某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁15民终3849号

上诉人（原审被告）：***，男，1966年6月7日出生，汉族，农民，住东阿县。

委托诉讼代理人：方庆云，男，1991年11月6日出生，汉族，农民，住东阿县，系上诉人***之子。

委托诉讼代理人：孟宪平，东阿同圆法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：**，男，1988年2月18日出生，汉族，农民，住东阿县。

委托诉讼代理人：黄盼盼，女，1991年3月6日出生，汉族，姜楼计生办职工，住东阿县，系被上诉人**之妻。

委托诉讼代理人：周广新，东阿姜楼法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：聊城市昌裕建筑安装有限公司，住所地：聊城闫寺工业园区。

法定代表人：高广贤，该公司经理。

被上诉人（原审被告）：***，男，1966年12月30日出生，汉族，工人，住东阿县。

上诉人***因与被上诉人**、聊城市昌裕建筑安装有限公司（以下简称昌裕公司）、***房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人**对上诉人的起诉。2.一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律不当，判决有误。一、原审认定由上诉人***返还被上诉人**购房款错误。上诉人***就是一个普通的农民没有城建资格，当时上诉人受昌裕公司姜楼小区项目负责人***雇佣负责姜楼小区施工中的部分相关事宜，上诉人收款行为实质就是代收。被上诉人**是通过熟人关系让上诉人帮助购房的，并且在交给上诉人购房款之前曾去昌裕公司姜楼小区的售楼处咨询过，清楚了解该楼房由昌裕公司开发，在了解并认可上诉人为昌裕公司工作后才把购房款交于上诉人手中，所以上诉人收款行为是一种职务行为，后果应由用人单位承担。在本案中被上诉人**既然选择了向上诉人方主张权利，那么结合本案中的细节问题，可以看出被上诉人**明知楼房所有人并非上诉人依然坚持向其主张权利，属于起诉主体错误。二、涉案楼房现已完工，大量楼房空置正在处理期间，不属于合同目的不能实现的情况，一审判决解除房屋买卖合同不当。

被上诉人**辩称，上诉人上诉状所述不实，一审中昌裕公司答辩陈述其对姜楼新居项目不知情，也明确否认***是其员工，所以其辩称的是职务和代收行为根本不存在。涉案楼房只完成一栋，大部分已被分配完成，剩余部分楼房已归后续投入建设的第三人所有，上诉人已无处分权利，致双方合同已无履行可能，一审认定事实清楚，适用法律正确。

被上诉人昌裕公司书面辩称，上诉人的上诉请求既无事实根据又无法律依据，请求二审依法驳回上诉，维持原判。涉案工程不是昌裕公司开发承建的工程，公司对涉案工程不知情，被上诉人***也不是我公司的员工，上诉人和我公司没有关系，我公司也不认识上诉人，上诉人上诉状的陈述均不属实。被上诉人**与我公司没有房屋买卖合同关系，不是合同的相对方，根据合同相对性原则，我公司不应承担责任，上诉人要求我公司承担责任无事实根据和法律依据。

**向一审法院起诉请求：判令***立即退还购房款8万元，并自房款交付的2011年9月10日起，按2020年10月13日起诉时的LPR计付利息。

一审法院认定的事实：2010年东阿县姜楼镇供销社进行住房开发，**经介绍人方士强（姜楼镇姜楼村人，现下落不明）介绍，**认为***是房屋出卖方，**称不关心***作为房屋出卖方是其自建还是二手转来。2011年9月9日，**通过中国邮政储蓄银行向***转账80000元，用于购买姜楼新居1号楼401室。当日***给**出具收条一份，载明“今收到姜楼小区1号楼401房款捌万元正，***，2011年9月9日，一期房款，每平方1680元”，***并在收条上加盖其经营的东阿县姜楼便民互利自选超市的公章。**称，***收取房款当时没有说明其是以昌裕公司或***的受托人身份收取的该笔房款，只是说交给其本人就行。***称，收该8万元房款时已经告知**是代收，所以收据上注明了房屋的位置及门牌号码，加盖超市印章是为了增加**的信任度。***庭审出示昌裕公司姜楼项目经理即***的收据一份，用以证明***收到了**交付给***的8万元房款，并出示（2012）聊商终字第183号民事判决书一份用以证明昌裕公司与姜楼项目经理即***的隶属关系，出示***与***签订的劳务协议一份用以证明***是***的雇员，但该劳务协议并未明确授权***代为销售房屋及代为收取客户房款。**称，对***的收据一份不知情，也与**的诉求无关。一期房款80000元交付后，双方未再交收后续房款，现在**也未购得姜楼小区1号楼401房或其他等价物。

一审法院认为，根据庭审查明的事实，***以自己的名义收取**八万元房款的事实，有收据、转账记录证明，双方均承认属实，故法院予以认定。***辩称，其以自己的名义收取**八万元房款的行为是为昌裕公司或为***代收的职务行为，**应向该昌裕公司、***主张权利。法院认为，根据《合同法》第四百零三条的规定，即使如原审被告辩称，第三人即**也可以选择受托人即***，或者委托人即昌裕公司或***作为相对人主张其权利。本案中，在***向**披露委托人即昌裕公司或***后，**仍然选择***作为相对人主张其权利，则法院依法认定**与***之间成立了房屋买卖合同关系，昌裕公司或***与**之间未成立房屋买卖合同关系，故昌裕公司、***不应承担返还房款责任。根据本案实际情况，在合同目的不能实现的情况下，应依法解除房屋买卖合同，**要求***退还房款8万元的诉求合法，法院依法予以支持，但**要求计付利息之诉求，因未有合同约定且合同尚未解除，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及第四百零三条之规定，判决：一、依法解除**与***的房屋买卖合同；二、***于本判决生效后10日内向**返还购房款80000元；三、驳回**其他诉讼请求；四、聊城市昌裕建筑安装有限公司不承担向**返还购房款80000元的民事责任；五、***不承担向**返还购房款80000元的民事责任。案件受理费1800元，由***承担。

本院二审期间，上诉人***提交证据三组。证据一，购买原材料的单据五份，拟证明上诉人在承建姜楼小区过程中从事了管理工作，从其手中经手了钱和物。证据二，编号为0056该小区出售房屋与用户达成的销售合同一份，拟证明该小区的楼房销售方为昌裕公司。证据三，照片一张，证实该小区目前现状。被上诉人**的质证意见是：对证据一的真实性、合法性及关联性均有异议，该单据恰恰能证明上诉人为该项目的合伙人。对证据二的真实性无异议，即使案涉项目楼房销售的甲方为昌裕公司，其只是名义上的开发人，是上诉人及***等人借用该公司的资质开发，并不能否认上诉人与**之间买卖合同的效力。对证据三无异议。

本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为：本案的争议焦点问题是上诉人***收取被上诉人**房款的行为是否属于职务行为，上诉人是否应当承担返还房款的责任。上诉人***未能提供昌裕公司或***委托其销售房屋的授权手续，购房款也是打入上诉人***个人银行账号名下，其给被上诉人**出具的收到条上也仅有经手人***一人签名并加盖其自己经营的门市公章，从其提供现有证据无法证明上诉人***收取被上诉人**房款的行为是职务行为，故一审判决***向**返还购房款80000元并无不当，本院予以支持。

关于合同是否可以继续履行问题，被上诉人**于2011年交纳8万元房款后，至今不能取得房屋。且现在上诉人***并未实际控制房屋，客观上也不能履行。故一审判决解除合同并无不当，本院予以支持。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　黄　进

审 判 员　　石　鑫

审 判 员　　孙久强

二〇二一年十一月二十九日

法官助理　　崔欣欣

书 记 员　　郑银银