电信科学技术第一研究所有限公司与上海奥宁竞技体育发展有限公司、上海珀斐网络科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0104民初7617号

原告：电信科学技术第一研究所有限公司，住所地上海市徐汇区。

法定代表人：蒋志遥，总经理。

委托诉讼代理人：董超。

委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。

被告：上海奥宁竞技体育发展有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：徐嘉仪。

被告：上海珀斐网络科技发展有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：宛正。

原告电信科学技术第一研究所有限公司(以下简称电信科学公司)与被告上海奥宁竞技体育发展有限公司(以下简称奥宁公司)、上海珀斐网络科技发展有限公司(以下简称珀斐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，本案依法适用普通程序，组成合议庭于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人董超、周雄到庭参加诉讼。被告奥宁公司、珀斐公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

电信科学公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告奥宁公司之间的房屋租赁合同于2018年11月23日解除；2、被告奥宁公司支付房屋租金自2018年3月1日至2018年12月31日574,275.55元、租金滞纳金73,431.21元(以45,073.05元为本金，按日0.5%自2018年3月1日暂算至2018年12月31日，以15,649.35元为本金，按日0.5%自2018年11月1日暂算至2018年12月31日)、转租违约金2018年3月26日至2018年11月23日456,824.24元、占用赔偿金2018年11月24日至2018年12月31日72,378.27元，以上均要求支付至实际支付之日止；3、被告奥宁公司支付水电费53,686.84元；4、珀斐公司对奥宁公司的债务承担连带责任。

事实和理由：2014年7月16日,原告前身电信科学技术第一研究所(于2017年12月8日改制并变更为现名称)与上海万古信息技术有限公司(以下简称万古公司)订立了《房屋租赁合同》,合同约定原告将位于平江路XXX号五号楼三层面积为500平方米的房屋出租给万古公司供其办公使用,租期为2014年7月16日至2019年7月15日(五年),首年租金为638,750元(剔除装修免租期后计558,900元),自第三年起,按每年5%的幅度递增,租金押三付一,每月一付;合同还对违约责任、解除合同的条件、违约责任、争议解决方式等作了约定。合同订立后,原告依约向万古公司交付了租赁房屋,但万古公司几乎在合同订立之后即发生延迟支付的情况(除了首期付款外)。2015年8月,原告、万古公司及奥宁公司前身上海铂斐网络科技有限公司(该公司于2016年9月27日更名为上海奥银网络科技有限公司,2017年11月30日再变更为现名称;2015年时奥宁公司与万古公司的法定代表人同为宛正)三方针对前述《房屋租赁合同》订立了《补充协议》,协议约定,自2015年8月15日起,房屋承租方变更为奥宁公司,除支付方式变更为押三付三外,万古公司在《房屋租赁合同》项下的权利、义务均由奥宁公司承接。同样由宛正担任法定代表人的珀斐公司系奥宁公司的全资子公司,与奥宁公司共同使用租赁房屋,自2015年6月(当时承租方仍为万古公司)起,珀斐公司即是租金等的支付者,2015年12月起,应被告方的请求,原告向珀斐公司开具租金等发票,但被告方延付租金渐成常态,2018年3月起,被告方即再未支付租金等费用。2018年11月15日,有人员强行将数十台电脑等物品搬离,经了解,原告才发现被告方擅自将部分房屋转租给两被告之外的他人(娄某),并收取租金,就此,原告向被告严正交涉,要求其立刻支付拖欠租金、水电费及延迟支付的违约金和擅自转租的赔偿金等,但被告方没有任何有效回应,也未支付任何款项。2018年11月15日,鉴于不断有人不听劝阻地将物品搬离租赁房屋,原告不得不依照合同对约定租赁房屋采取“封场”措施。2018年11月23日,原告向作为合同相对方的奥宁公司发出告知函,通知其自即日起解除租赁合同,并提示其在2018年11月30日前妥善解决,但被告方置若罔闻。更有甚者,2018年12月17日早上,被告方数人(由珀斐公司办公室负责人朱某某带队)强行拆除封场物品,闯入租赁房屋又取走了文件等若干物品。原告认为,被告的行为侵犯了原告的合法权益,故原告诉至法院。

奥宁公司、珀斐公司未答辩。

本院认定事实如下：

上海市平江路XXX号5号楼全幢产权人为电信科学公司。2014年7月16日，电信科学技术第一研究所(甲方，出租人，2017年12月核准改制为原告电信科学公司)与万古公司(乙方，承租人)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市平江路XXX号5号楼三层(以下简称涉案房屋)出租给乙方，租赁房屋用途办公，乙方不得转租，租期自2014年7月16日至2019年7月15日止，2014年7月16日至2015年7月15日年租金为558,900.00元(已剔除装修免租期)；2015年7月16日至2016年7月15日年租金为638,750.00元;2016年7月16日至2018年7月15日年租金为670,687.00元,2018年7月16日至2019年7月15日年租金为704,221.00元。租金采取押三付一方式,每月一付。首期租金和押金共计212,916元,于本合同签订5日内支付到甲方指定账户。以后每期租金于当月1日前凭甲方提交的相应发票向甲方支付。租赁期间,乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯、网络、设备等公共事业费用由乙方承担。其中电表、水表单装。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方,应向守约方按该时点对应月租金的两倍支付违约金;给守约方造成损失并且支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿实际造成的损失与违约金的差额部分：……4.乙方擅自转租的;5.乙方逾期不支付租金累计超过10日的；6.特别约定：如乙方违约,则甲方除可按本条款首部之约定行使解除权外,甲方还可视情况行使其他权利,具体为：1、如乙方违约属擅自转租的：在次承租人全面清空、腾让房屋之前,乙方须自转租发生日起,按该时点对应租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费,并清偿各项公用事业费用；2、如乙方违约属逾期不支付租金和/或未依合同约定用途使用房屋,致使房屋严重损坏的,甲方还可：在乙方全面清空,腾让房屋之前,乙方须自合同解除之日起,按该时点对应租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费,并清偿各项公用事业费用。乙方逾期未依约支付到期应付租金的,应当按照每天千分之五的标准向甲方支付迟延滞纳金。

2015年8月，原告(甲方)与万古公司(乙方)、上海铂斐网络科技有限公司(丙方，以下简称铂斐公司)签订《补充协议》一份，约定：一、原合同承租方由乙方变更为丙方。二、自本协议生效之日除有其他约定外,自本协议生效之日起至原合同约定租赁期限届满之日止,原合同乙方权利义务由丙方享有和承担。三、租金、支付方式和支付期限1.甲、丙双方租赁期限自2015年8月15日起至原合同租赁期限届满之日止。2.丙方采取押三个月付三个月的方式向甲方支付租金款项,首期租金和押金丙方于本合同签订之日起3日内支付给甲方,共计人民币：319,375.00元，以后每期租金应于当期首月1日前向甲方支付。3.甲方收到租金后7日内向丙方开具发票。四、甲、乙、丙三方一致同意,本协议生效后,甲方收到丙方的首期租金和押金后3日内,甲方向乙方退还原合同押金159,687元。五、本协议作为原合同的补充协议,与原合同具有同等法律效力;如本协议与原合同相冲突的,以本协议为准;本协议未约定的部分,按原合同约定执行。六、本协议自签订之日起生效。

2015年11月30日，万古公司、铂斐公司、珀斐公司向原告发送《关于更改发票付款方抬头的情况说明》，表示合同履行期间5月至9月的租金由珀斐公司代为支付，造成付款方与发票开具抬头不一致，现珀斐公司又代为支付了10月至11月的租金，请贵所将5月至11月的发票付款抬头一并改为珀斐公司，我方下一步将与贵所协商，从2016年起将由珀斐公司与贵所签订租赁合同。

2018年11月23日，电信科学公司向奥宁公司注册地发送解除房屋租赁合同的告知函。该函件被退回。

2019年4月9日，本院张贴公告于被告注册地。

另查明，2016年9月27日，铂斐公司核准更名为上海奥银网络科技有限公司。2017年11月30日，上海奥银网络科技有限公司核准更名为奥宁公司。珀斐公司成立于2015年4月，股东系奥宁公司。

庭审中，原告电信科学公司表示自2018年3月起被告就没有支付租金及水电费，原告于2019年4月30日将涉案房屋清空收回，房屋至今闲置。

审理中，电信科学公司表示万古公司向其支付的租赁押金159,687元，承租人变更为奥宁公司时押金未重新进行交接。

上述事实，有当事人陈述、合同、工商登记信息等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原告电信科学公司与万古公司就系争房屋所签房屋租赁合同及原告、万古公司、奥宁公司签订的补充协议系各方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，各方均应恪守履行。原告同意万古公司将房屋租赁合同中的权利义务转让给奥宁公司，故奥宁公司与原告成立房屋租赁关系。根据审理查明的事实，奥宁公司自2018年3月1日起逾期支付租金，构成违约，原告要求解除合同、支付租金及逾期付款滞纳金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同法规定，合同自通知到达对方时解除，但奥宁公司并未收到原告的解除函，原告称其在涉案房屋门上亦张贴该解除函，但原告又称其将涉案房屋进行“封场”，故无法证明解除通知已到达对方，故原告要求确认解除时间为2018年11月23日，本院不予支持，本院以原告诉请公告张贴时间2019年4月9日视为合同解除时间，逾期付租滞纳金亦计算至该日。原告自认于2019年4月30日清空收回房屋，故奥宁公司应支付租金及房屋使用费至该日。

原告未提供充分证据证明奥宁公司在租赁过程中进行转租，故原告要求奥宁公司按租金标准支付转租违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张称依据合同约定，逾期支付租金亦可要求承租人支付相当于租金两倍的房屋使用费作为占用赔偿金，但该条款明确约定两倍占用费自合同解除之日起计算，原告自2018年11月24日开始计算，不符合约定，故原告该主张本院不予支持。原告要求奥宁公司支付水电费，具有合同依据，本院予以支持。

关于原告要求珀斐公司承担连带责任，奥宁公司虽为珀斐公司股东，但两者为独立的有限责任公司，珀斐公司仅为奥宁公司代付租金，虽然其曾发函表示将来会与原告签订合同，但至今与原告之间不存在合同关系，也未有证据表明珀斐公司需承担连带责任，故原告该诉请于法无据，本院不予支持。因租赁押金系万古公司支付，万古公司并非本案当事人，本院不予一并处理。

被告经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认电信科学技术第一研究所有限公司与上海奥宁竞技体育发展有限公司签订的房屋租赁合同于2019年4月9日解除；

二、上海奥宁竞技体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付电信科学技术第一研究所有限公司自2018年3月1日起至2019年4月30日止的租金及使用费共计809,015.87元；

三、上海奥宁竞技体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付电信科学技术第一研究所有限公司逾期支付租金的滞纳金：以45,073.05元为本金，按日0.5%自2018年3月1日起计算至2019年4月9日止，以15,649.35元为本金，按日0.5%自2018年11月1日起计算至2019年4月9日止;

四、上海奥宁竞技体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付电信科学技术第一研究所有限公司水电费53,686.84元；

五、驳回电信科学技术第一研究所有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15,875元，保全费5000元，由电信科学技术第一研究所有限公司负担4995.50元,上海奥宁竞技体育发展有限公司负担15,879.50元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　徐　红

人民陪审员　　朱亚平

人民陪审员　　陈震威

二〇一九年十月二十九日

书　记　员　　印旭晴

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。