***、四川扬华思源建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终11764号

上诉人（原审被告）：***，女，1977年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：黄宗琴，四川经实文远律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：四川扬华思源建设工程有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区。

法定代表人：蒋建明，总经理。

委托诉讼代理人：李文婧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人四川扬华思源建设工程有限公司（以下简称扬华思源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，驳回扬华思源公司的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由扬华思源公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。***与扬华思源公司关于解除租赁合同已达成合意，且扬华思源公司在外已找到其他房屋，扬华思源公司提交的证据也能证明其同意***向其支付一个月的房租作为提前解约的违约金。但扬华思源公司在退租过程中反悔，要求***支付三个月的房租作为赔偿，双方发生争议，此后扬华思源公司要求继续履行原租赁合同，***表示同意。但因扬华思源公司未按照合同约定支付下个季度的房租，且已于2019年10月实际搬离，同时向***发短信告知其不再继续履行原合同，***认为扬华思源公司已经以自己的行为明确表示不再继续履行原协议，基于此，***向扬华思源公司发出解除通知。一审法院认定***发出解除通知构成违约，属事实认定不清。

扬华思源公司辩称，***的上诉请求缺乏事实和法律依据，***违约解除合同，应当承担相应责任。1.扬华思源公司与***签订的租赁合同期限自2018年11月1日至2020年10月31日，扬华思源公司支付的租金至2019年10月31日，已经按约履行了合同义务。2.扬华思源公司之所以另行寻找其他房屋，是由于***于2019年8月明确表示要收回房屋，且在此后不断催促扬华思源公司退房。3.双方在就解除合同尚未协商一致的情况下，***擅自找人开锁进入扬华思源公司承租的房屋，以实际行动迫使扬华思源公司必须腾退房屋，并且在2019年10月31日，向扬华思源公司送达解除合同通知函，以上行为是***真实意思表示，***自始至终都要求提前解除租赁合同，一审法院根据双方租赁合同的约定判决***支付违约金并无不当。

扬华思源公司向一审法院起诉请求：1.判令***返还扬华思源公司支付的租赁房屋保证金678.16元；2.判令***向扬华思源公司支付单方解除合同的违约金24000元；3.判令***承担本案的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年10月14日，蒋建明作为承租方与作为出租方的***就案涉房屋即位于成都市高新区房屋签订《房屋租赁协议》。双方在合同中就租期、房屋租赁保证金、租金标准、租金支付时间等进行了约定。2018年6月5日，扬华思源公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的***就案涉房屋签订《房屋租赁协议》。双方在合同中就租期、房屋租赁保证金、租金标准、租金支付时间等进行了约定。其中，租期为2018年11月1日至2020年10月31日止；租金标准为12000元/月；支付方式为按季度支付，每次提前10天支付。协议第四条载明：“乙方向甲方支付房屋保证金9800元，乙方退房时，结清物管费、水电费用，甲方应将该保证金全额退还乙方。”；协议第八条载明：“乙方应按时支付租金给甲方，如超过一个月未支付租金，甲方有权收回房屋并解除协议。在协议期间，甲方不得无故收回房屋，否则赔偿乙方两个月租金。乙方提前退租，应赔偿甲方两个月租金。”。

案涉《房产租赁合同》签订后，***将案涉房屋交付扬华思源公司使用，扬华思源公司按照合同约定支付了房屋租金及保证金。

2019年7月15日，扬华思源公司通过转账方式支付了2019年8月1日至2019年10月31日的房租36000元。

2019年8月，***提出提前解除合同、收回房屋，双方就此事一直通过短信协商，但未达成一致。

2019年10月30日，***以刘军名义发出《解除通知函》，载明解除双方签订的房屋租赁合同。

一审庭审中，扬华思源公司认可未缴纳2019年7月1日至2019年10月31日的物业费用。

一审法院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.***是否应退还扬华思源公司房屋租赁保证金678.16元；2.***是否应当支付扬华思源公司解除合同的违约金24000元。对此，一审法院做如下评述：

关于是否应退还扬华思源公司房屋租赁保证金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，本案中，扬华思源公司与***签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应视为双方真实意思表示，对双方具有约束力。双方签订的《房屋租赁协议》中约定扬华思源公司在结清物管费、水电费用后，***全额退还保证金。但在一审庭审中，扬华思源公司当庭陈述其并未结清物业费用，故扬华思源公司要求***退还保证金的诉请请求无合同依据，一审法院不予支持，扬华思源公司可在结清相关费用后另案主张权利。

关于***是否应当支付扬华思源公司解除合同的违约金的问题。***以刘军名义于2019年10月30日发出的《解除通知函》载明：扬华思源公司未在2019年10月20日前支付下一季度的租金，并且在短信中多次表示不再继续履行合同，已经构成根本违约，***方有权单方解除合同。但一方面，根据双方签订的《房屋租赁协议》第八条：“乙方超过一个月未支付租金，甲方有权收回房屋并解除协议”的约定，扬华思源公司逾期一个月未支付下一季度房租时，***才有权单方解除合同；另一方面，根据双方的短信聊天记录及当庭陈述，***首先于2019年8月在合同租期未满时提出解除合同、收回房屋。此后双方一直通过短信进行协商，直至2019年10月30日前并未达成一致。***向扬华思源公司发出《解除通知函》单方面解除合同的行为无事实依据及合同依据。本案中，***提前解除合同的行为违反了双方签订的《房屋租赁协议》，根据协议第八条，扬华思源公司有权要求***赔偿两个月租金。因此，对于扬华思源公司要求***支付24000元违约金的主张具有事实依据、合同依据及法律依据，一审法院予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、***于判决生效之日起十日内向扬华思源公司支付违约金24000元；二、驳回扬华思源公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费208元，由***负担。

本院二审期间，双方均未提交新的证据。但***对一审认定的“2019年8月，***提出提前解除合同、收回房屋，双方就此事一直通过短信协商，但未达成一致”的事实提出异议，认为双方已就解除租赁合同达成了合意。对此，本院将在争议焦点中一并评述。

本院审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：***是否应当向扬华思源公司支付24000元违约金。对此，本院评述如下：

关于***是否应当向扬华思源公司支付24000元违约金的问题。***主张其于2019年10月6日询问扬华思源公司房屋找得如何，扬华思源公司答复“基本上可以确定了”，应视为双方就解除房屋租赁合同达成一致，且扬华思源公司在短信中表示同意；2019年10月15日双方再次进行短信交流，又对继续履行合同达成了新的合意，但扬华思源公司未在约定时间内支付下个季度房租，故其发出解除合同通知函的行为不构成违约行为，不应支付违约金。对此，本院认为，从双方短信内容来看，可以得出扬华思源公司当时在另行寻找房屋这一客观事实，但无法得出双方已就解除案涉房屋租赁合同一事达成一致的结论，扬华思源公司也主张其之所以另行寻找其他房屋，是由于***于2019年8月明确表示要收回房屋，且在此后不断催促扬华思源公司退房。故，***在未充分举证证明其已与扬华思源公司就解除房屋租赁合同达成合意的情况下，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，其应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定“2019年8月，***提出提前解除合同、收回房屋，双方就此事一直通过短信协商，但未达成一致”事实正确，本院予以确认。

至于***以扬华思源公司未支付下一季度租金，且多次表示不再继续履行合同为由行使单方解除权的行为是否构成违约，本院认为，即使按照***所主张的双方达成解除合意后扬华思源公司反悔，双方又就继续履行原租赁合同达成合意，那么按照《房屋租赁协议》第一条“房租支付方式为：按季度支付，每次提前10天支付”及第八条“乙方超过一个月未支付租金，甲方有权收回房屋并解除协议”之约定，只有在扬华思源公司超过一个月未支付租金的情况下，***才享有约定的合同解除权。***于2019年10月30日以刘军名义发出《解除通知函》，但扬华思源公司前期已支付了2019年8月1日至2019年10月31日的房租，截至2019年10月30日，其逾期支付下一季度房租显然并未超过1个月。同时，结合***于2019年8月租赁合同存续期间就已经提出解除合同、收回房屋，且双方一直未就解除合同达成一致合意的事实，一审法院认定***向扬华思源公司发出《解除通知函》的行为无事实和法律依据，构成违约并无不当，在***违约的情况下，其应当按照《房屋租赁协议》第八条之规定支付扬华思源公司24000元违约金，本院予以维持。

综上，***的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判员　廖　方

二〇二〇年十月九日

书记员　何浩铭