***、***等确认合同效力纠纷民事一审民事判决书

甘肃省山丹县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘0725民初1809号

原告：***，男，汉族，山丹县陈户镇居民。

委托诉讼代理人：薛某某，甘肃培黎律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，山丹县陈户镇居民。

第三人：陈某某（曾用名陈某某），男，汉族，山丹县清泉镇居民。

第三人：甘肃隆盛天成巍建设工程集团有限责任公司。

住所：张掖市甘州区金沙苑12C-14D商铺。

法定代表人：姜某某，系该公司经理。

委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，张掖市甘州区居民。系该公司职员。

第三人：山丹县房地产开发公司。

住所：山丹县北大街。

法定代表人：梁铸，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：钱某某，甘肃焉支律师事务所律师。

原告***与被告***、第三人陈某某、第三人甘肃隆盛天成巍建设工程集团有限责任公司（以下简称隆盛公司）、第三人山丹县房地产开发公司（以下简称房产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年7月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人薛某某、被告***、第三人陈某某、第三人甘肃隆盛天成巍建设工程集团有限责任公司的委托诉讼代理人王某某、第三人山丹县房地产开发公司的委托诉讼代理人钱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告***之间的房屋买卖合同有效；二、依法确认山丹县金脉朝阳A区（东）7号楼一单元501室房屋（面积为104m）所有权属于原告所有；三、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告***因拖欠原告工程款20万元一直未付，2020年1月经原、被告协商，被告***同意用其在山丹县金脉朝阳小区的房屋出售给原告以抵顶欠原告的工程款。2020年1月21日，被告***向原告出具《收条》一张，以金脉朝阳西单元9号楼XX室的房屋以290000元出售给原告，200000元用工程款抵顶，剩余90000元由原告向被告***给付。协议达成后，原告向被告***给付房款90000元。后因金脉朝阳西单元9号楼XX室的房屋存在争议，被告***将从第三人隆盛公司（原张掖市隆盛建筑工程有限责任公司）顶账的位于山丹县金脉朝阳A区（东）7号楼1单元XXX室房屋出售给原告，房屋买卖价格仍然为290000元，被告***于2020年3月24日向原告出具《承诺书》一份。

2021年5月4日，原告委托弟媳刘存去查看案涉房屋，却发现门锁被换，屋内有人装修。之后，刘存向公安部门报案，第三人陈某某称该房屋是其施工修建的，第三人隆盛公司未付清其工程款，该房屋是抵顶给他的。公安机关告知此事系房屋产权纠纷，可与开发人员协商或到山丹县人民法院诉讼处理。后经原告及其委托代理人向有关人员询问和了解，第三人隆盛公司认可将案涉房屋顶账出售给被告***的事实。第三人房产公司认可案涉房屋的实际开发人系第三人隆盛公司。之后，经原告多次与被告***、第三人陈某某、第三人隆盛公司、第三人房产公司沟通无果，原告至今无法取得买卖房屋的使用权和所有权。综上，原告认为，自己与被告***之间的房屋买卖合同合法、有效，原告系案涉房屋的实际所有权人，合法权利应该受到法律的保护。现因被告及第三人的原因，导致原告无法实现有关权利。故原告提起本案诉讼。

被告***辩称，原告诉称属实，第三人隆盛公司把涉案房屋抵顶并交付给了我，至于该房屋为什么会被换掉锁子并给了第三人陈某某，我也不清楚。

第三人陈某某述称，涉案楼房由我修建，2016年修建结束后，因我给朋友担保在鑫源贷款公司借款，后我朋友未还款并找不见，该贷款公司要求我还款。后我与隆盛公司协商，让隆盛公司给我一套楼房用以抵顶我的工程款，后隆盛公司就将涉案的这套房屋抵顶给了我。后我又将该房屋给鑫源贷款公司用以抵顶我担保的借款。2016年6月23日，鑫源贷款公司给我出具了还款协议。隆盛公司将涉案房屋最初分给了案外人李某某，后隆盛公司说该房子不能给李某某，要给工程队，所以隆盛公司把房子又收回了。隆盛公司以前就存在一房多方给付的情形。隆盛公司至今还欠我工程款未付清。

第三人隆盛公司述称，涉案房屋我公司于2020年3月抵顶给了被告***，在之前我们未抵顶给任何人。拆迁户分配房子的时候，最初我们是将该房屋分给案外人李某某，因为***工程款未付清，因当时李某某还有其他房子，经过协商后我们就从李某某处将该房屋调换出来，抵顶给***，给李某某重新分了另一套。我们和第三人陈某某结算的时候，在工程款结算单上并没有说明将该房屋抵顶给陈某某。

第三人房产公司述称，我们对抵顶涉案房屋事不知情。原告以及被告和其他第三人就涉案房屋进行抵顶后，并未到我公司办理合同变更的相关手续；涉案的金脉朝阳A区房地产开发是隆盛公司法定代表人姜某某挂靠我公司进行建设，对于具体的建设过程我公司未参与，所以对于原告的诉请我公司认为应该由隆盛公司对是否将涉案房屋抵顶给被告进行明确。若第三人隆盛公司认为涉案房屋已经抵顶给被告***，我公司也认可第三人隆盛公司抵顶的事实。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

（一）原告***为证明其主张，提交以下证据：

1.提交接处警登记表一份，证明本案发生纠纷后，原告报警的事实；

2.提交2020年1月21日，由被告向原告出具的收条一张；

3.2020年3月24日，被告向原告出具的承诺书一份。

以上证据证明***将涉案房屋以29万元价格出售给原告，原、被告存在合法的房屋买卖关系，双方约定其中20万元以被告欠原告的工程款抵顶，下余9万元由原告给被告支付；

4.提交售房协议一份，证明2020年3月24日，隆盛公司将涉案房屋出售给***，用以抵顶欠***的工程款；

5.提交被告和隆盛公司书写的收条一张，证明***用工程款抵顶取得涉案房屋；

6.提交原告账户交易明细查询单一份，证明2020年1月22日，原告分两次向被告付清下剩购房款9万元事实；

7.提交建筑工程施工许可证一份，证明案涉房屋由第三人房产公司开发建设。

上述证据，经质证，被告***无异议。

经第三人陈某某质证认为，上述证据属实。从上述证据可以反映出，在短短2个月时间，隆盛公司就给***抵顶了两套楼房，在当时情形下，分配房屋中存在很多矛盾，隆盛公司把一套房屋分配给多个人的情况很多，本案就属于涉案房屋抵顶给第三人陈某某后又抵顶给他人的情况。

第三人隆盛公司质证认为，上述证据属实。需说明一点，把9号楼401室调换成7号楼501室是因为9号楼401也是分配给拆迁户，因为拆迁户没有住，我们就和拆迁户协商，先将该房屋给其他需要的人抵顶工程款，新楼房修起来之后再给他们重新分配，不存在一套房子同时分配给多人的情况。

第三人房产公司质证认为，上述证据属实。隆盛公司认为抵顶给被告***，我们也认可。

（二）第三人陈某某，针对其陈述提交了以下证据：

1.提交还款协议一份；证明陈某某给朋友龙洁、王宏某某担保借款，后由于该二人无力偿还，故陈某某就以32万元的价款将涉案楼房抵顶给鑫源担保公司用于偿还借款了。

经质证，原告认为对上述证据的真实性无法确定，对关联性、合法性有异议。该证据中房屋位置不明确，不能确定就是涉案房屋，第三人陈某某也未提交取得涉案房屋所有权的证据，该证据和本案无关联性。

被告、第三人隆盛公司、第三人房产公司质证后，均认为该证据与本案没有关联性。

2.证人证言一份。证人龙某某（山丹县清泉镇东街村五社居民）陈述，我是给陈某某打工的，隆盛公司欠陈某某工程款，将涉案房屋抵顶给陈某某，隆盛公司将案涉房屋抵顶给陈某某的时候我就在现场，当时在场的人有隆盛公司的郑某某、王某某，陈某某和隆盛公司的郑某某协商此事，抵顶房屋的价格当时也没有说。至于后来算账时是否下账我也不清楚。抵顶完之后未办理手续，只是口头协商。因为陈某某欠赵世金钱，所以陈某某就将该房屋卖给了赵世金。2016年，我将涉案房屋钥匙从隆盛公司工作人员王某某手中取得就交给赵世金了。

经质证，原告认为证人证言不属实，认为证人和陈某某有利害关系，协商时候证人虽然在场，但是否抵顶证人不清楚。

被告经质证认为证人证言不属实。证人取得是施工钥匙还是整套楼的钥匙。既然陈某某和郑某某协商时证人在场，那对部分事情应该知道，但证人对顶账的事情表示不清楚。

第三人陈某某质证认为，证人证言所述属实，我的大多数事情都由证人负责，我们之间没有利害关系。

第三人隆盛公司质证认为，证人龙某某取钥匙属实，但当时并没有说明其取钥匙的目的，我们默认的取钥匙就是施工需要，其他的事情我们不清楚。

第三人房产公司质证认为，该公司对此事不清楚，不发表意见。

3.提交欠条复印件一张，该欠条由隆盛公司金脉朝阳负责人郑某某出具，证明隆盛公司欠陈某某工程款事实以及用涉案房屋抵顶欠款的事实；

经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该欠条是复印件，无法辨别真伪。该证据只能证明隆盛公司欠第三人陈某某工程款，并不能证明案涉房屋抵顶给了第三人陈某某。

被告质证认为，该欠条是以郑某某个人名义出具的，隆盛公司没有盖章，和隆盛公司抵顶给被告的房屋没有关系。

第三人隆盛公司质证认为，该欠条是以郑某某个人名义出具，该欠条上没有公司的印章，该欠条真伪无法确定，郑某某也没有说过他向陈某某出具欠条的事，该欠条上反映不出涉案房屋就是抵顶给陈某某的，和本案案涉房屋没有关联性。

第三人房产公司质证认为，该欠条是否是郑某某出具需要核实，郑某某在金脉朝阳小区建设工程中的身份以及和隆盛公司的关系，都不清楚。如果郑某某是隆盛公司山丹项目负责人，那么其出具欠条的效力和隆盛公司出具的效力是等同的；隆盛公司有无权利处置涉案房屋，隆盛公司和鹏宇公司什么关系都不清楚，他们都没有权利处置该房屋。

（三）第三人隆盛公司，针对其陈述提交了以下证据：

提交案涉房屋土地所有权证及预售许可证。证明该房屋登记的权利人是山丹县房产公司，实际开发商是隆盛公司法定代表人姜某某以个人名义挂靠山丹县房产公司开发。金脉朝阳小区7号楼54套楼房的预售期过期后，我们再没有办理许可证。案涉房屋在预售许可证过期后才抵顶给***。

经质证，原告对上述证据的真实性无异议。涉案房屋预售许可证过期，但是否续期原告不清楚；从隆盛公司和***抵顶房屋过程中，可看出是隆盛公司给***抵顶的房屋，并不是隆盛公司法定代表人姜某某个人抵顶。

被告质证后对上述证据无异议，同原告意见一致，并认为当时抵顶涉案房屋时被告不知道隆盛公司是否有预售许可证，抵顶房屋的事项都是和隆盛公司协商办理的。

第三人陈某某质证，对上述证据的真实性无异议，并认为预售许可证过期后，隆盛公司继续售卖房屋，对此情况第三人并不知道。

第三人房产公司质证对上述证据无异议。认为案涉不动产土地使用权及房屋预售许可证都在山丹县房产公司名下，但是原告和第三人所陈述该项目是隆盛公司挂靠房产公司建设不属实。该项目是由山丹县房产公司和山丹县清泉镇东街村村民委员会、辛某某三方合作开发，我们和隆盛公司未签订任何挂靠协议，辛某某是否与隆盛公司合作、辛某某和隆盛公司、姜某某之间什么关系我公司都不清楚。案涉房屋不存在隆盛公司挂靠我公司的情况。

（四）为查明案件事实，本院依法调取了以下证据：

1.山丹县不动产登记事务中心出具的证明一份，该证明上载明涉案房屋在山丹县自然资源局不动产登记中心无登记信息；

2.2021年8月11日询问笔录一份，在该份笔录中，山丹县金脉朝阳小区物业部会计陈金燕陈述，涉案房屋于2021年4月由案外人赵尔峰交纳了相关费用后进行了装修；

经质证，原告对山丹县不动产登记事务中心出具的证明无异议，可证明涉案房屋没有进行产权登记；对询问笔录真实性、合法性无异议，关联性有异议，被询问人仅是物业工作人员，不是山丹县房产公司工作人员，她认为赵尔峰是案涉房屋主人不属实。

被告质证认为，对证明无异议；对询问笔录有异议，物业公司没有权利说该房屋属于谁的，隆盛公司才有决定权，仅根据案外人赵尔峰交费情况就说案涉房屋是赵尔峰的不合理，在赵尔峰装修房屋之前房子就已经抵顶给被告了。

第三人陈某某质证认为，对上述证据无异议。涉案房屋抵顶给我后，物业部门上涉案房屋登记的名字就是赵尔峰，赵尔峰系赵世金之子。

第三人隆盛公司质证认为，对上述证据无异议。需说明，我公司是以整栋楼登记的，并没有将案涉房屋单独登记。整栋楼登记的时候是以房产公司名义登记的。

第三人房产公司质证认为，对上述证据无异议。需说明，整栋楼的开发、建设都登记在房产公司名下，存在隆盛公司是否有权处置的问题。

根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月24日，被告***与第三人隆盛公司签订《售房协议》一份，根据协议约定，隆盛公司将涉案房屋即山丹县东大街金脉朝阳居住组团A区7号楼1单元501室以343200元的价格出售给***，用以抵顶***在隆盛公司的工程款343200元。

2020年1月21日，原告***与被告***共同书写收条一张，约定***将隆盛公司抵顶给其的位于金脉朝阳小区9号楼东单元401室房屋以总价款29万元出售给***，其中20万元以***欠***工程款抵顶，其余9万元由***支付。2020年1月22日，***通过转账方式分两次向***支付购房款9万元。后因该房产有争议，经双方协商，***于2020年3月24日给***出具承诺书一份，承诺将隆盛公司抵顶给其的位于金脉朝阳A区7号楼1单元501室替换9号楼东单元401室出售给***。2021年5月4日，***的弟妻刘存前往该房屋进行查看时，发现门锁被更换，且屋内有人装修，随即报警，报警后被告知系民事纠纷，后双方协商未果，故原告提起本案诉讼。

庭审中，第三人隆盛公司认可其将涉案房屋抵顶给被告***的事实，但不认可抵顶给第三人陈某某的事实。

另查明，山丹县金脉朝阳居住组团A区7#商住楼建设单位为第三人房产公司，实际施工人为第三人隆盛公司。被告***及第三人陈某某均为第三人隆盛公司的施工人员。还查明，涉案房屋尚未办理产权登记。

本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告双方于2020年1月21日书写的收条及2020年3月24日被告给原告出具的承诺书中包含房屋位置、价款、付款方式等主要条款，符合《中华人民共和国合同法》第十二条（合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：标的、数量、质量、价款……）的规定，具有合同性质，合同条款齐全，内容明确、具体，可以确定原、被告之间就涉案房屋的买卖达成了一致意见，双方意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方实际履行了主要合同义务，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案中，原告虽未办理产权登记，但并不影响原、被告对此房屋形成的买卖合同效力。综上，应认定原、被告就涉案房屋达成的买卖合同合法有效，故对原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。

对于原告要求确认涉案房屋所有权属于原告所有的诉讼请求，经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。目前涉案房屋尚未在房管部门登记，仅由第三人房产公司登记了土地使用权，该房屋并没有发生物权变动，原告并不享有排他的权利。从法律意义上来讲，原告***及被告***都尚未取得该房屋的所有权人，无权对该房屋主张基于物权的相关权利。依据我国相关法律规定，应在相关部门登记确认其所有权，原告的该项请求不符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。

综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十二条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告***之间关于山丹县金脉朝阳A区X号楼X单元XXX室的房屋买卖合同有效；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费70元，由被告***负担，限于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审　判　长　　卢殿宏

审　判　员　　马晓丽

人民陪审员　　刘　凯

二〇二一年九月二十七日

书　记　员　　朱丽娟

附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国物权法》

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

申请执行事项告知：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。