北京园磊工程管理有限公司与全福利确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市门头沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0109民初2993号

原告：北京园磊工程管理有限公司，住所地北京市门头沟区。

法定代表人：吴军，总经理。

委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。

委托诉讼代理人：费双骏，北京市亚太律师事务所律师。

被告：全福利，男，1956年7月7日出生，汉族，退休工人，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵连辉，男，1954年8月9日出生，汉族，门头沟区石龙管委退休职工，住北京市门头沟区。

原告北京园磊工程管理有限公司（以下简称园磊公司）与被告全福利确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告园磊公司的委托诉讼代理人赵建民、费双骏，被告全福利的委托诉讼代理人韩东、赵连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

园磊公司向本院提出诉讼请求：1.确认园磊公司与全福利于2013年8月达成的关于军庄水轮泵站自建房的口头转让协议无效；2.要求全福利返还园磊公司已付自建房转让费180万元。事实与理由：2003年4月2日，全福利与北京市门头沟区军庄镇农工商联合总公司（以下简称军庄镇总公司）签订《协议书》，双方约定军庄镇总公司将北京市门头沟区军庄镇水轮泵站（以下简称军庄水轮泵站）的场地、设备等固定资产以租赁的形式提供给全福利有偿使用，并将军庄水轮泵站及北京军龙兴饭庄的流动资产折价10万元出售给全福利。双方约定的租赁期限为15年，起止时间为2003年1月1日起至2017年12月31日止。2013年8月园磊公司开始与全福利洽谈全福利在租赁使用军庄水轮泵站期间新建自建房的收购事宜。园磊公司先为全福利垫付了2013年度租金10万元，在得知全福利已征得军庄镇总公司同意转租、转让自建房并同意在原租赁合同到期后继续与园磊公司续签的情况后，园磊公司向全福利指定账户汇款180万元作为收购全福利在租赁使用军庄水轮泵站期间新建自建房的收购款。自2013年7月16日至2017年12月31日期间，园磊公司实际占有使用军庄水轮泵站的一部分。全福利与军庄镇总公司签订《协议书》约定的租赁期限已于2017年12月31日届满。鉴于园磊公司与全福利达成的口头买卖合同的标的坐落在农村宅基地上，自建房的买卖必然涉及宅基地的买卖，因此园磊公司与全福利达成的关于军庄水轮泵站自建房的口头转让协议因违反法律强制性规定而无效，全福利收取园磊公司的转让款180万元应予返还。园磊公司曾多次与全福利协商转让款的返还事宜，但均未达成一致意见，故提出如上诉请。

全福利辩称：第一，双方不存在自建房买卖关系。军庄水轮泵站属于军庄镇政府所有的集体财产，依据全福利与军庄镇总公司的《协议书》约定，在协议期前后所建房屋的所有权归军庄镇总公司。自建房是依附在公有设施基础上的，属于公有性质，国家财产不容许任何人私下买卖，除产权人外任何人没有处置权。全福利享有的只有承租使用权，而园磊公司在协议租用期间，同样享有使用权。双方只是租赁关系，并无买卖关系。第二，自建房并非位于农村宅基地。涉案场地坐落地点不是村庄居住区内，而且临界既无村又无舍，作为产权人的镇政府从未批准过任何人在此地自建村居民舍，全福利自建的餐厅鱼池经镇政府批准用于对外经营，与农村的宅基地房屋有本质区别。而依据前述已经自建的房屋，从其落成就必然属于公有，并非农村宅基地房屋。第三，园磊公司支付180万元的性质是对全福利的经营损失补偿。园磊公司在诉状中称：“在得知被告已征得镇政府同意转租转让自建房并同意在原租赁合同到期后继续与原告续签的情况后，原告向被告指定账户汇款180万元。”可见，园磊公司给付180万元的原因，是产权人军庄镇政府对园磊公司做了承诺，自2018年开始可以将涉案场地直接租赁给园磊公司，之后园磊公司才向全福利支付180万元补偿款，全福利提前退出租赁场地，这180万元实际是对全福利后四年转租给园磊公司、并提前退出的经营损失的一种补偿，园磊公司对给付180万元的性质知情、自愿，是本身决策的自主行为。对于全福利未到期的协议转租给园磊公司，双方约定由园磊公司承担剩余租期的租金。园磊公司在上次诉讼中称，因区政府下发了“关于集体财产租赁或出售必须经过区相关平台及招投标的形式来确定的意见”，使园磊公司设定的方案未能如愿，园磊公司便开始与全福利无理纠缠。第四，自园磊公司支付180万元之日算起，该案已超过诉讼时效。综上，请求法庭驳回园磊公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：

2003年4月2日，全福利与军庄镇总公司签订《协议书》，约定：军庄镇总公司同意将北京市门头沟区军庄镇水轮泵站的场地、设备等固定资产以租赁的形式提供给全福利有偿经营使用，将北京军庄水轮泵站及北京军龙兴饭庄的流动资产折价合人民币10万元整出售给全福利；租赁期限15年，自2003年1月1日至2017年12月31日；前三年每年租金8万元，第四年至第五年每年租金9万元，第六年租金10万元，第七年至第十五年每年租金以10万元为基数每年递增1万元；在协议期前后所建房屋等固定资产的所有权归军庄镇总公司；全福利在经营期限内，未经军庄镇总公司同意不能转租或改变经营性质。

在上述协议履行期间，全福利在承租场地内建设自建房约1000平方米，用作餐厅、操作间、储物间等。

2013年8月，全福利与园磊公司达成口头协议，全福利将其从军庄镇总公司承租的场地及固定资产转租给园磊公司，园磊公司向全福利共计支付人民币192万元，包括第一年租金10万元、会议桌椅费2万元及本案诉争的180万元，并口头约定园磊公司以后每年向全福利交纳租金（园磊公司主张每年租金10万元，全福利主张2014年至2017年每年租金分别为16万、17万、18万、19万元）。当月，全福利将上述场地及固定资产包括自建房交付园磊公司经营使用。此后，园磊公司未再向全福利交纳过租金。

2018年2月27日，北京军庄鑫晟企业管理中心（原名称为军庄镇总公司）向全福利送达《租赁合同期满不再续租通知书》，通知全福利自2018年1月1日，全福利与原军庄镇总公司签订的《协议书》因合同期满自行终止，要求全福利在2018年3月20日前清退并搬出门头沟区军庄镇水轮泵站场地。

2018年5月20日，园磊公司向门头沟区军庄镇人民政府出具《情况说明》，载明：我公司已搬离军庄镇水轮泵发电站院内，所有物品都已清空搬走，特此告知。

双方对如下事实和证据存在争议：

1、双方是否存在自建房买卖关系及180万元的性质

园磊公司主张，双方就军庄水轮泵站的场地和其他固定资产是租赁关系，就自建房是房屋所有权的转让关系，180万元是自建房转让款。为证明上述主张，园磊公司提供收据2份，一份时间为2013年7月16日，载明“今收到北京园磊工程管理有限公司交来订金二十万元整”；另一份时间为2013年8月13日，载明“今收到北京园磊工程管理有限公司交来自建房转让款一百六十万元整”。

经质证，全福利对两份收据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。

全福利主张，双方就军庄水轮泵站的场地和全部固定资产包括自建房都是租赁关系，自建房虽系全福利所建，但所有权归军庄镇总公司，收据所载“自建房转让款”，转让的是整个场地及固定资产的使用权以及自建房的使用权，180万元包括场地使用费、自建房使用费以及全福利提前退出的经营损失补偿。为证明上述主张，全福利提供了下列证据：1、园磊公司综合办公室向公司董事会做出的《分析与解决—关于如何解决180余万元“收购款”问题的报告》，载明：“园磊公司（以下简称乙方）综合办公室对本公司于2013年以180余万元收购全福利（以下简称甲方）在租赁军庄水轮泵站期间新增固定资产一事进行了调查分析，同时提出了解决意见。现呈报如下：（一）……当年乙方之所以用180余万元巨大代价收购甲方新增固定资产，主要目的是最终取得军庄水轮泵站部分场地（现使用范围）长期使用权。具体方法是在率先获得甲方4年（2014-2017）使用权后，再同军庄镇签订15-20年使用期限的租赁协议，以摊销费用，降低经营成本，创新发展。在与军庄镇主要领导沟通并得到主要领导同意后，乙方才把180余万元收购款汇到甲方账户。（二）乙方将180余万元汇入甲方账户后，按照领导要求，开始起草乙方与军庄镇的租赁协议，完成后在与镇主要领导沟通期间，门头沟区政府下发了关于镇村两级集体财产租赁或出售必须经过区相关平台的文件招投标程序，致使镇里主要领导无法兑现原来承诺……”2、北京市门头沟区军庄镇人民政府于2013年7月12日出具的证明，载明：“门头沟分局：军庄镇军庄水电站现有客房12间，餐厅2个，以上房屋均有合法手续，产权归军庄镇所有。”3、2014年5月12日园磊公司总经理吴军与军庄水电站站长全福利、职工王兰及中间人的谈话录音，主要内容为：全福利：“我们的想法，镇里要的租金你们该交了。那180万是你那老总（姜总）同中间人我们一块谈好了的，算我们投资补偿那部分。不管怎么着办好没办好，剩下租金的问题……”吴军：“固定资产现在是我的……”全福利：“是呀，那会也说，四年以后是镇里的，一直就说是镇里的。”全福利：“固定资产补偿就不算了，都按租金算？”吴军：“对。”全福利：“我的饭店关停的损失怎么办？”吴军：“相应的，都担点，我们进来一年多了。”王兰：“一开始是你们说让我们俩退出，镇里由你们去谈，这算是你们让我们停下来的。”吴军：“是。”王兰：“刚才你说双方的损失，你们的损失不是我给你造成的。”

经质证，园磊公司对证据1和证据3的真实性没有异议，对证明目的不予认可；对证据2不予认可。

2、自建房所处土地的性质

园磊公司主张，自建房所占土地为农村宅基地，但未提供证据证实。

全福利主张，自建房所占土地为水利设施用地，并提供了1971年北京市门头沟区军庄人民公社革命委员会、北京市门头沟区门头沟公社龙泉务大队革命委员会、北京市门头沟区门头沟人民公社革命委员会签订的《协议书》，主要内容为：为彻底解决军庄公社大部分土地浇水的问题，龙泉务大队同意军庄公社在龙泉务大队村北地内挖一条水渠，经勘测需占地三十四亩半，并修建水轮泵站一座，军庄公社永久使用。

经质证，园磊公司对该证据的真实性没有异议，主张该证据恰能证明涉案土地性质为农村集体土地。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点在于，园磊公司与全福利之间是否存在自建房的买卖合同关系。

园磊公司主张，全福利以180万元的价款向园磊公司转让了自建房的所有权，即双方就自建房存在房屋买卖合同关系。对此，本院认为，虽然全福利向园磊公司出具的收据载有“自建房转让款”字样，但所谓转让，是指将自己的权利让渡给别人，转让的标的可以是所有权、使用权或其他权利。本案中，双方未签订书面协议，根据双方陈述及实际履行的情况看，全福利与军庄镇总公司之间就军庄水轮泵站的场地及固定资产存在租赁合同关系，全福利与园磊公司之间就上述场地及固定资产存在转租的合同关系。全福利在履行与军庄镇总公司的租赁合同过程中，出资建设了自建房，根据全福利与军庄镇总公司《协议书》的约定，全福利对该自建房仅享有租赁期内的使用权，租赁期满后自建房产权归军庄镇总公司所有。园磊公司从全福利处转承租场地及固定资产，应当知晓全福利与出租人军庄镇总公司之间的《协议书》内容。园磊公司在明知租赁期满后自建房产权归军庄镇总公司所有的情况下，仍以180万元价格购买自建房的所有权，显然与常理不符。而且，根据园磊公司综合办公室向公司董事会做出的《分析与解决—关于如何解决180余万元“收购款”问题的报告》，园磊公司之所以用180余万元代价收购全福利新增固定资产，主要目的是最终取得军庄水轮泵站部分场地的长期使用权，具体方法是在率先获得全福利4年（2014-2017）使用权后，再同军庄镇签订15-20年使用期限的租赁协议，以摊销费用，降低经营成本。由此可见，园磊公司是在考虑其与全福利的转租合同到期后能够与军庄镇总公司直接签订合同从而继续经营获取收益的情况下，自愿以180万元的价款从全福利处取得对军庄镇总公司场地和固定资产的转承租权及租赁期限内对全福利所建自建房的使用权。因此，全福利与园磊公司之间就自建房并不存在房屋所有权的转让关系，即房屋买卖合同关系，园磊公司要求确认自建房口头转让协议无效的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。因园磊公司已从全福利处实际转承租了军庄水轮泵站场地并实际使用了涉案自建房，直至全福利与军庄镇总公司的租赁合同到期，故园磊公司要求全福利退还180万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回北京园磊工程管理有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费二万一千元，由北京园磊工程管理有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长　　韩晓飞

审判员　　梁朝宝

审判员　　王丽娟

二〇一九年九月二十三日

书记员　　李天聪