淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司与博文房地产评估造价集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

江苏省淮安市淮阴区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0804民初2933号

原告：淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区承德北路东昇花园东门门面房G-2。

法定代表人：叶家豪，该公司董事长。

委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师实习律师。

被告：博文房地产评估造价集团有限公司，住所地北京市宣武门大街6，8，10,12,16,18号6号楼8层804室。

法定代表人：徐文井。

委托诉讼代理人：袁青男，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。

原告淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司（以下至判决主文前简称巨一小贷）与被告博文房地产评估有限公司（以下至判决主文前简称博文评估）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，被告向本院提出管辖权异议被驳回后，被告向江苏省淮安市中级人民法院提起上诉，该院以（2019）苏08民辖终176号民事裁定，驳回了被告的管辖权异议。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告巨一小贷委托诉讼代理人路丹、纪星宇，被告博文评估法定代表人徐文井及委托诉讼代理人袁青男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巨一小贷向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失319.441106万元，本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年2月7日，被告受案外人刘玉娟委托，对刘玉娟所有的位于淮安市清河区新苑逸城3003、3004房屋进行价值评估，并出具评估报告[苏博房估字（2011）第2552-2号]，上述两房评估价分别为304.8万元和415.0万元。2011年9月，案外人淮安风神汽车销售有限公司与原告签订借款合同，向原告借款300万元。刘玉娟用上述3004号房屋作为抵押。因风神公司未能及时清偿借款，淮安市淮阴区法院判决风神公司归还借款300万元及利息457411.06元；原告对上述3004号房屋享有优先受偿权。刘玉娟和风神公司承担案件受理费34459元。案件经淮安市淮阴区法院执行，在执行过程中，法院委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3004号房屋进行评估，评估价为181.43万元，法院提交拍卖后无人竞买，最终法院裁定以145.14万元将3004号房屋抵偿给原告。2011年6月，案外人淮安市三树镇顺发蛋鸡养殖场（以下简称顺发蛋鸡场）与原告签订借款合同，向原告借款200万元。刘玉娟用上述3003号房屋作为抵押。因顺发蛋鸡场未能及时清偿借款，淮安市淮阴区法院调解顺发蛋鸡场归还借款、利息、罚息合计225万元；原告对上述3003号房屋享有优先受偿权。刘玉娟和顺发养鸡场承担案件受理费12418.5元。案件经淮安市淮阴区法院执行，在执行过程中，法院委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3003号房屋进行评估，评估价为132.7万元，法院提交拍卖后无人竞买，最终法院裁定以106.16万元将3003号房屋抵偿给原告。原告认为：其向风神公司、顺发蛋鸡场发放贷款，是依据被告出具的房地产评估报告，因被告出具的评估报告虚假，导致原告遭受319万余元的经济损失，起诉要求被告进行赔偿。

被告辩称：关于诉讼时效的问题请求法庭依法核实，如果经过的诉讼时效，我方认为原告丧失诉权；我方与原告之间并不存在委托关系，我方没有接受原告的委托，对案涉3003,3004房屋进行价值评估，也未承诺原告可以使用该评估报告，并将该评估报告作为其放贷的依据，总之我方与原告之间不存在任何法律关系，我方对原告不负有法律上的义务，也从未对原告作出任何承诺。我方作出的抵押评估报告第一页上面清楚的记载估价目的是为委托方即案外人刘玉娟向银行申请抵押贷款提供价值参考，据此该房地产抵押估价报告具有专用性，其目的是唯一的，就是为刘玉娟向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作他用。原告擅自使用该估价报告，显然与该估价报告所载内容是相违背的，也是不符合案外人刘玉娟与我方签订委托评估协议的初衷。根据估价报告第16页第14条，估价报告应用的有效期自2011年2月17日起，原则上规定为1年，市场变化较大时报告有效期不超过半年，因此原告向案外人借款时使用该估价报告已经超过了该估价报告的有效期，原告以其之后其他评估公司的估价结果与我方的估价结果作比较，其行为没有事实上的依据，不应该得到认可。我方提请法庭注意一点估价报告本身并不具有约束力，我方提供的估价报告仅是咨询式的估价报告，案外人刘玉娟是否会将其提交给银行，银行是否会使用该估价报告都不得而知，即使银行使用了该估价报告也是银行与刘玉娟协商一致的结果，我方并未对银行作出任何的承诺，如果银行依据该估价报告决定向刘玉娟发放贷款，那么相应的风险也应该由银行来承担，更何况本案的原告既不是委托方也不是银行，因此原告的损失与我方出具估价报告之间根本不存在法律上的因果关系。原告的诉请毫无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理，本院确认下列事实：2011年2月7日，原江苏博文房地产造价咨询评估有限公司受案外人刘玉娟委托，对刘玉娟所有的位于淮安市清河区新苑逸城3003、3004房屋进行价值评估，并出具评估报告[苏博房估字（2011）第2552-2号]，上述两房评估价分别为304.8万元和415.0万元。2011年9月，案外人淮安风神汽车销售有限公司与原告签订借款合同，向原告借款300万元。刘玉娟用上述3004号房屋作为抵押。因风神公司未能及时清偿借款，本院判决风神公司归还借款300万元及利息457411.06元；原告对上述3004号房屋享有优先受偿权。刘玉娟和风神公司承担案件受理费34459元。案件经本院执行，在执行过程中，本院委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3004号房屋进行评估，评估价为181.43万元，本院提交拍卖后无人竞买，最终本院裁定以145.14万元将3004号房屋抵偿给原告。2011年6月，案外人顺发蛋鸡场与原告签订借款合同，向原告借款200万元。刘玉娟用上述3003号房屋作为抵押。因顺发蛋鸡场未能及时清偿借款，本院调解顺发蛋鸡场归还借款、利息、罚息合计225万元；原告对上述3003号房屋享有优先受偿权。刘玉娟和顺发蛋鸡场承担案件受理费12418.5元。案件经本院执行，在执行过程中，本院委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3003号房屋进行评估，评估价为132.7万元，本院提交拍卖后无人竞买，最终本院裁定以106.16万元将3003号房屋抵偿给原告。

本案原告曾于2015年7月3日向本院起诉，后于2017年6月30日经本院裁定准予撤诉。在该案审理过程中，本院曾委托评估机构对案涉房产进行价格评估，后被鉴定机构退卷。

另查，博文房地产评估造价集团有限公司原名江苏博文房地产造价咨询评估有限公司，2015年1月20日经原江苏省工商行政管理局准予变更登记为现名。

本院认为：关于诉讼时效，原告于2019年4月30日再次提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案本次起诉并未超过诉讼时效。

关于本案所涉评估报告地点关联性。根据被告出具的评估报告中《致委托方函》记载：“估价目的是为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供价值参考”，对此处的“银行”应作广义理解为合法的金融机构，而不应理解为某一特定的银行，本案原告作为经批准的可以发放贷款的合法的机构，基于起码的信赖原则利用此报告，且贷款发放并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故评估报告在本案中具有关联性。

关于本案被告应否承担赔偿责任。首先，应确定被告在本案中是否存在过错。在本案中，被告的过错是明显的。第一、从现有证据材料看，本案所涉3003房屋，购置于2010年10月26日，购置价格为1740494元；3004房屋，同样购置于2010年10月26日，购置价格为2368695元；而被告于2011年2月17日作出的评估报告中对3003室房屋的估价是304.8万元，3004室房屋的估价是415.0万元，根据被告的估价报告，两房的增值率均超出75%，根据被告出具的评估报告载明，其评估时采取的是收益还原法，原因是“近期发生多宗同估价对象类似的房地产交易”。在本案诉讼过程中，被告并未就此进行举证，且在当年，淮安市的房地产市场尚属于较为平稳的阶段，并不会在短短的四个月不到的时间发生如此巨大的差额。对评估对象（3003）房，被告的评估报告载明“估价对象装修情况如下：涂料外墙面；局部区域走廊为地砖地面，瓷砖墙面及凹凸吊顶，室内为地砖地面墙纸墙面及凹凸吊顶，”而现场并无此类装饰。被告的评估有违诚信原则，且虚列评估内容，故其在出具评估报告的过程中存在过错。其次，给原告造成了损失。本案中，原告基于对被告出具的评估报告的信赖，向案外人发放共计500万元的贷款，实际收回两处房屋，以人民法院执行裁定书的记载价值仅为（145.15+106.16）251.30万元，其损失是明显的，无须赘述。第三，原告的损失与被告的过错之间存在因果关系。原告出于对自身资金安全的需要，要求借款人提供抵押物进行担保，而出于对被告作为有评估资质的社会中介机构的基本信赖，而采信其评估结论，虽然从理论上讲，对同一标的物，因委托人及评估目的的不同可能会产生不同的结论，但基于社会经济活动中诚信、公正的基本原则，评估结论的误差应在可接受的范围之内，而本案中，基于正常人的理解，在房屋购买不到四个月的时间内，评估价值超过购置价75%以上，实难说明被告的评估报告是基于基本的诚信、公正原则所作出。故被告故意出具不客观的评估报告与原告的损失之间存在因果关系。

关于被告应向原告赔偿的数额。首先应确定原告的损失数额。本案中，原告主张的案外人应偿还的借款本息5707411.06-实际抵偿数额2515900=3191511.06元，该计算方式存在误区。1、根据原告与刘玉娟签订的抵押合同，其抵押担保债权为500万元，亦即，超过500万元的部分，刘玉娟不承担抵押担保责任；2、本院委托江苏道德天成房地产评估有限公司对3003号、3004号房屋进行评估，评估价分别为181.43万元和132.7万元，本院注意到江苏道德天成房地产评估有限公司和本案被告对涉案房屋的评估计价方式分别为收益法和收益还原法，两种评估方法的不同可能产生评估结果的不同，就本案而言，本院在执行过程中依法委托的评估机构结论虽产生与被告的评估之后，但近年来房价上涨是总体趋势，以该评估结论作为参照更具有公信力，故本院采用本院委托的评估机构的评估结论作为案涉房屋的实际价值。房屋的实际抵偿价格除了房屋的实际价值之外，还受供需矛盾等市场因素的影响。因此，在核定原告损失时，简单以实际抵偿债务的数额与原告应受偿债权的数额相比较有失公允。本院酌定以抵押担保债权数额与本院委托的评估机构对标的物的评估价值的差额（500-181.43-132.7=）185.87万元作为原告的损失数额。

确认被告的赔偿责任，还应考虑到在本案中，原、被告双方的责任。因被告在无确实证据的情形下故意将涉案标的物价值过高予以估价，在本案中应承担主要责任；本案原告在向案外人发放贷款时，虽然已经将抵押物的价值予以按70%放款，但对抵押物实际价值进行必要审查也是其应尽的义务，本案在贷款发放时，原告仅以被告的评估报告为依据，未审查涉案房屋的购置价格、房屋现状与评估报告是否相符等因素，故原告的责任也难以免除。对于原、被告在本案中的责任，本院酌定为2:8，即被告承担80%的责任，即被告应赔偿原告（185.87*80%）148.696万元。

依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、第一百三十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条的规定，判决如下：

一、被告博文房地产评估造价集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司损失148.696万元。

二、驳回原告淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费32356元，减半收取16178元，由原告淮安市淮阴区巨一农村小额贷款有限公司负担7087元，被告博文房地产评估造价集团有限公司负担9091元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。

审判员　　张颖

二〇一九年十二月十日

书记员　　孙军