辽宁恒远工程管理有限公司、大连华安物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽06民终1287号 上诉人（原审被告）：辽宁恒远工程管理有限公司，住所地辽宁省丹东市滨江西路14号1401室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**，辽宁君全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区大连经济技术开发区金窑路38-7-1号1层（能源市场）。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡乙娟，辽宁***师事务所律师。 上诉人辽宁恒远工程管理有限公司（以下简称恒远工程管理公司）因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业公司）物业服务合同纠纷一案,不服丹东市振兴区人民法院（2022）辽0603民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒远工程管理公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判减免物业费。事实和理由：一、本案的主体有误。上诉人与被上诉人并没有形成合同关系，上诉人是与丹东市俪江物业管理有限公司（以下简称俪江物业公司）签订的《物业合同》，故被上诉人不是本案的适格主体。二、被上诉人的物业管理行为不具有法律效力。被上诉人称采取中标的方式取得了案涉小区的物业管理权，但并没有向法庭举出合法中标文件，以及中标后应依法向当地具有法定行政管理部门或街道办事处进行备案登记的文件，以证明其合法性，故被上诉人在不能提供其具有物业管理权合法证明的前提下，主张物业费无事实和法律依据，不具有合法性。《辽宁省物业管理条例》第四十一条：建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。案涉小区总计面积超过40000平方米，远远超过法定的30000平方米，被上诉人行使物业的行为，并没有按照法定的条件，完善法律所规定的各项文件或标准，没有依法签订合同，没有依法争取法定过半人数或过半面积业主的同意，其行使物业管理行为具有违法性，人民法院不应当支持该行为。三、上诉人没有完全享受物业服务，被上诉人应减免物业费用。因上诉人未交物业费，被上诉人拒绝为上诉人进行物业保洁服务，致使上诉人自己雇佣保洁人员，完成被上诉人(整体六层)应尽的物业保洁义务，被上诉人部分不作为，却主张全部的物业费，有失公允，法院应从物业费中扣减上诉人雇佣保洁实际支出的费用。四、关于违约金问题。上诉人与被上诉人并未签订《物业合同》，一审引用上诉人与俪江物业公司签订的合同内容，规范本案上诉人与被上诉人的行为，被上诉人的物业管理权的合法性有待于人民法院的认定，退一步说，即便是合法，也应按照《物业管理条例》41条的规定与业主签订合同，规范双方的权利与义务，对没有规范(约定)，人民法院应认定无违约约定。一审判决违约金无约定或法律依据。五、暴力手段拒绝服务，禁止外来人员到上诉人单位，证明拒绝服务。被上诉人采取非法暴力的手段，命令其保安人员对凡是到上诉人单位的外来人员不允许上楼，对上诉人工作人员的车辆一律不允许进出，***值班记录为证，给上诉人造成极坏的社会影响和工作的不便，上述行为均是被上诉人应服务的范围，但其采取暴力拒绝服务，上诉人没有享受到物业服务，反倒是受限于被上诉人，被上诉人拒绝服务事实清楚，证据确凿，主张物业费无法律和物业服务事实依据，应依法驳回。六、被上诉人取得物业管理权系开发商以招标形式取得所谓物业管理区，但开发商仅发布一个招标公告，之后未按照招标法规定进行完整招标程序，比如公开招标程序、向中标人依法发放中标通知书等，这些按招标法规定应完成招标工作程序，招标人未完成该工作，直接与被上诉人签订合同，导致招标程序违法，致使开发商与所谓中标单位签署的协议违法，直接影响合同效力，该合同无效，故本案被上诉人取得物业管理权也应无效。 华安物业公司辩称，涉案项目原由案外人俪江物业公司提供服务，2022年6月选任我公司为招标单位及中标单位，并发放签约书，我公司全面履行物业服务，上诉人称招投标违法没有事实与理由。上诉人应支付相关物业费，按照案外人俪江物业公司与上诉人签订前期物业服务合同约定上诉人已违约，我公司通过招投标作为涉案物业服务提供人，前期物业服务合同约定的权利义务对我公司有约束力，上诉人违约应承担责任。原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 华安物业公司向一审法院起诉请求：被告立即支付物业费73817.36元及滞纳金4429元（自2019年1月1日至2022年3月7日止，按年利率6%计算）、地下车位清洁费1274元，合计79520.36元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年10月31日，被告恒远工程管理公司的法定代表人***（乙方）与案外人俪江物业公司（甲方）签订了11份《物业服务合同》，约定，由案外人俪江物业公司对俪江国际小区8号楼601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611室房屋提供物业管理服务，11个房屋的建筑面积分别为117.94平方米、132.43平方米、92.7平方米、134.75平方米、75.93平方米、84.37平方米、69.65平方米、132.43平方米、92.7平方米、132.43平方米、70.38平方米；物业管理服务费用写字楼按建筑面积每月每平方米1.7元；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、楼道灯费、环卫垃圾处置费、燃（煤）气费、供热费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按市物价部门规定执行；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权停止对乙方提供物业服务，同时要求乙方补交，并自逾期之日起，以应补交费用数额为计算基数，按每天0.3%交纳违约金。 2020年5月，辽宁爱思开实业房地产开发有限公司对其开发建设的俪江国际小区的物业管理面向社会公开招标，后原告华安物业公司中标。 2020年6月5日，辽宁爱思开实业房地产开发有限公司（甲方）与原告华安物业公司（乙方）签订了《“俪江国际小区及SK大厦”项目前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对俪江国际小区及SK大厦（以下简称“本物业”）提供前期物业服务事宜；物业名称一为俪江国际小区，物业类型住宅与商业网点；物业名称二为SK大厦，物业类型写字楼；乙方提供的前期物业服务包括负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，以及双方协商可代收供暖费、电费、水费、煤气费等；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为：俪江国际住宅1.5元/月/平方米，商业1.2元/月/平方米，SK大厦1.7元/月/平方米（同时具备入住条件且已通知入住的所有住宅与写字间）、地下车位管理费720元/年；物业管理服务期限为2020年6月5日起三年。 2020年8月31日，丹东市住宅小区物业管理办公室同意原告对俪江国际小区实施前期物业服务的备案。 2021年12月20日，原告（乙方）与案外人俪江物业公司（甲方）签订了《协议书》，约定双方于2020年6月5日办理了SK丽江国际小区物业管理服务的工作交接手续，从2020年6月5日起，该小区由乙方提供物业管理服务。甲方确认在其服务期间，业主被告公司（滨江西路8号楼SK大厦6层601至611号）欠缴2019年1月1日至2020年6月4日期间的物业费33082元、垃圾处置费561元，合计33643元。甲方将对被告公司享有的上述欠缴费用33643元的债权以23168元的价格转让给乙方。当日，原告向案外人俪江物业公司支付了23168元。 原告在提供物业服务期间，被告公司曾向原告出具《工作函》，对原告提供的物业服务提出相关问题，原告于2021年1月20日对涉及的问题回复及费用结算向被告出具《工作联络函》。通过被告当庭提供的《俪江国际保安交接班记录》载明，2021年12月期间，保安工作交接事项中多次提到“六楼工作人员和外来到六楼办事人员车辆禁止进入园区内”。 被告从2019年1月1日开始欠交物业服务费，截至2022年3月7日共计38.23个月，所欠物业服务费合计73810.92元。 一审法院认为，被告恒远工程管理公司与俪江物业公司签订的物业服务合同及辽宁爱思开实业房地产开发有限公司与原告华安物业公司签订的“俪江国际小区及SK大厦”项目前期物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。自2019年1月1日至2022年3月7日止，案外人俪江物业公司与原告公司先后对被告公司经营场所的11间写字楼进行物业服务管理，2019年1月1日至2020年6月4日期间被告欠付案外人俪江物业公司的物业费33082元，该笔债权已由案外人俪江物业公司转让给了原告，现原告公司向被告公司主张该笔物业费，该院予以支持。2020年6月5日至今，原告与被告形成了物业服务合同关系，原告作为物业服务人向被告提供了物业管理服务，被告作为业主应按约定向原告支付物业费及地下车位管理费，现被告欠缴物业费及地下车位管理费，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告交纳欠付的物业费、违约金及地下车位管理费的诉讼请求，该院予以支持。结合原告的诉请，该院确认被告欠付的物业费自2019年1月1日至2022年3月7日止合计为73810.92元，欠付的地下车位管理费自2020年6月5日至2022年3月7日止合计为1274元。关于逾期支付物业费的违约金标准，涉案物业服务合同约定逾期支付按日千分之三计算违约金，原告请求按照年利率6%计算违约金，原告请求的标准低于合同约定标准，故对原告请求的标准予以支持。2019年1月1日至2020年6月4日期间发生的物业费，由于案外人俪江国际物业管理服务中心是此期间物业费的债权人，但其与原告之间的债权转让协议未约定违约金债权一并转让，故原告对此期间被告拖欠物业费无权主张违约金。2020年6月5日起原告开始提供物业服务，此后发生的物业费被告逾期支付，原告有权主张违约金。原告提供物业服务期间，其中2020年6月5日至2021年6月5日期间发生物业费23168元（1135.71×1.7×12），2021年6月6日至2022年3月7日发生物业费17826元（1135.71×1.7÷30×277）。故被告承担违约金如下：以23168元为基数，自2021年6月6日起至付清之日止，按年利率6%计算；以17826元为基数，自2022年3月8日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。关于被告提出的原告主体不适格的意见，没有事实根据，该院不予采纳。关于被告提出的原告未向被告提供物业服务的意见，经该院审查认为，原告提交的证据可以证明原告作为物业服务人已按约定和规定对被告经营场所的写字楼提供了物业服务，被告当庭提供的保安交接班记录是发生在原告起诉被告后，该证据无法证明原告在向被告提供物业服务的期间未按约定履行职责和义务，故对被告的该辩解意见，该院不予采纳。 一审法院判决：一、被告辽宁恒远工程管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告大连华安物业管理有限公司物业费73810.92元及违约金（违约金以23168元为基数，自2021年6月6日起至付清之日止，按年利率6%计算；以17826元为基数，自2022年3月8日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。）二、被告辽宁恒远工程管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告大连华安物业管理有限公司地下车位管理费1274元；三、驳回原告大连华安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告辽宁恒远工程管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取964元，由被告辽宁恒远工程管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人是否应向被上诉人支付物业费及违约金。本案中，上诉人与案外人俪江物业公司签订的物业服务合同及辽宁爱思开实业房地产开发有限公司与被上诉人签订的项目前期物业服务合同均系各方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人欠付案外人俪江物业公司的物业费33082元，已由案外人俪江物业公司转让给了被上诉人。被上诉人接手案涉小区物业服务后，与上诉人形成了物业服务合同关系，向上诉人提供了物业管理服务，上诉人作为业主应向被上诉人支付物业费，现上诉人欠缴物业费，应承担相应的民事责任，支付违约金。故一审法院判决支持被上诉人要求上诉人交纳欠付物业费及违约金的诉讼请求并无不当。 关于上诉人主张被上诉人不是本案适格主体一节，被上诉人通过招标中标接手案涉小区物业服务后，与上诉人之间形成了物业服务合同关系。且上诉人欠付原物业公司的物业费已经转让给了被上诉人，故被上诉人起诉上诉人要求给付物业费及违约金主体适格。关于上诉人主张招投标违法一节，因未提供充分证据加以证明，没有事实根据，本院依法不予采信。关于上诉人主张没有完全享受物业服务，被上诉人应减免物业费用一节，经审查，被上诉人提交的证据可以证明被上诉人作为物业服务人已按约定和规定对上诉人经营场所的写字楼提供了物业服务，而上诉人提供的证据无法证明被上诉人在物业服务期间未按约定履行职责和义务，故对上诉人该主张，本院依法不予支持。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。 综上所述，辽宁恒远工程管理有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1677.2元，由上诉人辽宁恒远工程管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　宋文珂 二〇二二年九月八日 法官助理　*** 书 记 员　***