西安瑞特森信息科技有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民事判决书

（2012）雁民初字第02834号

原告（反诉被告）：西安瑞特森信息科技有限公司。住所地：西安市高新区高新路86号领先时代广场2幢1单元11304室。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托代理人：***，陕西华宝卓律师事务所律师。

被告（反诉原告）：张帝。

原告（反诉被告）西安瑞特森信息科技有限公司（以下简称瑞特森公司）与被告**（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）瑞特森公司诉称，2010年5月20日，原告瑞特森公司租赁了被告张帝位于西安市高新区唐延路25号银河新坐标11413号房屋1年，被告张帝收取了押金3500元。租期满前的2011年4月26日，原告瑞特森公司与被告**重新签订了房屋租赁合同，约定原告继续租赁被告该套房屋，租赁期为12个月，每月租金为4166.66元，租金总额为50000元。原告瑞特森公司当天将全部租金50000元支付给被告张帝。2012年2月11日，经被告**同意原告瑞特森公司从该房屋中搬出。后原告瑞特森公司多次找被告**协商退还押金及剩余租金，但双方协商未果。故诉至法院要求依法判令被告**退还租金14583元和押金3500元，合计18083元；本案的案件诉讼费由被告张帝承担。

被告（反诉原告）**辩称，原告所述与事实不符。原告瑞特森公司于2012年2月份打电话告知其将家具搬走，并未说明不再承租该房屋，而是称要将该房屋当员工宿舍，且原告瑞特森公司未将钥匙等交还给被告。对于原告瑞特森公司要求返还押金，现因房屋已经被损坏，且瑞特森公司也未对房屋进行修复，故不同意退还押金。现被告认为原告瑞特森公司违反合同约定提前终止租赁合同应当承担违约责任，瑞特森公司于2012年4月正式提出终止租赁合同，按照双方签订的合同约定，瑞特森公司应支付违约金5000元。同时瑞特森公司在租赁房屋期间损坏房屋墙面，应当赔偿其损失14000元。至今***公司未向被告返还天然气卡1张、大门钥匙6把、室内钥匙6套、进门卡2张及水电卡一张。现提起反诉，要求被反诉人瑞特森公司支付违约金5000元；赔偿房屋墙面损失14000元；返还天然气卡1张、大门钥匙6把、室内门钥匙6套、进门卡2张及水电卡1张。

原告（反诉被告）瑞特森公司就被告张帝反诉部分辩称，被反诉人并非提前解除合同，在2011年11月初房屋供暖时，墙面出现裂缝，反诉人要求被反诉人在来年3月搬出该房屋。故被反诉人在2012年2月9日电话联系反诉人搬房事宜，但反诉人***2月11日交接，故双方于2012年2月11日在物业进行交接，被反诉人将物业费交至2月29日，并在2月12日通知了反诉人已经搬离该房屋的事实。反诉人称墙面有洞需要修补，被反诉人对损坏的墙面已经进行了修复。关于反诉人要求返还天然气卡1张、大门钥匙6把、室内门钥匙6套、进门卡2张、水电卡1张的请求，因大门钥匙已向**返还了2把，其余未给的同意向反诉人予以返还。

经审理查明，2010年5月20日原告瑞特森公司（乙方）与被告**（甲方）签订房屋租赁合同。该合同约定：甲方将其所有的位于西安市高新区唐延路25号银河新坐标2号楼14层1413号房屋出租给乙方，该出租房屋面积共106.34平方米；房屋租赁期自2010年6月1日起至2011年6月1日止。原告瑞特森公司于2010年5月20日向被告张帝支付房屋押金3500元。合同即将到期时，原告瑞特森公司与被告***2011年4月26日又续签了房屋租赁合同，将租赁期限延至2012年6月1日止，房屋每月租金为4166.6元，租金总额为50000元。合同签订当日，原告瑞特森公司向被告张帝支付12个月的房租共计50000元。该租赁合同还约定在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。庭审中，原告瑞特森公司称其已通过电话方式已经征得被告**同意解除合同后，于2012年2月11日从该租赁房屋中搬出，并将相关费用和物业公司结算至2012年2月29日。被告***其在2012年2月11日并未同意解除房屋租赁合同，且原告瑞特森公司与物业公司办理相关手续时其也未在现场。被告**认为原、被告的房屋租赁合同是于2012年4月初解除的。本案在审理过程中，被告张帝反诉要求瑞特森公司支付违约金5000元；赔偿房屋墙面损失14000元；返还天然气卡1张、大门钥匙6把、室内门钥匙6套、进门卡2张及水电卡1张。被告**在庭审期间称其已将房屋屋面进行了修复，并提交了物业公司工作人员出具的估算墙面损失的证言，但证人未出庭接受质证。另查明，原告瑞特森公司已向被告张帝交付了大门钥匙两把。

上述事实，有租赁合同、押金收条、租金收条、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。

本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以确认。原告瑞特森公司称其已于2012年2月11日通过电话的方式与被告**就解除租赁合同达成一致，但被告**对于2012年2月11日瑞特森公司通过电话告知的形式解除合同的事实不予认可，现原告瑞特森公司亦无书面证据支持其主张，故该租赁合同不符合协议解除的形式要件，同时原告瑞特森公司亦未按照法定方式解除该租赁合同，故对原告瑞特森公司主张租赁合同于2012年2月11日解除之事实，本院依法不予认可，庭审中被告***其于2012年4月初将涉案房屋收回并进行装修，故本院认为该租赁合同解除时间应为2012年4月初，现因原告瑞特森公司的租金交至2012年6月1日，故被告**应向原告瑞特森公司退还2个月的租金共计8333.2元。关于原告瑞特森公司退还押金3500元之请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告张帝反诉原告瑞特森公司支付违约金5000元一节，本院认为原告瑞特森公司确系自行提前解除合同，其行为已构成违约，按照原、被告双方合同约定，瑞特森公司应承担相关违约责任，被告要求原告承担5000元违约金之反诉请求，本院以法予以支持。关于被告张帝反诉要求原告赔偿涉案房屋墙面损失14000元，其仅提供了物业公司工作人员的证人证言，且证人未出庭予以作证，被告**对该房屋进行了重新装修，原墙面的情况已无法核实，故对被告张帝反诉要求原告瑞特森公司赔偿墙面损失的请求，因证据不足，本院依法不予支持。关于被告**要求原告返还其天然气卡1张、大门钥匙6把、室内门钥匙6套、进门卡2张及***1张，鉴于原告瑞特森公司已向被告张帝返还大门钥匙2把，故原告瑞特森公司应将剩余未返还部分予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）西安瑞特森信息科技有限公司房屋租金8333.2元及押金3500元。

二、原告（反诉被告）西安瑞特森信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张帝违约金5000元。

三、原告（反诉被告）西安瑞特森信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张帝位于西安市高新区唐延路25号银河新坐标2号楼14层1413号房屋的天然气卡1张、大门钥匙4把、室内门钥匙6套、进门卡2张、水电卡1张。

四、驳回原告（反诉被告）西安瑞特森信息科技有限公司的其余诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）**的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费252元、反诉费150元，共计402元，由原告西安瑞特森信息科技有限公司承担162元，被告张帝承担240元。因被告**已预交150元反诉费，故被告**应将其承担剩余90元于本判决生效之日起十日内给付原告西安瑞特森信息科技有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长***

审判员***

代理审判员*婷

二〇一二年九月二十日

书记员魏**

打印：***校对:***2012年月日送达