苏州苏宁易购便利店有限公司与江苏蓝园商业管理发展有限公司、江苏中元控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0508民初4613号

原告：苏州苏宁易购便利店有限公司，住所地苏州市人民路**。

法定代表人：陆海华，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：丁希胜，江苏锦同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘昱尧，江苏锦同律师事务所律师。

被告：江苏蓝园商业管理发展有限公司，住所，住所地苏州市南门路**div>

法定代表人：陈莉，总经理。

委托诉讼代理人：车胜，江苏莫舍律师事务所律师。

被告：江苏中元控股集团有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴中区吴中大道**v>

法定代表人：顾军。

原告苏州苏宁易购便利店有限公司（以下简称苏宁公司）与被告江苏蓝园商业管理发展有限公司（以下简称蓝园公司）、被告江苏中元控股集团有限公司（以下简称中元控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行审理，原告苏宁公司的委托诉讼代理人丁希胜、被告蓝园公司的委托诉讼代理人车胜到庭参加诉讼，被告中元控股公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告蓝园公司退还租金19203元、租赁保证金3201元、服务费2981元，合计25385元；2.判令被告蓝园公司支付逾期退还上述款项的利息202.45元（以25385元为基数，自2019年7月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算），并自2019年8月20日起实际退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息；3.判令被告中元控股公司对被告蓝园公司的上述债务承担连带责任；4.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求为要求解除原告与被告蓝园公司间签订的租赁合同。事实与理由：2018年10月15日，被告蓝园公司将位于苏州市姑苏区的房屋出租给原告开设便利店所用，并签订《租赁合同》，合同就租赁面积、租赁期限、租金及双方的权利义务等作出了明确约定。合同签订后，原告向被告支付租金19203元、租赁保证金3201元、服务费2981元、装饰装修押金1547元，电卡押金50元。但由于苏州市姑苏区规划及城管部门的要求，涉案房屋不能开门进场装修且涉案房屋不能办理营业执照，致使租赁合同无法继续履行。2019年7月5日，原告向被告发函要求解除合同并退还全部款项。但被告置之不理。另被告蓝园公司系法人独资的一人有限责任公司，被告中元控股公司为被告蓝园公司的唯一股东，根据公司法相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故被告中元控股公司应对被告蓝园公司的上述债务承担连带责任。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。

被告蓝园公司答辩称，原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告已经按照合同约定交付了符合合同约定的租赁房屋，原告对此予以确认，并正常使用租赁房屋，原告在没有法定解除条件和合同约定的解除条件的情况下，擅自解除合同，应承担相应的违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告中元控股公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求，由原告向提交租房合同、租金支付凭证、要求退款函件、解除租赁合同函；被告提供补充协议、租赁物交付确认书、租户进场验收登记表、退租申请审核表等证据，本院组织双方进行了质证，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：

2019年1月8日，原告苏宁公司（乙方，承租方）与被告蓝园公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方提供的租赁物坐落于苏州市姑苏区房屋，面积为51.58平方米。合同第一条第4项约定乙方确认其在签署本合同前已对租赁物业的性质、规划、结构、设计、施工情况、性能、相关设施、周边环境和相邻关系等可能影响其决定租用的因素做了必要的了解，并认为符合其租用条件和要求，因此，其不会以租赁物业不符合约定条件或者使用要求等为由拒绝接收，否则甲方有权视为已交付或按照乙方擅自单方解约处理。第二条租赁期限：租赁共60个月，自2019年1月15日起至2024年3月31日（其中2019年1月15日至2019年3月31日为免租期）,如果租赁物业的交付日期晚于上述租赁期限的起始日，租赁期限相应顺延。第三条约定乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公、经营使用。合同第六条约定租金为每月3201元，每半年为一个支付周期，首期租金在本合同签订之日起3日内支付，以后各期租金于上一期期满提前30日支付。物业费每平方米6.8元/月、水费4.5元/吨、电费1.1元/度。第七条约定乙方须在本合同签订前向甲方缴纳履约保证金3201元，租赁期满或本合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金及其他各项费用外，剩余部分无息返还。第十二条第4项约定甲方未能按照本合同约定的期限交付完成物业超过60天的，乙方有权单方面通知甲方提前终止本合同；如甲方在收到乙方通知后30天内仍未交付的，则本合同自动终止，甲方应在本合同终止后15天内返还乙方根据本合同约定先行支付的预付租金等钱款。第十三条第3项约定非甲方原因导致本租赁合同提前解约的，乙方应补交免租期的租金；第5项约定本合同所指的履约保证金是付款方对履行本租赁合同的保证，如因付款方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，收款方不予退还已缴纳的履约保证金。

同时双方签订《补充协议》，第三条约定甲方已明确告知乙方该房屋的性质为“工业用地”，乙方租赁期内房屋的装修、改造、使用而需要报检消防、环保、申请经营许可、申请广告等相关事宜，由乙方自行负责办理各类报批手续，费用、责任由乙方自行承担（甲方需积极配合并提供有效相关材料）。第七条约定租赁合同第一款新增第5条：本合同租赁物包括租赁房屋及其附属设备设施、附属场地。房屋交付标准均为现状交付（具体以附件《进场验收登记表》为准）。第十二条约定租赁费用采用“先付后租”的方式按半年提前30日以电汇至甲方银行帐户方式支付，乙方于本合同签订后5个工作日内向甲方支付履约保证金3201元。第十三条约定乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期。此种情况下前述租赁保证金自动转为乙方对甲方的补偿金。

2019年1月原告与被告蓝园公司签署《租赁物交付确认书》，载明：甲乙双方于2019年1月5日就位于苏州市姑苏区的房屋签订了《租赁合同》，合同约定房屋交付时间为2019年1月15日。本协议自双方签字盖章之日起生效。

2019年1月29日原告向被告蓝园公司汇付履约保证金3201元，同年2月15日又向原告汇付首期租金22184元（含物业服务费2981元）。

2019年3月5日原告方筹建组刘天宇在《租户进场验收登记表》租户确认签字处签字确认，该登记表载明:进场日期为2019年3月5日。

2019年7月5日原告向被告蓝园公司发送《关于解除租赁合同退还已付费用的通知函》，主要内容为双方签订的租赁合同及补充协议，因物业未达原告方实际使用需求，现正式发函通知被告（2019年7月5日），提前解除双方签订的租赁合同，原告将解除日后5个工作日内向被告返还租赁物，请被告于5个工作日届满前提前二个工作日与原告办理交接手续，否则视为原告已按该函将租赁物交还被告。被告于2019年7月7日签收。同年8月25日原告再次向被告蓝园公司发函，表明原告已于2019年7月5日正式发函通知被告，要求解除双方签署的租赁合同及补充协议，现要求退还已支付的租金、租赁保证金等。

2019年7月22日原告向被告蓝园公司提交退租申请审核表，申请事项：退租，申请原因：规划部门未同意该物业对外开门，无法满足开设便利店里条件。被告方物管处、项目总监、总经理分别在该审核表中签字确认。

另查明：被告蓝园公司成立于2011年8月5日，其股东为江苏中元控股集团有限公司。

审理中，原告苏宁公司陈述称，原告与被告蓝园公司签订《租赁物交付确认书》中是依据被告蓝园公司的要求办理房屋交付手续，但实际上被告蓝园公司并未将房屋交付给原告，原告更没有进场装修，被告蓝园公司也没有将钥匙交付给原告，原因是涉案房屋现状窗户为进出大门，被告蓝园公司承诺将窗户改造为进出大门，但一直未进行改造，致使合同目的无法实现。

审理中，被告蓝园公司陈述称，合同约定房屋交付时间为2019年1月15日，由于原告方未能按约付款，故我方在收到原告付款后于2019年3月5日将涉案房屋交于原告；同时补充协议中明确告知原告涉案房屋的性质为“工业用地”，以及明确原告租赁期内房屋的装修、改造、使用而需要报检消防、环保、申请经营许可、申请广告等相关事宜，由乙方自行负责办理各类报批手续，费用、责任由乙方自行承担，因此，造成合同目的无法实现责任不在被告。2020年8月份时原告经办人将涉案房屋的钥匙丢还给被告。

本院认为，原告苏宁公司与被告蓝园公司间签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，应确认合法有效，双方均应按约履行。依据租赁合同第一条约定原告对租赁物的性质、规划、结构、设计、施工情况、性能、相关设施等可能影响其决定租用的因素做了必要的了解，并认为符合其租用条件和要求，因此，合同履行中原告以物业未达原告方实际使用需求，规划部门未同意该物业对外开门，无法满足开设便利店的条件，要求与被告蓝园公司解除合同的理由不能成立，本院对原告该主张不予采信。但补充协议第十三条又给予原告可以提前解除本合同的权利，仅须提前30日书面通知，解除通知到达被告蓝园公司之日起30日次日作为本合同解除日期。原告于2019年7月5日向被告蓝园公司发送解除通知函，被告蓝园公司于2019年7月7日签收，依上述合同约定合同应当于2019年8月7日起解除，然被告蓝园公司于2019年7月22日在原告提交的退租申请审核表上签字确认，表明其同意与原告解除房屋租赁合同，故双方的租赁合同应于2019年7月23日起解除。原告要求解除与被告蓝园公司间签订的涉案房屋的租赁合同诉请，本院予以支持。

关于涉案房屋被告蓝园公司是否已向原告交付的问题。本院认为，依据《租赁物交付确认书》内容，2019年1月15日仅是约定房屋交付的时间，并不能证明被告蓝园公司实际已向原告交付了租赁房屋。而《进场验收登记表》有原告方经办人员刘天宇签名，可证实原告于2019年3月5日进场接收了涉案房屋。因此，对原告认为其与被告蓝园公司未办理房屋交接手续，更没有进场进行装修的观点，本院不予支持。被告蓝园公司认为其于2019年1月15日向原告交付涉案房屋的观点，因依据不足，本院不予采信。

关于被告蓝园公司是否应退还其收取的租金及物业服务费。首先，依据前述认定涉案房屋被告蓝园公司于2019年3月5日已向原告交付；其次原告向被告蓝园公司归还房屋的时间。双方租赁合同于2019年7月23日起解除。依据原告在2019年7月5日向被告蓝园公司发送《关于解除租赁合同退还已付费用的通知函》中表明“原告将解除日后5个工作日内向被告返还租赁物，请被告于5个工作日届满前提前二个工作日与原告办理交接手续，否则视为原告已按该函将租赁物交还被告”，故本院认定原告方于2019年7月30日向被告蓝园公司归还了租赁房屋。被告蓝园公司审理中称“原告方经办人员在2020年8月才将钥匙丢给我们”，但未提供相应证据证明，本院不予采信。涉案房屋自2019年3月5日起至2019年7月30日期间属于原告占用使用期间，该期间的租金15471.50元【（4个月加25天）×3201元】及物业服务费1695.29元【（4个月加25天）×350.75元】，合计17166.79元应由原告承担。被告蓝园公司已收取原告首期租金19203元和物业服务费2981元，合计22184元，在扣除上述原告应支付租金和物业服务费后，剩余5017.21元（22184元-17166.79元）应退还原告。

关于原告主张退还租赁保证金3201元。依据补充协议第十三条的约定，原告提前解除本租赁合同的，租赁保证金自动转为原告对被告蓝园公司的补偿金。因此，对原告该主张，本院不予支持。

关于原告主张要求被告中元控股公司承担连带责任的问题。因本案的房屋租赁关系均发生在被告蓝园公司与原告之间，且原告支付的租金也是由被告蓝园公司收取，被告中元控股公司虽为被告蓝园公司的唯一股东，但原告未提供相关被告中元控股公司与被告蓝园公司财务混同的初步证据，故本院对原告该主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

一、原告苏州苏宁易购便利店有限公司与被告江苏蓝园商业管理发展有限公司于2019年1月8日签订关于苏州市姑苏区的房屋租赁合同及补充协议于2019年7月23日起解除。

二、被告江苏蓝园商业管理发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏州苏宁易购便利店有限公司租金和物业服务费5017.21元。

三、驳回原告苏州苏宁易购便利店有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费468元，减半收取234元，由原告苏州苏宁易购便利店有限公司负担209元，被告江苏蓝园商业管理发展有限公司负担25元，被告负担部分在本判决生效后十日内直接向原告支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。

审判员　　沈录印

二〇二〇年十月十日

书记员　　朱晶雯