铜川市耀州区人民法院
民事判决书
(2019)陕0204民初1149号
原告:铜川市全立商贸有限公司。住所地：铜川市新区。 法定代表人：张晓宏，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李歧，陕西制衡律师事务所律师。
被告:**，男，汉族，1992年03月25日出生，住铜川市王益区。
原告铜川市全立商贸有限公司（以下简称全立商贸公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜川市全立商贸有限公司的委托诉讼代理人李歧、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
全立商贸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认解除原被告签订的《租赁合同》已于2018年8月16日解除；2、依法判决被告向原告退还2018年8月17日后租赁费273969.75元，赔偿律师费损失16000元。事实和理由：原告系从事办公文体用品等经营的自然人独资公司，被告原系铜川市新区长虹路新时代商业广场综合楼7幢00106、00107号房屋所有权人。2017年1月1日被告在隐瞒该房已抵押于长安银行股份有限公司铜川分行（下称：长安银行）的情况下，与原告签订了《租赁合同》，约定被告将该房出租于原告，租赁期限为10年，约定每年租赁费20万元，由原告一次性付清3年租赁费60万元，约定签约后先付20万元，于2017年6月30日前全部付清。合同签订后，原告已按双方约定金额向被告支付了前三年共计60万元租赁费，同时花巨资对该房屋进行了装修，并开始正常营运。2017年3月27日贵院在执行长安银行与陕西飞龙聚源实业有限公司、李某某、**、熊小宁金融借贷纠纷一案中将被告上述房产查封，此时原告才知被告在与原告签订《租赁合同》前已将出租房屋抵押于长安银行的事实，后原告与被告多次交涉，但双方所签《租赁合同》无法对抗长安银行之在先抵押权，以致租赁房屋于2018年8月16日由贵院依法裁定以物抵债于长安银行，且长安银行拒绝继续履行该《租赁合同》。至此双方《租赁合同》已在法律上无法继续履行，且原被告均无力对抗，该合同也因解除条件成就而于当日自行失效，为了避免损失扩大及被贵院强制迁出房屋的风险，原告与长安银行就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》。由于双方合同依法终止，被告应退还原告已交的2018年8月17日至2020年12月31日期间的租赁费，但经原告数次催要，被告仍拖延至今不予退还，为了自身利益，原告只能聘请律师进行维权，并产生了律师费损失，原告为了维护自身权益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。 **辩称，不同意原告的诉讼请求，起诉的主体有问题，房屋不是我买的，至于房屋的用途不归我管，我不是适格被告，虽然收条是我打的，是因为我和李某某是父子关系，我父亲委托我代为出具的收条，买房的时候我还未成年，房产证是在我名下，买房的钱不是我出的，房屋租金我没有收，所以我不应该承担责任，当时租房的时候原告的法定代表人与我父亲关系好，该处房产在长虹南路商业繁华地带，以每年20万元的价格远低于该地区左右邻舍的租金价位，是因为他与我父亲的关系，我父亲出于帮忙向他提供营业场所，签订租赁合同之前房屋已经抵押给长安银行，该情况原告是知情的，后期房屋因法院强制执行以物抵债，不影响房屋租赁，租赁期限未到，长安银行要实现以物抵债的话，应该我收房屋交与法院或者长安银行，并不应该由原告与长安银行直接签订房屋租赁合同，租房时，主体上的装修全是由我方装修，原告只是上了货架和柜台，不存在巨额装修费，我不认可2018年8月17日原告与长安银行签订的租赁合同，因为其与长安银行有很深的合作关系，我怀疑他与长安银行协商，形成保护伞，严重侵害我方利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告全立商贸公司提交四组证据：第一组证据，铜房权证新区字第20104284号《房屋所有权证》、铜房权证新区字第20104285号《房屋所有权证》，证明：1.铜川市新区XX路XX广场XX楼XX幢XX、XX号原房屋所有权人为**。2.该楼规划用途为商业，共二层，建筑面积合计484.4平方米。第二组证据，**与铜川市全立商贸有限公司（下称：全立公司）签订的《租赁合同》、**向全立公司出具的《收条》三张，证明：1.2017年1月1日**与全立公司签订了《租赁合同》，约定**将其所有的位于铜川新区XX广场XX楼XX号（实际为00107及00106号），面积约480平方米的房屋出租于全立公司。2.双方约定租赁期限为10年，从2017年1月1日起至2027年12月31日止。3.双方约定合同期内年租金为20万元，由全立公司一次性付清三年租金，合计60万元，由全立公司于签约后先付20万元，于2017年6月30日之前付清。全立公司分别于2016年12月30日、2017年3月2日、2017年3月17日三次共支付租赁费60万元。折算每日租赁费为547.95元。4.双方《租赁合同》第九条约定“以上条款甲、乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任”。第三组证据，耀州区人民法院（2017）陕0204执192号《公告》、（2017）陕0204执192号《执行裁定书》、全立公司与长安银行股份有限公司铜川分行（下称：长安银行）《房屋租赁合同》、《现金缴款单》，证明：1.**在与全立公司签订《租赁合同》前就已经将租赁房屋为陕西飞龙聚源实业有限公司贷款抵押于长安银行，对租赁房屋已经抵押的事实，**对全立公司进行了隐瞒，而全立公司完全不知情。2.租赁房屋于2018年8月16日以物抵债于长安银行，长安银行依法取得该租赁房屋所有权，同时**对该房屋丧失所有权，而**与全立公司所签订的《租赁合同》已无法继续履行，该合同因所附解除条件成就而自动解除。至此双方已经履行了593天，应支付**租赁费为324934.35元（593天×547.95元），对下余275065.65元租赁费应当由**依法退还于全立公司。3.2018年8月14日耀州区人民法院向全立公司发出公告，责令全立公司于2018年8月30日前迁出租赁房屋。4.全立公司为了避免被法院强制迁出而造成更大损失的情况下，为了维护自身合法权益，万般无奈之下，于2018年8月17日经与长安银行协商就原租赁房屋另行签订了《房屋租赁合同》，并交纳了21万元租赁费。第四组证据，陕西制衡律师事务所《委托代理合同》、《陕西省增值税普通发票》两张、中国工商银行网上银行电子回单，证明：全立公司因与**就租赁合同产生纠纷，为了维护自身合法权益，委托陕西制衡事务所李岐律师代理本案，支出了16000元代理费，而该代理费损失的产生完全是因**的行为所引起。第五组证据长安银行股份有限公司铜川分行出具的情况说明一份，证明原告与长安银行签订《房屋租赁合同》及支付租赁费210000元情况属实。 被告**质证称，对第一组证据的真实性认可，房屋号及房屋坐落属实，只是不是我购买的房屋，是我父亲购买的，登记在我名下。对第二组证据真实性认可，出具收条是因为我父亲委托我代为出具，款项我并未收取。第三组证据中耀州区人民法院（2017）陕0204执192号《公告》、（2017）陕0204执192号《执行裁定书》的真实性认可，买卖不破租赁，应该等待原租赁合同期满，长安银行再另行与承租方签订租赁合同，我们在西安有类似的案子，银行还是长安银行，不能因为因与全立有合作关系，就形成如此大的差异；第三组证据中全立公司与长安银行股份有限公司铜川分行（下称：长安银行）《房屋租赁合同》、《现金缴款单》不予认可，据我了解，原告与长安银行有供货关系，原告给长安银行供办公用品。第四组证据真实性认可，证明目的不认可，律师费不应该由我方承担。对第五组证据，不予认可。
被告**未提交证据
庭后我院调取了（2017）陕0204执192号案件的卷宗材料：公证书一份、（2017）陕0204执192号执行裁定书一份、送达回证两份，上述证据证明2017年2月27日经西安市汉唐公证处公证，陕西飞龙聚源实业有限公司于2015年5月22日向长安银行股份有限公司铜川分行借款700万元，**作为抵押人于2015年5月22日与长安银行股份有限公司铜川分行签订《抵押合同》，以其所有的铜川市新区XX路XX广场XX楼XX幢XX、XX号房屋作为借款的抵押担保，李某某、**、熊小宁作为借款的保证人为上述债务提供连带责任保证。因借款人陕西飞龙聚源实业有限公司未按期偿还到期债务，长安银行股份有限公司铜川分行持公证书申请法院强制执行，执行过程中经二次流拍后抵押物铜川市新区XX路XX广场XX楼XX幢XX、XX号房屋于2018年8月18日以物抵债给长安银行股份有限公司铜川分行。 原被告对我院调取的证据公证书一份、（2017）陕0204执192号执行裁定书一份、送达回证两份均无异议。
对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据，本院作如下认定：对原告提交的第三组证据中的《房屋租赁合同》、《现金缴款单》、《情况说明》，结合庭审中原被告双方的陈述及（2017）陕0204执192号《执行裁定书》，能够证明长安银行股份有限公司铜川分行经申请强制执行后取得了涉案房屋的所有权，其与原告签订《房屋租赁合同》的事实可以认定，故原告提交的《房屋租赁合同》、《现金缴款单》、《情况说明》本院予以认定。
经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定将被告所有的铜川市新区XX路XX广场XX楼XX楼XX房屋、面积约为480平方米出租给原告，租赁期限10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止，年租赁费20万元，由原告一次性付清3年租赁费60万元，签约后先付20万，于2017年6月30日前全部付清。合同第九条约定，上述合同条款甲乙双方共同遵守，如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失。租赁期内如因国家政策、城市规划和甲方（**）不可抗拒的因素致使合同不能履行，本合同自行终止，双方均不承担违约责任。2016年12月30日、2017年3月2日、2017年3月17日，原告分三次向**支付了60万元。 另查明，2015年5月22日陕西飞龙聚源实业有限公司向长安银行股份有限公司铜川分行借款700万元，同日**作为抵押人以其所有的铜川市新区XX路XX广场XX楼XX幢XX、XX号房屋作为借款的抵押担保，与长安银行股份有限公司铜川分行签订《抵押合同》。2017年2月27日经西安市汉唐公证处对记载上述债权债务及抵押保证情况的（2017）陕证执字第072号《执行证书》进行了公证。因借款人陕西飞龙聚源实业有限公司未按期偿还到期债务，长安银行股份有限公司铜川分行持公证书申请法院强制执行，执行过程中经二次流拍后，抵押物铜川市新区XX路XX广场XX楼XX幢XX、XX号房屋于2018年8月18日以物抵债给长安银行股份有限公司铜川分行。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《租赁合同》应否解除，原告主张返还租赁费273969.75元的请求应否支持；二、律师费用16000元应否支持。
第一，案涉的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，案涉营业用房在2015年5月22日因**将涉案房屋抵押给长安银行股份有限公司铜川分行，经法院强制执行，涉案房屋的所有权人在2018年8月18日由**变为长安银行股份有限公司铜川分行。在2017年1月1日签订合同之前，涉案房屋已经设立了抵押权，且本案诉讼中无证据证明被告**在出租营业用房时告知过承租人该营业用房已经设立了抵押权的情况。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权。被告**作为出租方应保证其对租赁物享有完整的所有权、处置权，**违反先合同义务，案涉租赁物存在重大瑕疵，导致原告长期租赁房屋进行经营的合同目的不能实现。参照双方《租赁合同》第九条违约责任条款的约定，全立商贸公司主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张返还租金275067.4元的请求，本院认为，出租方**未能依约保证案涉房屋在租赁期内原告全立商贸公司的使用权，造成合同目的不能实现，2018年8月18日之后，原告全立商贸公司向**支付的租金均应视为其实际损失，对全立商贸公司要求**返还该部分租金损失的主张本院予以支持。
关于被告**抗辩其不是适格被告的意见，经庭审查明，被告**对其与原告签订《租赁合同》及在2015年5月22日与长安银行股份有限公司铜川分行签订《抵押合同》的事实均予认可，**在签订上述合同时作为完全民事行为能力人，也是不动产登记机关登记的房屋所有权人，其抗辩的对涉案房屋未出资，不是适格被告的理由不能成立。
第二，关于原告主张的律师费16000元，在双方签订的《租赁合同》中并未明确约定，原告主张被告支付律师费16000元，无合同依据，本院不予支持。
综上所述，原告全立商贸公司主张退还租金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零三条第一款、第四百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、**与铜川市全立商贸有限公司于2017年1月1日签订的《租赁合同》从2018年8月18日起解除，**于本判决生效之日起十日内返还铜川市全立商贸有限公司273969.75元租赁费；
二、驳回铜川市全立商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5666元，减半收取2833元由**负担2500元，全立商贸公司负担333元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。
审判员吴娜
二〇一九年七月十九日
书记员杨笑
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