外的风险责任应由***自行承担。换言之，***主张的租金可得利益损失165814元、搬迁损失6500元，即使真实存在，亦应由其自身负担。对于投资费用即装修损失问题。双方约定的缴纳租金期限为2017年2月1日至2024年9月30日共92个月。对于***主张装修费用为265460元，有装修合同、转账记录为证，且涉案厂房的面积为520平方米，***确实投入了装修，故本院对于该费用予以采纳。***按合同约定实际使用租赁物从2017年2月1日起至2021年4月，故未使用的期限为41个月（2021年5月至2024年9月），折抵相关投资费用为118302.83元（265460元÷92个月×41个月），该部分装修损失福达公司应予赔偿。***主张的超出部分，于法无据，本院不予支持。关于律师费10000元问题。综合本案案情而言，福达公司存在未能持续提供适租物业的违约行为，***亦存在未能按期交租的违约行为，在本案中并无纯守约方，故***支出的律师费用应由其自行负担。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第五项、第五百六十六条、第五百九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市福达机电工程有限公司支付2020年6月1日至2021年2月3日租金92389元及水电费3218.5元；

二、驳回原告中山市福达机电工程有限公司的其他诉讼请求；

三、反诉被告中山市福达机电工程有限公司于判决生效之日起七日内向反诉原告***返还租赁保证金18720元、2000元，合计20720元；

四、反诉被告中山市福达机电工程有限公司于判决生效之日起七日内向反诉原告***返还2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元并支付利息损失（以5720元为基数，自2021年1月4日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

五、反诉被告中山市福达机电工程有限公司于判决生效之日起七日内向反诉原告***赔偿装修损失118302.83元；

六、驳回反诉原告***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3434元（已由原告福达公司预交），由原告福达公司负担1000元，被告***负担2434元，并直接向原告福达公司支付。反诉案件受理费6292元，减半收取计3146元（已由反诉原告***预交），由反诉原告***负担1846元，反诉被告福达公司负担1300元，并直接向反诉原告***支付。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　邓文辉

人民陪审员　　张洁星

人民陪审员　　李楝宏

二〇二二年一月十九日

书　记　员　　刘浩峰

孙永辉