广东某某厨房设备有限公司、广州市白云区钟落潭镇良田村第八经济合作社等合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初5955号 原告：广东**厨房设备有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街新科上村科信工业园D栋之一。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，广东谨然律师事务所律师。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第八经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村八社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第九经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村九社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第十经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村十社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第十一经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村十一社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第十二经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村十二社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第十三经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村十三社。 法定代表人：**均，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第二十七经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村二十七社。 法定代表人：***，社长。 被告：广州市白云区钟落潭镇良田村第二十八经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇良田村二十八社。 法定代表人：***，社长。 八被告共同委托诉讼代理人：***，广东金海圣律师事务所律师。 原告广东**厨房设备有限公司与被告广州市白云区钟落潭镇良田村第八经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第九经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十一经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十二经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十三经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十七经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十八经济合作社合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，八被告的共同委托诉讼代理人***，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广东**厨房设备有限公司起诉称，2017年1月17日，各被告通过广州市白云区钟落潭镇人民政府农村集体三资管理服务中心对位于广州市白云区钟落潭镇良田村㘵田105国道旁、面积共15.9809亩的集体建设用地合作开发项目发布招投标公告，原告按照该公告规定缴纳交易保证金1000000元，并于2017年1月24日参加了招投标会，最终中标。原告中标并经公示后，与八被告签订《土地合作开发协议书》，约定八被告应向原告提供项目地块，并保证在向原告移交项目地块时项目用地无界址纠纷，项目产权明晰。协议签订后，原告多次要求被告移交项目地块，但由于该地块涉及其他单位的产权，被告至今无法向原告交付土地。原告因此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《土地合作开发协议书》；2、各被告返还原缴纳的保证金100万元及利息（自2020年11月4日起按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场同期同类报价利率计）；3、各被告承担本案的案件受理费。诉讼中，原告明确若该案认定案涉合同无效，则其撤回第一项诉讼请求。 八被告共同答辩称：对原告第一项诉讼请求答辩意见是，该土地合作开发协议书在2019年8月28日已经解除了，解除的原因是因为原告在签订协议后规定10个月要去办理政府相关立项的批文，但原告至2019年8月均未办理，根据合同法的相关规定及合作协议的第十三条第二项的规定，八被告通过发送律师函的方式通知原告解除合同。对原告第二项诉讼请求答辩意见如下：100万元保证金已经按照协议的第九条第五行约定没收了。在招标公告第二页第十四行也载明，意向合作其在签订合同之日十个月内办理市政府相关项目立项批文，仍未在规定时间内办理，合作方所缴纳的交易保证金招商方予以没收处理。在被告委托律师发给原告的关于没收交易保证金、解除协议、催收租金、收回土地使用权的律师函，就告知原告要没收100万元交易保证金。不同意原告的诉讼请求三，应当由原告承担受理费。 经审理查明：2017年2月10日，原告（乙方）与八被告（甲方）签订《土地合作开发协议书》，约定双方就甲方所拥有的位于广东省广州市白云区钟落潭镇良田村㘵田105国道旁集体建设用地进行合作开发，集体建设用地总面积为15.9809亩（实际面积以实际测量为准），该项目属村经济发展用地，土地所有权为甲方，甲方提供的土地类型为2015年土地利用现状为村庄、公路用地；空港经济区南部功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）为城镇用地、公路用地、农村道路；第三条，甲方提供双方合作的地块为村经济集体建设发展用地，有关资料为：1.钟国规函【xx】x号（附件1）；2.2015年土地利用现状图（附件2）；3.地块红线范围影像图2016（附件3）；4.2016影像图（附件4）；5.空港经济区南部功能片区土地利用总体规划（2013-2020）图；第六条，合作方式为乙方提供全部建设资金，并负责全部建成物业交付使用，以及负责规划报批，施工许可证的一切相关手续，等等；第七条，根据宗地用地性质为集体建设用地，甲乙双方确定合作期限为四十年（合作年限即为正式缴纳租金开始计算合作年限），乙方自签订本协议起10个月内办理政府相关项目立项批文，如未在规定时间内办理，乙方所缴纳的交易保证金（人民币100万元）甲方予以没收处理；考虑到土地手续尚未完善，提供甲方建造主体建筑及附属工程竣工验收时间为18个月（基建期），即甲方移交本标的地块乙方使用之日起至双方签订本协议28个月后正式计算合作开发期限和合作租金；第八条，租金约定，租金标准为106500元/年/亩，乙方每年7月1日前交付当期租金，租金每五年递增10%；第九条，合同履行保证金为人民币50万元，交易保证金将自动转换为合同履行保证金（乙方需在签订本协议之日10个月内办理政府相关项目立项批文，如未在规定时间内办理，乙方所缴纳的交易保证金100万元甲方予以没收处理），待乙方取得政府相关备案证明（政府相关项目立项批文）后，再向钟落潭镇良田经济联合社追加人民币150万元合同履行保证金（共计合同履行保证金为250万元）（该标的物合同履行保证金由钟落潭镇良田经济联合社统一保管或按租金面积比例拆分到各经济合作社）；第十二条，甲方负责向乙方提供开发土地，并应向乙方移交项目地块保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押、担保等他项权利，无债权债务问题及历史遗留纠纷；乙方负责办理本项目使用许可等相关报建报批手续，取得本项目的《建设工程施工许可证》；该合同附件为1.钟国规函【x】x号（附件1）；2.2015年土地利用现状图（附件2）；3.地块红线范围影像图2016（附件3）；4.2016影像图（附件4）；5.空港经济区南部功能片区土地利用总体规划（2013-2020）图；6.乙方营业执照复印件及法人身份证复印件；7.乙方委托书及委托人身份证复印件。该合同经广州市白云区钟落潭镇人民政府农村集体三资管理服务中心见证。附件1钟国规函【2017】5号复函显示，2017年1月13日，广州市白云区国土资源和规划局钟落潭国土规划所向广州市白云区钟落潭镇人民政府农村集体三资管理服务中心复函，核查八被告集体项目地块（土名：㘵田105国道旁）申报面积为10653.91平方米，2015年土地利用现状为村庄、公路用地，空港经济区南部功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）为城镇用地、公路用地、农村道路。该复函附件为2016影像图、2015年土地利用现状图。 该合同签订后，原告向八被告支付保证金1000000元，八被告在2017年2月28日向原告交付了投标地位置及坐标图七张和坐标对照表一张。 原告确认其在参与招投标的过程中有至案涉土地查看，双方确认案涉土地约定用于建设厂房使用，在合同约定的10个月内原告未办理政府相关项目立项批文，原告需根据合同第七条约定自2019年6月11日开始交付租金，案涉土地现状为空置。 2019年8月27日，八被告向原告发出律师函，载明原告应自2019年6月10日向其缴纳租金。 2020年6月2日，原告与部分被告工作人员到案涉场地查看，并确认案外人的通道占用了案涉土地，在场人员就该通道土地的使用问题产生争议，原告主张其前来收地，其投标的地块包含了通道占用的土地，案外人要求给其留条路通过。 诉讼中，原告就案涉土地的控制性详细规划向本院申请律师调查令，广州空港经济区管理委员会国土规划和建设局据律师调查令向本院复函：根据提供的地图信息初步核查，该地块在现行控制性详细规划为公园绿地，该地块位于广从快速路东南侧，根据2016年1月1日起施行的《广州市城乡规划技术规定》，建筑工程退让城市快速路不少于30米，该委自2016年承接事权工作以来未办理过该用地相关报建手续。经本院向广州市规划和自然资源局就钟国规函【xx】xx号复函所载明的土地权属及性质等进行调查，该局于2021年7月9日函复本院：该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）》、《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中均规划为建设用地（城乡建设用地）、农用地（农村道路），在2015年土地利用现状中的村庄、公路用地属建设用地，核查范围小部分涉及穗国土【1994】建用通字第xx号《建设用地通知书》（用地单位广州市公路局，用地面积328761平方米），小部分涉及穗国土【1994】建用通字第xx号《建设用地通知书》（用地单位东山区人民政府，征用面积100000平方米），未查询到农用地转用审批手续，核查范围可能小部分涉及穗城规北片地字【1993】第xxx号《建设用地规划许可证》（用地单位广州市公路局，用地性质为道路用地），可能小部分涉及穗国土规划地证字【2016】xx《建设用地规划许可证》（用地单位广州地铁集团有限公司，用地性质为城市道路用地（S1）），可能小部分涉及穗城规北片地字【1994】第xx号《建设用地规划许可证》（用地单位广州市东山区人民政府，用地性质为工业用地），可能小部分涉及穗国土建用字【2003】第xx号《建设用地批准书》（用地单位广州市东山区人民政府，土地用途为工业用地），核查范围位于空港经济区范围内，应征求空港经济区管理委员会意见，并以其意见为准。经本院向广州空港经济区管理委员会查询，该委员会于2021年4月25日函复本院：该地块为建设用地，现状为荒地，土地总规划为城乡建设用地，控制性详细规划为防护绿地，无建筑物，其自2016年3月承接事权工作以来未办理过该地块的相关报建手续。 2020年11月4日，原告向本院提起本案诉讼。 以上事实，有《土地合作开发协议书》、复函、收据和当事人**等证据证实。 本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《土地合作开发协议书》签订于2017年2月10日，故本案应适用2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》。根据《土地合作开发协议书》约定，被告向原告提供土地，原告向被告按期支付租金，八被告对案涉建设项目不享有收益，亦不承担风险，故该合同系名为合作开发协议，实为土地租赁合同，原告是承租人，八被告是出租人。《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月修正)第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，农民集体所有的土地出租用于非农业建设，不仅要符合土地利用的总体规划，还应该办理建设用地的批准手续。本案中，无证据显示案涉土地已办理建设用地的审批手续，双方确认案涉土地是用于建设厂房，故《土地合作开发协议书》违反上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，《土地合作开发协议书》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定;“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《土地合作开发协议书》无效，原告主张八被告返还保证金1000000元并自2020年11月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至实际付清之日止合法，本院予以支持。原告申请撤回第一项诉讼请求无违反相应法律规定，本院依法裁定予以准许。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第十一条第二款、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 于本判决生效之日起***，被告广州市白云区钟落潭镇良田村第八经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第九经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十一经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十二经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十三经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十七经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十八经济合作社向原告广东**厨房设备有限公司返还保证金1000000元并支付利息（以1000000元为本金，自2020年11月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6900元，由广州市白云区钟落潭镇良田村第八经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第九经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十一经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十二经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第十三经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十七经济合作社、广州市白云区钟落潭镇良田村第二十八经济合作社共同负担，并于本判决生效之日起***迳付原告广东**厨房设备有限公司，原告广东**厨房设备有限公司多交的受理费184169.12元本院予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十***，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　任坤灵 二〇二一年八月二十日 书记员　　林月好