某某与武汉中生建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鄂0116民初12961号 原告：***。 委托诉讼代理人：***，湖北天泓律师事务所律师（特别授权）。 被告：武汉中生建工集团有限公司。住所地：武汉市黄陂区祁家湾街土庙园林街54号。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北广众律师事务所律师（特别授权）。 原告***诉被告武汉中生建工集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告武汉中生建工集团有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还购房款人民币160000元；2、依法判令被告向原告支付逾期返还的利息损失（自，以购房款16万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。 原告***主张的事实和理由：，原告与被告签订了《房屋产权转让合同协议书》，被告将其建设的位于海南省三亚市凤凰镇海坡村内的**公寓第6层607号房产转让给原告。合同约定：“房屋总价为16万元，房屋使用年限为65年，使用时间自起算。”同日，原告以个人名义向被告转账支付了16万元购房款，被告于当日向原告出具《收据》证实了上述付款事实，并将该房屋交付给原告使用。 ，该房屋被三亚市天涯区政府强制拆除，原告并未获得任何赔偿/补偿款，而被告公司股东**代表被告公司依据《三亚市人民政府办公室关于印发三亚市海坡村棚户区改造项目征收补偿安置方案的通知》签署了《搬离腾空证明》和《外来人员房屋拆迁补助表》，并领取了补助金和奖励金共计42万元整。 现该房屋已完全灭失，导致原告购房目的无法实现。根据《房屋产权转让合同协议书》第七条第2款约定：“该房屋在3年内由于政府行为需要将该房屋拆除，拆除后，被告按原告付给的房款全额赔偿。政府对该房的拆除补偿由被告所有。”本案中，原告购房不到3年，房屋就被拆除，被告应按合同约定全额返还原告的购房款，并自（即该房屋被拆除之日）起，向原告赔偿资金占用期间的利息损失。 被告武汉中生建工集团有限公司辩称： 1、因本案其它系列案有生效法律文书确定案涉协议为无效协议，故应当以生效判决确定的事实认定本案双方责任。虽然其它案确定无效协议的责任承担为三、七开，但我方认为原告在签订该协议时，协议也约定了其是知晓该房屋状况可能导致被拆除，故原告与被告对该协议无效的责任应该均等，应该五五分责； 2、原告在收房后因房屋出租获得收益11400元，以及根据之前案件调解的方案，另获取了50000元补偿款，共计61400元。根据另案生效判决的内容，该费用应在确定分担责任比例后予以扣减。 本院根据双方当事人提交证据及庭审质证意见，确认以下案件事实： ，武汉中生建工集团有限公司（甲方）与***（乙方）签订了一份《房屋产权转让合同协议书》，协议约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋位于海南省三亚市凤凰镇海坡村**公寓楼第6层第607号房间。使用年限为65年，时间为起；该房产土地使用权性质为村民宅基地土地，双方在宅基地上合作建房，乙方对甲方上述转让的房产具体情况以及详细了解，自愿接受转让该房产；该合作建设公寓房按照建筑分摊面积计价，其房号为607，房屋总价款160000元。协议还约定，房产转让责任及权利：1、甲方承担3年责任，自甲方向乙方交付房屋之日起计算；2、该房在3年内由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，甲方按乙方付给甲方的房款全额赔偿。政府对该房的拆除补偿由甲方所有；3、该房在3年后由于政府行为需要将该房拆除。拆除后，政府给予政策性拆迁补偿款由乙方所有，甲方不再承担责任。 协议签订后，，***通过银行转账向武汉中生建工集团有限公司支付了购房款160000元。武汉中生建工集团有限公司于同日向***出具了收据一张。 审理中，武汉中生建工集团有限公司陈述***收取房屋后委托武汉中生建工集团有限公司安排在**公寓的管理人**新代为出租，***已收取公司会计***转账支付的租金11400元。***对此予以认可。 武汉中生建工集团有限公司陈述已于向***退还购房款50000元，并提交了领款单和银行记账凭证，***称领取的50000元属实，但该款系支付的项目款，领款单上也备注了由汤湖支付，且转账人是武汉中生建筑劳务有限公司，系武汉中生建筑劳务有限公司与***在汤湖项目的款项，与本案无关。目前汤湖工程的承包款与公司没有算断，且大于50000元。 另查明，，三亚市政府作出194号《征收决定》，决定征收海坡棚改项目范围内的国有土地上的所有房屋，征收主体为三亚市政府，房屋征收实施单位为天涯区政府；，天涯区政府作为房屋征收实施单位将**公寓拆除。 关于武汉中生建工集团有限公司取得**公寓的相关情况如下： 案外人***、***、***、王益琅、***分别是原三亚市凤凰镇海坡村民委员会第六村民小组、第七村民小组村民。2010年5月至6月期间，上述两个小组分别给***等五人出具《宅基地证明》，证***等五人在本村分别有一处面积约为、、、、的宅基地，海坡村委会在该《宅基地证明》上签章确认。由于该五处宅基地相邻，2010年5月至12月期间，***等五人分别与案外人**签订《合作建房协议书》和《联合建房补充协议》，约定：由***等五人提供土地，**提供资金，共同建设涉案**公寓；房屋建成后，***等五人拥有靠南面1-12层房屋，**拥有靠北面1-15层房屋以及***等五人12层房屋以上即13-15层房屋；因三亚城市建设和发展需要征用本公寓楼所属土地及房屋时，甲、乙双方分得各自使用房屋相应的房屋补偿款等等。2011年**公寓建设完工，该房屋共十五层。房屋建成后，**与***等五人按约定进行了分配，**公寓宗地面积为，房屋占地面积为，整幢房屋建筑面积为，其中**分得房屋，***等五人分得。该房屋一直未取得合法产权。 ，**、***、***、***共同出资成立三亚**实业有限公司（该公司于被吊销，未注销），三亚**实业有限公司开发建设了**公寓。 ，三亚**实业有限公司与武汉中生建工集团有限公司签订房屋转让协议，约定**公司将**公寓中除原房东所有的房屋及股东已售出房屋外，实际面积为9855.16㎡的房屋整体转让给中生建工公司，并约定保证开发的该处房产三年内不被拆除，无论因何种理由导致该房屋被拆除，甲方按当时社会签订的合同价格将转让金全额退还给乙方。协议约定：乙方公司的会议纪要作为本协议附件，是本协议不可分割的组成部分。武汉中生建工集团有限公司会议纪要主要内容：经中生公司与**、***、***三人协商，就**、***、***、***（其股份已转让给***）四人共同组建的三亚**实业有限公司开发的**公寓房产转让形成意见，双方同意转让方案，**、***、***等三人同意以该房屋转让款抵扣各自所欠公司债务。 关于**公寓拆除补偿情况，三亚市天涯区人民政府与**于签订《房屋拆迁补助协议书》，约定乙方现居住房屋位于三亚市天涯区海坡自然村棚户区改造项目范围内，因**不能提供房屋合法产权（或等同手续），且**户籍也不在海坡自然村内，根据127号补充安置方案的规定，就征收**房屋事宜，经双方协商自愿达成协议。其中第二条：**主动配合登记丈量，积极进行搬迁工作，天涯区政府同意对**房屋，按每平方米550元的标准（最高不超过）给予**生活困难补助，补助金额为288750元。第三条：**在签订协议并在完成搬迁并腾空房屋的，天涯区政府再给予**搬迁奖励（最高不超过），标准为每平方米250元，搬迁奖励金额为131250元。第五条：**承诺不再对被拆迁房屋及附着物、青苗等提出补偿要求等等。**和天涯区政府经办人***在该协议上签名，后天涯区政府及其法定代表人在该协议上签章确认（天涯区政府在该协议上的填写日期为）。，**在《搬离腾空证明》上签名，称其现有住房（）已于全部搬离腾空完毕，可以拆除。同日，**也在《外来人员房屋拆迁补助表》上签名，确认补助金额和奖励金额共计420000元。，三亚市天涯区住房和城乡建设局向**汇款420000元，**确认其已收到此款。 本院认为：双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村宅基地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，所买卖房屋属于违法建筑。该房屋不具备商品住房的性质，依法不得上市交易。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；故原告***与被告武汉中生建工集团有限公司于签订的《房屋产权转让合同协议书》虽系双方当事人真实意思表示，但因农村宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，因此，原、被告之间签订的《房屋产权转让合同协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《房屋产权转让合同协议书》无效后，原告取得的涉案房屋属于违法建筑，已被三亚市政府拆除，涉案房屋不能返还。本院认为，本案原、被告双方系对违法建筑的买卖，违法建筑买卖屡禁不止的原因既有卖方市场的因素，也是买方市场不顾风险逐利的后果，且上述两种因素对社会均具有同等危害性。被告明知涉案房屋属未办理规划报建手续的违法建筑物，但仍然出售给原告，致使房屋买卖合同无效，具有重大过错，应当承担房屋买卖合同无效的主要过错责任。原告在购买涉案房屋时，知悉涉案房屋土地所有权性质为农村宅基地，也未取得合法有效的审批手续，其对于所购买房屋系违法建筑可能会被拆除存在合理的预期，但其仍心存侥幸进行购买，存在一定的过错，应承担相应的过错责任。被告虽然系违法出卖方，但其并非是与村民签订合作开发房地产的原始合作建房人，也并未有证据显示被告获取了巨大收益。加之原告接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了使用并出租，获取了一定的利益。 涉案房屋在原告起诉前已经灭失，无法返还原物。包含案涉房屋在内的整栋公寓被强制拆除后的补助金额和奖励金额系由案外人**取得，被告因合同无效导致房屋无法返还的损失，本应向其债权转让人和原始建造人另案主张权利。但考虑到本案原告在买受该房屋时明知房屋未取得合法有效的审批手续的状况，在本案中亦可对房屋无法返还的损失酌定由双方予以分担。基于涉案房屋于2014年交付，2017年被拆除的事实，本院酌定被告承担70%的责任，原告承担30%的责任，被告应返还原告购房款的70%，即160000×70%=112000元。对于原告已实际收取的房屋租金11400元，是在标的物灭失前获得的利益，考虑案件的实际情况，可在返还款中予以扣减。 由于原告在订立合同中存在过错，其请求被告支付逾期返还利息的请求，本院不予支持。 武汉中生建工集团有限公司辩称已向***支付购房款50000元，其提交的领款单载明系支付的汤湖项目款，故对其辩称意见，本院依法不予采信。 依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百六十二条、第三百六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下： 一、武汉中生建工集团有限公司于本判决生效后十日内返还***购房款100600元。 二、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1750元，由原告***负担650元，被告武汉中生建工集团有限公司负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月二十八日 书记员　　张　安