广西宁铁建筑有限公司、何爱茵房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区崇左市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂14民终310号

上诉人（一审原告）：广西宁铁建筑有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳西路30号。统一社会信用代码：9145010019860671X5（3-1）。

法定代表人：罗有杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：邹文，该公司法务。

被上诉人（一审被告）：***，女，1978年9月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宁明县。

委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所执业律师。

上诉人广西宁铁建筑有限公司（以下简称宁铁公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服一审广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初1436号事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宁铁公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项,改判按合同约定的标准计算违约金或按应付款付款项每日万分之五的标准计算违约金，自2019年1月11日始至上诉提出之日止，暂计算违约金约30万元；2.***承担宁铁公司一审应支出的律师费142356.8元；3.撤销一审判决第五项，并决定由***承担一审申请费用5000元；4.***承担二审宁铁公司支出的律师费16000元。事实和理由：一、一审判决对本案的违约金的认定和判决，适用法律不当，应当按照合同约定的方式计算。违约金条款至双方当事人意思自治的表现，一审法院应充分尊重。每日3%的违约金的约定，也不算特别高。《电力供应与使用条例》第三十九条规定“逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的千分之一至千分之三加收违约金”；《供电营业规则》第九十八条规定：用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：1.居民用户每日按欠费总额（不含违约金）的千分之一计算；2.其他用户：（1）当年欠费部分，每日按欠费总额（不含违约金）的千分之二计算；（2）跨年度欠费部分，每日按欠费总额（不含违约金）的千分之三计算。电费违约金收取总额按日累加计收，总额不足1元者按1元收取。2020年7月5日颁布的《保障中小企业款项支付条例》第十五条规定：“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”最高人民法院2019年11月8日发布的《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第50条规定：主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，***主张合同约定的违约金过高，其应当对违约金过高承担举证责任。然而***并没有举证。第三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此判断约定的违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。一审法院主观认定应按年利率6.175%计算违约金，已明显低于宁铁公司的损失，违反公平原则。二、一审法院因宁铁公司未提供支付律师费的发票而判令***不承担案件律师代理费用是错误的。第一、宁铁公司与***在《房屋租赁合同》中约定，如***违约应支付宁铁公司维权所产生的律师费等费用。第二、宁铁公司已与广西大恒律师事务所签订的《委托代理合同》约定的一审代理费用为142356.8元，该委托合同为诺成性合同，双方签订即发生法律效力，且广西大恒律师事务所已经履行了代理职责，因此宁铁公司请求支付律师代理费用有合同依据，应当予以支持。三、***应全部承担案件保全申请费用。第一、保全申请费属于诉讼费用，一般不单独作为判项，由人民法院决定申请费的负担。第二、一审法院按胜诉比例决定申请费的负担不公平。四、二审案件的律师费16000元，也应由***承担。综上，请求二审法院支持宁铁公司的上诉请求

宁铁公司向一审法院起诉请求：1.请求判令***向广西宁铁建筑有限公司返还占用的位于凭祥市名为凭祥红木家具城的租赁物（价值约为100万元）；2.请求判令***向宁铁公司支付拖欠2019年度租金65.6万元及2020年1月1日起至2020年6月30日的租金40.8万元，共计租金106.4万元；3.请求判令***向宁铁公司支付房屋占用费用13.6万元（房屋占用费用暂计算至2020年8月31日，此后的房屋占用费按租金标准计算至***实际交付房屋时止）；4.请求判令***向宁铁公司支付逾期违约金2895228.0元；5.请求判令***承担宁铁公司支出的律师费142356.8元。

一审法院认定事实：2017年10月1日，宁铁公司（甲方）与***（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定宁铁公司把位于凭祥市的红木家具城铺面出租给***，租期自2017年10月1日至2018年12月31日止，租赁用途为红木家具经营使用，面积为4452平方米，租金为6.8万元／月，合同还对租赁物的其他事项进行了约定。2019年1月1日，租赁期限届满，双方继续签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2019年1月1日至2019年12月31日，租金为6.8万元／月，租金按季度支付，每季度首月10日前交清本季度租金（首次交纳租金的在合同生效10日内交清本季度租金）。合同第八条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该租赁物，并扣除全部履约保证金。乙方除承担甲方实际损失外还需按照合同标的金额的20%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将租赁物转租、转借给他人使用、进行抵押......。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于租赁物租金、水电费等），每逾期一日（租金及水电费不超过3个月），则应按上述逾期交纳费用的3%支付甲方违约金。租赁期满，乙方应如期腾退并归还租赁物。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付日租金3倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。2020年1月1日，租赁期限届满，双方对原租赁的房屋再次签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期间从2020年1月1日起至2020年6月30日止。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该租赁物，并扣除全部履约保证金。乙方除承担甲方实际损失外还需按照合同标的金额的30%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将租赁物转租、转借给他人使用、进行抵押......。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于租赁物租金、水电费等），每逾期一日（租金及水电费不超过3个月），则应按上述逾期交纳费用的0.3%支付甲方违约金。合同其他主要内容与双方于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》的内容相同。2018年7月31日，广西宁铁建筑总公司变更为广西宁铁建筑有限公司。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宁铁公司与***签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。宁铁公司将其所有的位于凭祥市名为凭祥红木家具城的租赁物出租给***使用，至2020年6月30日，合同履行期限届满，***应按合同约定履行返还租赁物的义务，其未按时履行，构成违约，故对宁铁公司第一项要求***返还位于凭祥市名为凭祥红木家具城的租赁物的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。对于双方于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》，***辩称该合同上的内容不是其所写，其在空白合同上签名，视为同意对方关于合同内容的约定，且该合同内容与双方于2019年1月1日签订的合同主要内容相同。

宁铁公司提交的双方签订的三份合同约定***于每个季度的第一个月10日前交付完本季度租金20.4万元（6.8万元×3个月），***应按合同约定履行支付租金的义务，但其未按时履行，已构成违约，其2019年仍欠宁铁公司租金65.6万元及2020年1月1日至6月30日租金40.8万元，共计106.4万元，其应向宁铁公司履行支付拖欠租金共计106.4万元的义务，故对宁铁公司的第二项诉请，一审法院予以支持。

因***在合同履行期满后仍占用宁铁公司位于凭祥市的凭祥红木家具城，故其应支付宁铁公司该租赁物的使用费，该使用费应以每月租金6.8万元为标准，从2020年7月1日起算至其返还该租赁物为止。

二、关于双方约定的违约金是否过高，应如何调整的问题，***未按时支付租金及逾期归还租赁物，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。宁铁公司诉请***支付逾期违约金依法有据，一审法院应予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在租赁期内，***逾期交纳本合同约定应由其负担的费用的（包括但不限于租赁物租金、水电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用的3%和0.3%支付甲方违约金。租赁期满，***不如期腾退并归还租赁物，每逾期一日应向宁铁公司支付日租金3倍作为违约金，属于约定的违约金明显过高，即使按每逾期一日交纳租金，则应按逾期交纳费用的0.3%支付甲方违约金，也明显过高。***给宁铁公司造成的损失，应依法适当减少。***逾期腾退房屋期间，造成宁铁公司房屋租金利息的损失，即违约金损失，宁铁公司诉请违约金为2895228元，则违约金应在2895228元范围内，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定***给宁铁公司造成的损失，***应于2019年第一季度首月10日前支付第一季度租金20.4万元（6.8万元×3个月），其仅支付16万元（6.8万元×12个月-65.6万元），尚余4.4万元未支付，则2019年第一季度未付租金的违约金为以4.4万元为基数，中国人民银行公布的一年至五年期贷款基准利率为4.75%，***应按此利率的130%即年利率6.175%的标准按违约天数向宁铁公司支付违约金，应从2019年1月11日起算至2019年8月19日，2019年8月20日后的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，计算至还清4.4万之日止。从2019年4月起，***每季度首月10日前应支付宁铁公司租金20.4万元，其未按时支付，则该部分违约金应以***各季度分别欠付的20.4万元为基数，房屋占用费的违约金即为租金损失违约金，为方便计算，亦按逾期支付租金的标准计算违约金，按年利率6.175%，分期分别从欠付租金、房屋占用费之日起（即从2019年4月起，每个季度第一个月11日开始）分段计算至2019年8月19日，2019年8月20日后的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，计算至还清租金、房屋占用费为止）。

关于宁铁公司为本案诉讼支出的律师费问题，因宁铁公司未提交其支付律师费的发票，故对其诉请***承担其支出的律师费142356.8元一审法院不予支持。

宁铁公司申请保全措施所交纳的申请费5000元，其诉请***负担，根据其诉讼请求的胜诉比例和本案的具体情况，***负担2360元、宁铁公司负担2640元为宜。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条。判决：一、***于本案判决生效之日起十日内向宁铁公司返还位于凭祥市名为凭祥红木家具城的租赁物；二、***于本案判决生效之日起十日内向宁铁公司支付拖欠租金106.4万元；***于本案判决生效之日起十日内向宁铁公司支付房屋占用费40.8万元，2021年1月1日以后的房屋占用费按每月6.8万元的标准计算至***返还上述租赁物为止；三、***于本案判决生效之日起十日内向宁铁公司支付违约金，违约金在2895228元范围内，［一部分违约金以4.4万元为基数，按年利率6.175%，从2019年1月11日起算至2019年8月19日，2019年8月20日后违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至还清4.4万元之日止；另一部分违约金以***各季度分别欠付的20.4万元为基数（房屋占用费亦按该标准和计费方式计算），按年利率6.175%，分期分别从欠付租金、房屋占用费之日起（即从2019年4月起，每个季度第一个月11日开始）分段计算至2019年8月19日，2019年8月20日后的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，计算至还清租金、房屋占用费为止］；四、案件申请费5000元，由宁铁公司负担2640元，由***负担2360元；五、驳回宁铁公司的其他诉讼请求。案件受理费48464元，减半收取计24232元，由宁铁公司12795元，由***负担11437元。

二审期间，双方当事人无新证据向本院提交。

宁铁公司对一审法院认定事实的异议：1.遗漏查明2017年的租金是按月支付，2019年和2020年租金才是按季度支付，一审判决全部按季度计算，导致判决支付违约金减少。2.遗漏查明整个租赁期限租金交付和应缴情况，2017年以后***交付部分租金，从交付租金开始就应冲抵之前所欠的租金，冲抵后尚欠的租金才能计算违约金，一审判决统一以全部所欠的租金从2019年起计算违约金，违约金的时间少计算。

***对一审法院认定事实无异议。

本院对当事人提出的事实异议的认定：一审法院在计算违约金时，已分时间段计算，宁铁公司未能提供一审法院计算违约金减少的法律依据，对其事实异议，本院不予支持。

综上，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。宁铁公司认为违约金约定未过高，应提供证据证明其实际损失，因宁铁公司未能提供证据证明其实际损失，一审法院依据上述法律规定作出调整并无不当，本院予以支持。宁铁公司未能提供律师费的发票，无法核实是否实际支出，且律师费的承担未在合同中明确约定，故对其主张，本院不予支持。一审法院根据本案的诉讼请求的胜诉比例和本案的具体情况，确定保全申请费的承担比例并无不当，本院予以支持。

综上所述，宁铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8250元，由上诉人广西宁铁建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　梁丹杰

审 判 员　文　斌

审 判 员　陆有帅

二〇二一年五月二十四日

法官助理　黄伟明

书 记 员　张瑞锜

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。