北京金庄玉图书有限公司
某某与北京某某舟农业开发有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市通州区人民法院
民事判决书
（2020）京0112民初14302号
原告：**，男，1981年2月5日出生，汉族，住河北省廊坊市。
委托诉讼代理人：王新超（**之妻），住址同上。
被告：北京***舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。
法定代表人：王雪松，总经理。
被告：北京金庄玉图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202-93室。
法定代表人：堵军，总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。
原告**与被告北京***舟农业开发有限公司（以下简称金海农业公司）、北京金庄玉图书有限公司（以下简称金庄玉图书公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人王新超，被告金海农业公司、金庄玉图书公司的共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
**向本院提出诉讼请求：一、请求确认**、金海农业公司签订的租赁合同无效；二、请求判令金海农业公司返还**本金170 000元；三、请求判令金海农业公司支付资金占用期间的利息，按照年利率24%的标准，自2012年10月13日计算至返还之日止；四、请求判令金海农业公司返还**物业费7600元；五、请求判令金海农业公司赔偿**财物损失170 000元；六、诉讼费由金海农业公司承担；七、请求判令金庄玉图书公司对上述请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2012年10月13日，**（乙方）与金海农业公司（甲方）签订了《租赁合同》，甲方将位于北京市通州区XX地块使用权承租给乙方用于种植，占地面积451平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为170 000元，付款方式为一次性付款。其中，第四条约定甲方在2012年10月31日前向乙方交付土地及地上物的使用权；第七条双方的权利义务约定：（一）甲方的权利义务 1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权利（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务 3、乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理 甲方负责管理园区的公共设施维护和维修、保证园内的防火、防盗、卫生和安全等，维修费用合计每户每月200元整，每次交纳12个月的管理费，水、电费由乙方每月自行缴纳、电费、水费按市政标准收费。**于2012年10月13日向金庄玉公司转账，金海农业公司为其出具了收到150 000元承租款的收据。2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府函告，未向位于XX内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证等合法的规划建设许可证照。2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。
金海农业公司、金庄玉图书公司共同辩称：请求驳回**的全部诉讼请求。一、**与金海农业公司之间存在合同关系，与金庄玉图书公司无关，金庄玉图书公司不应承担任何的连带责任；二、金海农业公司认为租赁合同是有效的，本案所涉及的租赁合同是否有效，请人民法院依法进行裁决；三、**支付的170 000元租金是2012年10月13日至2032年6月20日的租金，且截至2018年6月20日该大棚被政府强拆之前一直由**使用，已经使用的年限不能要求返还租金；四、**所租赁的大棚遭到强拆是北京市通州区宋庄镇人民政府的行政行为，**应向强拆部门即北京市通州区宋庄镇人民政府提起行政诉讼，金海农业公司、金庄玉公司不是适格被告。综上，请求驳回**的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月13日，金海农业公司（甲方）与**（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区XX内某一地块使用权承租给乙方用于种植，单元号为：北2-7，占地面积451平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积）；土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为170 000元，付款方式为一次性付款。其中，第七条双方的权利和义务约定：（一）甲方的权利和义务 1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权利（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务 3、乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理 甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园内的防火、防盗、卫生和安全等；防火、防盗、卫生、安全、水、电路维修的费用合计每户每月200元，每次交纳12个月的管理费；水、电费由乙方每月自行缴纳，电费、水费按市政标准收费。合同签订后，**向金海农业公司交付了170 000元承租款，金海农业公司为其出具了收款《收据》。庭审后，**自愿申请撤回第三项、第四项、第五项诉讼请求。
2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府做出了规通函【2017】112号《关于XX院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于XX的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府做出了规通函【2017】154号《关于XX院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于XX内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于XX内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”
2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。连带责任，由法律规定或当事人的约定。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。关于《租赁合同》的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，《租赁合同》虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，该《租赁合同》应属无效合同，故对于**要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于**要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为119 000元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于**要求金庄玉公司承担连带责任的主张，由于《租赁合同》系**与金海农业公司签订，收款《收据》也系金海农业公司出具，金海农业公司系租赁合同的相对方，现**未能举证证明金庄玉公司与**、金海农业公司存在约定的或法律规定的承担连带责任情形，故**要求金庄玉公司承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。现**自愿申请撤回第三项、第四项、第五项诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认**与北京***舟农业开发有限公司于2012年10月13日签订的《租赁合同》无效；
二、北京***舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还**租金119
000元；
三、驳回**的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，由北京***舟农业开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 唐兴华
二〇二〇年九月二十九日
书 记 员 龙闪闪
民事判决书
（2020）京0112民初14302号
原告：**，男，1981年2月5日出生，汉族，住河北省廊坊市。
委托诉讼代理人：王新超（**之妻），住址同上。
被告：北京***舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。
法定代表人：王雪松，总经理。
被告：北京金庄玉图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202-93室。
法定代表人：堵军，总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。
原告**与被告北京***舟农业开发有限公司（以下简称金海农业公司）、北京金庄玉图书有限公司（以下简称金庄玉图书公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人王新超，被告金海农业公司、金庄玉图书公司的共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
**向本院提出诉讼请求：一、请求确认**、金海农业公司签订的租赁合同无效；二、请求判令金海农业公司返还**本金170 000元；三、请求判令金海农业公司支付资金占用期间的利息，按照年利率24%的标准，自2012年10月13日计算至返还之日止；四、请求判令金海农业公司返还**物业费7600元；五、请求判令金海农业公司赔偿**财物损失170 000元；六、诉讼费由金海农业公司承担；七、请求判令金庄玉图书公司对上述请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2012年10月13日，**（乙方）与金海农业公司（甲方）签订了《租赁合同》，甲方将位于北京市通州区XX地块使用权承租给乙方用于种植，占地面积451平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为170 000元，付款方式为一次性付款。其中，第四条约定甲方在2012年10月31日前向乙方交付土地及地上物的使用权；第七条双方的权利义务约定：（一）甲方的权利义务 1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权利（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务 3、乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理 甲方负责管理园区的公共设施维护和维修、保证园内的防火、防盗、卫生和安全等，维修费用合计每户每月200元整，每次交纳12个月的管理费，水、电费由乙方每月自行缴纳、电费、水费按市政标准收费。**于2012年10月13日向金庄玉公司转账，金海农业公司为其出具了收到150 000元承租款的收据。2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府函告，未向位于XX内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证等合法的规划建设许可证照。2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。
金海农业公司、金庄玉图书公司共同辩称：请求驳回**的全部诉讼请求。一、**与金海农业公司之间存在合同关系，与金庄玉图书公司无关，金庄玉图书公司不应承担任何的连带责任；二、金海农业公司认为租赁合同是有效的，本案所涉及的租赁合同是否有效，请人民法院依法进行裁决；三、**支付的170 000元租金是2012年10月13日至2032年6月20日的租金，且截至2018年6月20日该大棚被政府强拆之前一直由**使用，已经使用的年限不能要求返还租金；四、**所租赁的大棚遭到强拆是北京市通州区宋庄镇人民政府的行政行为，**应向强拆部门即北京市通州区宋庄镇人民政府提起行政诉讼，金海农业公司、金庄玉公司不是适格被告。综上，请求驳回**的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月13日，金海农业公司（甲方）与**（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区XX内某一地块使用权承租给乙方用于种植，单元号为：北2-7，占地面积451平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积）；土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为170 000元，付款方式为一次性付款。其中，第七条双方的权利和义务约定：（一）甲方的权利和义务 1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权利（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务 3、乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理 甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园内的防火、防盗、卫生和安全等；防火、防盗、卫生、安全、水、电路维修的费用合计每户每月200元，每次交纳12个月的管理费；水、电费由乙方每月自行缴纳，电费、水费按市政标准收费。合同签订后，**向金海农业公司交付了170 000元承租款，金海农业公司为其出具了收款《收据》。庭审后，**自愿申请撤回第三项、第四项、第五项诉讼请求。
2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府做出了规通函【2017】112号《关于XX院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于XX的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府做出了规通函【2017】154号《关于XX院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于XX内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于XX内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”
2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。连带责任，由法律规定或当事人的约定。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。关于《租赁合同》的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，《租赁合同》虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，该《租赁合同》应属无效合同，故对于**要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于**要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为119 000元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于**要求金庄玉公司承担连带责任的主张，由于《租赁合同》系**与金海农业公司签订，收款《收据》也系金海农业公司出具，金海农业公司系租赁合同的相对方，现**未能举证证明金庄玉公司与**、金海农业公司存在约定的或法律规定的承担连带责任情形，故**要求金庄玉公司承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。现**自愿申请撤回第三项、第四项、第五项诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认**与北京***舟农业开发有限公司于2012年10月13日签订的《租赁合同》无效；
二、北京***舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还**租金119
000元；
三、驳回**的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，由北京***舟农业开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 唐兴华
二〇二〇年九月二十九日
书 记 员 龙闪闪
