上海月浦南方混凝土有限公司与上某某建筑工程管理有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪02民终5819号 上诉人(原审被告)：上海月浦南方混凝土有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海海耀律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：上***建筑工程管理有限公司，住所地上海市崇明区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，上海丰启耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海丰启耘律师事务所律师。 上诉人上海月浦南方混凝土有限公司(以下简称“月浦混凝土公司”)因与被上诉人上***建筑工程管理有限公司(以下简称“宏巍公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初12813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人月浦混凝土公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判月浦混凝土公司仅***公司支付2018年4月30日之前租期内的租金人民币(以下币种均为人民币)350，470元并驳回宏巍公司其余全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清。宏巍公司向月浦混凝土公司出租宝山区潘泾河东畔、***路积福桥北侧30亩土地(以下简称“系争土地”)用于建设和运营混凝土搅拌站。合同到期前，月浦混凝土公司即***公司表示到期归还土地，2018年4月30日合同到期后月浦混凝土公司未使用土地，不应承担2018年5月1日之后的使用费。月浦混凝土公司支付90万元，委托案外人上海迷平实业有限公司(以下简称“迷平公司”)清理平整了系争土地，并且在清理平整之后于2019年9月10日再次书面通知宏巍公司接收清理后的场地，月浦混凝土公司的返还义务履行完毕，宏巍公司放任场地空置而扩大的损失应自行承担；二、一审根据2019沪0113民初4961号案件认定本案事实是错误的。系争土地2019年8月底收回，是因月浦混凝土公司同时委托迷平公司清理平整土地，迷平公司是2019年8月底完成了平整清理；三、一审无需鉴定，且鉴定过程以及结论存在问题，不能作为认定案件的依据。(一)本案一审通过现有证据即可得出结论，无需鉴定，而且双方并未在合同中约定土地交付及归还标准，本案没有鉴定依据，无法鉴定，一审根据宏巍公司的申请启动鉴定程序错误。(二)一审鉴定无依据，鉴定过程不客观，鉴定人员不中立，鉴定单位以场地右侧的院子地坪作为基准地面无依据，而清运量的计算以此为基准，故其结论不应被采纳；四、系争土地是集体土地，无土地证等权利凭证，宏巍公司未证明系争集体土地出租履行了《土地管理法》规定的法定程序，合同无效。 被上诉人宏巍公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。 宏巍公司向一审法院起诉，请求判令：1．月浦混凝土公司支付自2017年5月1日起至2018年4月30日止的土地租金57万元；2．月浦混凝土公司支付自2018年5月1日起至2019年10月31日止的土地使用费189万元；3．月浦混凝土公司在完成清理工作以后返还租赁土地，并按每月105，000元为标准，支付自2019年11月1日起到实际土地交还之日止的土地使用费；4．月浦混凝土公司支付违约金21万元；5．月浦混凝土公司支付场地恢复费用1，818，757.48元；6．月浦混凝土公司赔偿电力设施费用100，000元。 一审法院认定事实如下：2013年11月8日，上海宝钢十三冶**建筑材料有限公司(以下简称“**公司”)经工商登记变更为月浦混凝土公司。2016年12月13日，上***实业发展有限公司(以下简称“宏巍实业公司”)经工商登记变更为宏巍公司。 2013年6月19日，宏巍实业公司(甲方、出租方)与**公司(乙方、承租方)签订土地租赁合同，约定甲方向乙方出租宝山区潘泾河东畔、***路积福桥北侧30亩土地用于建设和运营混凝土搅拌站。租期为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日止，租赁合同期满前，承租方如需再续租，应提前三个月与出租方重新签订土地租赁合同。租金前三年每年120万元，后两年每年126万元，先付后用，前三年每季初支付一次当季度租金30万元，后两年每季初支付一次当季度租金315，000元。另需支付20万元押金，在租赁期满后，承租方将场地内设施完好归还给出租方，租赁期内使用的水电等费用支付结束，出租方验收合格后退还该笔押金给承租方。合同第八条主要约定，在租赁期限内，任何一方违约的，应向对方支付两个月租金之总和作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿等。 2019年9月10日，月浦混凝土公司***公司发函，主要内容为：因租赁合同到期，经与贵公司协商，我公司将该30亩土地清理后归还贵公司，现就归还该30亩土地一事，***知贵公司，我公司已将30亩土地清理完毕，请贵公司在收到本函之日接收该30亩土地，贵公司收到本函之日即为贵公司接收该30亩土地之日，从贵公司收到本函之日起，与该30亩土地有关的一切事宜均与我公司无关。 同年10月31日，宏巍公司向月浦混凝土公司发函，称经实地勘测，30亩土地未按原来约定达到归还土地的要求，现场人员撤离后残留的垃圾未清理干净，要求月浦混凝土公司清理垃圾并归还80KV电等。 一审另查明，2019年10月16日和2019年12月26日，宏巍公司(乙方)和月浦混凝土公司(甲方)先后签订两份《债权转让协议书》，主要约定乙方尚欠甲方货款10，800元和8，730元，同意冲抵甲方拖欠乙方的地租价款等。宏巍公司表示，已收到月浦混凝土公司交付的押金20万元，并认可欠付其19，530元货款，同意在本案中一并处理，在2017年5月1日至2018年4月30日期间的欠租中予以抵扣。 一审又查明，月浦混凝土公司于2019年2月13日以土地租赁合同纠纷为由起诉案外人迷平公司，要求后者支付欠租等。法院于2019年11月22日出具(2019)沪0113民初4961号民事调解书，确定迷平公司于2019年12月31日前向月浦混凝土公司支付419，430.27元。月浦混凝土公司在该案笔录中表示其将系争场地中的17亩土地转租给迷平公司，后于2019年8月底左右从迷平公司处收回，并表示不清楚迷平公司对场地进行了平整，其没有参与。 为证明己方主张，宏巍公司向法院提交了如下证据：1．三份函件，分别是宏巍公司于2018年4月25日向月浦混凝土公司寄发的《关于终止土地租赁合同的函》，要求月浦混凝土公司于2018年4月30日合同到期前清理租赁土地地面设备并将设备运出该地块，恢复原有设施等；宏巍公司于同年5月14日向月浦混凝土公司寄发的《关于终止土地租赁合同及现场清退的函》，函称月浦混凝土公司截止至2018年5月13日仍在生产，要求尽快拆除设备并返还场地等；以及宏巍公司于2019年5月6日向月浦混凝土公司寄发的公函，要求后者结清费用并返还场地。2．电力设备安装工程合同，证***公司在出租时曾交付给月浦混凝土公司相关电力设备，但后者归还时已无法正常使用。3．宏巍公司单方委托第三方机构对场地做的测量报告，证明系争场地现场堆满建筑垃圾，并不符合合同约定的返还要求。4．《宝山区人民政府关于同意罗南镇朱家店合作社所属宝山金属切割厂等3个单位补办建设用地的通知》、规土部门出具的平面图和村委会证明，证明系争场地为集体土地建设用地，其拥有使用权。月浦混凝土公司对于上述证据均不予认可，称三份函件均未收到；用电账户系其单独申请及所有，并提供其抬头的电费发票作为佐证；不认可测量报告，系宏巍公司单方制作，并无证明力。关于向月浦混凝土公司转让电力设施并约定租赁期结束后返还的相关证据，宏巍公司在审理中未提供其他证据予以进一步证明。 为证明场地平整一节事实，月浦混凝土公司向法院提交了2019年6月20日与案外人迷平公司签订的场地平整协议和情况说明，证明其花费90万元对系争场地进行了平整。宏巍公司不认可上述证据，表示其于2019年10月至现场，看见月浦混凝土公司正在推平堆起来的建筑垃圾，其立刻致电后者告知这样不行，未进行场地交接。后经法院要求，宏巍公司于2021年2月23日来函表示其于2021年2月10日收回了系争场地，故撤回返还场地的请求，要求月浦混凝土公司支付截止至2021年2月10日的土地使用费。关于***公司返还系争场地的证据，月浦混凝土公司表示无其他证据可以佐证。 2020年7月30日，本案承办人员至现场调查，查明现场确堆放大量建筑垃圾，月浦混凝土公司人员已搬离。 ***公司申请，法院委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“鉴定机构”)对系争场地平整及垃圾清运费用进行审价。根据鉴定机构出具的沪大华［2020］造鉴字第20178SF058号鉴定意见书，系争场地平整及垃圾清运的费用预估为1，716，348元。宏巍公司对于鉴定意见结论没有异议。月浦混凝土公司发表质证意见：1．租赁合同没有约定返还标准，本案无需鉴定，鉴定费用属于扩大损失应***公司承担；2．进场前无资料证明原始地面标高，对于鉴定报告确定的挖土方量不予认可；对于拆除混凝土面层、拆除碎石垫层单价以及按10顿每车计算外运标准，均不予认可。鉴定机构表示：1．其按照规定至现场勘查，现场都是建筑垃圾，其对此进行测量；2．以入口右侧的院子地坪作为基准地面高度，在现场测量取得建筑垃圾平均高度，再乘以现场总面积得出总量后，套用房修定额，计算出总值；3．月浦混凝土公司套用的是市政定额，但现场垃圾均在建筑物红线以内，应使用房修定额；4．垃圾清运需要10吨的车用1870车次才能清运完毕，每车700元单价是根据宝山地区市场询价得出。另如果顺利出车的话，预估需要10至15天左右才能清运完毕。 一审法院认为，月浦混凝土公司与宏巍公司就系争场地签订的租赁合同，合法有效，双方均应恪守履行。月浦混凝土公司抗辩称租赁合同无效，依据不足，法院不予采纳。根据租赁合同约定，租赁期满后，承租方应将场地内设施完好归还给出租方，并由出租方验收合格。月浦混凝土公司在本案庭审中称其已委托案外人迷平公司对系争场地进行了平整，并提供相关协议、情况说明予以佐证，但在另案笔录中自认不清楚土地平整一事，也未参与，前后陈述显然存在矛盾。另根据本案承办人员至现场调查，系争场地上确仍堆放大量建筑垃圾，因此，对于月浦混凝土公司的相关抗辩意见，法院不予采信。现宏巍公司已控制系争场地，应由其委托第三方公司进行土地平整及垃圾清运，相关费用由月浦混凝土公司承担。根据鉴定机构出具的鉴定意见，预估平整、清运费用为1，716，348元。相关鉴定意见结论，法院予以认定。月浦混凝土公司的质证意见，依据均不足，法院不予采纳。因此，月浦混凝土应***公司赔偿场地平整及垃圾清运费用1，716，348元。 关于场地返还，月浦混凝土公司称已于2018年4月30日租赁合同到期后按约返还给了宏巍公司，但未提供相关证据予以佐证。根据其在与次承租人迷平公司租赁纠纷案件中自认，其直至2019年8月底左右才从迷平公司处收回系争场地，显然月浦混凝土公司并未如实陈述场地返还一节事实，故对其抗辩意见，法院不予采信。在无证据证明承租双方就租期展期达成合意的情况下，月浦混凝土公司仍应按照合同约定的租金标准，***公司支付至系争场地返还之日止的土地使用费，并应***公司承担违约责任即支付违约金21万元。同时法院也注意到，宏巍公司曾于2019年10月去现场接收系争场地，其在致月浦混凝土公司的函件中也坦承月浦混凝土公司人员已全部撤离，但后以不符合返还要求为由，未接收场地。法院认为，在租赁合同到期且承租人已搬离租赁物后，出租人有及时收回租赁物的义务。本案中，虽然系争场地上堆放有大量建筑垃圾，并不符合“完好归还”的合同要求，但该归还瑕疵并非不可克服之原因，从而造成宏巍公司在客观上无法接收场地，宏巍公司亦可在接收场地自行平整清运垃圾后，再向月浦混凝土公司主张相关费用。其现放任土地闲置，实质造成了损失的扩大。因此，对于其要求月浦混凝土公司支付至2021年2月10日止的土地使用费，法院不予支持。考虑到宏巍公司于2019年10月已具备接收系争场地的客观条件，以及聘请第三方公司进行场地平整、垃圾清运所需耗费的时间等因素，法院酌情确定月浦混凝土公司应支付土地使用费至2019年12月31日。根据月浦混凝土公司与宏巍公司在庭审中确认，月浦混凝土公司尚欠租赁合同期内的租金57万元，扣除宏巍公司应支付的货款19，530元和月浦混凝土公司交付的押金20万元，月浦混凝土公司应支付合同期内租金350，470元，并应另按照每月10.5万元(126万元÷12月)为标准支付自2018年5月1日起至2019年12月31日止的土地使用费210万元。宏巍公司另主张的电力设施费用10万元赔偿，依据不足，法院不予支持。 一审法院判决：一、上海月浦南方混凝土有限公司于判决生效之日起十日内，向上***建筑工程管理有限公司支付租金350，470元，并支付2018年5月1日起至2019年12月31日止的土地使用费210万元；二、上海月浦南方混凝土有限公司于判决生效之日起十日内，向上***建筑工程管理有限公司支付违约金21万元；三、上海月浦南方混凝土有限公司于判决生效之日起十日内，向上***建筑工程管理有限公司赔偿场地平整、垃圾清运费用1，716，348元；四、驳回上***建筑工程管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，二审中，双方当事人对于一审法院判决的租赁合同期内的应付租金无异议，主要争议在于租赁合同期满后的使用费及场地恢复费等问题。鉴于租赁合同到期后，将出租物恢复至可使用状态是承租人的义务，但直到2020年7月原审法官至现场调查时止，系争土地上仍有大量建筑垃圾，故一审法院认为，承租人应当承担相应的使用费，并无不当。考虑到承租人已经承担了违约金以及出租人未能积极地防止损失扩大，一审法院将使用费计算至2019年12月31日止，较好地平衡了双方当事人的利益，本院予以认同。关于场地平整、清运费用的计算，一审法院根据鉴定结论依法作出判决，上诉人对于鉴定结论有异议未能提供依据，故本院不予采信。 综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，对上诉人月浦混凝土公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32，718元，由上诉人上海月浦南方混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　俞　璐 审 判 员　张志煜 法官助理　何　倩 书 记 员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……