邯郸市诚源商贸有限公司、邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邯郸市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀04民终145号

上诉人（原审原告、反诉被告）：邯郸市诚源商贸有限公司，地址邯郸市丛台区新兴大街电杆厂生活区内原职工食堂。

法定代表人：赵洪杰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张顺吉，河北驰舟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司，地址邯郸市丛台区福东北大街245号滏东写字楼2304号。

法定代表人：于静，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈登峰，邯郸维民权律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张东耀，邯郸维民权律师事务所律师。

上诉人邯郸市诚源商贸有限公司因与被上诉人邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邯郸市诚源商贸有限公司上诉请求：1、请求维持邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4889号民事判决书第一项“被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市诚源商贸有限公司租金215876.8元（自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日）”；2、请求撤销邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4889号民事判决书第一项中“原告即向被告出具相应数额的租金发票”及第二项，改判驳回被上诉人邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司的反诉请求；3、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审中被上诉人的反诉请求不符合法律规定。本案中一审原告起诉主张一审被告支付租金215876.8元即双方解决的是2018年12月1日至2019年11月30日期间的租赁合同纠纷，而不是一审被告反诉要求开具2014年起至2019年度法定房屋租赁发票，但事实上，2013年12月1日至2018年11月30日期间的租赁合同已经履行完毕，双方诉争的是基于两份租赁合同，本案一审上诉人起诉的是基于第二份租赁合同，故一审被告反诉请求与一审原告的诉讼请求不是基于同一事实，故其反诉不符合法律规定。二、被上诉人的一审反诉请求不明确，一审法院判决上诉人为被上诉人出具295万元的租金发票，属于程序违法，认定事实错误。一审中反诉人未主张开具发票的具体数额，未提供其所主张开具发票的具体数额方面的相关证据，但是一审法院判令上诉人开具295万元租金，且认定295万元租金的证据未经上诉人质证，超过了诉讼请求判决，属于程序违法。认定的295万元租金不属实，两份租赁合同被上诉人累计支付上诉人租金2675000元，不是认定的295万元，一审认定事实错误。三、一审法院认定事实错误，双方之间约定的租赁价格不含税价，现被上诉人主张开具发票，需要补足上诉人租金275000元，并由被上诉人按照税务部门要求支付税金。2013年10月份签订合同时。约定的租赁价格不含税价，如开具发票另行增加租赁费。这一点，从2013年度、2014年度租金也能体现出来，后因被上诉人不支付租金，2016年上诉人曾起诉，并经中院维持，后被上诉人不履行生效文书确定的义务，上诉人无奈申请强制执行，在执行过程中，双方在法院主持下达成执行和解，于2017年10月29日形成执行和解协议，从该执行和解协议中，充分印证合同约定的租金价格不含税价格。另从2013年签订租赁合同到2018年11月30日期间，合同约定租金为2750000元，但被上诉人实际支付租金2475000元，即第一份合同履行中被上诉人少交付了275000元租金，如要开具发票，必须补足275000元的租金，上诉人需另支付税金，具体数额按照税务部门要求支付。四、本案被上诉人的反诉已经超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六规定的延付租金的诉讼时效为一年，即因租赁合同纠纷的诉讼时效为一年，故被上诉人的反诉主张已经超过诉讼时效。综上，望支持上诉人的请求。

邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司辩称，一、第二份合同是前一份合同的延续，双方虽未在合同中约定发票事宜，但是根据法律规定，出租房给承租人出具发票乃是其法定的义务，也是本合同的随附义务，故我方提起反诉符合规定的条件。二、双方签订的第一份租赁合同为五年，后双方商定续租1年，故该案件的诉讼时效应当在2019年度的租赁合同到期最后一日起算，故没有超过诉讼时效。三、上诉人在租赁合同尚未到期的情况下，强行将被上诉人的店铺停电、更换门锁，并扣押大量经营物品，我方投入的高额的店面装修费用，上诉人的违约行为给我方造成巨大经济损失和社会影响。综上，答辩人向上诉人支付租金，作为出租人应出具发票，望二审法院维持原判，驳回上诉。

邯郸市诚源商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金215876.8元（自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日）；2、判令被告承担恢复房屋原状损失30000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即给反诉人开具自2014年起至2019年度的法定房屋租赁发票；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2019年3月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于邯郸市假日宾馆楼下（华致酒行）房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，计12个月；截至2019年2月28日已付租金20万元，到6月30日将剩余租金35万元付清，共计年租金55万元，如延期付款超过2个月，甲方有权提前解除租赁合同。2019年9月3日，原告向被告负责人发出因未按期交清租金提前解除合同并腾清房屋的通知。2019年9月15日，双方因房屋租金及锁门问题报警，原告要求被告给付租金，被告未付，双方争议成讼。

另查明：2013年10月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年12月1日至2018年11月30日，年租金55万元，乙方支付水电押金2万元。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告，双方的租金已结清，至原告起诉，被告共给付原告租金295万元，原告未向被告出具发票。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方真实意思表示，应受法律保护。被告自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日拖欠租金215876.8元未付事实清楚，故原告的该项诉讼请求，本院应予支持。至于原告要求被告承担恢复房屋原状损失30000元的请求，因合同中对此未约定，且原告亦未提交相关证据，故该请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告开具自2014年起至2019年度的法定房屋租赁发票的反诉请求，因收取租金开具发票是出租方税法上的义务，无论是否在合同中明确约定，要求出租方收到租金后开具相应数额的租金发票是承租方的合同权利，租赁合同中亦并未约定出租方收取的租赁是否含税金的条款，故反诉原告的反诉请求，本院予以支持。反诉被告辩称反诉请求已经超过诉讼时效的理由，前期合同虽已到期且租金履行完毕，但合同在延续履行中，双方的租赁关系仍然存续，时效应自合同解除之日起开始计算，反诉被告的诉讼并未超时效，故反诉被告的该理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市诚源商贸有限公司租金215876.8元（自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日），原告即向被告出具相应数额的租金发票；二、反诉被告邯郸市诚源商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向反诉原告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司出具295万元的租金发票；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4988元，由被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司承担4438元，原告邯郸市诚源商贸有限公司承担550元；反诉费40元，由反诉被告邯郸市诚源商贸有限公司承担。

二审期间，当事人没有提交新证据。

二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，邯郸市诚源商贸有限公司一审诉请的是自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日的租金，邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司反诉请求对方开具自2014年起至2019年度的房屋租赁发票，其中2018年12月1日之前的开具发票的诉请超出了本案的审理范围，且开具发票的问题在双方签订的房屋租赁合同中并无约定，可另行通过行政途径进行解决，一审判决中关于邯郸市诚源商贸有限公司向邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司开具发票的内容应予纠正，上诉人的上诉请求本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4889号民事判决第三项；

二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4889号民事判决第一项、第二项；

三、邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付邯郸市诚源商贸有限公司租金215876.8元（自2018年12月1日起算至合同解除日2019年9月3日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4988元，反诉费40元，由邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司负担；二审案件受理费80元，由邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张艳芬

审判员　　米秉华

审判员　　张树刚

二〇二一年三月九日

书记员　　杜　淼