河北冀通工程建设监理有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀01民终5237号

上诉人（原审被告）：河北冀通工程建设监理有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**燕春饭店****。

法定代表人：刘丽，该公司执行董事。

委托代理人：赵小军，河北北华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1968年12月5日出生，汉族，住新乐市。

被上诉人（原审原告）：陈某素，女，1967年11月28日出生，汉族，住新乐市。

二被上诉人委托代理人：孟维顺，河北国澳律师事务所律师

原审被告：刘某宏，男，1968年1月8日出生，汉族，住石家庄市裕华区。

上诉人河北冀通工程建设监理有限公司因与被上诉人***、陈某素、刘某宏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。

河北冀通工程建设监理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初3628号民事判决书，依法将本案改判或者发回重审。2、该案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实不清。本案在一审阶段，上诉人向一审法院提交了中止审理申请书，申请将该案中止审理，待另一案（河北冀通工程建设监理有限公司与河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷）最终审理结案后，再审理本案，但一审法院以上诉人的代理人在另案中所述保留向河北文荣房地产开发有限公司另案主张的权利为由，认为上诉人在一审提出的中止审理的理由不成立，便盲目的开庭审理，并做出错误的判决。因本案是房屋买卖合同纠纷，当事人诉争标的物是房屋，而上诉人审理中止的理由是另案（河北冀通工程建设监理有限公司与河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷）中其中一个诉请便是本案案涉房屋的归属问题，另案的判决结果将直接决定上诉人能否实际履行本案案涉房屋买卖合同的问题，而作为一审法院判断上诉人申请中止山里理由是否成立依据的（2019）冀0184民初2696号民事判决书，对于涉案房屋买卖合同的合同主体是上诉人还是上诉人的代理人刘某宏并未审理清楚，二本案一审却直接就认定了另案（河北冀通工程建设监理有限公司与河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷）中河北冀通公司工程建设监理有限公司代理人刘某宏与河北文荣房地产开发有限公司签订的房屋抵顶协议有效，责任由上诉人承担，上诉人认为对于该部分事实，一审法院认定是不清楚的，一审法院怎能对同意分协议同时作出两份截然不同的判决。二、一审法院适用法律错误。虽然本案案涉房屋在一审审理过程中已让河北文荣房地产开发有限过农场卖于第三人，但出卖人并不是上诉人，一审法院却依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决上诉人赔偿被上诉人54.78万元，属于适用法律错误，另，本案一审主审法官在另案审理被上诉人与第三人关于本案案涉房屋买卖纠纷时，被上诉人最终赔偿第三人金额远远低于本案上诉人赔偿被上诉人的金额，这本身就不公平，同样都是因不能实现合同目的解除合同，赔偿损失，为何同案不同判？因此，一审法院在判决上诉人赔偿损失时适用法律错误。综上，一审新乐市人民法院作出的（2019）冀0184民初3626号民事判决书事实认定不清、适用法律错误，由此做出了错误的判决，上诉人请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决，依法改判本案或者发回重审，维护上诉人合法权益。

***、陈某素答辩称：对一审判决无异议。

刘某宏答辩称，同上诉人意见。

***、陈某素向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的房屋买卖协议并责令被告赔偿原告的损失估值90万元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年12月6日，河北文荣房地产开发有限公司与被告刘某宏签订房屋买卖协议书以抵顶监理费。该协议书载明：“甲方（出售人）：河北文荣房地产开发有限公司乙方（购买人）姓名：刘某宏身份证号：1304021968××××××××联系电话：130××××1959地址：石家庄市裕华区，经友好协商，本着诚实信用原则，就预购房屋事宜，达成如下协议。第一条房屋的基本情况乙方预购的房屋位于礼堂街与××处“××城社区”××楼××单元××室，建筑面积（含公摊）共132平方米。第二条计价方式与价款1、按建筑面积计价，房屋的市场单价为每平方米3998元（人民币）；2、本协议标的物的单价为每平方米3377.39元（人民币），总价款肆拾肆万伍仟捌佰壹拾陆元整。小写445816元。第三条付款方式及期限……3）分二期付款：乙方于2015年12月6日付总价款的80%计（小写）380000元，4.6.7.9号楼及超市地下车库项目监理合同履行完毕时付总价款的20%计（小写）元。第六条交付期限双方约定：暂定于2016年5月1日之前，将符合本协议约定的房屋交付乙方。具体交房时间，根据工程进度情况，双方另行确定。第七条逾期交房的违约责任逾期90日（不含本数）经双方协商可解除本协议。“协议”解除的，甲方按已付款的百分之二向乙方支付违约金；乙方愿意继续履行协议的，本协议继续履行。……甲方：河北文荣房地产开发有限公司乙方：刘某宏日期：2015年12月6日。”协议书中有被告刘某宏的签字及手印以及被告河北冀通工程建设监理有限公司的公章。签订协议书当日，河北冀通工程建设监理有限公司给河北文荣房地产开发有限公司出具一份收据，载明“交款单位河北文荣房地产开发有限公司人民币（大写）叁拾捌万元整￥380000收款事由：鑫城小区‘工程监理费’2015年12月6日”。对上述协议书，本案被告河北冀通工程建设监理有限公司称河北文荣房地产开发有限公司以鑫城小区房屋抵顶监理费，被告刘某宏也认可受被告河北冀通工程建设监理有限公司委托与河北文荣房地产开发有限公司签订协议书，系以房屋抵顶监理费。被告刘某宏与文荣房地产公司签订购房协议书后，被告刘某宏将该房屋出售给原告***，二原告系夫妻关系，2016年1月26日，原告***通过中国农业银行向被告刘某宏账户转款385000元。2017年9月1日，被告刘某宏给原告出具证明一份，该证明载明：“兹有河北冀通工程建设监理有限公司项目负责人刘某宏将河北文荣房地产开发有限公司抵监理费房屋9号楼2单元1401室（建筑面积132平方米）卖予***，房价为（385000元）叁拾捌万伍仟元整。房款已全部付清。特此证明收款人刘某宏2017年9月1日。”2017年9月2日被告刘某宏给原告***出具承诺书一份，该承诺书载明：“卖予***的文荣房地产开发公司监理费抵房屋‘文荣鑫城小区x号楼x单元xx室（132平方米）’余款抵房手续2017年9月30号之前办清交房手续，特此承诺。承诺人：刘某宏”。被告刘某宏称其给原告出具的“证明及承诺书”是在胁迫的情况下出具，被告刘某宏向我院提出申请，要求向公安部门调取报案材料及调查笔录，我院在调取时公安部门未找到报案记录和调查笔录。该房屋至今未交付。经向新乐市不动产登记中心查询，争议的房产文荣鑫城x－x－xx室于2019年9月5日登记在韩英军名下，并办理了不动产权证，证号为：冀（2019）新乐市不动产权第00043xx号。另查明，本案被告河北冀通工程建设监理有限公司于2018年5月14日起诉河北文荣房地产开发有限公司要求河北文荣房地产开发有限公司继续履行抵房协议书向被告交付抵顶的房屋并赔偿延期交房租金损失15840元，新乐法院经过审理作出（2018）冀0184民初1883号民事判决书，本案被告河北监理工程建设监理有限公司不服上诉于河北省石家庄市中级人民法院，中院2019年5月13日作出（2019）冀01民终4878号民事裁定书，发回河北省新乐市人民法院重审。河北监理工程建设监理有限公司以重审案件与本案存在紧密关联，认为本案需要以重审案件的审理结果为依据向本院提出中止本案审理的申请。上述案件我院于2020年1月15日作了（2019）冀0184民初2696号民事判决书，该判决书在认定事实中陈述：2015年12月1日，被告冀通监理公司为刘某宏出具《授权委托书》载明“委托人：河北冀通工程建设监理有限公司，受托人：刘某宏因新乐市鑫城小区项目用房屋抵顶监理费一事，委托人现授权刘某宏代表我公司，全权负责办理此事，包括与河北文荣房地产开发有限公司签订抵房协议，办理房屋接受、产权登记等与房屋有关的事项”。该判决书在本院认为中显示“庭审中，原告保留了向被告另行起诉的权利，是对其权力的处分，故对原告的请求本院难于支持，原告可另行主张其权利”。原告***申请对位于新乐市进行价格评估。本院委托河北金诚伟业房地产评估有限公司进行评估，河北金诚伟业房地产评估有限公司出具房地产估价报告：载明该涉案房屋总价93.28万元（玖拾叁万贰仟捌佰元整）。二原告向本院提出财产保全申请书，本院依法作出（2019）冀0184民初3626号民事裁定书，依法查封了被告河北冀通建设监理有限公司在河北银行股份有限公司中华大街支行账户01×××07内的存款90万元。二原告以中国人民财产保险股份有限公司保单保函提供担保。以上所述有协议书、中国农业银行个人明细对账单、不动产登记资料查询结果说明、房产登记信息查询情况说明、（2018）冀0184民初1883号民事判决书、（2019）冀01民终4878号中院裁定书、（2019）冀0184民初2696号民事判决书，房地产估价报告及庭审笔录予以证实，并记录在案。一审法院认为，关于二被告要求中止审理问题，该案虽然与我院审理的被告冀通监理公司起诉河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷案有联系，但是我院作出的（2019）冀0184民初2696号民事判决书在本院认为中显示“庭审中，原告保留了向被告另行起诉的权利，是对其权力的处分，故对原告的请求本院难于支持，原告可另行主张其权利”。被告冀通监理公司保留了向文荣房地产开发有限公司的诉权，说明冀通监理公司在该案中变更了诉讼请求，不再要求履行抵房协议，所以被告冀通监理公司与文荣房地产开发有限公司的判决结果不再是本案审理的依据，故二被告要求中止本案理由不成立。关于将新乐市卖给原告的主体问题，被告刘某宏在庭审及答辩中称，其是被告冀通监理公司委派到新乐市文荣鑫城建设项目的监理负责人，其代表的是公司行为，2015年12月6日与文荣房地产公司签订的抵房《协议书》也代表的是公司行为，被告冀通监理公司也认可被告刘某宏签订抵房《协议书》代表的是公司行为，且认可争议的房产系被告冀通监理公司所有，且被告刘某宏对该房产有处置权，公司不干预，且予以配合，综上足以证明原、被告双方争议的文荣鑫城9号楼2单元1401室拥有权为被告冀通监理公司，出售该房产的主体也应是被告冀通监理公司。关于出售该房产的效力问题。原告虽然未与被告冀通监理公司签订房屋买卖协议，庭审中被告刘某宏对将争议房产出售给原告的事实予以认可，同时认可原告将总房款38.5万元通过转账的方式转入被告刘某宏的银行账户内，被告刘某宏给原告出具了承诺书和证明，虽然被告刘某宏称承诺书和证明是在胁迫的情况下书写的，其并不影响将争议房产出售给原告的事实，被告冀通监理公司在庭审中表示被告刘某宏对争议房产有处置权，公司不干预，并予以配合，足以证明被告刘某宏代表被告冀通监理公司将争议房产出售给原告***是双方的真实意思表示，故原告与被告冀通监理公司之间的房屋买卖关系合法有效，依法应予以保护。原、被告双方签订房屋买卖协议后，被告冀通监理公司未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。经向新乐市不动产登记中心查询，争议的房产文荣鑫城x－x－xx室于2019年9月5日登记在韩英军名下，并办理了不动产权证。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案涉案房屋登记在第三人名下，原告与被告冀通监理公司签订的房屋出售协议实际已不能履行，原告要求解除房屋买卖协议的请求符合法律规定，依法予以支持，被告冀通监理公司应退还原告购房款38.5万元，对原告主张的损失问题，被告冀通监理公司将文荣鑫城9－2－1401室房产出售给原告后，应及时向原告交付该房产，被告冀通监理公司未及时交付，造成合同不能履行，根据《中中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，被告冀通监理公司将争议房产出售给原告后，时隔四年之久，房价出现快速上涨，被告应当预见到因违反合同可能造成较大损失，故对原告主张的可得利益的损失依法予以支持，经河北金诚伟业房地产评估有限公司对文荣鑫城x－x－xx室房屋进行估价，评估价格为93.28万元，可得利益为54.78万元，故被告冀通监理公司应赔偿原告可得利益损失54.78万元。判决：一、依法解除被告河北冀通工程建设监理有限公司与二原告***、陈某素之间关于新乐市房屋买卖合同。二、限本判决生效后十日内被告河北冀通工程建设监理有限公司退还原告***、陈某素购房款38.5万元，并赔偿二原告损失54.78万元。三、驳回二原告对被告刘某宏的诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审认定事实基本一致。

本院认为，依法成立的合同双方均应当按照协议履行各自的义务，《证明》、《承诺书》足以证明上诉人与被上诉人之间已经达成买卖案涉房屋的合意，且协议并不违反法律及行政法规关于合同的强制性规定，应为有效房屋买卖关系，双方均应以协议内容履行各自的义务，被上诉人已经支付了购房款，但上诉人未将房屋过户到上诉人名下，已构成违约。案涉房产现已过户到第三人名下，并办理了不动产权证，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议已实际不能履行。被上诉人请求解除协议符合法律规定，原审法院判决解除协议，并无不妥，再，原审法院依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条的规定及河北金诚伟业房地产评估有限公司评估，判决上诉人向被上诉人返还购房款并赔偿可得利益损失共计为93.28万元，符合法律规定，应予支持，本院予以认可。上诉人主张应当中止该案的审理，待上诉人与河北文荣房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷一案审结后，再行审理。本案为房屋买卖合同纠纷，无论上诉人与河北文荣房地产开发有限公司一案的审理结果如何，上诉人均已构成违约，对本案结果并不产生影响，原审法院不予中止审理，并无不妥。综上所述，河北冀通工程建设监理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6400元，由上诉人河北冀通工程建设监理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　褚玉华

审判员　　杨根山

审判员　　李　伟

二〇二〇年七月二十日

书记员　　王泽毅

——