大埔县和兴建设工程有限公司与某某、某某建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

广东省大埔县人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤1422民初534号

原告(反诉被告）：大埔县和兴建设工程有限公司，住址大埔县湖寮镇虎城路3号店。

法定代表人：连浩声，职务，总经理。

委托代理人：连群峰，该公司股东。

委托代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，汉族，1959年10月29日出生，住址：大埔县。

被告（反诉原告）：***，女，汉族，1962年11月16日出生，住址：大埔县。

以上两被告（反诉原告）的委托代理人：刘裕利。

原告(反诉被告)大埔县和兴建设工程有限公司（以下简称和兴建设公司）诉被告（反诉原告）***、被告（反诉原告）***建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)和兴建设公司的委托代理人连群峰、范伟基，被告（反诉原告）***、***的委托代理人刘裕利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）和兴建设公司诉称：被告***与***是夫妻关系，原、被告经本合同担保人李会龙介绍认识后，并在李会龙在场的见证下，于2018年4月17日签订了一份《国有土地使用权转让协议》，约定将两被告共同所有的位于大埔县的100.55平方米国有土地使用权（以被告***名义登记，证号为:埔府国用〔2013〕第××号），以每平方米25200元价格合计人民币2533860元的价款转让给原告;并约定在本协议签订后由原告先付人民币壹拾万元定金给被告，被告收到原告定金后，即将有关证件及资料交给原告并办理过户手续（过户费用全部由原告负责），余款2433860元定于2021年4月30日前一次性全部付清给被告;同时还约定，任何一方违约，必须賠偿守约方人民币伍拾万元。协议签订之后，原告按照协议约定已于2018年4月18日通过银行转账向被告支付了定金人民币100000元。然而，被告却以其妻反悔等为由拒绝将埔府国用〔2013〕第××号《国有土地使用证》及相关资料交给原告并拒绝办理过户变更手续。原告认为，被告转让给原告的国有土地使用权虽然只登记在被告***名下，但属两被告的夫妻共同财产，同时签订协议时有担保人李会龙见证是由被告***亲笔签名并受其妻***的委托签字，致使原告完全有理由相信被告***有权代表其夫妻俩签订协议；此外双方协议的约定的转让价款为每平方米25200元，远远高于同一地段的每平方米15000元的市场价，因而被告***代表其妻***签字的行为并没有损害***的合法权益，完全符合表见代理的条件，符合当时双方的真实意思表示，且协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告应全面履行。由于被告一直拒绝将埔府国用〔2013〕第××号《国有土地使用证》及相关资料交给原告和拒绝协助办理产权变更登记手续，已构成违约从而损害了原告的合法权益。为此，特向法院起诉，请求依法：

一、确认原告与被告***签订的《国有土地使用权转让协议》合同有效；

二、请求判令两被告向原告支付违约金人民币500000元；

三、责令两被告继续履行双方签订的《国有土地使用权转让协议》，并协助原告办理土地使用权转让过户变更登记手续；

四、请求判令两被告承担本案诉讼费用。

被告（反诉原告）辩称：因原告大埔县和兴建设工程有限公司(以下简称和兴公司)诉被告***和被告***国有土地使用权转让协议合同纠纷(2018)粤1422民初534号一案，被告***、被告***认为，和兴公司要求其支付违约金500000元及继续履行合同的诉讼请求与事实不符，于法无据，具体答辩意见如下:

和兴公司与答辩人***于2018年4月17日签订的《国有土地使用权转让协议》(以下简称《转让协议》)属无效合同，自始(2018年4月17日)无效。答辩人***已于2018年6月12日将和兴公司打至其名下的10万元款项通过银行原路退回的方式返还给和兴公司，至此，答辩人与和兴公司再无任何与本案所涉纠纷。

一、被告和兴公司无权通过协议的形式受让***名下的地号:埔府国用〔2013〕第××号的国有土地使用权。《转让协议》违反法律规定，自始(2018年4月17日)无效。

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”而***名下的本案所涉土地性质是“住宅”，属经营性用地，依法应当以招标、拍卖或挂牌方式出让，而不能进行协议出让。据此，被告***与和兴公司以协议的形式处置***的国有土地使用权是违反法律规定的，该协议无效。

二、在本案中，不论是***还是连群峰的行为均属无权代理行为。因此，两人代签的合同无效。和兴公司在本案中是恶意第三人，不适用善意取得。

1、首先，***虽是***的丈夫，但本案所涉土地的使用权人是***而非***，依据物权的公示公信原则，***无权处置本案所涉土地。其次，***是完全民事行为能力人，在未经***的书面授权的情况下，即使是***的配偶***亦无权代***签名，进而与第三方发生合同关系。因此，***本人的代签行为属无权代理。

2、首先，连群峰是和兴公司的监事而非执行董事，在未经和兴公司的特别书面授权的情况下，只能依法履行监事的职责，而不得代行和兴公司执行董事的职权(本案中的对外签订合同即属执行董事的职权)。其次，和兴公司的法定代表人连浩声是完全民事行为能力人，亦未特别授权连群峰可以代行其执行董事的职权。因此，即使作为连浩声的父亲身份的连群峰亦无权代连浩声签名进而与第三方发生合同关系。因此，连群峰本人的代签行为属无权代理。

3、和兴公司不是善意第三人，不适用善意取得制度。

首先，和兴公司作为1992年成立的有资质的老牌建设工程公司，必然深悉“住宅”性质的国有土地使用权依法应当通过招标、拍卖或者挂牌方式出让，却罔顾法律规定，意欲通过协议的方式受让他人的国有土地使用权。其次，依《国有土地使用证》(埔府国用〔2013〕第××号)可见，本案所涉国有土地使用权人是***并非***。在未取得***同意及特别授权的情形下，与***发生合同关系，并将本案的合同定金打至***的账下。这是恶意行为的表现之一。

其次，当***知晓自己的行为属无权代理后，及时向原告告知权属人***不愿意转让的意思表示，并于2018年4月19日将原告打进其账户的款项取现交至被告处。但被告拒收，并且恶意起诉(见本诉状)***、***。这是恶意表现之二。

三、本案所涉《国有土地使用权转让协议》之合同交易内容显失公平，***在获悉合同内容严重侵犯自己的权益时，及时向被告行使其撤销权，多次声明合同无效的主张。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定:“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约賠偿”。而依《国有土地使用权转让协议》相关付款方式和付款期限的约定，***在其丈夫***收取和兴公司10万元的定金后就必须将使有权转让给和兴公司，剩余的2433860元却要等到三年(2021年4月30日)后才能一次性收取。据此可见，***名下，如此值钱的土地物权却换来一个期待性的普通债权，这是严重违反法律规定和交易习惯的，严重显失公平的合同交易内容。因此，《转让协议》无效。

综上一、二、三所述，***与和连群峰代签的《国有土地使用转让协议》违反合同法相关规定，属于自始无效的合同。在此，请法院驳回和兴建设工程有限公司的所有诉讼请求，以维护***、***的合法权益。

被告（反诉原告）***、***反诉称：因被告（本诉原告)大埔县和兴建设工程有限公司(以下简称和兴公司)诉反诉原告(本诉被告)***和反诉原告(本诉被告)***国有土地使用权转让协议合同纠纷(2018)粤1422民初534号)一案，本诉被告***、***依法提出反诉。

反诉请求：一、请求法院依法确认反诉原告***与被告和兴公司于2018年4月17日签订的《国有土地使用权转让协议》无效。二、本案反诉费用由反诉被告(本诉原告)承担。

事实和理由：一、被告和兴公司无权通过协议的形式受让***名下的地号:埔府国用〔2013〕第××号的国有土地使用权。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”而***名下的本案所涉土地性质是“住宅”，属经营性用地，依法应当以招标、拍卖或挂牌方式出让，而不能进行协议出让。据此，反诉原告***与和兴公司以协议的形式处置***的国有土地使用权是违反法律规定的，该协议无效。

二、在本案中，不论是***还是连群峰的行为均属无权代理行为。因此，两人代签的合同无效。和兴公司在本案中是恶意第三人不适用善意取得。

1、首先，***虽是***的丈夫，但本案所涉土地的使用权人是***而非***，依据物权的公示公信原则，***无权处置本案所涉土地。其次，***是完全民事行为能力人，在未经***的书面授权的情况下，即使是***的配偶***亦无权代***签名，进而与第三方发生合同关系。因此，***本人的代签行为属无权代理。

2、首先，连群峰是和兴公司的监事而非执行董事，在未经和兴公司的特别书面授权的情况下，只能依法履行监事的职责，而不得代行和兴公司执行董事的职权(本案中的对外签订合同即属执行董事的职权)。其次，和兴公司的法定代表人连浩声是完全民事行为能力人，亦未特别授权连群峰可以代行其执行董事的职权，因此，即使作为连浩声的父亲身份的连群峰亦无权代连浩声签名进而与第三方发生合同关系。因此，连群峰本人的代签行为属无权代理。

3、和兴公司不是善意第三人，不适用善意取得制度。

首先，和兴公司作为1992年成立的有资质的老牌建设工程公司，必然深悉“住宅”性质的国有土地使用权依法应当通过招标、拍卖或者挂牌方式出让，却罔顾法律规定，意欲通过协议的方式受让他人的国有土地使用权。其次，依《国有土地使用证》(埔府国用〔2013〕第××号)可见，本案所涉国有土地使用权人是***并非***。在未取得***同意及特别授权的情形下，与***发生合同关系，并将本案的合同定金打至***的账下。这是恶意行为的表现之一。

其次，当***知晓自己的行为属无权代理后，及时向反诉被告告知权属人***不愿意转让的意思表示，并于2018年4月19日将被告打进其账户的款项取现交至反诉被告处。但反诉被告拒收，并且恶意起诉(见本诉状)***、***。这是恶意表现之二。

三、本案所涉《国有土地使用权转让协议》之合同交易内容显失公平，***在获悉合同内容严重侵犯自已的权益时，及时向反诉被告行使其撤销权，声明合同无效的主张。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定:“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”。而依《国有土地使用权转让协议》相关付款方式和付款期限的约定，***在其丈夫***收取和兴公司10万元的定金后就必须将使有权转让给和兴公司，剩余的2433860元却要等到三年(2021年4月30日)后才能一次性收取。据此可见，***名下，如此值钱的土地物权却换来一个期待性的普通债权，这是严重违反法律规定和交易习惯的，严重显失公平的合同交易内容。在此，***特向贵院主张撤销权，请求贵院依法确认本案所涉的合同无效。

综上一、二、三所述，***与连群峰代签的《国有土地使用权转让协议》违反合同法相关规定，属于无效合同。在此，请求法院驳回和兴建设工程有限公司的所有诉求，支持***、刘小兰的反诉请求，以维护***、***的合法权益。

原告（反诉被告）和兴建设公司对反诉辩称：反诉请求没有事实和法律依据。理由如下：1、涉案土地虽登记在***名下，但属夫妻共同财产，被告***有权代表夫妻进行签约，至于连群峰的签约代理行为有涉案合同公司盖章认可。2、本案涉案土地是出让土地，并非集体土地，无需反诉人的主张，按照国有土地使用权出让条例的规定的程序进行出让手续。3、原告有理由相信***代表其夫妻签约，是其夫妻共同意思表示，涉案合同有效，必须继续履行，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。

经审理查明：被告***（反诉原告）与被告（反诉原告）***是夫妻关系，被告（反诉原告）***是县城机关单位工作人员身份，被告（反诉原告）***是县城机关单位退休教师身份。2004年，被告***与***婚姻关系存续期间向大埔县湖寮镇龙岗村世德堂村民小组购买国有土地使用权建设用地一块，2013年6月取得土地使用权证，该土地使用权人登记在***名下。原告（反诉被告）的委托代理人连群峰和被告（反诉原告）***在担保人李会龙介绍认识后，于2018年4月17日签订了一份《国有土地使用权转让协议》，其中该协议载明的内容为：“国有土地使用权转让协议甲方：***、***、***身份证号码:4414221959××××××××电话:135××××6320***身份证号码:4142219621116452电话:138××××9322乙方:大埔县和兴建设工程有限公司法人:连浩声、身份证号码:4414221990××××××××电话:138××××2101担保人:李会龙身份证号码:4414221961××××××××电话:135××××6788

甲方在位于大埔县交界处的100.55㎡国有土地使用权:埔府国用〔2013〕第××号，资源及土地使用权转让给乙方，经甲乙双方协商有关事宜订立如下协议:

一、价格以每平方米人民币25200元计算，合计总价为2533860元，大写:贰佰伍拾叁万叁仟捌佰陆拾元整(甲方实收)。

二、付款方式:本协议签订后乙方先付人民币壹拾万元定金给甲方，甲方收到乙方的定金后，即将有关证件及资料交给乙方办理过户手续(过户费用全部由乙方负责)，余款2433860元，大写:贰佰肆拾叁万叁仟捌佰陆拾元定于2021年4月30日前一次性全部付清给甲方，若乙方未付清，除支付违约金外每日按千分之三付逾期滞纳金给甲方。

三、甲方责任:甲方必须保证转让的土地使用权无任何纠纷，在过户和建设过程中，属甲方责任范围内的事宜必须无条件配合帮助乙方完成。

四、乙方责任:乙方必须按协议准时付清款项给甲方，过户及建设的一切事宜及一切费用和风险全部由乙方承担，规划建设全部由乙方负责并保证合法合规确保安全，一切责任均由乙方负责。

五、违约责任:甲乙双方必须完全履行本协议的所有条款，任何一方违约，必须赔偿守约方人民币伍拾万元。

以上协议一式三份，甲乙双方各执一份，担保人一份。

甲方签名:***（***代）乙方盖章及法人签名：连浩声（连群峰代）担保人签名:李会龙2018年4月17日”。

担保人李会龙，原告的委托代理人连群峰、被告***分别在《国有土地使用权转让协议》的第一页签名及捺指模。被告***在该协议的第二页甲方签名处签上***（***代）字样及捺指模，原告的委托代理人连群峰在乙方盖章及法人签名处签上连浩声（连群峰代）字样捺指模并盖大埔县和兴建设工程有限公司公章。

2018年4月18日被告按协议规定汇定金10万元给被告***银行帐户。协议签订后的第二天即2018年4月19日被告***将原告汇入的定金10万元退还给原告，但原告拒收。2018年6月7日原告出具声明认可连群峰的代签协议行为。2018年6月7日，原告向本院起诉要求被告继续履行合同及协助原告办理土地使用权转让过户变更登记手续和支付违约金50万元的诉讼请求。

被告***于2018年6月12日，将原告汇入的定金10万元退还给原告公司帐户。在本案审理期间被告***一直不认可被告***与原告签订《国有土地使用权转让协议》的代理行为，并提出反诉要求法院确认合同无效。原告鉴于合同买卖标的物是以被告***名义登记的及被告***不追认被告***的代理行为，在庭审期间提出变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《国有土地使用权转让协议》；2、判令被告***支付违约金50万元给原告。

以上事实有经过庭审质证的原告提交的《营业执照》、《声明书》及法人代表的身份证复印件、《国有土地使用权转让协议》及埔府国用〔2013〕第××号《国有土地使用证》复印件、“银行转帐《电子回单》”复印件、“银行流水及转帐凭证”等证据以及庭审中当事人的当庭陈述予以证实、本院予以确认。

本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。2018年4月7日，被告***以其和被告***的名义将婚姻关系存续期间共同购买的坐落位于大埔县湖寮镇××××100.55平方米有土地使用权的建设用地（土地使用权人***、证号：埔府国用〔2013〕第××号），以每平方25200元价格，合计人民币2533860元的价款转让给原告。原告和兴建设公司与被告***签订《国有土地使用权转让协议》系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。合同签订后原告和兴建设公司向被告***支付了定金10万元。被告***收取定金后以其妻被告***不同意为由，不履行协议约定将埔府国用〔2013〕第××号《国有土地使用权》及相关资料交给原告办理过户变更登记手续。双方签订合同的买卖标的物《国有土地使用权》物权登记人是被告***，该合同的甲方签订人被告***就涉案标的物***的部分没有处分权。现原告起诉要求被告***、***继续履行合同，因被告***拒绝追认被告***的代理行为，该协议形成了法律上或者事实上不能履行。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移、买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，经本院向原告释明后，原告变更诉讼请求为1、解除原、被告于2018年4月17日签订的《国有土地使用权转让协议》；2、判令被告***按合同约定的违约金标准向原告支付违约金人民币50万元；3、退还原告支付的定金人民币10万元。本院认为，被告***未取得配偶同意即转让共同购买的国有土地使用权建设用地、且其配偶拒绝履行国有土地使用权转让协议最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任；因被告***的行为构成违约，故应对原告和兴建设公司因合同解除而产生的损失承担违约责任。根据合同第五条约定违约责任：“甲乙双方必须完全履行本协议的所有条款，任何一方违约，必须赔偿守约方人民币伍拾万元。”的约定，现原告和兴建设公司要求解除合同，被告***承担违约责任赔偿原告50万元，及退回定金10万，符合法律规定、且理由正当、证据充分，本院予以支持。被告***、***反诉原告和兴建设公司请求依法确认被告***与原告和兴建设公司于2018年4月17日签订的《国有土地使用权转让协议》无效。经审查，双方签订的转让协议是自愿订立的，是双方的真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定，被告***、***亦无证据能够证明该转让协议的签订存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形，故被告***、***反诉理由不成立，于法无据，本院予以驳回。

综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十条第（一）项及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）大埔县和兴建设工程有限公司与被告***（反诉原告）于2018年4月17日签订的《土地使用权转让协议》；

二、被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）大埔县和兴建设工程有限公司退还定金10万元（已履行）；

三、被告（反诉原告）***应在本判决发生法律效力后15天内承担违约责任赔偿50万元给原告(反诉被告)大埔县和兴建设工程有限公司。

四、驳回被告***、***（反诉原告）的全部反诉请求。

如果被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费8800元，由被告(反诉原告)***负担；反诉案件受理费8800元，由被告（反诉原告）***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审　判　长　　蓝锦伦

人民陪审员　　余锋昌

人民陪审员　　黄政昌

二〇一九年五月三十一日

书　记　员　　刘　微