江苏云业建设有限公司与苏州某某物业管理有限公司、苏州国泰南园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书

苏州市吴中区人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏0506民初2411号

原告：江苏云业建设有限公司，住所地苏州市高新区上河花园二区68幢614室。

法定代表人：王加春，总经理。

委托诉讼代理人：李振兴，江苏开明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙赫，江苏开明律师事务所实习律师。

被告：苏州**物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区十全街249号。

法定代表人：余小丽，执行董事。

委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱修青，该公司员工。

被告：苏州国泰南园物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4859室。

法定代表人：柯燕南，董事长。

委托诉讼代理人：闾健、单璐，江苏同益大地律师事务所律师。

原告江苏云业建设有限公司（下称云业公司）诉被告苏州**物业管理有限公司（下称**公司）、苏州国泰南园物业管理有限公司（下称国泰南园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李振兴、孙赫，被告**公司委托诉讼代理人成军伟、朱修青，被告国泰南园公司法定代表人柯燕南及委托诉讼代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告云业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即履行维修基金申报义务；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：太湖新城商务广场竣工后委托被告**公司代为管理物业项目。因太湖新城商务广场的基础设施落后，已远远不能满足业主的日常出行和生活要求，**公司应1-7号楼全体业主要求于2011年至2015年12月31日动用小区房屋维修基金对太湖新城商务广场公共区域内的绿化、停车位、非机动车棚、屋面防水以及内墙涂料等进行升级改造。原告对土建1#楼一期(维修金额494894.1元)、6、7#楼二期(维修金额495915.65元)、市政一期(维修金额496179.77元)、市政二期(维修金额495863.64元)以及绿化一二期(维修金额480489.49元)小区维修整治的零星工程进行施工，五个项目共计2463342.65元。工程已竣工验收完毕。**公司称，该笔工程款应用维修基金支付，但未办理完申请住房维修基金的手续时，**公司现已不再承担物业管理责任，现实际由被告国泰南园公司进行物业管理。对于住房维修基金的申报，应由被告国泰南园公司进行，但国泰南园公司拒绝申报，导致原告工程款一直未能得到支付。两被告作为太湖新城商务广场的物业服务企业，有义务向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告**公司辩称，认可原告所述事实，但是由于目前涉案小区物业管理公司为被告国泰南园公司，应当由被告国泰南园公司向吴中区住建局申报涉案工程材料，履行维修基金申报义务，若需要其协助，其同意协助。

被告国泰南园公司辩称，1、其不是本案适格被告，其与原告之间不存在任何法律关系，原告对其起诉没有任何事实及法律依据；2、对于原告所述工程，其不了解、不知情，原告也未提供相关施工合同及材料佐证；3、原告作为施工方，若认为自己施工后未能取得对价，应当向委托方请求支付，委托方依法申报维修资金，如因委托方原因导致维修资金未能获批，则相关工程款由委托方即发包方承担，而其不是涉案工程的发包方，对原告不存在任何法律义务。综上，请求法院驳回原告对其的起诉。

审理中，原告称，涉案苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场小区维修整治零星工程的发包方是全体业主，被告**公司代表全体业主与其签订施工合同，工程款的支付义务、工程的服务对象均是全体业主；根据住建部、财政部2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定，涉案小区尚未成立业主大会，应由小区物业服务企业承担申报维修基金义务；2015年工程竣工后，当时的物业管理公司即被告**公司准备向苏州市吴中区住房和城乡建设局申报，**公司将申报材料交给了胥口镇物管办，但是物管办一直没有答复，后来其一直催促**公司，**公司询问住建局，住建局答复需要补办申报手续，且住建局去涉案工程实地查看过，认为工程确实存在，只需要补办申报手续即可拨付工程款；故其要求两被告履行维修基金申报义务，因住建部、财政部的规定没有明确由现物业服务公司即国泰南园公司申报还是由之前委托其施工的**公司申报，故其要求双方一起履行申报义务，因之前补充申报的材料由被告国泰南园公司盖章，故其认为由被告国泰南园公司进行申报，被告**公司予以配合；在两被告申报后，住建局会审核，若审核通过，住建局会直接从维修基金账户拨付给其。为证明其主张，原告向本院提供了以下证据：

1、**公司（物业管理企业）与苏州万恒商贸有限公司（房地产开发企业）签订的《苏州市前期物业管理委托合同》复印件三份，约定的物业名称为苏州太湖新城商务广场，物业管理服务期限分别为2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2015年5月31日。原告用以证明其施工期间的物业服务公司是被告**公司。

2、江苏高正物业管理有限公司苏州分公司于2016年9月6日出具的声明复印件一份，载有，**公司向我司购买并拥有2015年6月1日至2015年12月31日服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。

3、落款日期为2018年10月29日的致太湖新城商务广场小区1-7号楼业主物业管理委员会的书面材料一份，内容为：“现南园物业配合**物业要2011年6月1日-2015年12月31日期间在小区维修整治零星工程，现申请维修资金，特汇报物业管理委员会重视此工程项目，这么多年施工人员要的很辛苦，希望尽快收下施工队伍现场材料，上报吴中区物业科。年底把钱打给各个施工单位，免诉讼之累，离上次三方签订合同七个月之久，急盼回复。”下方有“受托方：南园物业”“委托方：**物业”，被告国泰南园公司法定代表人柯燕南手写有：“由于上述期间在小区的维修整治零星工程南园物业公司不知情、不了解，故委托方**物业申报维修资金的金额以物管会确认为准。”该书面材料上有被告**公司、国泰南园公司盖章。

4、落款日期为2019年1月28日的太湖新城商务广场公共区域零星整治工程立项申请一份，内容为：“致太湖新城商务广场小区物管会：由于太湖新城商务广场小区基础设施落后，已远远不能满足业主的日常出行和生活需求，应太湖新城商务广场1-7号楼全体业主要求，前期物业（苏州**物业管理有限公司）于2011年6月1日至2015年12月31日对太湖新城商务广场公共区域内的绿化、停车位、非机动车棚、屋面防水、晒衣架以及内墙涂料等工程项目进行升级改造，现按照申请维修基金流程，重新申请，望主管部门批示，恳请物管会业主代表给予盖章确认。”下方盖有国泰南园公司章。下方手写有：“针对上述申请项目，当时小区物业管理委员会还未成立，物管会所有成员不知情不了解，无法对其项目认定，最终由主管部门及小区三分之二业主意见为准。本人对以上项目不知情不了解无法认定，以主管部门及小区三分之二业主意见为准。龚明发”上述手写部分加盖了苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场物业管理委员会章。原告称，在其向被告**公司催款时，被告**公司向其提供了上述证据3、4。

5、2019年1月22日国泰南园公司与江苏仁和中惠工程咨询有限公司签订的采购招标代理合同一份、邀请招标中标通知书四份，采购招标代理合同载有“苏州国泰南园物业有限公司(以下简称委托人)与江苏仁合中惠工程咨询有限公司(以下简称代理人)就委托人所需的苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场电梯维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场消防系统维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场安防系统维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场二次供水维保材料采购项目的招标事宜，经充分协商，达成一致意见，特订立本合同。”该合同尾部补充条款载有：1、本次内容和标段在2016年1月1日前已经完成全部标段的服务，签订本合同的目的是补充招标和建设施工手续。2、本项目采用邀请招标方式进行招标，邀请单位的名单由上述委托人盖章确认。中标通知书反映云业公司在国泰南园公司的太湖新城商务广场小区1-7号楼维修整治零星工程一期-土建1#楼、二期-市政、二期-土建6#、7#楼及一、二期-绿化邀请招标中中标，通知书下方有江苏仁和中惠工程咨询有限公司名称、地址及电话等信息，招标单位、招标代理单位签章处均为空白。原告称，上述合同、通知书是为申报维修基金后补的，合同是**公司给其的，通知书是江苏仁和中惠工程咨询有限公司发至其邮箱的。

6、2019年9月2日江苏开明律师事务所发给国泰南园公司的律师函一份及邮件签收信息，律师函反映江苏开明律师事务所接受云业公司委托，要求国泰南园公司自收函之日起七日内立即履行维修基金申报义务。

7、单位工程竣工验收证明书五份，载明：工程名称分别为太湖新城商务广场小区维修整治零星工程一期-市政、一期-土建6#、7#楼、一期-土建1#楼、二期-市政及一、二期-绿化，建设单位为**公司，施工单位为云业公司，监理单位为苏州市佳翰建设监理咨询有限公司，设计单位为苏州市新宇建筑设计有限责任公司，开工日期均为2011年6月1日，竣工日期均为2015年12月31日，验收日期为空白，施工单位、监理单位、建设单位及设计单位均有盖章。原告未能明确上述竣工验收证明书的形成时间。

经质证，证据1，被告**公司对真实性无异议。被告国泰南园公司对真实性无法确认，认为合同约定的物业服务期限自2011年6月起，而原告诉称工程维修也自2011年起，则应在开发商维保期内，不用动用全体业主的维修资金。证据2，被告**公司对真实性无异议，表示江苏高正物业管理有限公司苏州分公司将相应期间物业费的收费权利转让给其。被告国泰南园公司表示由法院依法确认。证据3、4，被告**公司对真实性均无异议，认为申请反映被告国泰南园公司对涉案小区1-7号楼全体业主的要求是明知的，对涉案工程也是明知的。被告国泰南园公司对真实性均无异议，但不认可证明目的。被告国泰南园公司称，当时被告**公司代理人朱修青至其处，要求其在材料上盖章，其出于善意想替**公司申报试试看才仅盖了章，其法定代表人在其中一份申请上明确对具体情况不知情、不了解，以物管会确认为准，物管会主任龚明发也明确不知情、不了解。被告**公司称，其先将其和国泰南园公司盖章的材料给了物管会，物管会没有回复，其将材料复印了几份，之后又拿复印的材料找柯燕南，柯燕南在上面写了字又盖了章，其也盖了章；2019年1月28日，其单独以国泰南园公司名义向物管会申请，物管会主任龚明发在上面写了字盖了章，又复印了一份盖章给其，其又交给住建局和江苏仁和中惠工程咨询有限公司，住建局到现场查看后要求被告国泰南园公司提交招标文件、工程量清单等材料的电子档，但是国泰南园公司一直未提交。被告国泰南园公司称，2019年1月后，住建局人员打电话向其询问情况，其称不清楚、不了解；住建局人员表示，涉案事宜其均不知情、不了解，那他们更不好办理。证据5，被告**物业公司对真实性无异议，认为采购招标代理合同中委托方是被告国泰南园公司，故涉案项目的申报主体也是国泰南园公司，合同补充条款中明确本次内容和标段在2016年1月1日前已经完成全部标段服务，签订合同目的是补充招标和建设施工手续。被告**物业公司代理人朱修青表示，上述合同是其找柯燕南、江苏仁和中惠工程咨询有限公司盖章后给原告的。被告国泰南园公司对真实性均无异议，但不认可合法性、关联性，认为其当时出于善意愿意配合原告和被告**公司申报维修资金，故才补签代理合同，该合同是被告**公司拿给其的，其盖章后，被告**公司交给谁其不知情，之后原告和被告**公司要求其在中标通知书上盖章，经咨询获知，先做工程再补招投标手续系违法行为，若因此申报维修资金，可能涉嫌刑事犯罪，故其未在中标通知书上盖章。证据6，两被告对真实性均无异议，被告国泰南园公司确认收到，但认为与其无关。证据7，被告**公司对真实性无异议，并称，其向被告国泰南园公司发送上述律师函后，大约在2019年底，各方都到涉案小区看了现场，签了竣工验收证明书。被告国泰南园公司对真实性、证明目的均不认可，认为竣工验收证明书没有竣工验收日期、具体验收描述，按照证明书所示该工程全部有设计、监理单位，原告应该提供设计单位的设计方案以及相关的监理合同，以证明工程真实性。

庭审中，被告国泰南园公司称，按照维修资金使用流程，业主大会成立前由物业服务企业申报相关手续，但是涉案工程产生于被告**公司服务期间，依法应当由被告**公司进行申报，其与原告之间既没有合同关系，也没有其他法律上的利害关系，不能对自己不了解、不知情的情况提供更多材料，并且维修资金支付只是工程资金来源的一种方式，施工方完全可以依据施工合同向发包方主张工程款，至于发包方的资金来源于维修资金还是其他，均与原告无关；关于维修资金使用流程，按照苏州市相关规定，维修资金使用前需要进行申报，并经全体业主三分之二以上表决通过，相关材料经公示申报后，取得主管部门备案通知方可组织实施维修，据其了解，被告**公司在工程实施前未按规定先行申报备案。原告称，施工前使用维修基金的报备审核手续是由物业公司办理的，其不清楚，申报维修基金事宜都是被告**公司做的。被告**公司称，其在施工前办理了使用维修基金的手续，是由其委托苏州振华工程咨询有限公司办理的，征询三分之二业主同意是由施工方即原告做的，苏州振华工程咨询有限公司负责涉案工程招投标；在施工前，2013年5月其委托苏州振华工程咨询有限公司将维修基金使用方案、业主意见等材料交给了吴中区住建局，吴中区住建局物业科科长朱永健将分摊清册交给施工单位即原告，由原告边施工边上门征询业主意见，由业主签字，由于小区租户居多，大多是租户签字，后原告将签字材料交给朱永健，但是至今没有下文，其没有上述材料，但原告有的；其物业服务合同到期后，其和原告去住建局反映，住建局称需要由签协议的物业公司申报维修基金，然后其和原告、被告国泰南园公司签了三方协议，其和国泰南园公司、苏州振华工程咨询有限公司将该三方协议作为补充申报材料给了新的招投标代理公司江苏仁和中惠工程咨询有限公司，也给了住建局，住建局看现场后称还需要申报材料的电子档，需要国泰南园公司提交，但是国泰南园公司一直未提交。原告与被告**公司均未能提供所述工程的施工合同、设计合同及监理合同等实际施工的证据。两被告一致确认，涉案维修资金申报事宜都由朱修青操作。

本院认为，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要按照规定程序办理，包括物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，物业服务企业组织实施使用方案等。本案中，原告与被告**公司陈述，涉案工程系由被告**公司在为案涉小区提供物业服务期间发包给原告施工的。原告与维修资金使用无直接利害关系，其要求两被告履行维修基金申报义务，缺乏依据，依法应驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：

驳回原告江苏云业建设有限公司的起诉。

如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。

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审判员　　钱建平

二〇二〇年八月十五日

书记员　　丰雨竑