邯郸市诚源商贸有限公司与邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省邯郸市丛台区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀0403民初4603号

原告：邯郸市诚源商贸有限公司（以下简称诚源公司），住所地，邯郸市丛台区新兴大街电杆厂生活区内原职工食堂。

法定代表人：赵洪杰，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：张仕景，河北精深律师事务所律师。

被告：邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司（以下简称孚鼎雅致公司），住所地，邯郸市丛台区滏东北大街245号滏东写字楼2304号。

法定代表人：于静，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王向军，河北鼎合律师事务所律师。

原告诚源公司与被告孚鼎雅致公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚源公司委托诉讼代理人张仕景、被告孚鼎雅致公司委托诉讼代理人王向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诚源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的“租赁合同”并判令被告立即腾清房屋；2、判令被告支付原告2015年6月1日至2016年5月31日年度租金55万元，同时赔偿原告延迟支付租金损失51866元。（自2015年4月1日起至2016年10月26日止，按照同期银行贷款利率计算），并赔偿自2016年10月27日起至给付完毕之日止期间的损失；3、判令被告支付原告2016年6月1日至2016年10月26日期间租金223034元，并赔偿原告延迟支付租金的损失7562元，（自2016年4月1日起至2016年10月26日，按照同期银行贷款利率计算），并支付自2016年10月27日起至腾清房屋之日止期间的租金；4、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2013年10月3日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于邯郸市××东路××号综合服务楼南楼的房屋，租期5年，自2013年12月1日至2018年11月30日止，年租金55万元。在合同履行期间，被告未支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金55万元并产生迟延支付损失51866元，也未支付2016年6月1日至今的租金和延期支付租金的损失（按照同期银行贷款利率计算）。被告行为已根本违约，为维护原告合法权益，特诉至法院。

被告孚鼎雅致公司辩称，孚鼎雅致公司不存在违约行为，原告要求解除租赁合同缺乏事实依据，根据法律规定，我公司向原告支付租金，原告在收到租金时应当向孚鼎雅致公司开具发票，原告开具发票是其法定义务，但其并未开具发票，我公司有权拒绝向其支付租金的要求；据我公司了解，原告并非本案涉及房屋的所有权人，该房屋的所有权人已经通知原告要解除与其之间的租赁合同，根据法律规定，我公司在知晓原告丧失履行合同的能力情况下，同样也有权不支付房屋租金；关于原告主张的2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金，根据法律规定，关于支付租金的法律规定是一年，该诉请已超出诉讼时效，不应支持；在我公司租赁原告房屋期间，原告多次停止租赁房屋的水电，造成我公司经济损失，为此我公司已向当地派出所报案，有出警记录；2015年度，我公司与原告就租赁房屋的租金问题进行过协商，当时双方口头约定年度租金下调至30万元，故原告按照55万元主张租金违背诚信原则，不应支持。综上，我公司有充分事实及法律依据关于原告提出解除合同及支付租金的诉请是不能成立的，请求法院驳回原告诉讼请求。

原告诚源公司向本院提交证据如下：

1、原被告于2013年10月30日签订的房屋租赁合同，约定租赁期限、租金支付方式、原告收回出租房屋的条件等，证明双方存在租赁关系，原告要求解除租赁合同有事实和法律约定；

2、原告与邯郸县天鸿物业管理有限公司签订房屋租赁合同，证明原告基于该租赁合同对本案承租房屋所享有的权利，合同第5条第2项明确约定乙方就所承租房屋可以部分向第三方转租，故原告有权利对本案承租房屋进行转租并享有收益；

3、申请证人出庭作证，证明被告公司不支付租金的情况。

被告孚鼎雅致公司对上述证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，对其关联性有异议，租赁合同第8条租赁公司的水电是由孚鼎雅致公司承担的，作为原告，在房屋租赁期间是无权停止房屋水电的，第9条指我公司收取到原告的开具的发票情况下，未能向原告支付租金，原告才有权收回房屋，本案房屋承租期间，孚鼎雅致公司交付的租金，原告均未开具发票，我公司根据法律规定有权利拒付租金；对证据2真实性无异议，该租赁合同中第1条，乙方承租期内不能向第三方转租，本案原告将房屋转租我公司是未经房屋所有权人同意的，因此天鸿物业公司向原告发出解除合同的通知，我公司刚刚了解到本案房屋的真实所有权人是该公司，为查明本案事实，我公司申请将天鸿物业公司追加为本案第三人参加诉讼。该合同说明原告与孚鼎雅致公司的租赁合同是无效的，原告已丧失履行合同的能力，我公司有权暂不支付租金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的两份租赁合同，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告方证人证言，因缺乏其他证据佐证，且与原告具有利害关系，故本院不予采信。

经审理查明，2009年6月2日，邯郸县天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与原告签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条“出租房屋情况”：邯郸市××东路××号。第二条“承租位置与面积”：该建筑物南楼1-2层。第三条“租赁期限”：1、租赁期限15年，自2009年6月20日至2024年6月19日。3、租赁期限内任何一方不能无故提前解除合同，如却因不可抗力需解除合同，须提前三个月通知对方，并赔偿对方损失。第五条“双方责任”：第（二）款第1项：乙方（原告）在承租期内不得全部向第三方转租……。合同签订后，天鸿物业公司将租赁物交付原告。2013年10月3日，原被告签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条：甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋，位于邯郸市××东路××号综合服务楼南楼1层（东半部分），2层部分双方共同使用。第二条“租赁期限”：自2013年12月1日至2018年11月30日止。年租金55万元整。第五条“租金支付方式”：1、租赁合同签订后，乙方支付上半年租金及水电押金2万元；2、从下一年期初，提前两个月，乙方一次性付清全年租金。第九条：由于乙方不能按时缴纳租金超过期限二个月，甲方有权收回所租房屋，乙方应积极配合……。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告向原告支付租金至2015年5月31日，之后未再支付租金。原告遂诉至本院，双方争议成诉。

本院认为，原被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方在合同的履行中发生纠纷，主要争议的焦点如下：1、本案是否超过诉讼时效？2、原告与天鸿公司的合同履行情况是否影响原告主张租金？3、被告能否以“原告未开具发票为由”拒付租金？4、原告是否存在停电、停水行为，该行为能否作为被告拒付租金的抗辩理由？

关于第一个焦点问题：被告抗辩“2015年6月1日至2016年5月31日年度租金55万元”超过了诉讼时效。本院认为，被告承租租赁物持续至今，其使用期间仍在产生租赁费，债权债务关系仍在持续发生，故本案不超过诉讼时效。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”如果按年度租金分段计算，依照上述规定，应当从最后一期租金履行期届满之日计算诉讼时效。双方约定提前两个月支付下一年度的租金，原告起诉后的最后一期租赁费的约定支付时间是2016年6月1日之前的两个月，从该时间起算，本案也不超过诉讼时效。故对被告的该项抗辩意见不予支持。

关于第二个焦点问题：被告抗辩称，原告承租天鸿公司的房屋后，无权转租给被告，且天鸿公司已向原告解除租赁合同。被告担心原告无继续履行合同的能力，遂拒付租金。本院认为，首先，天鸿公司与原告签订的《房屋租赁合同》第五条第（二）款第1项约定：“乙方（原告）在承租期内不得全部向第三方转租。”原告将承租的部分房屋转租被告，未违反天鸿公司与原告的约定，不存在无权转租的问题。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依照该规定，原告作为承租人有向第三人转租，倘若未经出租人同意擅自转租的，在出租人行使合同解除权之前，其转租行为并不当然无效。被告未提供证据证明天鸿公司已向原告行使了合同解除权，故被告以此理由行使不安抗辩权而拒付租金不能成立。第三，被告自承租后，使用租赁物至今，该期间原告依约向天鸿公司履行了支付租金的义务，而被告未向原告履行支付租金的义务。根据权责相统一的原则，被告应支付占用期间的租金。

关于第三个焦点问题：租赁合同中，对价关系的债务应该是出租人履行提供租赁物的义务，承租人履行支付租金的义务，出租人向承租人开具发票是一种附随义务。当合同中没有关于出租人须先交付发票，承租人才支付租金的明确约定时，合同附随义务不构成行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权的先决条件，故承租人不能以出租人单纯违反出具发票这一合同附随义务为由，拒绝支付租金。本院对被告的该项抗辩理由不予支持。

关于第四个焦点问题：被告辩称“原告停水停电造成其损失”，但未提交证据证明该事实的发生以及损失的大小。原告在举证期满后申请调取报警记录，时间上超过法定时间，其证明的内容亦缺乏关联性，故本院不予准许。综上，对被告的该抗辩意见不予支持。被告还辩称“双方口头约定年度租金下调至30万元”，原告不予认可，被告亦未提供证据证明，故本院对该抗辩意见不予支持。

原、被告签订租赁合同后，应当按照约定履行各自的义务。原告依约交付了租赁物，被告应当支付约定的租金。被告自2015年6月1日之后的租金未支付原告，其行为构成违约，应当承担约定的违约责任。租赁合同第九条约定：“由于乙方不能按时缴纳租金超过期限二个月，甲方有权收回所租房屋。”被告逾期支付租金已超过一年半，依照约定，原告有权解除租赁合同，收回租赁物。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照合同的约定，被告应当支付拖欠的租金。根据被告的履行情况，其应当支付自2015年6月1日至2016年10月26日期间的租金为773034元以及自2016年10月27日之后至交付房屋之日止的租金（按照合同约定的租金计算）。关于逾期支付租金的损失问题，因被告逾期支付租金，客观上造成原告资金被占用期间的利息损失，故本院对原告该项请求予以支持。利息损失应分段计算：租金按55万元计算，期间自2015年4月1日至拖欠租金付清之日为止；租金按223034元计算，期间自2016年4月1日至2016年10月26日。上述利息损失计算标准为商业银行同期贷款利率。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告邯郸市诚源商贸有限公司与被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司之间的租赁合同，被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内腾清租赁房屋并交付原告邯郸市诚源商贸有限公司；

二、被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市诚源商贸有限公司租金773034元以及自2016年10月27日之后至交付房屋之日止的租金（按照合同约定的租金计算）；

三、被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邯郸市诚源商贸有限公司利息损失：租金按55万元计算，期间自2015年4月1日至拖欠租金付清之日止；租金按223034元计算，期间自2016年4月1日至2016年10月26日。（上述利息损失计算标准为商业银行同期贷款利率）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12200元，减半收取计6100元，由被告邯郸市孚鼎雅致贸易有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员　　李ＸＸ

二〇一六年十二月二十九日

书记员　　刘振华

附相关法律条文

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法通则》

时效期间为一年：…。（三）延付或者拒付租金的。《最高人民法院关于审理民事案

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。