江苏唯诚建设咨询有限公司与扬州日月星教育培训学校房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省扬州市邗江区人民法院

民事判决书

（2015）扬邗民初字第3604号

原告江苏唯诚建设咨询有限公司，住所地在扬州市翠岗综合楼A1-4号。

法定代表人倪俭，董事长。

委托代理人**，江苏琼宇律师事务所律师。

委托代理人***，江苏琼宇律师事务所律师。

被告扬州***教育培训学校，住所地在扬州市大学北路154号。

法定代表人**，董事长。

委托代理人***，该公司员工。

委托代理人**，江苏高的律师事务所律师。

原告江苏唯诚建设咨询有限公司（以下简称唯诚公司）与被告扬州***教育培训学校（以下简称***学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，由审判员*五独任审判，分别于2015年10月12日、10月30日公开开庭进行了审理。2015年10月12日，原告唯诚公司委托代理人**、被告***学校委托代理人**到庭参加诉讼；2015年10月30日，原告唯诚公司委托代理人**到庭参加诉讼，被告***学校经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唯诚公司诉称，2015年1月4日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于扬州市翠岗小区南大门2号楼4楼办公用房租赁给乙方使用,租赁期间为2015年1月4日至2020年1月26日，第一年的月租金为13500元，年租金为162000元，支付方式为乙方应向甲方支付租金后使用物业，租金三个月支付一次，每次付三个月的房租。首次租金乙方应于2015年1月8日前缴付，以后的租金乙方应分别于承租期内每年的1月8日、4月8日、7月8日和10月8日缴清下一期三个月的房租。同时约定乙方拖欠租金及本协议第五条第3项相关费用达到30天的，甲方有权终止本协议。协议签订后，原告按约向被告提供了房屋，但被告仅缴纳2015年租金40500元，按照约定被告应于2015年4月8日支付第二期三个月租金40500元及在7月8日缴清第三期租金，经原告多次催要，被告至今未付，原告请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；2、被告向原告支付拖欠的租金40500元，2015年7月8日至被告实际搬离期间租金按照租赁协议约定每月13500元；3、被告立即将上述房产返还给原告。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠的租金54250元（2015年4月26日至2015年10月12日期间）以及租赁期间的水费2834.59元、电费1018元、物业管理费3000元；3、被告支付违约金15000元；4、被告支付合同解除后的房屋使用费（按月租金13500元的标准计算）5、被告立即返还上述房产；6、被告承担本案诉讼费及保全费。后原告撤回第1、3、4、5项诉讼请求。

原告唯诚公司提供的证据有：

1、房屋所有权证，证明原告为所租赁的房屋的所有权人；

2、房屋租赁协议，证明双方的房屋租赁合同关系；

3、预收费用表，证明原告已经缴纳了2014年8月至2015年7月期间的物业管理费4000元；

4、电费查询单，证明截止到2015年10月12日被告尚欠电费1018元；

5、水费查询单，证明截止到2015年10月12日被告尚欠水费2834.59元（2015年9月3日，月用水量为803吨，计费是3.53元每吨）；

6、房屋交接单，证明原、被告于2015年10月14日对承租房屋进行了交接，被告将承租房屋返还给原告；

7、江苏省非税收入一般缴款书，证明原告申请财产保全，支付保全费1020元。

被告***学校辩称：1、对原、被告之间房屋租赁关系予以认可，原告要求解除双方的房屋租赁协议，被告同意；2、对于所欠电费1018元予以认可，被告已交纳了一个季度的物业费1000元，对于水费2834.59元被告不认可，因在8月份承租房屋隐蔽的室内水管发生爆裂产生803吨的用水量，此系承租房屋的附属设施质量瑕疵造成的损失，不应由被告承担；3、原告主张违约金没有依据，被告拖欠房租是因为在被告缴纳第一次租金后原告未向被告出具正式发票，原告违约在先。

被告***学校提供的证据有：收据一份，证明被告已交纳2015年8月至10月期间的物业管理费1000元。

经审理查明：2015年1月4日，原告唯诚公司（甲方）与被告***学校（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方将位于扬州市翠岗小区2号楼4楼按现状租赁给乙方使用，总面积400平方米，乙方用于培训教学使用，乙方自行负责营业资质及经营合法性；2、租赁期限为60个月加20天，即从2015年1月4日起，至2020年1月24日止。免租期为，2015年1月4日至2015年1月25日，此期间甲方不收取租金及相应营业税费、水、电、物业、卫生等相关费用；3、第一年基准租金为月租金13500元，年租金162000元（不含开票税金），支付方式为乙方应先向甲方支付租金后使用物业，租金三个月支付一次，每次付清三个月房租，首次租金乙方应于2015年1月8日、7月8日和10月8日缴清下一期三个月的房租；4、从2016年元月25日起至租赁期满每年租赁价格按照上一年度租金标准递增5%；5、本协议履约保证金壹万伍仟元，乙方应于2015年1月4日前缴付给甲方，租赁期满双方检查房屋质量无人为损坏后3日内由甲方无利息退还给乙方；6、乙方自行承担租用房屋发生的相关营业税及其他各项税费、水、电、通讯、物业管理费、卫生等相关费用；7、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本协议，所收履约保证金不退还，①未经甲方同意，乙方拖欠租金及本协议第五条第3项相关费用达30天的…。协议签订后，原告将上述房屋交付给被告。

被告于2015年8月10日交纳2015年8月至10月期间的物业管理费1000元。截止到2015年10月12日，被告已支付原告2015年4月26日至2015年10月12日期间的租金20000元，承租房屋拖欠水费为2834.59元、电费为1018元。

庭审中，原、被告同意双方之间的租赁关系于2015年10月12日解除。2015年10月14日，原、被告对承租房屋进行了交接，被告将承租房屋返还给原告。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据租赁协议的约定“第一年基准租金为月租金13500元，年租金162000元，租金支付方式为先向支付租金后使用物业，租金三个月支付一次，每次付清三个月房租”，现被告拖欠原告2015年4月26日至2015年10月12日期间的租金，原告要求被告支付于法有据，本院予以支持。原告主张被告应支付原告2015年4月26日至2015年10月12日期间的租金为54250元（13500元×5.5月-20000元），未超出合理范围，本院予以支持。因租赁合同中约定，承租期间的水、电、物业管理费等费用由被告自行承担，故原告主张被告支付租赁期间的水费、电费、物业管理费于法有据，应予支持。即被告应支付原告水费2834.59元、电费1018元。因被告已交纳2015年8月10日交纳2015年8月至10月期间的物业费1000元，故尚需向原告支付物业管理费2000元。被告辩称，2015年8月份承租房屋隐蔽的室内水管发生爆裂，额外产生的803吨的用水量系因原告所提供的房屋附属设施的质量瑕疵造成损失，该损失不应由被告承担，对此，原告对该事实不予认可，被告又未能提供证据证明，故被告的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告***学校经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告扬州***教育培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏唯诚建设咨询有限公司租金54250元；

二、被告扬州***教育培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏唯诚建设咨询有限公司水费2834.59元、电费1018元、物业管理费2000元，合计5852.59元；

三、驳回原告江苏唯诚建设咨询有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费11576元，依法减半收取5788元，保全费1020元，合计6808元，由被告扬州***教育培训学校负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告应在判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。

审判员*五

二〇一五年十月三十日

书记员***