某某与北京某某图书有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0112民初25253号

原告：***，女，1956年12月17日出生，汉族，山西省夏县司法局退休职工，住北京市通州区。

被告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。

法定代表人：王雪松，总经理。

被告：北京***图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202-93室。

法定代表人：堵军，总经理。

原告***与被告北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称金海玉舟公司）、北京***图书有限公司（以下简称***公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告***到庭参加诉讼，被告金海玉舟公司、***公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告之间签订的租赁合同无效；2、请求被告返还原告本金15万元；3、请求被告支付原告占用原告本金期间的利息，按照年利率24%的标准计算，自2013年3月11日计算至返还之日止；4、请求被告返还原告物业费7600元；5、请求被告返还原告财物损失15万元；6、请求被告承担本案诉讼费；7、请求二被告对上述诉求承担连带赔偿责任。事实和理由：一、事实原委简述（一）、事实起因2012年后半年，被告方的宣传人员将两幅广告彩页塞进了原告的手里。内容是：“金舟玉海农庄——在那鸟语花香的地方，是我的快乐老家”……；“距繁华不远，离自然更近”；“种植采摘，休闲养生；温室大棚+舒适配房+私家庭院”；16.8万起/套（见书证：彩页2幅）。不久，被告方的人员又多次电话联系，于是原告来到了被告指引的地方。（二）、实地观看1、外景：原告来到了金海玉舟观光园。在被告方的引领下，见到的外观情景是：本色竹制牌楼加回廊，薄纱大红灯笼悬挂，汉白玉色石象分立两侧（见书证：照片）；2、样板间：接着被告方引领原告观看了样板间:拱形棚顶，砖混配房；庭院青砖铺路，室内瓷砖装修，白色搪瓷坐便器……。（见书证：实物照片）（三）、阅览文件之后，被告方人员引领原告进入该公司办公室。被告方人员信誓旦旦地表示了：大棚审批手续一应俱全……，随后展示了以下文件：1、被告方营业执照（见：书证）；2、被告法人代表堵军与疃里集体经济组织签订的原始合同（见：书证）；3、企业住所（经营场所）证明。证明文件记载显示：“建设审批手续齐全，不属于违法建设……；此地不在拆迁范围之内”；并有村、镇政府加盖的红章（见：书证）。4、办公室内外墙面上张贴有“金海玉舟庄园”效果图；出租情况示意图（见：照片）。之后，原告确定了签约意向。（四）签约、付款，大棚交付，以及大棚的原始状态。1、2013年1月29日并2013年3月11日，原、被告先后签约了“金海玉舟观光园”北区***；南区***（见书证：“租赁合同”）。2、原告按照被告方指定的单位和账户（“北京***图书有限公司”——即第二被告）打款。其中南区***刷卡15万；北区***刷卡15万。以上事实，有第一被告开具的收据为证（见：书证）。并有第二被告收取原告人民币15万的建行转账明细为证（见：书证）。3、签约后的那个冬天，被告方交付了大棚（见：大棚原始状态照）。（五）、原告交付物业费凭证。签约后的夏天，被告方催要物业管理费，先后收取原告7600元。详见：1、收费票据（2张）；2、原告转账的明细（收款人堵军账户）原告认为：被告方不具有收取“物业管理费”的资质和主体资格；也没有收取物业管理费的法律依据。当双方合同被确认为无效合同后，根据《合同法》规定，合同自始无效；应当依法返还取得的全部财产，包括：“物业管理费”。二、原告经营、投资的事实、证据“租赁合同”签订后，原告遵照被告方的指导，并遵照“观光、采摘、休闲、养生”的原则和规格，进行了硬件建设和经营投入。如：可透视院落；铁艺院门、阳光大棚、种植花架，进行了购买、种植，花草树木（包括：桃树、枣树等等），购置了各种工具设备；精心绿化、美化。……。另外还建造了工具室，育苗房、置办了储藏设备、设施，电器、家具等等。投入资金20余万元（见：书证、照片）。三、被告方在未经完善建设用地规划手续、受到行政处罚、被确定为非法用地后，原告应当有知情权，但被告没有告知原告，导致原告继续误工经营，购置设施；遭受、和继续遭受经济损失，应该依法赔偿！1、在签约后的几年里，原告努力经营，不断扩大投资；购买、培植，各种花草树木，美化、建设配套观光园林以及设施……。2、然而，在原告持续努力经营之际，被告方却被北京市国土资源和管理委员会（通州分局）确认为非法用地，直至给其下达了《行政处罚决定书》：“责令金海玉舟公司……退还土地，限期拆除非法建筑物和其它设施，恢复土地原状……”（见：书证），被告方却毫无反应，也未告知原告知情。3、直到2016年12月、2017年4月，金海玉舟观光园内贴满了宋庄镇政府“违法建设拆除、清理告知书”、“催告书”等，原告才得以知晓被告违法用地的情况。也才从这些文件的记载中发现了被告在2016年5月20日被北京市规划和国土资源管理委员会（通州分局）行政处罚的情况(罚字2016第***号行政处罚决定书)。四、被告方受到行政处罚并强制执行后，还在继续隐瞒实情，掩盖事实真相……。显然，具有主观故意和过错。因此，构成本案“无效合同”的完全过错方，依法应当承担无效合同的一切法律责任和后果！（一）、2017年，观光园办公室门前张贴出大幅纸质公告，通知租户交纳物业管理费；时间是2017年6月（见：证据）。（二）、2018年上半年，金海玉舟园内悬挂起红色横幅，内容是：“农业设施仅限于种植，禁止居住……；不得从事非种植（养殖、渔业）……。”而事实上，原告在这块土地上的一切经营活动，都不是合法的，都已经受到了政府的禁止！原告认为：如果说被告方在行政处罚和法律文书下达之前，有张贴和悬挂这些告示、横幅标语等，是可以理解的；但是，如果在行政处罚决定书和裁定书下达以后，且在宋庄镇政府催告拆除、清理告示后，依然张贴、悬挂这些告示、通知……，实属掩人耳目！也是被告方在掩耳盗铃！因此认为：被告方构成无可辩驳的主观故意和过错！有着不可推卸的过错责任！（三）、2018年6月23日前后，金海玉舟大棚农业项目基地一片狼藉，所有设施全部被强行拆除。现场充斥着大面积的废墟和瓦砾……。证实了农业种植，也根本不可以！（四）、2018年6月23日，原告到达本人的物业现场时，见到的也是瓦砾和废墟，以及被损毁的财产，惨不忍睹（见：现场照片）。其中有家具，家电、种植设备等，全部被损毁，折合人民币价款20余万元……。五、原告的诉求根据、以及计算方法（一）、文书依据根据被告方受到的行政处罚以及通州区法院的法律文书，并根据法律文书记载的内容获知：被告违反了多项法律和行政法规，被确定为非法用地；所建设的农业观光园（大棚），违反了共和国合同法第52条（5）等法律规定。因此认为：由此而衍生的原、被告之间的大棚用地——即：农业观光园“租赁合同”，属于无效合同，应当依法确认为“无效合同”。（二）、法条依据：我国《合同法》第五十六：无效的合同或者合同被依法撤销以后，自始没有法律效力；第五十八：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（三）、资金占用费（利息）计算事实依据：根据被告方的原始合同——被告方与土地权属经济组织签订的合同得知：被告方每年2000元/亩；每三年交纳一次……。而原告一次性交付被告20年（15万元）。原告方的用地面积仅为391平。据此计算，被告方为此地交款的金额屈指可算。如此，原告的款项为被告实际占有、使用。期间产生的收益（孳息）被告业已使用。因此，被告应当为原告支付利息（年利率24%计算）直至归还之日至。（四）、本金和财物损失：原告自2013年3月签约，至2018年6月被拆除，经营、运作长达5年时间。20年的合同期可得利益分文未获，先后投入20余万元购置的设施、财物却被全部损毁……。因此认为：本案合同被确认为无效合同后，被告不仅应当返还本金，且应当赔偿由于被告的过错致使原告遭受的巨大经济损失！（五）以上款项，应由二被告连带返还和承担。为了维护原告的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。

被告金海玉舟公司、***公司未答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，***（乙方）与被告金海玉舟公司（甲方）签订了《租赁合同》，甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植单元号为南***，占地面积391平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限自2012年6月21日至2032年6月20日，租赁期限20年，土地及地上物租金数额为15万元。付款方式为一次性付款。其中，第四条约定甲方在2013年3月31日前向乙方交付土地及地上物的使用权。第七条双方的权利和义务约定：（一）甲方的权力和义务1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权力（水、电、物业费等）……（二）乙方的权利和义务3、乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。（三）关于物业管理甲方负责管理园区的公共设施维护和维修，保证园内的防火、防盗、卫生和安全等。防火、防盗、卫生、安全、水、电路维修，维修的费用合计每户每月人民币贰佰元整，每次交纳12个月的管理费。水电费由乙方每月自行缴纳，电费、水费按市政标准收费。***于2013年3月11日向被告***公司进行了转账，被告金海玉舟公司为其出具了收到15万元承租款的收据。

2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】***号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】***号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”

2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。

另查，关于土地来源及大棚来源，金海玉舟公司前法定代表人与疃里社区股份合作社签订的《苗圃林地承包合同》，承包了涉案土地，北京市通州区农村工作委员会向宋庄镇疃里村委会下发的同意建设蔬菜大棚的通知，金海玉舟公司建设了涉案的大棚。关于***所称的行政处罚决定书的问题，经查与本案土地无关。

庭审过程中，***称其当时与金海玉舟公司签订租赁合同系因为金海玉舟公司所进行的城市生态家园的宣传才签订的并经过其同意才开始对大棚进行建设，建设了相应的配套设施，为此其提供了宣传彩页及日常建设及生活照片予以证明；关于***主张的物业费，其提交了金海玉舟公司2013年6月20日出具的2013年4月-2014年5月31日的物业费票据2800元及2016年1月13日出具的2015年6月-2016年5月31日的物业费票据2400元以及2016年8月14日转给堵军的2400元转账记录以证明其物业费损失，并陈述要求返还的理由为金海玉舟公司没有收取物业费的资格且租赁合同无效；关于***主张的财物损失，是指对配房进行了装修，在房屋里面存放了物品。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行举证质证的权利，本案被告金海玉舟公司、***公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于租赁合同的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，故该租赁合同应属无效合同，故对于***要求确认租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于***要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为11万元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于***要求给付租金本金占用期间的利息损失，由于本案系租赁合同纠纷，该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于***要求返还物业费的诉讼请求，由于物业费用系按照租赁合同约定标准进行的收取且***已享受了相关的物业服务，其要求返还该项费用的主张，依据不足，本院不予支持。关于***要求金海玉舟公司赔偿财产损失，结合合同签订情况、履行情况以及被政府拆除的情况，***主张该项损失，于法有据，本院对此予以支持，但由于其提供的证据不充分，本院对此酌情确定为5000元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于***要求***公司承担相应的连带责任的主张，虽然本案租赁合同系与金海玉舟公司签订的，但租金系转到的***公司账户中，二者之间的关系不明，现***要求其承担连带责任，并无不当，本院对此予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告***与被告北京金海玉舟农业开发有限公司于2013年3月11日签订的《租赁合同》无效；

二、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告***租金11万元；

三、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告***财物损失5000元；

四、被告北京***图书有限公司对第二项、第三项判决内容承担连带责任；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5914元，由被告北京金海玉舟农业开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　徐宪龙

人民陪审员　　李世祥

人民陪审员　　韩文禹

二〇一八年十二月二十一日

书　记　员　　杨小萌