某某、浙江新峰建设集团有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

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浙江省仙居县人民法院

民事判决书

（2021）浙1024民初131号

原告：**，女，1987年8月22日出生，汉族，住浙江省仙居县。

委托诉讼代理人：李晓辉，浙江神仙居律师事务所律师。

被告：浙江新峰建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市牌头镇站前路239号。

法定代表人：章丹杰。

委托诉讼代理人：徐登，浙江利群律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何贤超，浙江利群律师事务所律师。

第三人：台州市民泰房地产开发有限公司，住所地浙江省仙居县安洲街道盂溪西路盂溪风情小区。

法定代表人：陈乾永。

原告**与被告浙江新峰建设集团有限公司（以下简称新峰公司）、第三人台州市民泰房地产开发有限公司（以下简称民泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人李晓辉、被告新峰公司的委托诉讼代理人徐登、何贤超到庭参加诉讼，第三人民泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：一、判决确认位于仙居县XX街道XX小区XX幢XX室的房地产为原告所有，停止执行位于仙居县XX街道XX小区XX幢XX室的房地产，并解除查封；二、判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月23日，原告与第三人民泰银行签订了《商品房买卖合同》（合同已备案），由原告购买第三人民泰银行开发的位于仙居县XX街道XX小区XX幢XX室的房屋（以下简称案涉房屋），房屋价款为人民币1348512元，原告通过首付及银行按揭的形式付清了房款。2014年8月，第三人将该房屋交付给原告，原告即装修入住使用至今。2017年7月18日，第三人向原告开具了购房发票。2020年5月12日，仙居县人民法院作出（2020）浙1024执恢727号执行裁定书，查封了案涉房屋。原告依法提出异议，经审查，仙居县人民法院作出（2020）浙1024执异101号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，被告所申请执行的案涉系原告向第三人购买的商品房，原告实际支付了全部购房款，也实际入住了房屋，案涉房屋系原告所有，而不属于第三人所有，故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告诉请。首付款是汇入第三人民泰公司股东张建华账户的，2012年3月24日，第三人就开具了408512元的首付款发票。至于张建华何时将款项汇入第三人账户，是第三人公司内部的事情，与原告无关。被告认为原告的合同、发票、贷款等存在虚假，但未提出反驳证据，被告以其他案件存在民间借贷、以房抵债情形来推断本案是不合逻辑的，原告对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错不影响本案原告主张的成立。

被告新峰公司答辩称：一、原告主张其享有案涉房屋所有权没有事实和法律依据。案涉房屋产权登记在第三人民泰公司名下而非原告名下，我国不动产物权是采用登记生效主义，因此案涉房屋应属第三人民泰公司所有。二、原告诉请停止案涉房屋的执行行为没有事实和法律依据，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。首先，查封前签订合法有效的书面买卖合同。原告未提供证据证明合同已经备案或预告登记，而且原告提供了两份不同的《交房结算清单》，房屋价款、车位等都不一致，后面一份清单所记载的计算方式也得不出所载明的房屋价款，原告对车位是赠送还是购买都不清楚。对合同的真实性、有效性存在异议，原告主张购买案涉房屋的事实难以让人信服。其次，所购买的商品房是用于居住且名下无其他用于居住的房屋。根据原告提供的其本人在仙居的不动产登记信息查询记录上载明：“不含共有权证登记，同名无身份证号码记录除外”，也就是说共有的房产或者未登记身份证号码的房产是未包含在内的，不排除原告拥有其他房产的情况。最后，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告主张购房款是通过首付加按揭形式支付的，但是其未能提供证据证明已支付了首付款。原告称首付款是交给第三人的投资人张建华，但对如何交付、由谁交付无法作出合理说明，购房合同签订时间是2013年3月23日，贷款起始日是2013年4月2日，张建华转账给第三人的时间却是2013年8月12日，在首付款未付的情况下如何办理按揭贷款？另外，张建华转账时附言“张甲房款”，当时原告与张甲并非夫妻关系，不排除存在张甲买房的情况，更何况该转账金额加上贷款金额与房价款也并不一致。张建华是第三人民泰公司的投资人，不排除该笔款项实际上是投资款的情形，涉及第三人民泰公司的同类型案件中已有多起相似情形（披着购房款的外衣实际上是投资款）。本案中，张建华未出庭接受询问，原告也未提供向张建华交付款项的证明，显然不能证明原告已支付案涉房屋的首付款。而且原告工资收入每月不到3000元，显然是无能力承担房贷。本案可能涉嫌虚假诉讼，请求法院依法查明，移送公安立案侦查。购房合同约定产权证书的交付日期为2015年8月27日，而原告至今未办理产权登记。另在法院查封时，案涉房屋楼盘已有部分业主办理了产权登记，原告未能充分举证证明非因其自身原因未办理过户登记，故其对案涉房屋未办理过户手续存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人民泰公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：2013年3月23日，原告**与第三人民泰公司签订了《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》一份，合同约定原告向第三人购买案涉房屋，建筑面积为137.33平方米，单价9819.5元／平方米，总价1348512元；买受人在付清首付款后凭首付票据签订本合同。合同签订后，原告由第三人、郭美亚担保，并以案涉房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司仙居支行贷款94万元，贷款期限为360个月，从2013年4月2日起至2043年4月2日，还款方式为按月等额本息，担保人承担阶段性连带责任保证，在案涉房屋的正式抵押登记手续办理完毕且银行收到记载该抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证义务。2013年4月2日，中国工商银行股份有限公司仙居支行将94万元贷款发放至约定的第三人1207051119201177844账户。原告首次还贷日期为2013年5月1日。原告将案涉房屋首付款等款项交付给第三人的投资人张建华后，2013年8月14日，张建华将418512元款项汇入第三人账户（附言：张甲房款）。2013年11月7日，原告与张甲登记结婚。2014年3月27日，仙居县地名委员会办公室发放了案涉房屋的门牌证，户主为原告。案涉房屋实测面积为137.35平方米，房屋实际总价为1348690元。2017年7月18日，第三人以原告为购买方开具了案涉房屋的增值税发票，价税合计1348690元。

案涉房屋已交付给原告，产权仍登记在第三人名下。本院在执行被告新峰公司（申请执行人）与第三人（被执行人）建设工程合同纠纷一案中，于2020年5月12日作出（2020）浙1024执恢727号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。原告向本院提出执行异议，本院于2020年12月22日作出（2020）浙1024执异101号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服该裁定，提起本案诉讼。

另查明，原告及其丈夫张甲二人名下在仙居县无其他房屋。

上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、个人住房借款／担保合同、中国工商银行个人贷款借款凭证、个人贷款发放凭证、还贷记录、账户历史明细清单、入账通知书、存款分户明细查询（第三人）、XX入伙通知书、增值税发票、结婚证、房产情况证明、不动产登记资料查询结果证明、养老保险参保证明、社会保险参保证明、（2020）浙1024执恢727号执行裁定书、（2020）浙1024执异101号执行裁定书及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，应审查原告对案涉房屋是否享有能够阻却强制执行的民事权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第三人系房地产开发企业，案涉房屋属于登记在第三人名下的商品房，在人民法院查封之前，原告已就案涉房屋与第三人签订了《商品房买卖合同》，原告购买案涉房屋的目的系用于居住，其及其配偶在仙居县内无其他用于居住的房屋，且原告就案涉房屋已支付的价款超过了合同价款的百分之五十。因此，原告对案涉房屋享有的权利，能够排除强制执行，故原告请求停止对案涉房屋的执行的诉请，本院予以支持。被告提出的案涉房屋属于第三人所有，原告与第三人之间的案涉房屋买卖、款项交付存在虚假、原告对未办理产权过户登记存在过错的辩解证据不足，本院不予采信。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，物权变动以公示为原则，在未办理物权变更登记之前，本院对其该项诉讼请求不予支持。查封本身是一种强制措施而非处置行为，原告主张的对案涉房屋解除查封，本案不做处理。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：

一、停止对仙居县XX街道XX小区XX幢XX室房屋的执行；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费18300元，由原告**、被告浙江新峰建设集团有限公司各负担9150元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审判长陈燕霞

人民陪审员陈春根

人民陪审员马瑞平

二〇二一年六月二日

代书记员蔡敏红