盐城杨坝置业有限公司与某某、某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏09民终3200号

上诉人（原审原告）：盐城杨坝置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道杨坝居委会。

法定代表人：时兰湘，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：黄后书，江苏新苑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：成蹊，江苏新苑律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1974年6月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1974年4月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。

被上诉人（原审被告）：盐城奥泰电梯工程技术有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道147号城北小区29幢305室。

法定代表人：吴勇，该公司董事长。

上诉人盐城杨坝置业有限公司（以下简称杨坝置业公司）因与被上诉人***、***、盐城奥泰电梯工程技术有限公司（以下简称奥泰电梯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2018）苏0903民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨坝置业公司上诉请求：1.改判***、***支付杨坝置业公司租金54.7157万元、滞纳金50万元，奥泰电梯公司承担连带责任；2.一、二审诉讼费用由***、***、奥泰电梯公司负担。事实与理由：1.一审仅凭2016年12月6日双方签订的会办纪要认定杨坝置业公司与***形成新的租赁合同关系，从而对杨坝置业公司主张的滞纳金不予支持，并判决由***单独承担2016年12月12日之后的租金责任，无事实与法律依据。因为该会办纪要是在***、***未按约交纳租金的情况下签订的，且只是对2010年11月26日租赁合同的补充，并非新的租赁合同，杨坝置业公司从未有放弃滞纳金的意思，同时也无证据证明杨坝置业公司同意由***单独承租经营。2.虽然杨坝置业公司向***开具了40万元承兑汇票收据，但***只交纳了22万元承兑汇票，其余18万元承兑汇票已予以交纳的举证责任应当由***承担。3.讼争的14.7018万元桩基检测费和1万元电梯安装费不能抵充***、***的租金，杨坝置业公司也从未认可过相关公司的报价，不存在审核签字属实同意抵充租金的问题，故一审以此推定***、***不需要交纳滞纳金依据不足。

***、***、奥泰电梯公司均未作答辩。

杨坝置业公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***支付尚欠杨坝置业公司租金54.7157万元，对按《杨坝菜市场租赁合同》约定计算的***、***应承担6年租赁期间拖欠租金的滞纳金158.4825万元现要求支付50万元；2.判令***、***腾让出杨坝置业公司所有的原出租房屋中杨坝菜市场办公楼三楼西一间；3.判令奥泰电梯公司承担连带责任。4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：杨坝置业公司系盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居民委员会（以下简称杨坝居委会）设立的下属企业，杨坝居委会主任时兰湘任该企业法定代表人，杨坝居委会党总支书记徐建虎任该公司监事。工商登记信息载明：该企业股东二人，杨坝居委会占股份95％，时兰湘占股份5％。

2010年11月26日，杨坝置业公司（出租方，简称甲方）与***、***（承租方，简称乙方）、美多港商贸公司（原承租方，简称丙方）、奥泰电梯公司（担保方，简称丁方）签订《杨坝菜市场租赁合同》1份。合同约定：甲方于2008年10月6日将杨坝菜市场租给丙方经营，因丙方要求与甲方提前终止合同，重新转租给乙方经营，现经几方协调就菜市场承租事宜重新达成如下协议：一、租赁资产：乙方租赁甲方杨坝菜市场的全部资产，房屋面积约为3781.5㎡（其中有效面积3660㎡，其他附房121.5㎡）……二、租赁期限：六年，即从2010年12月13日起至2016年12月12日止。2010年12月13日起将经营的菜场按现有状况交付给乙方使用……三、权利与义务：1.甲方与丙方终止2008年10月16日签订的杨坝菜市场租赁合同，将现有租赁的全部资产交给乙方经营，丙方与乙方自行交接……2.丙方添置的附房约121.5㎡全部无偿归甲方所有，一并交给乙方经营……6.乙方必须确保承租经营资产完好，维持原状原样，在承租期间承担承租资产的日常维护、保养、管理，其费用均由乙方承担，租赁期满后（或终止协议时）完好的交付给甲方……8.合同签订时，乙方除缴纳前二年租金外，仍需向甲方交纳20万元履约保证金，等合同期满或双方协商终止本合同时无息退还给乙方……9.如乙方因经营需要添置的附房设施必须经甲方同意，在租赁期满后（或终止协议时），可移动的由乙方自行迁移，不可移动的（含装璜设施）无偿交给甲方，不得拆、损，如确需拆除的应恢复原状，费用由乙方负担……15.丁方对乙方经营期间的债权债务承担连带责任。四、租金数额及交付方式：乙方在2010年12月5日前交付甲方前两年租金87.17万元，后四年租金分别为46.88万元、49.23万元、51.68万元、54.27万元，并于2012年10月16日交96.11万元、2014年10月16日交105.95万元前分别交清。逾期不交乙方须向甲方承担逾期缴纳金额的日1‰的滞纳金，逾期达一个月以上，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失（包括第三人的损失）全部由乙方承担。五、合同的变更与违约责任：1.确有一方需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，经双方协商，方可终止合同，否则违约方需承担对方违约金20万元，并赔偿相关损失……七、其他事项：1.本合同期满前，乙方如仍需租赁，应提前三个月通知对方，同等条件下乙方具有优先承租权。2.合同期满之日（或合同终止之日）起十日内乙方必须从甲方租赁的房屋中搬清所有属于乙方的财物，否则视为自动放弃，由甲方自行处理……

合同签订后，***、***进行了实际租赁经营。

2016年12月6日，由杨坝居委会书记徐建虎、副书记吴剑、杨坝置业公司法定代表人时兰湘、***等人参加的会办记要载明：1.租金，按照2010年11月26日签订的合同执行；2.由于创卫期间的投入，补助7万元；3.合同延期至2017年一季度，租金参照2016年标准，2017年一季度租金先预交5万元，剩余租金按时结算。但2016年底杨坝居委会及杨坝置业公司又经研究，决定由***租赁到2017年6月底，但要求***将前6年的租金结清。2017年1月12日，杨坝置业公司发出公告：杨坝置业公司与***在2010年12月12日签订的杨坝菜场租赁合同于2016年12月12日到期。由于创卫验收及临近春节，为保证市民购物不受影响，现暂由***经营到2017年6月底，到期另行通知待定。由于2017年6月底***没有退出租赁经营，2017年7月1日杨坝居委会及杨坝置业公司进场收回了除杨坝菜市场办公楼三楼西一间以外的租赁物。

自2010年12月13日起至2016年12月12日止，***、***应交纳此6年租期租金289.23万元；自2016年12月13日起至2017年6月30日止***又租赁期间，杨坝置业公司自认按6.5个月计算，***应交纳此租期租金29.3962万元；合计318.6262万元。***最后两次交纳租金的时间为2017年1月6日汇款20万元、2017年1月11日汇款30万元。关于杨坝置业公司与***诉、辩称已交租金差额33.7018万元在于：（1）2015年2月1日，杨坝置业公司开据注明收取***承兑汇票40万元抵充租金往来，后只承认收取承兑汇票22万元，误差18万元；（2）杨坝置业公司开发房产，盐城市盐渎建设工程有限公司（以下简称盐渎公司）为其基桩检测，盐渎公司认为杨坝置业公司尚欠基桩检测费14.7018万元并同意抵充***租金；（3）奥泰电梯公司为杨坝居委会所属厂房安装电梯，奥泰电梯公司认为杨坝居委会欠其电梯安装费1万元并同意抵充***租金。

一审另查明，盐城市建科工程检测有限公司（以下简称建科公司）、盐渎公司分别于2011年11月23日、2013年11月26日与杨坝置业公司签订了《地基基础工程检测合同书》、《桩（地）基工程检测合同书》各1份，后由于建科公司的其他原因将自己业务转盐渎公司实施。对上述二笔业务盐渎公司实施后，分别结算报价23.7018万元、9.9105万元，合计33.6213万元。盐渎公司于2012年以建科公司及盐城鼎晔建设工程质量检测有限公司（原建科公司的业务有关单位）名义开具基桩检测费计9万元的两张发票给杨坝置业公司，杨坝置业公司亦已付款；于2014年1月23日以已名义开具了基桩检测费计9.9105万元的两张发票给***，同意由***转杨坝置业公司冲抵***的租金，***转杨坝置业公司后，杨坝置业公司也已抵充了***、***租金；另14.7018万元基桩检测费，盐渎公司于2015年1月23日、2016年11月16日以已名义开具两张发票并附清单给***，仍同意由***转杨坝置业公司抵充***的租金。***于2017年元旦左右将上述发票并附清单交杨坝置业公司建筑工程负责人朱春洋，要求冲抵租金。朱春洋即交给该公司工程师刘井江审核，搁了几个月刘井江审核签字属实，后回到朱春洋手中又搁了几个月朱春洋才签字属实，2018年3月朱春洋将上述票据转杨坝置业公司法定代表人时兰湘。2018年3月21日上午，本案一审审判人员至时兰湘办公室，要求核对此账目，并与时兰湘共同约定组织相关人员于3月23日上午对账、办理冲账手续。2018年3月22日上午，时兰湘向一审审判人员来电，以会计生病、基桩检测报告未提供、居委会另有活动为由，取消了3月23日上午的对账、冲账。

关于***主张的奥泰电梯公司为杨坝居委会所属厂房安装电梯、杨坝居委会欠其电梯安装费1万元、要求抵充租金问题。2018年3月21日上午，本案一审审判人员找到时兰湘，要求核对此账目，时兰湘称账面只欠九千多元。同样，当时一审审判人员与时兰湘共同约定组织相关人员于3月23日上午对帐、办理冲帐手续。2018年3月22日上午，时兰湘向一审审判人员来电，以会计生病、居委会另有活动为由，取消了3月23日上午的对帐、冲账。

一审又查明，2017年7月1日，杨坝居委会及杨坝置业公司进场收回租赁物时，一并收取了承租人***遗留的办公设备电脑1台、空调4台、音响1套、显示屏2块、食品检测仪1台。除空调外，现杨坝菜市场对上述办公设备均在使用中。杨坝置业公司还收取了《杨坝菜市场租赁合同》规定的“丙方（***、***前承租人美多港商贸公司）添置的附房约121.5㎡全部无偿归甲方所有，一并交给乙方经营”以外的、美多港商贸公司交给奥泰电梯公司的简易房屋28间，现均被杨坝置业公司出租。经查，***、***的前承租人美多港商贸公司撤场前，于2010年11月20日收取了***以奥泰电梯公司名义交付的“补偿款”8万元，此款主要为简易房转让费。

一审审理中，杨坝置业公司已撤回“判令***、***腾让出杨坝置业公司所有的原出租房屋中杨坝菜市场办公楼三楼西一间”的诉请。

一审法院认为：各方当事人之间签订的《杨坝菜市场租赁合同》及6年期满又租赁行为不违反法律规定，属有效合同及民事法律行为，双方均应按约执行。关于本案几个争议焦点及相关证据，现逐一分析如下：

1.关于当事人诉、辩称中***已交租金差额33.7018万元问题。（1）2015年2月1日，杨坝置业公司开据收取***承兑汇票40万元，后杨坝置业公司主张只收取承兑汇票22万元，误差18万元问题。根据谁主张、谁举证的原则，因杨坝置业公司未举出证据证明收据笔误，故一审法院对杨坝置业公司的相关主张不予采纳。（2）杨坝置业公司开发房产，盐渎公司为其基桩检测，盐渎公司认为杨坝置业公司尚欠基桩检测费14.7018万元并同意冲抵***租金问题。现杨坝置业公司以未对帐等为由不承认欠款。一审法院对“未对帐等”的责任将在以下论理2中阐述，但鉴于杨坝置业公司的目前态度，因债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力；债务人接到债权转让通知后债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，故应由有关权利人另行主张权利。（3）奥泰电梯公司为杨坝居委会所属厂房安装电梯，奥泰电梯公司认为杨坝居委会欠其电梯安装费1万元并同意冲抵***租金问题。因与上述（2）同理，同时因债务人主体不一，故应由有关权利人另行主张权利。故***前、后共应交纳租金合计318.6262万元（289.23＋29.3962），截止2017年1月11日共交纳（冲抵）租金281.9105万元，最后共欠租金36.7157万元（318.6262-281.9105），其中前6年租赁欠交租金7.3195万元（289.23-281.9105）。

2.关于***、***是否应承担《杨坝菜市场租赁合同》6年租期拖欠租金的滞纳金问题。一审法院认为，（1）“2016年底杨坝居委会及杨坝置业公司经研究，决定由***租赁到2017年6月底，但要求***将前6年的租金结清”，应视为对***的一个新要约。从文理上、情理上、交易习惯及实际情况诸方面实事求是地看，这里的“将前6年的租金结清”显然指所欠租金本身，而不包括、也不可能包括杨坝置业公司所述高达158万余元的滞纳金。很明确，只要***将前6年租金交清，杨坝置业公司是认可前账夹清了结的，由***又租赁到2017年6月底。如果当时杨坝置业公司带有半点不放弃“滞纳金”的意思，客观上***也不可能再积极交款50万元并递交有关发票冲抵租金。况且杨坝置业公司也未提供证据证明期间向***主张过滞纳金，之前的2016年12月6日关于有关问题的会办记要亦未提及“滞纳金”问题。对杨坝置业公司的新要约，***知晓后以行为作出了承诺：嗣后即交纳了50万元款项，又递交了基桩检测费14.7018万元发票并附清单及电梯安装费1万元发票冲抵，并实际又租赁经营。如果基桩检测费及电梯安装费冲抵了租金，前6年的租金结清后还多8万余元，这与2016年12月6日会办记要载明“2017年一季度租金先预交5万元”也相吻合。对***的承诺，杨坝置业公司也是认可的：2017年1月12日发出公告表明由***经营到2017年6月底。（2）从一审法院调查情况看，当时杨坝置业公司原则上是同意基桩检测费及电梯安装费二费冲抵本案租金的，现杨坝置业公司提出因未对帐等不认可差欠就存在一个谁的责任问题。杨坝置业公司接受***递交发票一年多时间，搁置了又搁置，杨坝置业公司未有证据证明期间向***等提出过其他什么要求，而且2014年已以同样方法以盐渎公司基桩检测费冲抵了***、***租金一笔（9.9105万元），故对此杨坝置业公司应当承担责任。虽然，一审法院鉴于杨坝置业公司的现态度认为上述二费应由有关权利人另行主张权利，但不能以此认定***当时不接受或违背了杨坝置业公司要求“将前6年的租金结清”的新要约。故杨坝置业公司现要求追究***、***前6年租期拖欠租金的滞纳金，理由不能成立，一审法院不予支持。

3.关于2017年7月1日杨坝置业公司进场收回租赁物时，收取了承租人的办公设备电脑1台、空调4台、音响1套、显示屏2块、食品检测仪1台并在使用问题，收取了前承租人美多港商贸公司交给奥泰电梯公司的简易房屋28间问题。由于本案中***反诉赔偿和返还后又撤回，故应由双方协商解决或有关权利人可另行主张权利。

4.关于***是否应当承担责任问题。一审法院认为，在***、***按《杨坝菜市场租赁合同》承租杨坝菜市场6年期满后，杨坝置业公司与***的又租赁行为，名义上称“续租”，实际上是杨坝置业公司与***形成了一个新的租赁合同关系。***未参加***的又租赁，故对***又租赁的债务不承担责任。但不管前6年租赁所欠租金的理由如何，***作为共同承租人对前6年租赁的实际还差欠租金7.3195万元应负共同偿还责任。

5.关于奥泰电梯公司是否应当承担责任问题。一审法院认为，由于原租赁6年期满后，杨坝置业公司与***的又租赁行为，未经该公司担保，故该公司对又租赁的债务不应承担责任。但不管前6年租赁所欠租金的理由如何，奥泰电梯公司作为担保人对前6年租赁的实际还差欠租金7.3195万元应负连带偿还责任。

6.关于***所占用杨坝置业公司的杨坝菜市场办公楼三楼西一间问题。因审理中杨坝置业公司已撤回相关诉请，故一审法院依法照准。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、***偿还杨坝置业公司租金人民币367157元，***对上述应偿还租金中73195元承担共同偿还责任，限于判决生效后十日内履行完毕。二、奥泰电梯公司对***上述应偿还租金中73195元承担连带偿还责任。三、驳回杨坝置业公司其他诉讼请求。案件受理费14270元，减半收取为7135元，由杨坝置业公司负担3567.5元，***、***、奥泰电梯公司负担3567.5元。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。

本院认为，杨坝置业公司、***、***、美多港商贸公司及奥泰电梯公司于2010年11月26日签订的杨坝菜市场租赁合同以及合同租期届满后杨坝置业公司与***之间新形成的租赁合同关系，均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按约全面履行。案涉《杨坝菜市场租赁合同》在履行过程中，***、***就6年租赁期共应交纳租金289.23万元，其实际交纳281.9105万元，尚欠7.3195万元，其二人依法应共同承担偿还责任，且奥泰电梯公司为承租人***、***提供担保，依法应承担连带偿还责任。由于《杨坝菜市场租赁合同》6年期满后至2017年6月30日期间，杨坝置业公司与***重新达成新的租赁合同关系，根据该双方约定***应当交纳租金29.3962万元，但因***未能交纳，故***依法应承担偿还责任。

1.案涉《杨坝菜市场租赁合同》即将届满时，杨坝置业公司、***及出租方相关人员共同形成合办纪要，就合同期满后新的租赁事宜进行了协商，仍由***单独进行租赁菜场并预交2017年一季度租金，在达成该新的租赁合同关系的过程中，杨坝置业公司仍同意给予***承租期间的创卫补助7万元，并未提及原承租合同滞纳金问题。根据一审法院调查，能够证明杨坝置业公司只是要求***将前6年租金结清并以此作为***履行新的租赁合同的前提条件，故一审认定该双方形成新的要约并无不当。由于事实上***也接受该要约积极履行租金交纳义务，故杨坝置业公司再主张案涉合同滞纳金依据不足，本院不予支持。

2.根据双方之间形成的会办纪要以及双方之间协商与沟通的情况，***并未参与2016年12月13日之后新的租赁合同的协商和订立，亦无相关有效证据证明***参与或实施过之后的租赁行为，故杨坝置业公司主张该期间仍系***和***二人共同承租经营依据不足，本院不予采信。

3.杨坝置业公司向***开具了40万元承兑汇票收据，明确注明其收到***以40万元承兑汇票交纳的租金，对此，杨坝置业公司虽主张***只交纳了22万元承兑汇票，但与收据内容相悖，且其未能提交相关有效证据证明，故本院不予支持。

4.一审判决对讼争滞纳金不予支持，系一审法院根据查明的事实及相关证据综合分析后作出的认定，其结果并无不当。杨坝置业公司认为一审法院仅系根据14.7018万元检测费和1万元电梯安装费未能抵充租金的原因与责任简单推定承租人无需交纳滞纳金，该理由无事实依据，本院不予采信。

综上，杨坝置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14224元，由上诉人盐城杨坝置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　樊丽***

审判员　　孙曙光

审判员　　周　陇

二〇一八年九月二十八日

书记员　　周　洋