北京金庄玉图书有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京03民终5246号

上诉人（原审原告）：李中云，女，1956年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。

上诉人（原审被告）：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。

法定代表人：王雪松，总经理。

委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：燕静，女，1987年4月20日出生，汉族，住北京市通州区。

上诉人（原审被告）：北京***图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202-93室。

法定代表人：堵军，总经理。

委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。

上诉人李中云因与上诉人北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称为金海公司）、北京***图书有限公司（以下简称为***公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初25253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行审理，上诉人李中云，上诉人金海公司委托诉讼代理人燕静，以及上诉人金海公司、***公司共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李中云上诉请求：1.判令金海公司返还李中云剩余部分租金40000元；2.判令金海公司支付收取李中云租金15万的利息，直至返还之日止；3.赔偿李中云经济损失145000元；4.返还李中云物业费7600元；5.上诉费由金海公司、***公司承担。事实与理由：1.一审判决代金海公司行使抗辩权，违反诉讼法的辩论和处分原则；2.一审判决扣除李中云的本金4万元，驳回利息、赔偿等诉求，无事实和法律依据；3.金海公司直接过错导致涉案合同无效；4.金海公司收取物业管理费不具有主体资格和法律依据。

金海公司辩称，李中云上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回，详见金海公司上诉状。

***公司辩称，一审认定事实不清，详见***公司上诉状。

金海公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李中云的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李中云承担。事实与理由：1.涉案租赁合同合法有效，金海公司未改变合同约定的土地用途，金海公司有北京市通州区农村工作委员会的批示，证明金海公司建设的大棚合法；2.李中云应当向宋家庄人民政府提起行政诉讼，因为大棚系由宋家庄人民政府在无任何行政依据的情况下拆除。

李中云辩称：1.合同无效给李中云造成损失，李中云提起诉讼有法律依据；2.关于建房问题，李中云以15万对价租赁了351平的小院，目的为居住养生，所以建设阳光房五间，储藏间三间，储物室一间，栽种树木若干，现都被损毁，损失应该由金海公司、***公司承担；3.关于物业费，金海公司无权收取物业费，应该全部返还给李中云。

***公司辩称，针对金海公司没有答辩意见。

***公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李中云的全部诉讼请求；2.一、二审的费用由李中云承担。事实与理由：***公司与李中云无合同关系，***公司不应承担连带责任，***公司未对涉案合同提供任何担保。

李中云辩称，与对金海公司的答辩意见一致，租金进入***公司账户是金海公司指定的，***公司应承担连带责任。

金海公司辩称：金海公司与李中云系合同关系，金海公司有权收取款项，应由金海公司承担责任，***公司只是代收款项。

李中云向一审法院起诉请求：1.请求法院确认涉案租赁合同无效；2.请求金海公司、***公司返还李中云本金15万元；3.请求金海公司、***公司支付李中云占用本金期间的利息，按照年利率24%的标准计算，自2013年3月11日计算至返还之日止；4.请求金海公司、***公司返还李中云物业费7600元；5.请求金海公司、***公司返还李中云财物损失15万元；6.请求金海公司、***公司承担本案诉讼费；7.请求金海公司、***公司对上述诉求承担连带赔偿责任。

一审法院认定事实：2013年3月11日，李中云（乙方）与金海公司（甲方）签订了《租赁合同》，甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植单元号为南3-8，占地面积391平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为15万元。付款方式为一次性付款。其中，第四条约定甲方在2013年3月31日前向乙方交付土地及地上物的使用权。第七条双方的权利和义务约定：（一）甲方的权利和义务1.甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2.甲方有权按照合同约定收取各项费用（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务3.乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园内的防火、防盗、卫生和安全等。防火、防盗、卫生、安全、水、电路维修，维修的费用合计每户每月人民币贰佰元整，每次交纳12个月的管理费。水电费由乙方每月自行缴纳，电费、水费按市政标准收费。李中云于2013年3月11日向***公司进行了转账，金海公司为其出具了收到15万元承租款的收据。

2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】112号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】154号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”

2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。

另查，关于土地来源及大棚来源，金海公司前法定代表人与疃里社区股份合作社签订的《苗圃林地承包合同》，承包了涉案土地，北京市通州区农村工作委员会向宋庄镇疃里村委会下发的同意建设蔬菜大棚的通知，金海公司建设了涉案的大棚。关于李中云所称的行政处罚决定书的问题，经查与本案土地无关。

庭审过程中，李中云称其当时与金海公司签订租赁合同系因为金海公司所进行的城市生态家园的宣传才签订的并经过其同意才开始对大棚进行建设，建设了相应的配套设施，为此其提供了宣传彩页及日常建设及生活照片予以证明；关于李中云主张的物业费，其提交了金海公司2013年6月20日出具的2013年4月-2014年5月31日的物业费票据2800元及2016年1月13日出具的2015年6月-2016年5月31日的物业费票据2400元以及2016年8月14日转给堵军的2400元转账记录以证明其物业费损失，并陈述要求返还的理由为金海公司没有收取物业费的资格且租赁合同无效；关于李中云主张的财物损失，是指对配房进行了装修，在房屋里面存放了物品。

一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行举证质证的权利，本案金海公司、***公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于租赁合同的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，故该租赁合同应属无效合同，故对于李中云要求确认租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。关于李中云要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，法院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为11万元，对其主张的过高部分，依据不足，法院不予支持。关于李中云要求给付租金本金占用期间的利息损失，由于本案系租赁合同纠纷，该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于李中云要求返还物业费的诉讼请求，由于物业费用系按照租赁合同约定标准进行的收取且李中云已享受了相关的物业服务，其要求返还该项费用的主张，依据不足，法院不予支持。关于李中云要求金海公司赔偿财产损失，结合合同签订情况、履行情况以及被政府拆除的情况，李中云主张该项损失，于法有据，法院对此予以支持，但由于其提供的证据不充分，法院对此酌情确定为5000元，对其主张的过高部分，依据不足，法院不予支持。关于李中云要求***公司承担相应的连带责任的主张，虽然本案租赁合同系与金海公司签订的，但租金系转到的***公司账户中，二者之间的关系不明，现李中云要求其承担连带责任，并无不当，法院对此予以支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李中云与北京金海玉舟农业开发有限公司于2013年3月11日签订的《租赁合同》无效；二、北京金海玉舟农业开发有限公司于判决生效之日起七日内返还李中云租金11万元；三、北京金海玉舟农业开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李中云财物损失5000元；四、北京***图书有限公司对第二项、第三项判决内容承担连带责任；五、驳回李中云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5914元，由北京金海玉舟农业开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，综合本案各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、李中云与金海公司签订的租赁合同是否属于无效合同。二、在涉案土地的地上物已被全部强制拆除完毕的情况下，金海公司是否应当退还李中云租金，应返还租金的数额以及是否应支付利息。三、金海公司是否应当赔偿李中云财产损失，一审法院酌定损失数额是否过低。四、***公司是否应当对金海公司的债务承担连带责任。

关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然李中云与金海公司签订的租赁合同上约定租赁用途为种植，但金海公司在对外宣传的过程中均是关于生态家园的描述，且金海公司对李中云建设阳光房等行为未予以制止，还收取了李中云物业费等非农业种植用途的管理费用，故双方已改变土地的实际用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此支持李中云关于合同无效的主张并无不当，本院予以维持。

关于焦点二，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李中云上诉主张合同无效后，金海公司应当退还全部租金。本案中，各方均认可涉案土地租赁物拆除时间为2018年6月，而双方租赁合同约定的承租期为2013年3月11日至2032年6月20日，考虑到李中云亦有实际占有使用租赁物的情况，故应当从需退还的租金总额中扣除其实际占有使用期间的费用。结合租赁合同约定的租金标准，李中云实际占用租赁物的日期，一审法院酌定金海公司应退还的租金款项并无不当，本院予以维持。李中云主张金海公司应支付其占用本金期间的利息缺乏法律依据，本院不予支持。

关于焦点三，金海公司上诉提出一审法院酌定赔偿李中云50**元损失缺乏依据，李中云应提起行政诉讼。对此，本院认为，李中云提交了部分证据证明大棚配房被拆除、物品被破坏的事实成立，一审法院综合考虑合同履行时间、李中云的投入情况、拆除情况，酌定损失为5000元，并无不当，本院予以维持。

关于焦点四，***公司是否应当对金海公司的债务承担连带责任。***公司上诉主张其并非合同主体，不应承担连带责任。对此，本院认为，根据查明的事实，案涉合同订立时，***公司与金海公司的法定代表人均为堵军，虽然本案租赁合同系与金海公司签订的，但租金系转入***公司账户中，考虑到金海公司与***公司在某种程度上存在一定关联，一审法院判决***公司承担连带责任并无明显不当。

关于李中云主张金海公司应退还其物业费，本院认为，物业费系按照租赁合同约定的标准收取，且金海公司已经享受了相应的物业服务，故一审法院认定物业费不予退还并无不当，本院对李中云该项主张不予采信。

综上，李中云、金海公司、***公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9352元，由李中云负担4152元（已交纳），由北京金海玉舟农业开发有限公司负担2600元（已交纳），由北京***图书有限公司负担2600元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　黎

审 判 员　　何灵灵

审 判 员　　陈　静

二〇一九年四月二十三日

法官助理　　卢圆圆

书 记 员　　田亚男