中山市福达机电工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤20民终2821号

上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市福达机电工程有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：陈亚东，经理。

委托诉讼代理人：郭丽珍，女，该公司员工。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1985年12月23日出生，汉族，住广东省中山市。

委托诉讼代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡美琼，广东共阳律师事务所律师。

上诉人中山市福达机电工程有限公司（以下简称福达公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初27291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

福达公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判为***支付逾期违约金29426.25元；二、撤销一审判决三项，依法改判为福达公司无需返还***租赁保证金；三、撤销一审判决第四项，依法改判为福达公司无需返还***2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费及利息损失；四、撤销一审判决第五项，依法改判为福达公司无需赔偿***装修损失；五、本案一审、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、福达公司有权收取支付逾期违约金及没收租赁保证金。《厂房租赁合同》第九条“合同的终止与解除”之9.2.1逾期支付租金或管理费超过30天的，福达公司有权解除合同。《厂房租赁合同》第十条“违约责任”之10.2如***的原因导致合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金。另外，中山市第一人民法院作出的（2019）粤2071执13695号之二《执行裁定书》，明确载明提取涉案物业的所有收益支付到法院账户，裁定书也列明了法院的具体收款账户，而且执行法官也到过涉案物业向租户解释了裁定书的内容以及租金支付的要求，***完全知晓租金应该直接支付到法院。然而***却长达9个月拒不付租金，长期占用物业，滥用不安抗辩权，福达公司主张违约金并没收租赁保证金合法有据。二、福达公司有权收取物业管理费。案涉租赁物所在园区位于中山市××区××路××号，园区占地23亩，上盖物面积一万多平方米，当时大部分均已出租。2020年8月，福达公司与物业公司解除物业管理合同后，收回自行管理，安排专人对接所有租户，园区为敞开式，无围墙，福达公司安排专人负责安保、清洁、水电等物业服务，故福达公司无需返还***2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费及利息损失。三、福达公司无需赔偿***装修损失。1.***的实际装修面积仅为300多平方米，并非其主张的520平方米。***在一审出具的装修合同及银行回单均是拼凑而来，无法采信。银行回单明细：

序号付款时间付款人收款人金额

1.2016-12-9***王某20000

2.2017-01-17***王某30000

3.2018-7-31张某王某4712

4.2018-7-31张某王某24032.26

5.2018-12-7张某王某10000

6.2019-1-5张某王某10000

7.2019-1-29陈某王某24617.56

8.2019-1-29陈某王某13745.25

9.2019-1-29陈某王某18908

10.2019-1-30***王某34405

11.2019-1-30陈某王某45294.63

12.2019-6-23陈某王某15000

13.2019-8-10***王某5745

14.2019-9-11***王某5000

15.2020-1-23***王某4000

根据***一审出具的《装修合同》载明，工期自2016年11月25日至2017年1月31日，工程款付款方式为按每月完成工程量的80%支付，完工支付至95%。结合上表中的银行回单明细，在工期内（2016年11月25日至2017年1月31日）***支付给王某的仅为5万。银行回单显示的付款时间大多集中在2018年、2019年，甚至还有2020年的，时间跨度长达4年之久，且付款人大多数不是***，明显是拼凑出来的证据，无法采信。再则，这类小型装修工程的交易惯例，包工头不会垫资，更不会垫资长达4年之久。案涉物业未出租前，一直是福达公司员工的办公场所，员工在案涉物业正常办公多年。***的装修不过是在福达公司原装修的基础上进行了简单的修饰，并不会花费太大，***夸大其装修成本。2.《厂房租赁合同》第七条“装修条款”之7.1在租赁期内如乙方须对出租物业进行装修、改建，须提供向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意；经甲方同意后，须向政府有关部门申请同意。《厂房租赁合同》第九条“合同的终止与解除”之9.2.5未经甲方书面同意，擅自对出租物业进行装修、改建的，福达公司有权解除合同。***私自进行装修，从未向福达公司提交过任何装修方案，未取得福达公司书面同意，亦未向政府有关部门申报，已违反合同约定，后果应由其自行承担，福达公司无需赔偿***装修损失。四、本案系***恶意违约。福达公司一直遵守合同约定履行义务，并在合同签订之时告知***案涉物业存在他项权抵押，***完全了解并知晓在此基础上设立的租赁法律关系的后果与风险，福达公司并无过错。本案系***恶意违约所致，请求法院判令本案一审、二审诉讼费用由***承担。综上，***存在恶意违约的行为，且提供的证据明显失真。请求法院查明事实，支持福达公司的上诉请求。

***答辩称，一、福达公司主张违约金29426.25元及没收租赁保证金20720元（18720元+2000元）缺乏事实与法律依据。由于涉案租赁物业被中山市第一人民法院依法查封并拍卖，法院分别于2020年4月23日、2020年4月27日通知***不得再向福达公司缴纳租金，且明确告知拍卖成交后，***不得要求买受人继续履行原租赁合同。由此，***才从2020年6月份开始没有向福达公司缴纳租金，而之前***都是按照约定履行支付租金及相关费用，从主观上来说，***没有故意或者恶意拖欠租金的行为。另外，基于涉案租赁物业被查封拍卖，且不能再履行原租赁合同，即由于福达公司的原因导致双方之间的租赁合同终止，从而导致***遭受了巨大的损失，该损失远远超过未支付部分的租金，***亦有权拒付租金。事实上，福达公司早已明知涉案租赁物业将被拍卖，但其一直没有积极正面联系***沟通处理承担违约责任问题，而是在物业被拍卖后要求***承担责任。况且，在涉案租赁物业于2021年1月26日被依法拍卖前，福达公司也从未向***主张解除涉案租赁合同，显然，福达公司以《厂房租赁合同》第九条及第十条主张没收租金保证金、违约金等缺乏事实与法律依据。***未缴纳2020年6月之后的租金的责任不在于***，***不存在任何过错，也不应当承担违约责任，福达公司无权主张违约金、没收租赁保证金。二、物业公司自2020年8月13日起即搬离涉案物业，福达公司未再聘请物业公司，也没有提供物业服务，福达公司无权收取该期间的物业费，应向***返还5720元。福达公司先后于2020年4月、2020年8月分别与中山市新家物业清洁有限公司（双方在《厂房租赁合同》中约定由中山市新家物业清洁有限公司提供物业管理服务）、广东顺道物业管理有限公司解除物业服务合同关系，即福达公司自2020年8月13日起没有再聘请物业公司，福达公司也没有提供证据证明其提供了物业管理服务。事实上，福达公司因经营不善涉及多个诉讼案件并被强制执行，已然资不抵债，且与员工也存在劳资纠纷，员工基本都遣散，不会有人员提供符合合同约定标准的物业服务。故福达公司没有提供物业服务，无权收取管理费，理应退还***已支付的2020年8月13日至2020年12月31日的物业管理费5720元。三、涉案物业系按带装修的状态整体拍卖，福达公司所收益的涉案物业拍卖成交价已包含装修价值，因福达公司原因导致租赁合同无法继续履行构成根本违约，福达公司应按照合同约定向***赔偿装修损失。根据涉案物业的拍卖公告显示，涉案物业是按照带装修的现状整体拍卖（具体体现：公示的物业现状图片、拍卖公告特别提示“涉案土地使用权及地上建筑物按现状不带租拍卖”“房地产按现状拍卖”“拍卖财产以实物现状为准”、附件《房地产评估报告》显示评估范围包括装饰装修），即涉案物业的拍卖成交价已包含装修价值，福达公司已实际受益。另外，涉案租赁合同第10.3条已约定了因福达公司违约导致合同无法继续履行而产生的装修损失按照剩余租期摊分装修投入的赔偿方式，且根据上述拍卖公告，***不能拆除装饰装修，因此***所遭受的装修损失是必然且直接的，福达公司理应按照合同约定的方式向***承担赔偿责任。在建筑、装修行业，工程款拖欠三五年也是行业常态，而且***一直诚信还款，这也是案外人同意顺延支付期限的原因。再者，不论***与案外人如何结算付款，都与本案无关。且从《厂房租赁合同》约定的租赁面积520平方米来看，装修款26万多元，平均每平方米约510元，该装修费已经低于装修市价，本案不存在***拼凑证据的情况。综上所述，福达公司的主张缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法查明案件事实，驳回福达公司的全部上诉请求，维持原判。

福达公司向一审法院起诉请求：一、***支付租金115181元、物业管理费3720元、水电费3218.5元；二、***支付逾期违约金34554.3元；三、福达公司没收租赁保证金18720元和2000元。诉讼过程中，福达公司将其诉讼请求变更为：一、***支付2020年6月1日至2021年2月3日租金92389元，支付2021年1月、2月物业管理费2480元，水电费3218.5元；二、***支付逾期违约金29426.25元；三、福达公司没收租赁保证金18720元和2000元。理由为***已付清2020年4月、5月租金及12月管理费。

***向一审法院反诉请求：一、福达公司向***返还租赁保证金18720元及2000元；二、福达公司向***返还2020年8月至2021年2月的物业管理费合计8680元及资金占用利息（自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、福达公司赔偿***经济损失合计293502.26元（装修损失121188.26元、租金可得利益损失165814元、搬迁损失6500元）；四、福达公司支付***因维权而支出的律师费1万元。

一审法院认定事实：2016年11月22日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租福达公司位于中山市××区××路××号的工业厂房［土地使用证号：中府国用（出）字第××号；房产证号：粤房地证字第Ｃ××8号］综合楼第三层，面积为520平方米。租赁期限为2016年11月22日至2024年9月30日止。2016年11月22日至2017年1月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年11月30日每月租金为10296元。租赁保证金为18720元。福达公司为***提供保安人员进行管理及对出租物业清洁，每月管理费为1040元。***应于每月五日前向福达公司支付下月租金及下月管理费。若***逾期支付租金或管理费超过30天的，福达公司有权提前解除合同。如因***的原因导致本合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金18720元，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金。如因福达公司原因导致***无法继续使用涉案物业的，从而导致本合同解除的，***可要求福达公司按照合同期限折算投资费用（投资费用以乙方提供的有效票据总额为准）进行赔偿，但赔偿金总额不得超过未履行部分合同期限所应分摊的投资费用。合同还约定了其他事项。该合同后附房产证、土地证，并显示涉案物业2014年12月24日已办理抵押登记手续。

2016年11月30日，***与福达公司签订厂房租赁合同一份，约定***承租位于中山市××区××路××宿舍楼Ａ栋第三层304房［土地使用证号：中府国用（出）字第××号；房产证号：粤房地证字第Ｃ××3号］；租赁期限为2016年12月1日至2024年9月30日止。2016年12月1日至2016年12月31日为装修免租期，其中2019年12月1日至2022年ｌ1月30日每月租金为1100元。租赁保证金为2000元。福达公司为***提供保安人员进行管理及对出租物业清洁，每月管理费为200元。该合同其他条款基本与上述合同一致，包括缴纳租金、管理费时间，违约责任等。

***依约缴纳了保证金18720元、2000元，合计20720元，福达公司依约提供了租赁物业。***与案外人陈某在涉案租赁物业上成立了中山市壹壹建筑劳务分包有限公司，陈某在涉案租赁物业上成立了中山市特兴机械设备租赁有限公司（后更名为中山佰汇商贸有限公司）。***称其与陈某系合作伙伴关系。

2020年4月23日，（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书向福达公司及案外人郭某、陈某发出，告知因其未能执行生效文书义务，故裁定提取其于中山市××区××区“沙沟”的土地及地上建筑物的所有收益至一审法院账户（并列明了具体账户），提取上述款项期间，不得向福达公司及案外人郭某、陈某支付。

2020年4月27日，一审法院向中山市火炬开发区××区“沙沟”各租户（包括***）发出（2019）粤2071执13695号通知书，告知因福达公司及案外人郭某、陈某未履行生效判决义务原因，拟依法强制拍卖中山市火炬开发区××区“沙沟”的土地及地上建筑物［土地证号：出××，房产证号：Ｃ××3、Ｃ××8］。经查，福达公司于2014年12月24日将上述房地产抵押给申请执行人中国银行股份有限公司中山分行，而福达公司与各租户于2014年12月24日后签订的租赁合同均未征得抵押权人的同意，故拍卖成交后，你方不得要求买受人继续履行原租赁合同。

2021年1月26日，案外人中山汇基智慧城商业发展有限公司（以下简称汇基公司）通过司法拍卖平台开展的中山市××区××区土名“沙沟”的土地使用权及地上建筑物（按现状拍卖）的项目公开竞价中，以最高应价胜出。2021年2月4日，一审法院发出（2019）粤2071执13695号之三执行裁定书，将上述土地使用权及地上建筑物所有权裁定转移至汇基公司。

2021年3月12日，汇基公司向中山市特兴机械设备租赁有限公司（公司负责人陈某）发送联系函，告知其上述竞买成功的情况，并提出租赁条件为每月租金15164.5元，租期2年，自2021年2月4日至2023年2月3日止，请于2021年3月16日回复确认并签订合同，逾期未回复或未签订合同视为放弃承租，务必于2021年3月19日前搬离，并交付上述房产（可移动的物品及装饰可以搬离，但不得破坏现有房屋及装修）。2021年1月26日至搬离之日，占用费按每月15164.5元计收。

***未能与汇基公司重新签订租赁合同，并于2021年4月搬离了涉案物业。

另查，2016年11月24日，***与案外人王某签订装修合同约定，由王某装修位于中山市××区××路××号××楼××楼，装修施工内容包括水电、地板、天花、卫生间、门窗、内墙，自2016年11月25日至2017年1月31日，总造价为265460元。转账记录显示，***通过其本人、员工张某、合作伙伴陈某账户陆续向王某支付装修款合计265460元。

又查，***自2020年6月1日起未再向福达公司缴纳涉案物业租金，也未向法院账户缴纳相关费用。诉讼中，***经核实后确认自2021年1月起未再支付物业管理费，且尚余水电费3218.5元未缴纳。另，与福达公司最后一次签订涉案物业合同的广东顺道物业管理有限公司于2020年8月12日搬出涉案物业。转账记录显示，2021年4月19日，***通过其员工陈某账户向中山市鸿福搬家服务有限公司支付搬运费6500元。

再查，2021年3月12日，福达公司向***发出解除合同通知书，告知***因逾期支付租金等费用，故决定解除合同、没收租赁保证金等。***拒收该邮件。2021年3月15日，福达公司向***厂房租赁合同指定号码发出短信，基本内容同上。

一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。福达公司与***签订的两份厂房租赁合同系双方自愿真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉部分。***自2020年6月1日起根据一审法院发出的（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书未再向福达公司账户缴纳租金于法有据，但其仍需按照原租赁合同约定向一审法院指定账户缴纳租金。关于***主张行使不安抗辩权的答辩意见，一审法院分析如下。《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”首先，根据一审法院的（2019）粤2071执13695号之二执行裁定书及通知书，涉案物业确实存在拟被强制拍卖的情况，福达公司有未能继续提供租赁物业之虞（注意：不排除福达公司在拍卖前存在履行生效判决债务的可能），但只要涉案租赁物业产权未发生改变，涉案厂房租赁合同未终止或解除，***即应按约定支付租金。其次，***主张的其可能存在装修损失问题，只是一种尚未发生的情形，可以在支付租金后另行主张，不影响其支付租金行为。再者，一审法院已经出具通知书，要求各租户将租金缴至法院指定账户，并未提及可以延期缴纳租金的情形。最后，行使不安抗辩权中止履行合同义务还应当及时通知对方，***并未证明其采取了该通知行为。故***主张的行使不安抗辩权理由不成立，亦未采取相关通知行为。因此，其尚欠的2020年6月1日至2021年2月3日期间的租金92389元[（10296元+1100元）×8个月+（10296元+1100元）÷28天×3]仍应缴纳。关于物业管理费问题。为福达公司提供物业服务的广东顺道物业管理有限公司于2020年8月12日搬出涉案物业,福达公司未提供证据证明其之后切实向***提供物业管理服务（包括安保及清洁）,故2021年1月1月至2月3日期间的物业管理费其无权收取,2月3日之后由于涉案物业产权已变更为汇基公司,福达公司更无收取之依据,故一审法院对于福达公司主张2021年1月、2月物业管理费的诉讼请求不予支持。水电费3218.5元***确认未付，应向福达公司支付。

关于福达公司主张的支付逾期违约金29426.25元（按未缴纳租金的30%计算）及没收租赁保证金18720元、2000元问题。福达公司主张的合同依据为厂房租赁合同中“如因***的原因导致本合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金”的约定。事实上，双方的厂房租赁合同于2021年2月4日已实际终止（一审法院裁定涉案物业产权转移的时间），福达公司无论是2021年3月12日邮寄送达还是2021年3月15日短信送达解除合同通知书，都不发生合同解除的效力。而且是因涉案物业被强制拍卖导致合同被解除，并非***欠缴租金之原因，故福达公司依据该合同约定主张逾期违约金及没收租赁保证金缺乏事实及法律依据，不予支持。

关于***的反诉请求。关于租赁保证金问题，如上所述，福达公司并无没收之依据，故在合同解除后应当向***返还。关于物业管理费问题。福达公司未能举证证明其2020年8月12日之后曾向***提供有效的物业管理服务，故2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元[（1040元+200元）×4个月+（1040元+200元）÷31天×19天]应当予以返还。对于***主张的自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际清偿之日止，于法有据，予以支持。

关于赔偿经济损失问题。从目前证据反映，***在签订厂房租赁合同时清晰知晓涉案物业存在他项权抵押，也即清楚在未经抵押权人同意设立租赁法律关系的后果与风险。现福达公司因其他债务问题导致涉案物业被强制拍卖，***应当就其签订合同时的不审慎承担相应法律责任。由于合同约定“如因福达公司原因导致***无法继续使用涉案物业的，从而导致本合同解除的，***可要求福达公司按照合同期限折算投资费用（投资费用以乙方提供的有效票据总额为准）进行赔偿，但赔偿金总额不得超过未履行部分合同期限所应分摊的投资费用”，也即福达公司在签订涉案厂房租赁合同时给予了***一定的风险保障，因为秉着尊重契约自治的原则，一审法院认定严格按合同条款执行，也即合同约定之外的风险责任应由***自行承担。换言之，***主张的租金可得利益损失165814元、搬迁损失6500元，即使真实存在，亦应由其自身负担。对于投资费用即装修损失问题。双方约定的缴纳租金期限为2017年2月1日至2024年9月30日共92个月。对于***主张装修费用为265460元，有装修合同、转账记录为证，且涉案厂房的面积为520平方米，***确实投入了装修，故一审法院对于该费用予以采纳。***按合同约定实际使用租赁物从2017年2月1日起至2021年4月，故未使用的期限为41个月（2021年5月至2024年9月），折抵相关投资费用为118302.83元（265460元÷92个月×41个月），该部分装修损失福达公司应予赔偿。***主张的超出部分，于法无据，不予支持。关于律师费1万元问题。综合本案案情而言，福达公司存在未能持续提供适租物业的违约行为，***亦存在未能按期交租的违约行为，在本案中并无纯守约方，故***支出的律师费用应由其自行负担。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第五项、第五百六十六条、第五百九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、***于判决发生法律效力之日起七日内向福达公司支付2020年6月1日至2021年2月3日租金92389元及水电费3218.5元；二、驳回福达公司的其他诉讼请求；三、福达公司于判决生效之日起七日内向***返还租赁保证金18720元、2000元，合计20720元；四、福达公司于判决生效之日起七日内向***返还2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元并支付利息损失（以5720元为基数，自2021年1月4日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、福达公司于判决生效之日起七日内向***赔偿装修损失118302.83元；六、驳回***的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3434元（已由福达公司预交），由福达公司负担1000元，***负担2434元，并直接向福达公司支付。反诉案件受理费6292元，减半收取计3146元（已由***预交），由***负担1846元，福达公司负担1300元，并直接向***支付。

本院二审期间，***没有提交新证据。福达公司提交以下证据：1.珠海市盛鑫工程机械租赁有限公司企业信息公示报告；2.中山佰汇商贸有限公司企业信息公示报告，两份证据共同证明***向王某支付的装修费是其双方之间的相关业务往来，与装修款无关。***确认上述两份证据的真实性、合法性，不确认关联性，租赁合同中已经明确约定若因福达公司的原因致使租赁合同无法履行的，应当按照装修的票据和对应的租赁时间进行折算赔偿，上述两份证据只能证明案外人王某、陈某登记成立了公司的事实。双方当事人对福达公司提交的两份证据真实性均无异议，本院对上述两份证据的真实性予以确认。

本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

另查，（2021）粤20民终5331号案件查明事实如下：广东顺道物业管理有限公司在办公场所张贴告知函，通知福达公司，广东顺道物业管理有限公司于2020年8月12日正式搬走，将办公室交付给福达公司。福达公司确认广东顺道物业管理有限公司已将物品搬走。该判决已经发生法律效力。

再查，***主张支付的装修款项转账明细如下：

序号付款时间付款人收款人金额

1.2016-12-9***王某20000

2.2017-01-17***王某30000

3.2018-7-31张某王某4712.2

4.2018-7-31张某王某24032.26

5.2018-12-7张某王某10000

6.2019-1-5张某王某10000

7.2019-1-29陈某王某24617.56

8.2019-1-29陈某王某13745.25

9.2019-1-29陈某王某18908

10.2019-1-30***王某34405

11.2019-1-30陈某王某45294.63

12.2019-6-23陈某王某15000

13.2019-8-10***王某5745

14.2019-9-11***王某5000

15.2020-1-23***王某4000

合计265459.9

本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、***应否向福达公司支付逾期违约金29426.25元及没收租赁保证金20720元；二、福达公司应否向***返还2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元及利息损失；三、福达公司应否向***赔偿装修损失。

争议焦点一，关于***应否向福达公司支付逾期违约金29426.25元及没收租赁保证金20720元的问题。福达公司上诉主张***明知租金支付方式的情况下，长达9个月拒不付租金，福达公司有权根据《厂房租赁合同》第10.2条的约定，没收租赁保证金，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金。本案中，双方签订的《厂房租赁合同》第10.2条约定：“如因***的原因导致本合同解除的，福达公司有权收回出租物业，没收租赁保证金，并要求***支付应付租金总额的30%作为违约金”，即只有因***导致合同解除的情况下，福达公司才有权要求没收保证金并要求***支付租金总额30%作为违约金。根据一审法院于2021年2月4日作出的（2019）粤2071执13695号之三执行裁定书显示，涉案物业的所有权及相应的其他权利自该裁定书送达买受人汇基公司时转移，而2021年2月4日之前福达公司并没有以***拖欠租金为由向其发出过解除合同通知，即双方的厂房租赁合同是因涉案物业被强制拍卖于2021年2月4日实际解除，而非因***欠租导致合同解除，尔后福达公司于2021年3月12日、2021年3月15日送达的解除合同通知书亦均不再发生合同解除的效力，故福达公司以***欠租为由主张***支付逾期违约金及没收租赁保证金均不能成立，本院不予支持，一审法院认定福达公司应当依约向***返还租赁保证金20720元（18720元+2000元）正确，本院予以维持。

争议焦点二，关于福达公司应否向***返还2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元及利息损失的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，根据（2021）粤20民终5331号案件查明的事实，广东顺道物业管理有限公司已于2020年8月12日正式搬走，福达公司虽上诉主张广东顺道物业管理有限公司搬走后由其工作人员对涉案物业提供物业管理服务，但没有提交相关的证据予以证实，应由福达公司承担举证不能的不利后果，本院对福达公司主张其在广东顺道物业管理有限公司搬走后仍提供有效的物业管理服务的说法不予采信，福达公司收取***已经支付的2020年8月13日至2020年12月31日期间的物业管理费5720元应当予以返还。因福达公司占有上述物业管理费导致***资金被占用的损失，故一审法院认定福达公司自2021年1月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算物业管理费利息损失至实际清偿之日止于法有据，本院予以维持。福达公司上诉主张无需向***返还物业管理费及支付相应的利息没有事实及法律依据，本院不予支持。

争议焦点三，关于福达公司应否向***赔偿装修损失的问题。福达公司上诉主张***提交的装修费用转账记录中陈某与王某之间的转账记录实际上为中山佰汇商贸有限公司（曾用名为中山市特兴机械设备租赁有限公司）与珠海市盛鑫工程机械租赁有限公司之间的业务往来，与涉案装修费用无关，且***提交的装修费用付款时间跨度长达4年与常理不符且付款人大多数不是***，故***提交的证据不足以证实其实际支付了装修费用，福达公司无需赔偿***装修损失。根据本案已查明的事实，***一审期间提交的装修合同、转账记录以及福达公司提交的涉案物业的拍卖图片等证据，足以证实***在涉案物业中投入了装修，因涉案物业系带装修整体拍卖，即涉案物业拍卖成交价已包含装修价值，故福达公司应向***赔偿装修损失。关于装修损失的具体费用，***提交的银行回单显示2016年至2020年间通过***、张某、陈某等账号向王某支付款项合共265459.9元，对于该款项，本院认为，第一，关于张某于2018年7月31日、2018年12月7日、2019年1月5日向王某转账的48744.46元（4712.2元+24032.26元+1万元+1万元），***没有提交证据证明其与张某之间的关系，在中国建设银行网上银行转账汇款电子回单中也没有备注张某向王某转账48744.46元的款项性质，故***没有证据证明张某向王某转账的48744.46元系涉案物业的装修款，本院对***主张该48744.46元为涉案物业装修款的主张不予采信；第二，福达公司上诉主张陈某与王某之间的转账记录实际上为中山佰汇商贸有限公司（曾用名为中山市特兴机械设备租赁有限公司）与珠海市盛鑫工程机械租赁有限公司之间的业务往来，与涉案装修费用无关，但福达公司对此没有提交证据证明，且福达公司也没有证据证明珠海市盛鑫工程机械租赁有限公司的法定代表人王某与涉案物业装修合同的承包方王某为同一人，而陈某为***的合作伙伴，也实际使用租赁物，陈某代***支付涉案物业装修款项符合常理，故福达公司上诉要求扣除陈某向王某支付的装修款项依据不足，本院不予支持；第三，虽然***、陈某向王某支付的款项时间跨度较大，但福达公司没有提交证据推翻***提交的装修合同、转账记录等证据，故本院对福达公司主张涉案装修款项支付时间跨度过大不符合常理的主张不予采信。综上，虽然***提交的银行转账记录中显示的款项为265459.9元，但其中48744.46元***没有证据证实是涉案物业的装修款，故本院对该48744.46元予以扣除，本院认定扣除后***支付的涉案物业装修款为216715.44元（265459.9元-48744.46元）。双方约定的租赁期限为2017年2月1日至2024年9月30日共92个月，***未使用的期限为2021年5月至2024年9月共41个月，故福达公司应向***支付未使用期间的装修损失96579.7元（216715.44元÷92个月×41个月），一审法院认定福达公司向***赔偿装修损失118302.83元不当，本院予以纠正。

至于福达公司上诉主张根据厂房租赁合同第7.1条：“在租赁期限内如乙方（***）须对出租物业进行装修、改建，须提前向甲方（福达公司）提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意；经甲方同意后，须向政府有关部门申报同意”的约定，***对涉案物业进行装修未征得福达公司书面同意，故福达公司无需承担***的装修损失的上诉意见，因双方于2016年11月签订涉案厂房租赁合同，***使用涉案租赁物长达四年多的时间，福达公司对***装修的行为从未提出过异议，故福达公司以***未获得其书面同意为由主张无需承担***的装修损失依据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人福达公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初27291号民事判决第一、三、四项；

二、撤销广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初27291号民事判决第二、六项；

三、变更广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初27291号民事判决第五项为：中山市福达机电工程有限公司于本判决生效之日起七日内向***赔偿装修损失96579.7元；

四、驳回中山市福达机电工程有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3265元（中山市福达机电工程有限公司已预交3434元），由中山市福达机电工程有限公司负担1175元，***负担2090元，并直接向中山市福达机电工程有限公司支付。中山市福达机电工程有限公司多预交的一审案件受理费169元，由一审法院予以退还。一审反诉案件受理费6292元，减半收取为3146元（***已预交），由***负担1982元，中山市福达机电工程有限公司负担1164元，并直接向***支付。二审案件受理费3195元（中山市福达机电工程有限公司已预交3832元），由中山市福达机电工程有限公司负担2716元，***负担479元，并直接向中山市福达机电工程有限公司支付。中山市福达机电工程有限公司多预交的637元由本院予以退还。

本判决为终审判决。

审判长　　谢劲东

审判员　　焦凤迎

审判员　　蔡惠群

二〇二二年七月十五日

书记员　　雷　媛