黄某、刘某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民事判决书 （2022）宁05民终420号 上诉人（原审被告）：黄某，农民，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：王某、李某（实习），宁夏天梦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：刘某，汉族，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：郭某，宁夏朴信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 原审第三人：中卫市宏伟建筑安装工程有限责任公司。 法定代表人：祝某。 委托诉讼代理人：陈某，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 上诉人黄某因与被上诉人刘某及原审第三人中卫市宏伟建筑安装工程有限责任公司（以下简称宏伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2021）宁0502民初5662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月18日立案后，依法组成合议庭，于2022年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人黄某的委托诉讼代理人王某、李某，被上诉人刘某及其委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼，原审第三人宏伟公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄某上诉请求：1．撤销原审判决，改判驳回刘某一审全部诉讼请求或裁定驳回刘某的起诉；2．一、二审诉讼费用由刘某负担。 事实与理由：（一）一审判决认定黄某与刘某之间就涉案的黄河明珠小区东门口北侧第四套营业房形成房屋租赁合同关系证据不足，事实错误。2015年8月17日，黄某与刘某签订《购房定金协议》一份，约定由刘某向黄某出售其从宏伟公司处顶账所得的位于黄河明珠小区东门口北侧营业房一套，双方协商一致同意上述房产以出台后的商业价格转让给黄某，房屋定金1万元，后黄某于签约当日向刘某支付房屋定金1万元。2016年6月19日，黄某按照刘某要求再次向黄某支付购房定金3万元。双方签订《购房定金协议》时，涉案房屋尚不具备交房条件，房屋编号亦未确定，刘某向黄某承诺保证向黄某交付一套黄河明珠小区东-门营业房。2016年刘某准备出售给黄某的第二套营业房早已由中卫市健安堂医药连公司致和店实际占有使用。经黄某多次催促，刘某以房屋买卖合同关系向黄某交付了涉案的黄河明珠小区东门北侧第四套营业房，并承诺积极协调宏伟公司办理产权登记，先交付黄某正常使用。黄某于2017年3月份从刘某处接收涉案房屋后开始装修经营餐厅。转款的账号和资金数额均是刘某提供的。刘某如何与宏伟公司办理租赁合同及手续，黄某不知情。签订房屋买卖合同时，黄某不知道刘某与宏伟公司之间的租赁合同关系。2017年3月，刘某为黄某提供了第四套房屋，也是变更了房屋买卖合同的履行方式，且承诺协调办理产权登记。直到宏伟公司于2021年3月向黄某催收租金时，黄某方知涉案房屋系刘某从宏伟公司处租赁房屋，刘某对该房屋并无处分权，黄某于2021年6月1日已搬离涉案房屋，并于2021年7月向法院起诉要求解除其与刘某的《购房定金协议》，双方在法院主持下于2021年7月30日达成（2021）宁0502民特293号民事裁定书，确认：1．黄某与刘某自愿解除双方于2015年8月17日签订的《购房定金协议》；2．刘某于2021年8月25日前一次性返还黄某购房定金6万元，若刘某不能按期返还则自愿按照7万元返还购房定金。因此，双方并未同时履行关于第二套房的房屋买卖合同和第四套房的房屋租赁合同。（二）一审判决认定由黄某向刘某支付房屋租金126666元系适用法律错误。黄某与刘某之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，一审法院判决由黄某向刘某支付租金没有事实及法律依据。在黄某与刘某经法院解除双方之间的房屋买卖合同关系时，刘某构成根本违约，故法院调解解除房屋买卖合同、由刘某承担了定金责任。在黄某向法院起诉前，黄某已向刘某交还了涉案房屋，且除向刘某支付购房定金4万元外，还依刘某指示向宏伟公司支付了6.5万元购房款，故在法院调解处理时对涉案房屋的返还及涉案房屋实际被占用费用的补偿双方默认以最终调解结果为准，不再另行处理。故在涉案纠纷已经法院处理终结的情况下，刘某再次以租赁合同纠纷起诉要求黄某支付涉案房屋租金属重复诉讼，且刘某向黄某主张的租金缺乏事实及法律依据。黄某基于合同关系合法占有房屋，已付出10.5万元的购房款，却只能退回7万元定金，尚正在执行，遭受重大损失。刘某已收4万元房款后，违约造成房屋买卖合同无法履行，为黄某另外提供买卖标的，在黄某已确知该合同无法履行提出解除合同、承担定金责任后，又以同样的事由欺骗法院判决支持其获取126666元利润，公正和良知何在？宏伟公司已表态收回6.5万元即可，不再向任何人要求其余的房屋占用费，一审法院没有查清是否有损失，是否应当判决损失，就贸然判决黄某基于不存在的房屋租赁合同支付租赁费，过于草率。（三）黄某在该营业房经营餐馆期间，受新冠疫情影响无法正常经营，依法应对黄某承担的租金进行调整减免。 刘某答辩称：（一）一审判决认定黄某与刘某之间就案涉房屋存在房屋租赁合同关系事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。首先，在一审庭审中，宏伟公司确认与刘某之间存在房屋租赁关系，且对刘某将案涉房屋转租给黄某一事始终知情且同意，刘某系合法转租，其与黄某之间的房屋租赁合同真实有效，无任何违法违规情形。其次，根据黄某一审庭审时向法庭出示的《收据》显示：宏伟公司于2017年3月17日给黄某出具了二份《收据》，一份系收取的黄某租金6万元，另一份为收取黄某保证金5000元。第三，黄某一审当庭还向法庭提交了一份《证明》，根据该证明同时也可以证实黄某支付第一年租金6万元和押金5000元的事实。根据上述证据足以印证第四间房屋双方形成房屋租赁关系。黄某所称的房屋买卖关系其标的物是黄河明珠大门口以北第二间营业房，且双方在2021年7月15日经中卫市沙坡头区诉前人民调解委员会主持调解并经（2021）宁0502民特293号民事裁定书确认，双方之间的房屋买卖合同已解除，与本案所涉第四间营业房租赁事宜无关。黄某基于上述已解除且与本案无关的房屋买卖合同，提出与刘某就案涉房屋系房屋买卖合同而非房屋租赁合同的主张，完全没有任何事实及法律依据。（二）一审法院作出由黄某向刘某支付拖欠的房屋租金126666元的判决事实依据清楚，适用法律正确。黄某与刘某之间就案涉房屋存在房屋租赁合同关系，判决黄某向刘某支付拖欠的房屋租金126666元，有充分的事实和法律依据，黄某应当依判决履行己方义务。另，双方之间就黄河明珠大门口以北第二间营业房之间形成的房屋买卖合同经调解已自愿解除，就黄某前期因房屋买卖合同向刘某支付的钱款退还金额是双方自愿达成一致，不存在侵害黄某合法权益的情形。而案涉房屋系刘某从宏伟公司处承租，黄某须按合同约定向宏伟公司支付部分租金，黄某从刘某处租赁案涉房屋用于经营，根据一审查明的事实，黄某却一直拖欠2018年3月18日至2021年5月期间的房屋租金，严重损害了刘某的合法权益。（三）黄某以租赁房屋经营餐厅受到疫情影响为由申请减免房租理由不能成立。 宏伟公司未向本院提交答辩意见。 刘某向一审法院起诉请求：1．判令黄某支付刘某房屋租金126666元（40000元／年×3年2个月）；2．诉讼费由黄某承担。 一审法院认定事实：2015年8月17日，刘某、黄某签订《购房定金协议》一份，约定：刘某的房屋坐落在中卫市××区东门口北侧第二和第三套门面房（需其中一套），双方协商一致同意上述房地产以出台后的商业价格转让给黄某，房屋定金为1万元，于定金协议签订当天支付，定金支付后本协议生效。协议还对其他事项进行了约定。协议签订当日，黄某向刘某支付了1万元定金，刘某向黄某出具《收条》一份，内容为：今收到黄某定购黄河明珠9#楼营业房第二套（大门北侧第二套）定金壹万元整（￥1万元）。2016年6月19日，刘某向黄某出具《收条》一份，内容为：今收到黄某购买黄河明珠九号楼营业房定金叁万元整（北面2号），￥30000元。2017年3月17日，黄某向宏伟公司的法定代表人祝某账户分三笔合计转入65000元。当日，宏伟公司向刘某出具6万元租金《收据》一份、5000元保证金《收据》一份。同时，刘某向黄某出具《证明》一份，内容为：2017年3月17日打入房租费二年陆万元整、伍仟元整压（押）金。2017年3月18日，刘某与宏伟公司签订《商铺租赁协议》一份，约定：宏伟公司将其所有的位于中卫市沙坡头区黄河明珠大门口以北第四间营业房出租给刘某，租赁期限自2017年3月18日起至2018年3月17日止，年租金为6万元，保证金为5000元。协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，宏伟公司将黄河明珠大门口以北第四间营业房交付给了刘某，后刘某又将该房屋交付给了黄某使用。2018年3月7日，刘某与宏伟公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：宏伟公司将其所有的位于中卫市沙坡头区黄河明珠大门口以北第四间营业房出租给刘某，租赁期限自2018年3月18日起至2024年3月17日止，年租金为4万元。协议还对其他事项进行了约定。2021年7月15日，经中卫市沙坡头区诉前人民调解委员会主持调解，刘某、黄某就双方于2015年8月17日签订的《购房定金协议》达成调解协议，约定双方自愿解除于2015年8月17日签订的《购房定金协议》，刘某于2021年8月25日前一次性返还黄某购房定金6万元，刘某如不能按期返还则自愿按照7万元返还购房定金。2021年7月30日，一审法院作出（2021）宁0502民特293号民事裁定书，确认双方于2021年7月15日经中卫市沙坡头区诉前人民调解委员会主持达成的调解有效。现刘某以黄某租赁中卫市沙坡头区黄河明珠大门口以北第四间营业房为由要求黄某支付租金，但被黄某拒绝，故刘某诉至法院并提出上述诉讼请求。另查明，黄某于2021年6月1日搬离了中卫市沙坡头区黄河明珠大门口以北第四间营业房。 一审法院认为：刘某、黄某争议的焦点是对于黄河明珠大门口以北第四间营业房，双方之间形成租赁合同关系还是买卖合同关系。本案中，根据刘某、黄某签订的《购房定金协议》及刘某向黄某出具的《收条》，可以认定双方在《购房定金协议》中约定的标的物是黄河明珠大门口以北第二间营业房，因此，针对黄河明珠大门口以北第二间营业房，刘某、黄某之间形买卖合同关系，且经中卫市沙坡头区诉前人民调解委员会主持调解，解除了刘某、黄某之间的买卖合同关系，并经法院确认双方之间达成的调解协议有效。但是，刘某、黄某针对黄河明珠大门口以北第四间营业房未形成书面协议，根据黄某提交的证据，可以确认黄某向宏伟公司支付的款项系黄河明珠大门口以北第四间营业房的租金及保证金，因此，能够认定刘某、黄某之间针对黄河明珠大门口以北第四间营业房形成了租赁合同关系。黄某辩解其从刘某处购买了黄河明珠大门口以北第四间营业房，双方之间仅存在买卖合同关系，但黄某并未提交有效证据证明双方就第四间营业房系买卖合同关系，结合双方提交的证据及当庭陈述，刘某、黄某仅针对黄河明珠大门口以北第二间营业房形成买卖合同关系，故黄某上述辩解意见不能成立，不予支持。对于刘某要求黄某支付租金的诉讼请求。经核，黄某仅支付了2017年3月18日至2018年3月17日期间的租金6万元，自2018年3月18日至2021年5月期间，黄某未向刘某及宏伟公司支付租金，现刘某按照其与宏伟公司之间约定的年租金4万元要求黄某支付租金符合本案客观情况，故刘某要求黄某支付2018年3月18日至2021年5月期间的租金126666元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：黄某于本判决生效后三十日内支付刘某租金126666元。案件受理费2834元，减半收取计1417元，由黄某负担。 二审期间，黄某向本院提交以下证据： 证据一：民事起诉状、人民调解协议、（2021）宁0502民特293号《民事裁定书》、司法确认笔录各1份，证明：黄某2021年7月6日起诉刘某（2021）宁0502民特293号案中，起诉的事实明确认可为：2015年8月份，刘某称自己从宏伟公司处承包了黄河明珠小区的油漆工程，宏伟公司用黄河明珠小区9#楼（小区东门口北侧第二套）第二套营业房抵付其工程款，其将该套营业房出售给黄某，双方就该套营业房购买事宜达成意向后于2015年8月17日签订了《购房定金协议》，协议约定，刘某将座落在黄河明珠小区东门口北侧商业房转让给黄某，双方约定房屋定金1万元，同时协议对交房等事宜进行了约定。协议签订当日，黄某向刘某交付购房定金1万元；2016年6月19日，刘某再次向黄某收取购房定金3万元，两次累计收取黄某购房定金4万元。后黄某催促刘某办理房屋相关交付手续，刘某以房屋手续没有出来为由推拖。2017年3月份，黄某因从事餐饮业再次催促刘某办理所购房屋交房手续，刘某将其从第三人处租赁的黄河明珠小区9#楼第四间营业房交付给黄某，让黄某先从事餐饮业，待9#楼第二间营业房手续下来后再向黄某交付所购房屋，同时，刘某让黄某向宏伟公司祝某的银行账户中转入6.5万元，并称此款待双方正式办理所购房屋交房手续时，直接折抵购房款。黄某于2021年7月6日以刘某隐瞒事实，收取黄某的购房定金，现不能向黄某交付房屋，其行为严重损害了黄某的合法权益，诉请依法判令解除双方2015年8月17日签订的《购房定金协议》；依法判令刘某双倍返还黄某支付的购房定金8万元。双方经中卫市沙坡头区人民法院诉前人民调解委员会于2021年7月15日调解，双方对黄某所诉事实无争议，达成一致调解意见：解除了双方2015年8月17日签订的《购房定金协议》；刘某在2021年8月26日之前双倍返还黄某支付的购房定金6万元，如刘某不能按期返还则自愿按照7万元返还购房定金，2021年7月26日中卫市沙坡头区人民法院做出（2021）宁0502民特293号《民事裁定书》确认了该人民调解协议有效的事实。黄某于调解达成前退出了4号营业房，履行了解除合同的义务。 证据二：用水表抄表记录1份，证明：《购房定金协议》约定双方交易黄河明珠小区9#楼（小区东门口北侧第二套）第二套营业房，但该房当时已由致和大药房占有使用，供水业务2017年5月因水务一体化移交给中卫水投公司（之前由宏伟公司自行供水）。因此双方在履行《购房定金协议》时，约定的交易标的已不存在，刘某向黄某实际交付了第四套营业房，黄某自此占用房屋进行经营。2017年3月黄某按照刘某的要求向宏伟公司转账后，刘某交付的就是第四套营业房，双方并未解除或变更《购房定金协议》，也未另行签订房屋租赁合同。因此黄某与刘某之间不存在房屋租赁合同关系的事实。 证据三：***证言，证实刘某和我是一起干油漆的，黄某买刘某房屋的事实我知道。黄某说想买营业房开饭馆，我问刘某手上是否有营业房，刘某说有，黄某看上大门口第一个，我说选第二个，当时刘某把2号房屋当库房，后来交了1万的定金，黄某后来陆续打了3万，前后共打了7万多，前两次我参与了。钱打了后房屋是否交付我不知道。黄某给刘某支付的钱是买房钱，双方至始至终都是说的买房。 刘某质证认为：对证据一真实性认可，对证明目的有异议，因上述证据针对的是北2号房屋买卖事宜所作出的处理，且通过调解协议方式双方解除合同且已达成赔偿协议内容，刘某已向黄某退还定金和承担了相应的违约金，承担了相应的义务，故房屋买卖事宜双方已经结束，本案针对的是北4号房屋租赁事宜，2号房买卖与本案无关。对证据二真实性认可，对证明目的有异议，该交水费单据系2017年至今，且显示的房号是南2号，不能证实该房屋与证据一中北2号房是同一间房屋，达不到其证明目的，本案涉及的是北4号房屋租赁事宜，与北2号房没有关联。证据三属实，黄某是证人介绍的，当时看上2号房，因该房屋已经开了药店，刘某把手续做好药店就搬离，但是手续一直办不下来，黄某等不住，后来刘某从宏伟公司租了一套房屋，给宏伟公司交了6万元租金和5000元的押金，费用是交的4号营业房的。 宏伟公司未向本院提交质证意见。 二审期间，刘某、宏伟公司未向本院提交证据。 本院对黄某提交的证据认证如下：证据一刘某在一审中已出示并质证，本院认证意见与一审一致；证据二与一审查明的事实吻合，对其证明效力予以采信；证据三与一审查明的部分事实相印证，但达不到黄某的证明目的，对其证明效力不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，通过黄某一审的陈述和举证，能够证实黄某分三笔将65000元转入宏伟公司法定代表人祝某账户，宏伟公司向刘某出具了黄河明珠大门口以北第四间营业房的6万元租金《收据》及5000元保证金《收据》，且该两份收据均由黄某持有，结合黄某对刘某提交《商铺租赁协议》时发表的质证意见称，其将65000元支付到宏伟公司账户，刘某从宏伟公司处拿来了租赁协议，以上事实均说明黄某对刘某从宏伟公司处租赁黄河明珠大门口以北第四间营业房的事实是明知的。在本案诉讼前，双方自愿解除了《购房定金协议》中约定的黄河明珠大门口以北第二间营业房买卖协议，并进行了司法确认，黄某亦认可司法确认书中确定刘某给其支付的款项与其向宏伟公司缴纳的6万元没有关联，故《购房定金协议》不能对黄河明珠大门口以北第四间营业房产生效力及约束力，一审认定双方对黄河明珠大门口以北第四间营业房系租赁合同关系并无不当。 虽然黄某对黄河明珠大门口以北第四间营业房租赁事实及租赁费标准有异议，但刘某以其与宏伟公司签订的《商铺租赁协议》和《房屋租赁协议》的租赁费标准要求黄某支付该营业房的租费符合本案实际，一审予以采纳亦无不当。黄某在该营业房经营餐馆期间，受新冠疫情对餐饮业的冲击和疫情防控措施的开展导致其营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其不公，黄某该项上诉理由成立，应酌情扣减黄某租赁期间的租赁费126666元的20％为宜，即25333.2元（40000元／年×3年2个月×20％），故黄某应承担黄河明珠大门口0以北第四间营业房租赁期间的租赁费为101332.8元（126666元-25333.2元）。 综上，黄某的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但没有考虑不可抗力因素对餐饮业的影响，致使租赁费计算不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2021）宁0502民初5662号民事判决； 二、黄某于本判决生效后三十日内支付刘某黄河明珠大门口以北第四间营业房租赁费101332.8元； 三、驳回黄某的其他上诉请求； 四、驳回刘某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1417元，由刘某负担283元，由黄某负担1134元；二审案件受理费2833元，由刘某负担567元，由黄某负担2266元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年六月一日 书记员*** 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。