4735中海洋建设（江苏）有限公司与淮阴区大启宾馆排除妨害纠纷一审民事判决书

文书内容

江苏省淮安市淮阴区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0804民初4735号

原告：中海洋建设（江苏）有限公司，住所地淮安市淮阴区翔宇北道99号，统一社会信用代码91320804718536162P。

法定代表人：陈文浩。

破产管理人：江苏安淮律师事务所，住所地淮安经济技术开发区。

负责人：薛忠凯。

委托诉讼代理人：陈淮波，江苏安淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高鹏举，江苏安淮律师事务所律师。

被告：淮阴区***馆，住所地淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室，统一社会信用代码92320804MA1QF5H490。

经营者：吴永忠，男，1974年3月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜育恒，江苏律轩律师事务所律师。

原告中海洋建设（江苏）有限公司(以下至判决主文前简称中海洋公司)与被告淮阴区***馆（以下至判决主文前简称***馆）排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海洋公司委托诉讼代理人高鹏举、被告***馆委托诉讼代理人杜育恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告中海洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离淮安市淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室，返还该房屋；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋系中海洋建设（江苏）有限公司（曾用名：江苏宏信建设工程有限公司，以下简称宏信公司）名下房产，被告一直无合理理由占有使用该房屋，现中海洋建设（江苏）有限公司已进入破产程序，中海洋建设（江苏）有限公司破产管理人接管后，要求被告搬离淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋，返还房屋，经管理人多次催告，被告仍不搬离，故诉至法院，请求人民法院依法判决。

被告***馆辩称：被告对该房屋并非无权占有，被告与原告在2017年8月30日签订了房屋租赁合同，原告将诉争房屋租赁给被告使用，租赁期限20年，从2017年8月30日至2037年8月29日，根据《合同法》相关规定，买卖不破租赁，即使其房屋产权发生转移，也不影响租赁合同的继续有效，因此被告对该房屋有使用权，并非无权占有，原告的诉请应当依法驳回。

本院经审理查明：位于淮阴区瑞林国际广场1幢301室和401室的不动产系中海洋建设（江苏）有限公司（曾用名：江苏宏信建设工程有限公司）所有，建筑面积共1705.24平方米。宏信公司于2000年9月11日设立，公司原法定代表人为陈文浩，后于2017年7月31日将名称变更为中海洋建设（江苏）有限公司。

2013年8月2日，宏信公司（甲方、出租人）与案外人陈剑凯（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给案外人陈剑凯使用，租期4年，自2013年8月1日起至2017年8月1日止。

2017年8月30日，宏信公司（出租方、甲方）与吴永忠（承租方、乙方）及案外人陈剑凯（原承租方、丙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明“甲方将原租赁给丙方的位于淮安市淮阴区翔宇北道99号瑞林国际广场1幢301、401室原‘淮阴区***馆’整体租赁给乙方经营······租赁期限共20年，即自2017年8月30日起至2037年8月29日止······”，吴永忠一次性向宏信公司支付20年租金150万元。

2017年4月6日和4月11日，淮安经济技术开发区人民法院根据淮安市金达建筑构件有限公司申请，作出（2017）苏0891民初649号民事裁定书和协助执行通知书：查封宏信公司瑞林国际广场1幢201室、301室、401室。该院后于2019年10月14日作出（2019）苏0891执恢313号执行裁定，决定将上述不动产进行司法拍卖，并于2019年12月30日发布了拍卖公告。后淮阴区***馆的经营者吴永忠对上述执行行为不服，于2020年1月13日向该院提出书面异议，主张其租赁合同应从2013年8月1日起算，认为司法拍卖行为不能阻却异议人对涉案房产租赁权利的行使，异议人可以基于租赁合同继续使用涉案房产，要求撤销拍卖公告。经审查，该院于2020年2月24日作出（2020）苏0891执异5号执行裁定书，认定该院查封涉案不动产的时间系在异议人吴永忠签订房屋租赁合同之前，应属于先查封后租赁，异议人吴永忠不得以在法院采取保全措施之后取得的租赁权对抗执行，裁定驳回吴永忠的异议请求。

2019年11月18日，本院在（2019）苏0804执2232号过程中，将该案移送破产审查。本院于2019年11月30日作出（2019）苏0804破申5号民事裁定书，裁定受理淮安市凌云机械设备租赁有限公司对中海洋公司的破产清算申请。2020年5月22日，本院作出（2020）苏0804破6-4号决定书，指定江苏安淮律师事务所担任该破产案件管理人。

该破产案件管理人江苏安淮律师事务所认为被告一直无合理理由占有使用该房屋，并于2020年7月30日张贴公告，要求被告搬离淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋，返还房屋，经管理人多次催告，被告仍不搬离，遂诉至本院。

以上事实，有原、被告陈述以及原、被告提供的法律文书、房屋租赁合同等证据在卷予以佐证，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，本院受理破产申请后，管理人就被告主张的案涉不动产承租合同有权决定解除或者继续履行，本案原告自作为破产管理人起两个月内未通知被告继续履行合同，应视为解除了被告所主张的合同关系。因此，被告于2020年7月23日起继续占有使用案涉房屋已属无权占有，原告有权要求被告搬离。被告有关其占有是基于“买卖不破租赁”的主张，不符合《破产法》的上述规定，本院对其辩称意见不予采信。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，本案调解未果，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

被告淮阴区***馆于本判决生效后十日内搬离淮阴区瑞林国际广场1幢301、401室房屋。

案件受理费80元，减半收取40元（已减半），由被告淮阴区***馆负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，缴费账号：62×××64）。

审判员　　孙亚峰

二〇二一年一月四日

书记员　　孙　军