11224江苏云业建设有限公司与苏州某某物业管理有限公司、苏州国泰南园物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏05民终11224号

上诉人（原审原告）：江苏云业建设有限公司，住所地江苏省苏州市高新区上河花园二区68幢614室。

法定代表人：王加春，总经理。

被上诉人（原审被告）：苏州**物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街249号。

法定代表人：余小丽，执行董事。

委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱修青，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：苏州国泰南园物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4859室。

法定代表人：柯燕南，董事长。

委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所律师。

上诉人江苏云业建设有限公司（以下简称云业公司）因与被上诉人苏州**物业管理有限公司（以下简称**公司）、苏州国泰南园物业管理有限公司（以下简称国泰南园公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2411号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。

云业公司上诉请求：撤销一审裁定，改判支持云业公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：涉案工程虽由**公司在为涉案小区提供物业服务期间发包给云业公司施工，但**公司是代表涉案小区全体业主，本非代表**公司自身，云业公司与维修资金的使用有利害关系，是本案的适格原告。1.云业公司提交的3份《苏州市前期物业管理委托合同》以及《协议》可以证明，2011年6月6日0时至2015年5月31日24时期间，**公司为涉案小区的物业服务公司。由于涉案小区没有成立业主委员会，故**公司在征求涉案小区业主同意后，代表全体业主与云业公司签订施工合同等，故工程款的支付义务主体以及工程服务对象为全体业主。2.签订合同后，云业公司亦进行了施工，五个项目共计2463342.65元，工程已竣工验收，**公司、国泰南园公司对此予以确认。2019年1月22日，国泰南园公司与江苏仁和中惠工程咨询有限公司签订的采购招标代理合同尾部补充条款明确表示本次内容和标段在2016年1月1日前已经完成全部标段服务，签订本合同的目的是补充招标和建设施工手续，故国泰南园公司陈述其对于云业公司所述工程不了解，不知情，系虚假称述。3.虽然住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需按照规定程序办理，该条是对涉案工程是否可以使用住宅专项维修资金进行支付审批通过的条件，并非履行维修资金申报义务的前置程序。按照法律规定，**公司、国泰南园公司都有义务向住宅专项维修资金的行政管理部门进行涉案工程是否可以使用住宅专项维修资金的申报，至于申报材料是否齐备、是否真实，**公司、国泰南园公司和法院均没有权利审核，该权利属于住宅专项维修资金的行政管理部门。

**公司辩称，1.一审事实认定错误，适用法律错误。**公司认可云业公司所述**公司在涉案小区提供物业服务期间，将涉案五项工程发包给云业公司。涉案小区当时没有成立业主委员会，但涉案小区需要使用维修资金对涉案小区进行升级改造，故**公司在按照法律规定征得相应业主同意的基础上，代表涉案小区全体业主将涉案小区的五个项目发包给云业公司，其并非代表**公司自身。2.**公司认可涉案五个项目由云业公司进行施工，且已施工验收完毕。3.**公司于2016年之后不再为涉案小区提供物业服务，以后以及截止目前由国泰南园公司提供物业服务，现**公司既无资格也无权利向相关行政管理部门履行维修资金的申报义务。依据相关法律以及吴中住建部门的答复，现在申报义务的主体为现任的物业公司，即国泰南园公司。若二审法院依法改判，也应判决由国泰南园公司履行维修资金的申报义务。

国泰南园公司辩称，1.云业公司与国泰南园公司之间没有任何法律关系，云业公司对国泰南园公司的请求没有请求权基础。2.国泰南园公司对涉案小区的工程不知情、不了解，系属于在国泰南园公司进驻该小区物业服务之前发生，故请求二审法院维持原裁定，驳回上诉。

云业公司向一审法院起诉请求：1.判令**公司、国泰南园公司立即履行维修基金申报义务；2.本案诉讼费用由**公司、国泰南园公司承担。

一审审理中，云业公司称，涉案苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场小区维修整治零星工程的发包方是全体业主，**公司代表全体业主与其签订施工合同，工程款的支付义务、工程的服务对象均是全体业主；根据住建部、财政部2007年发布的《住宅专项维修资金管理办法》第22条规定，涉案小区尚未成立业主大会，应由小区物业服务企业承担申报维修基金义务；2015年工程竣工后，当时的物业管理公司即**公司准备向苏州市吴中区住房和城乡建设局申报，**公司将申报材料交给了胥口镇物管办，但是物管办一直没有答复，后来其一直催促**公司，**公司询问住建局，住建局答复需要补办申报手续，且住建局去涉案工程实地查看过，认为工程确实存在，只需要补办申报手续即可拨付工程款；故其要求**公司、国泰南园公司履行维修基金申报义务，因住建部、财政部的规定没有明确由现物业服务公司即国泰南园公司申报还是由之前委托其施工的**公司申报，故其要求双方一起履行申报义务，因之前补充申报的材料由国泰南园公司盖章，故其认为由国泰南园公司进行申报，**公司予以配合；在**公司、国泰南园公司申报后，住建局会审核，若审核通过，住建局会直接从维修基金账户拨付给其。为证明其主张，云业公司向一审法院提供了以下证据：

1.**公司（物业管理企业）与苏州万恒商贸有限公司（房地产开发企业）签订的《苏州市前期物业管理委托合同》复印件三份，约定的物业名称为苏州太湖新城商务广场，物业管理服务期限分别为2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2015年5月31日。云业公司用以证明其施工期间的物业服务公司是**公司。

2.江苏高正物业管理有限公司苏州分公司于2016年9月6日出具的声明复印件一份，载有，**公司向我司购买并拥有2015年6月1日至2015年12月31日服务期间发生的物业费权益，请广大应期欠费的业主及时向该公司缴纳欠付的物业费并索取有效票据。

3.落款日期为2018年10月29日的致太湖新城商务广场小区1-7号楼业主物业管理委员会的书面材料一份，内容为：“现南园物业配合**物业要2011年6月1日-2015年12月31日期间在小区维修整治零星工程，现申请维修资金，特汇报物业管理委员会重视此工程项目，这么多年施工人员要的很辛苦，希望尽快收下施工队伍现场材料，上报吴中区物业科。年底把钱打给各个施工单位，免诉讼之累，离上次三方签订合同七个月之久，急盼回复。”下方有“受托方：南园物业”“委托方：**物业”，国泰南园公司法定代表人柯燕南手写有：“由于上述期间在小区的维修整治零星工程南园物业公司不知情、不了解，故委托方**物业申报维修资金的金额以物管会确认为准。”该书面材料上有**公司、国泰南园公司盖章。

4.落款日期为2019年1月28日的太湖新城商务广场公共区域零星整治工程立项申请一份，内容为：“致太湖新城商务广场小区物管会：由于太湖新城商务广场小区基础设施落后，已远远不能满足业主的日常出行和生活需求，应太湖新城商务广场1-7号楼全体业主要求，前期物业（苏州**物业管理有限公司）于2011年6月1日至2015年12月31日对太湖新城商务广场公共区域内的绿化、停车位、非机动车棚、屋面防水、晒衣架以及内墙涂料等工程项目进行升级改造，现按照申请维修基金流程，重新申请，望主管部门批示，恳请物管会业主代表给予盖章确认。”下方盖有国泰南园公司章。下方手写有：“针对上述申请项目，当时小区物业管理委员会还未成立，物管会所有成员不知情不了解，无法对其项目认定，最终由主管部门及小区三分之二业主意见为准。本人对以上项目不知情不了解无法认定，以主管部门及小区三分之二业主意见为准。龚明发”上述手写部分加盖了苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场物业管理委员会章。云业公司称，在其向**公司催款时，**公司向其提供了上述证据3、4。

5.2019年1月22日国泰南园公司与江苏仁和中惠工程咨询有限公司签订的采购招标代理合同一份、邀请招标中标通知书四份，采购招标代理合同载有“苏州国泰南园物业有限公司（以下简称委托人）与江苏仁合中惠工程咨询有限公司（以下简称代理人）就委托人所需的苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场电梯维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场消防系统维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场安防系统维保材料采购、苏州市吴中区胥口镇太湖新城商务广场二次供水维保材料采购项目的招标事宜，经充分协商，达成一致意见，特订立本合同。”该合同尾部补充条款载有：1.本次内容和标段在2016年1月1日前已经完成全部标段的服务，签订本合同的目的是补充招标和建设施工手续。2.本项目采用邀请招标方式进行招标，邀请单位的名单由上述委托人盖章确认。中标通知书反映云业公司在国泰南园公司的太湖新城商务广场小区1-7号楼维修整治零星工程一期-土建1#楼、二期-市政、二期-土建6#、7#楼及一、二期-绿化邀请招标中中标，通知书下方有江苏仁和中惠工程咨询有限公司名称、地址及电话等信息，招标单位、招标代理单位签章处均为空白。云业公司称，上述合同、通知书是为申报维修基金后补的，合同是**公司给其的，通知书是江苏仁和中惠工程咨询有限公司发至其邮箱的。

6.2019年9月2日江苏开明律师事务所发给国泰南园公司的律师函一份及邮件签收信息，律师函反映江苏开明律师事务所接受云业公司委托，要求国泰南园公司自收函之日起七日内立即履行维修基金申报义务。

7.单位工程竣工验收证明书五份，载明：工程名称分别为太湖新城商务广场小区维修整治零星工程一期-市政、一期-土建6#、7#楼、一期-土建1#楼、二期-市政及一、二期-绿化，建设单位为**公司，施工单位为云业公司，监理单位为苏州市佳翰建设监理咨询有限公司，设计单位为苏州市新宇建筑设计有限责任公司，开工日期均为2011年6月1日，竣工日期均为2015年12月31日，验收日期为空白，施工单位、监理单位、建设单位及设计单位均有盖章。云业公司未能明确上述竣工验收证明书的形成时间。

经质证，证据1，**公司对真实性无异议。国泰南园公司对真实性无法确认，认为合同约定的物业服务期限自2011年6月起，而云业公司诉称工程维修也自2011年起，则应在开发商维保期内，不用动用全体业主的维修资金。证据2，**公司对真实性无异议，表示江苏高正物业管理有限公司苏州分公司将相应期间物业费的收费权利转让给其。国泰南园公司表示由法院依法确认。证据3、4，**公司对真实性均无异议，认为申请反映国泰南园公司对涉案小区1-7号楼全体业主的要求是明知的，对涉案工程也是明知的。国泰南园公司对真实性均无异议，但不认可证明目的。国泰南园公司称，当时**公司代理人朱修青至其处，要求其在材料上盖章，其出于善意想替**公司申报试试看才仅盖了章，其法定代表人在其中一份申请上明确对具体情况不知情、不了解，以物管会确认为准，物管会主任龚明发也明确不知情、不了解。**公司称，其先将其和国泰南园公司盖章的材料给了物管会，物管会没有回复，其将材料复印了几份，之后又拿复印的材料找柯燕南，柯燕南在上面写了字又盖了章，其也盖了章；2019年1月28日，其单独以国泰南园公司名义向物管会申请，物管会主任龚明发在上面写了字盖了章，又复印了一份盖章给其，其又交给住建局和江苏仁和中惠工程咨询有限公司，住建局到现场查看后要求国泰南园公司提交招标文件、工程量清单等材料的电子档，但是国泰南园公司一直未提交。国泰南园公司称，2019年1月后，住建局人员打电话向其询问情况，其称不清楚、不了解；住建局人员表示，涉案事宜其均不知情、不了解，那他们更不好办理。证据5，**物业公司对真实性无异议，认为采购招标代理合同中委托方是国泰南园公司，故涉案项目的申报主体也是国泰南园公司，合同补充条款中明确本次内容和标段在2016年1月1日前已经完成全部标段服务，签订合同目的是补充招标和建设施工手续。**物业公司代理人朱修青表示，上述合同是其找柯燕南、江苏仁和中惠工程咨询有限公司盖章后给云业公司的。国泰南园公司对真实性均无异议，但不认可合法性、关联性，认为其当时出于善意愿意配合云业公司和**公司申报维修资金，故才补签代理合同，该合同是**公司拿给其的，其盖章后，**公司交给谁其不知情，之后云业公司和**公司要求其在中标通知书上盖章，经咨询获知，先做工程再补招投标手续系违法行为，若因此申报维修资金，可能涉嫌刑事犯罪，故其未在中标通知书上盖章。证据6，**公司、国泰南园公司对真实性均无异议，国泰南园公司确认收到，但认为与其无关。证据7，**公司对真实性无异议，并称，其向国泰南园公司发送上述律师函后，大约在2019年底，各方都到涉案小区看了现场，签了竣工验收证明书。国泰南园公司对真实性、证明目的均不认可，认为竣工验收证明书没有竣工验收日期、具体验收描述，按照证明书所示该工程全部有设计、监理单位，云业公司应该提供设计单位的设计方案以及相关的监理合同，以证明工程真实性。

一审庭审中，国泰南园公司称，按照维修资金使用流程，业主大会成立前由物业服务企业申报相关手续，但是涉案工程产生于**公司服务期间，依法应当由**公司进行申报，其与云业公司之间既没有合同关系，也没有其他法律上的利害关系，不能对自己不了解、不知情的情况提供更多材料，并且维修资金支付只是工程资金来源的一种方式，施工方完全可以依据施工合同向发包方主张工程款，至于发包方的资金来源于维修资金还是其他，均与云业公司无关；关于维修资金使用流程，按照苏州市相关规定，维修资金使用前需要进行申报，并经全体业主三分之二以上表决通过，相关材料经公示申报后，取得主管部门备案通知方可组织实施维修，据其了解，**公司在工程实施前未按规定先行申报备案。云业公司称，施工前使用维修基金的报备审核手续是由物业公司办理的，其不清楚，申报维修基金事宜都是**公司做的。**公司称，其在施工前办理了使用维修基金的手续，是由其委托苏州振华工程咨询有限公司办理的，征询三分之二业主同意是由施工方即云业公司做的，苏州振华工程咨询有限公司负责涉案工程招投标；在施工前，2013年5月其委托苏州振华工程咨询有限公司将维修基金使用方案、业主意见等材料交给了吴中区住建局，吴中区住建局物业科科长朱永健将分摊清册交给施工单位即云业公司，由云业公司边施工边上门征询业主意见，由业主签字，由于小区租户居多，大多是租户签字，后云业公司将签字材料交给朱永健，但是至今没有下文，其没有上述材料，但云业公司有的；其物业服务合同到期后，其和云业公司去住建局反映，住建局称需要由签协议的物业公司申报维修基金，然后其和苏州振华工程咨询有限公司、国泰南园公司签了三方协议，其和国泰南园公司、苏州振华工程咨询有限公司将该三方协议作为补充申报材料给了新的招投标代理公司江苏仁和中惠工程咨询有限公司，也给了住建局，住建局看现场后称还需要申报材料的电子档，需要国泰南园公司提交，但是国泰南园公司一直未提交。云业公司与**公司均未能提供所述工程的施工合同、设计合同及监理合同等实际施工的证据。**公司、国泰南园公司一致确认，涉案维修资金申报事宜都由朱修青操作。

一审法院认为：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，需要按照规定程序办理，包括物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，物业服务企业组织实施使用方案等。本案中，云业公司与**公司陈述，涉案工程系由**公司在为案涉小区提供物业服务期间发包给云业公司施工的。云业公司与维修资金使用无直接利害关系，其要求**公司、国泰南园公司履行维修基金申报义务，缺乏依据，依法应驳回其起诉。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回江苏云业建设有限公司的起诉。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审中，**公司陈述：1.2011年云业公司开始施工，但**公司没有进行维修基金使用的申报。直至2013年，吴中消防大队对小区进行了处罚，小区有安全隐患，**公司进行了整改，**公司才去补办维修基金使用的申报材料，相应的申报材料在胥口镇物管办办公室；2.云业公司施工时间为2011年6月1日到2015年12月31日，2011年云业公司进场施工以后，**公司替云业公司向材料商代付了部分款项，该部分款项因**公司支付给了材料商，没有支付给云业公司，故云业公司向**公司口头催讨2011年至2013年**公司替云业公司代付的该部分工程款，但没有相应书面证据予以佐证；3.云业公司没有向国泰南园公司和物管会催要过涉案工程款。

本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。云业公司提起本案诉讼，要求**公司、国泰南园公司履行维修基金申报义务。虽然云业公司与**公司陈述，涉案工程由**公司在为涉案小区提供物业服务期间发包给云业公司施工，但云业公司未提供充分证据证明**公司系代表全体业主将涉案工程发包给云业公司施工，且涉案工程所涉的维修基金的使用已取得了专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。云业公司与维修资金使用无直接利害关系，云业公司提起本案诉讼主体不适格，一审驳回云业公司的起诉并无不当。

综上所述，云业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 员　沈军芳

二〇二〇年十二月二十一日

法官助理　姚冰馨

书 记 员　严苏徽