***、***与被告翱华工程技术股份有限公司天津分公司等与翱华工程技术股份有限公司天津分公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市南开区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0104民初14031号 原告：***，女，1962年5月13日出生，汉族，天津滨海耐特自动化仪表有限公司副经理，住天津市河东区。 委托诉讼代理人：***，男，1961年1月3日出生，汉族，天津滨海耐特自动化仪表有限公司经理，住天津市河东区。（由公司推荐） 被告：翱华工程技术股份有限公司天津分公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区榕苑路15号9-A-301。 负责人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务主任。 委托诉讼代理人：**，女，该公司办公室主任。 被告：翱华工程技术股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布西街财富时代B座翱华大厦。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司天津分公司法务主任。 原告***与被告翱华工程技术股份有限公司天津分公司（以下简称翱华工程天津分公司）、翱华工程技术股份有限公司 （以下简称翱华工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告翱华工程天津分公司的负责人***及其委托诉讼代理人***、**，被告翱华工程公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付2019年10月1日至11日期间的5060元房租；2.请求判令二被告按照每月13800元标准支付自2019年10月12日至10月31日共计20天的房屋使用费共9200元；3.请求判令二被告向原告支付13800元违约金；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年12月29日，原告与被告翱华工程天津分公司签订了《房屋租赁合同》，将其名下坐落于滨海高新区华苑产业园鑫茂科技园Ｄ2座四层Ｄ**房屋出租给被告翱华工程天津分公司办公使用，租赁期限自2018年1月1日至2021年1月1日，租金为每月13800元，支付方式为半年付，每期租金需提前一个星期支付给原告，依照《房屋租赁合同》，被告翱华工程天津分公司应于2019年6月23日前将2019年下半年房租82800元支付给原告。2019年10月11日，原告鉴于被告迟延支付租金超过五日，依据《房屋租赁合同》第七条第三项约定，原告向被告翱华工程天津分公司致函通知，解除双方签订的《房屋租赁合同》。合同解除后被告翱华工程天津分公司向原告支付了3个月（7月、8月、9月）房租41400元，但未支付2019年10月1日至11日的房租和违约金，因被告翱华工程天津分公司为被告翱华工程公司的分公司，无法独立承担责任，故要求二被告共同承担责任。 被告翱华工程天津分公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，本被告与原告于2017年12月29日签订了《房屋租赁合同》，实际计租日自2018年2月1日起，自合同签订日起至2019年6月30日本被告均依约按期支付房屋租金，双方对此也无异议。2019年3月22日，原告欲将涉案房屋抵押给天津农业商业银行股份有限公司进行贷款，要求本被告出具《抵押物承租人声明书》，该声明书要求本被告承诺：“在银行处理该抵押物时，无条件中止与原告签订的《房屋租赁合同》，放弃优先购买权，并完全按照银行的指示予以配合……如因无条件中止或解除《房屋租赁合同》引起纠纷，由本被告与原告另行解决，保证不影响银行抵押权的形式。此声明内容作为《房屋租赁合同》的补充，一同生效。”原告为了让本被告积极配合原告实现房屋抵押贷款，故向本被告作了如下承诺“自2019年7月开始，原告同意本被告按季度先租后付房租，即三季度房租四季度初支付，四季度房租下年一季度支付，以此类推。”原告对此无意见，并且按照此承诺履行。原告书写的***中写明如果发生银行处置抵押物的情况，原告应当承担赔偿责任，本被告认为***中的第三款是独立的条款，应当先租房屋后支付租金。2019年9月30日原告向本被告催收三季度房租，本被告公司工作人员告知原告：国庆节后上班立即支付不会拖期。原告于2019年10月8日要求本被告支付今年下半年房租，明显违背其承诺，故本被告拒绝。2019年10月12日已支付原告今年7月1日至9月30日房屋租金41400元。本被告自始至终完全按照合同履行支付房租的义务，没有任何违约行为。本被告在接到原告律师函之前已经按照合同约定支付了今年三季度房屋租金，不存在合同解除后支付房租的情况；另本被告已于2019年10月30日将涉案房屋腾交给原告。 被告翱华工程公司辩称，本案的诉讼标的额较小，被告翱华工程天津分公司足以承担相应责任，不应将总公司列为本案被告。其他答辩意见与翱华工程天津分公司一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落滨海高新区华苑产业区鑫茂科技园D2座四层D**（以下简称涉案房屋）房屋为原告***单独所有。原告与内蒙古翱华工程技术股份有限公司天津分公司于2017年12月29日签订了《房屋租赁合同》，约定由内蒙古翱华工程技术股份有限公司天津分公司租赁涉案房屋，建筑/计租面积363.33平方米，楼层四层，总层数六层；房屋租赁期自2018年1月1日至2021年1月1日，租赁用途为办公；租金标准为每月13800元，支付方式为半年付，每期租金须提前二十个工作日汇款给原告，实际计租日从2018年2月1日起租；合同第七条第三款、第八条第一款约定内蒙古翱华工程技术股份有限公司天津分公司如有不按照约定支付租金超过五日的，原告有权单方解除合同并收回房屋，内蒙古翱华工程技术股份有限公司天津分公司应向原告支付相当于一个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，原告可另行追偿。 另查，2018年11月2日，内蒙古翱华工程天津分公司的名称变更为被告翱华工程天津分公司，后原告与被告翱华工程天津分公司就涉案房屋再次签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期、租赁用途、月租金标准均未发生变更，支付方式为半年付，现金、银行汇款或网银转账，于每月1日前一个礼拜支付下一月租金。被告翱华工程天津分公司已按照合同约定将2019年6月前的房屋租金如约支付给原告。 再查，被告翱华工程天津分公司于2019年10月12日将2019年7月至9月房屋租金41400元支付给原告，2019年10月31日将涉案房屋腾交给原告，2019年11月5日将公司住所地自涉案房屋变更至天津滨海高新区华苑产业区榕苑路15号9-A-301。原告对此均无异议。 又查，2019年3月22日原告向天津农村商业银行股份有限公司河西支行办理了抵押登记，涉案房屋并无其他物权登记信息。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同及补充合同、不动产登记簿查询证明等书证及当事人陈述在卷佐证。 庭审中，原告主张因需用涉案房屋办理抵押向银行贷款，为此原告作为房屋产权人于2019年3月22日向被告翱华工程天津分公司出具***一份，载明：鉴于被告翱华工程天津分公司租赁涉案房屋，用于生产经营场所，一旦由于原告用此房作为抵押从银行贷款的原因，发生银行处理该抵押物，原告愿意承担如下赔偿责任并做如下承诺：一、……；二、……；三、自2019年7月份开始，产权人同意租赁方，按季度先租后付房租。即三季度房租，四季度初支付，四季度房租，下年一季度初支付，以此类推；四、……；五、……。原告认为，依照《房屋租赁合同》，被告应于2019年6月23日前支付2019年下半年房租82800元，但截至2019年10月11日仍未支付，因被告翱华工程天津分公司迟延支付租金超过五日，已违反《房屋租赁合同》，故原告委托天津德唯律师事务所向被告翱华工程天津分公司发出“关于因翱华工程天津分公司违约致使房屋租赁合同解除的通知函”，函件中原告主***书为附生效条件***，其生效条件“一旦由于原告用此房作为抵押从银行贷款的原因，发生银行处理该抵押物”并未发生，承诺内容当然未生效，因此不能依照承诺事项执行房租支付期限。即使依照***中“三季度房租，四季度初支付”的期限，现已2019年10月11日，被告翱华工程天津分公司仍未支付本年度第三季度租金，已构成违约。综上依据《房屋租赁合同》第七条第三款的约定，解除原告与被告翱华工程天津分公司于2017年12月29日签订的《房屋租赁合同》，并要求尽快支付2019年7月至10月期间55200元房租，按照《房屋租赁合同》第三条第三项和第八条第一项约定，签订合同时被告翱华工程天津分公司交付的13800**证金不予退还，并向原告支付1个月租金13800元的违约金，若因被告翱华工程天津分公司违约行为给原告造成其他损失，将承担赔偿责任。另外，要求被告翱华工程天津分公司尽快将公司注册档案中的企业地址变更为其他地址。原告于2019年10月11日将上述通知函邮寄给被告翱华工程天津分公司，邮件查询单显示该邮件于2019年10月12日签收。 本院认为，本案的争议焦点为：原告于2019年3月22日向被告翱华工程天津分公司出具的《***》是否为附生效条件的合同及第三款是否为独立性条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原告为将涉案房屋办理抵押向被告翱华工程天津分公司出具了《***》，***中载明“一旦由于我用此房作为抵押从银行贷款的原因，发生银行处理该抵押物，我愿意承担如下赔偿责任并做如下承诺”的条款，应视为原告对合同的效力所附的生效条件。根据天津市不动产登记簿查询证明显示，抵押权人并未对坐落滨海高新区华苑产业区鑫茂科技园D2座四层D**房屋发生处分行为，故原告所附的条件尚未成就，因此***尚未生效。针对被告翱华工程天津分公司关于***中第三款已经写明了2019年7月开始，房屋租金的支付方式为按季度先租后付，是原告作出新的、独立的承诺的主张，第三条内容系附生效条件***项下原告自愿做出多项承诺的条款之一，并未就房屋租金的支付方式单独列明，2019年3月22日原告出具***之时，被告翱华工程天津分公司已将2019年6月前的房屋租金支付完毕，故***中写明自2019年7月开始并无不妥，且被告翱华工程天津分公司所提供的证据亦不足以证实原告承认按季度先租后付的事实，故针对被告翱华工程天津分公司的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。 原告与被告翱华工程天津分公司签订的两份《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应依法认定合法、有效。鉴于《***》并未生效，故双方均应按上述合同的约定履行。被告翱华工程天津分公司于2019年10月12日向原告支付了2019年7月至9月的房屋租金41400元，违反了合同关于租金半年付，每期租金须提前7天汇款给原告的约定，故依照房屋租赁合同第三条第三项和第八条第一项约定，被告翱华工程天津分公司应承担向原告支付相当于一个月租金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告关于被告翱华工程天津分公司迟延支付租金导致解除房屋租赁合同的通知函于2019年10月12日通知到达对方，故双方签订的房屋租赁合同于当日已解除。现原告主张被告翱华工程天津分公司按照合同约定月租金13800元的标准支付2019年10月1日至10月11日的房屋租金5060元的主张，符合合同约定，本院予以确认。房屋租赁合同解除后即2019年10月12日至被告翱华工程天津分公司腾交涉案房屋之日即2019年10月31日期间，被告翱华工程天津分公司使用原告房屋理应支付相应的房屋使用费，标准应按照双方签订的房屋租赁合同约定的月租金13800元/30*20天计算，据此被告翱华工程天津分公司应向原告支付房屋使用费9200元。由于翱华工程天津分公司系翱华工程公司分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司；设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照；分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故翱华工程公司应对上述债务承担责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、本判决生效后十五日内，被告翱华工程技术股份有限公司给付原告***自2019年10月1日至2019年10月11日的房屋租金5060元； 二、本判决生效后十五日内，被告翱华工程技术股份有限公司给付原告***自2019年10月12日至2019年10月31日止的房屋占有使用费9200元； 三、本判决生效后十五日内，被告翱华工程技术股份有限公司给付原告***违约金13800元； 四、驳回原告***其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元，由被告翱华工程技术股份有限公司天津分公司、翱华工程技术股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　康　哲 人民陪审员　　*** 二〇二〇年一月六日 书　记　员　　*** 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 宣判后当事人权利义务告知书 一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。 当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。 二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。 四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。