某某、阳江市阳东区金汇房地产有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省阳江市阳东区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1704民初2560号

原告（反诉被告）：***，男，1967年9月17日出生，汉族，住广东省阳西县。

委托诉讼代理人：黄美然，广东尊一律师事务所律师。

被告（反诉原告）：阳江市阳东区金汇房地产有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区东城镇金环路288号。

法定代理人：区镇权，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。

第三人：陈仕先，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县。

第三人:阳春市第三建筑工程公司，住所地：广东省阳春市春城街道东湖山庄御景园A幢商住楼108房。

法定代表人：李壁彤。

原告（反诉被告）***诉被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司（以下简称金汇房地产公司）、第三人陈仕先、阳春市第三建筑工程公司（以下简称阳春三建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人黄美然，被告（反诉原告）金汇房地产公司的委托诉讼代理人邓德富、谢姗谕到庭参加诉讼，第三人陈仕先、阳春三建公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行于原告在2016年7月11日签订的编号为××的《商品房买卖合同》（预售）；二、判令被告将阳江市东城镇金环路288号金域名居Ａ1幢805号房交付给原告；三、判令被告支付逾期交楼的违约金给原告（以购房款381060元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至被告履行完交楼手续之日止，现暂计至2019年10月23日违约金195293元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人陈仕先是被告开发的金域名居的包工头，被告与第三人陈仕先约定，由第三人陈仕先出售部分商品房，所得购房款直接支付第三人陈仕先承建金域名居的进度款，并将上述购房款支付至第三人指定账户。原告与被告约定，购买阳东区东城镇金环路288号金域名居Ａｌ幢805号房，并于2016年5月24日、2016年5月30日分别交付房屋维修基金7198元和购房款381060元，被告出具《收据》给原告。2016年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同?（预售）（合同编号为××），约定2016年12月31日前向原告交付该商品房。到了合同约定交楼时间，被告迟迟未与原告办理交楼手续。为此原告多次想与被告协商解决，被告均拒绝。综上，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。

被告（反诉原告）金汇房地产公司辩称：原告***向第三人陈仕先交付购房款的情形，属归责于原告***的合同不当履行。一、本案第三人陈仕先是金域名居1期的承包方第三人阳春三建公司派驻的项目管理人，其在知悉被告金汇房地产公司需支付工程进度款时，为赚取差价利益，称可为被告金汇房地产公司介绍客户，而第三人陈仕先为取信客户而要求被告金汇房地产公司预先填写《商品房买卖合同(预售)))并出具收款收据。被告金汇房地产公司为促成交易，满足了第三人陈仕先的要求。但事实上被告金汇房地产公司销售人员从未与原告***谋面，亦无收受过原告***或第三人陈仕先交付的任何款项。二、即使原告***已向第三人陈仕先支付购房款，第三人陈仕先亦是提供居间服务，第三人陈仕先的行为不能视同为被告金汇房地产公司的行为，若原告***没有依合同约定向金汇房地产公司支付购房款，而是擅自向第三人陈仕先交付，亦属于不当履行，依法认定为没有按《商品房买卖合同(预售)》约定支付款项。三、原告***在起诉状中主张第三人陈仕先所得购房款是直接支付第三人陈仕先承建金域名居的进度款，但根据金域名居1期的承包方第三人阳春三建公司出具的《情况说明》已明确其公司从未收到第三人陈仕先主张的用金域名居Al栋805房价款抵顶被告金汇房地产公司对第三人阳春三建公司承建工程的工程款或进度款。由此可见，第三人陈仕先收取了原告***的购房款后并没有用于抵顶金汇房地产公司对第三人阳春三建公司承建工程的工程款或进度款。综上所述，原告***的诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。

被告（反诉原告）金汇房地产公司向本院提出反诉请求：一、请求法院依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××）；二、请求法院依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金11431.8元（购房款381060元的3%）；三、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告至今未向反诉原告支付购房款，反诉被告已构成根本违约。反诉被告在签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:××）后，一直未向反诉原告支付购房款。反诉原告多次催促反诉被告履行付款义务，反诉被告均以各种理由推脱，至今仍没有支付定金或认购款，反诉被告已构成根本违约。综上，反诉被告已构成根本违约，由此根据《合同法》的相关规定及《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，反诉原告有权向反诉被告提出解除合同，且由于反诉被告至今未向反诉原告支付购房款，这给反诉原告的经营造成重大损失，因此反诉被告应当向反诉原告支付违约金。为维护反诉原告的合法权益，特提起本案反诉，请求法院依法支付反诉原告的反诉请求，判如所请。

原告（反诉被告）***辩称：反诉原告的陈述与事实严重不符，请求法院驳回其反诉请求。理由如下：反诉被告与反诉原告约定，购买金域名居A1栋805房，也根据反诉原告与第三人陈仕先的约定，将购房款381060元直接支付至反诉原告与第三人陈仕先约定好的指定账户作为反诉原告支付给第三人陈仕先的工程进度款。另外，反诉被告将专项维修基金7198元现金交付给反诉原告，其也出具了相应的收据给反诉被告，其后也将反诉被告所购的805房在阳东区不动产登记中心进行了备案登记。综上，反诉原告主张反诉被告未支付房款，与事实不符。假设反诉原告的主张成立，其说辞与其开具的已收到反诉被告交来的购房款381060元和维修基金7198元的收据是相悖的，更与反诉原告将反诉被告所购的805房进行备案登记的事实相矛盾。因此，明显的反诉原告颠倒是非黑白，故意不向反诉被告履行交房义务。根据商品房买卖合同约定，反诉原告应当向反诉被告履行交房义务和支付逾期交房违约金，故请求法院支持本诉原告的诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。

第三人陈仕先缺席，无答辩亦无举证。

第三人阳春三建公司缺席，无答辩亦无举证。

经审理查明，金汇房地产公司是2010年3月22日成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发销售。涉讼位于阳江市阳东区项目由金汇房地产公司开发建设，该商品房项目已取得《商品房预售许可证》（东预许字［2016］第001号），该项目Ａ1、Ａ2、Ａ3幢工程项目已竣工验收合格并于2019年4月15日取得竣工验收备案表。

2016年7月11日，***（买受人）与金汇房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：金汇房地产公司将位于阳江市阳东区出售给***，预测建筑面积为104.4平方米，其中套内建筑面积为86.72平方米，分摊共有建筑面积为17.68平方米；该房为预售商品房，预售许可证号为东预许字［2016］第001号，按套内建筑面积计价，每平方米4394.14元，总价款为381060元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年7月10日前支付该商品房全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程骏工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款，***与金汇房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。同日，***的儿子梁对迎（作为买受人）与金汇房地产公司（作为出卖人）亦签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定金汇房地产公司将位于阳江市阳东区东城镇金环路288号的金域名居Ａ1幢8层801房出售给梁对迎，总价款为336226元。

上述合同签订前，金汇房地产公司于2016年5月24日向***出具《收据》（编号：Ｎｏ.0014787），该收据载明：今收到***（身份证号：441721196709××××）交来购买阳江市阳东区物业维修基金（代收代缴）7198元。2016年5月30日，金汇房地产公司向***出具《收据》（编号：Ｎｏ.0013560），该收据载明：“今收到***（身份证号：441721196709××××）交来购买阳江市阳东区房款381060元”。金汇房地产公司在上述两份收据上盖财务专用章，其财务人员蓝姣景亦在该两份收据上加盖印章予以确认。同日，陈仕先向金汇房地产公司出具《收据》（编号：Ｎｏ8828941），该收据载明：“今收到阳江市阳东区金汇房地产有限公司交来阳春三建公司承建的金域名居项目进度款717286元”，阳春三建公司金域名居工程项目经理部在上述收据盖章予以确认，并由第三人陈仕先在经手人处签名。

2019年10月9日，经***向阳江市阳东区不动产登记办证中心查询，查询的结果证明载明：位于阳江市阳东区的权利人为***，不动产权证号：××，建筑面积为104.4平方米，状态为申请备案。

阳春三建公司在本案诉讼期间曾出具一份情况说明，内容为：“本公司从未收到陈仕先主张的用阳江市阳东区金桂花园金环路金域名居A1栋805房房屋价款抵顶阳江市阳东区金汇房地产有限公司对本公司承建的阳东区金域名居A1、A2、A3栋住宅的工程款或进度款。”此后，阳春三建公司又于2020年3月11日出具了一份《证明》，内容为：“我公司承建的金域名居商住楼工程，在工程施工期间，阳江市阳东区金汇房地产有限公司私自将本楼盘的A1幢801房、805房、A3幢905房共三套房抵顶给施工队陈仕先作为施工进度款项，该抵顶A1幢801房、805房二套于2016年5月30日在阳江市阳东区金汇房地产有限公司办清抵顶收款手续，A3幢905房于2015年12月6日在阳江市阳东区金汇房地产公司办清抵顶收款手续，本三套房是施工队陈仕先向阳江市阳东区金汇房地产有限公司直接办理抵顶手续。上述抵顶事宜我公司根本不知情，且抵顶所得款项也不通过我公司账户，与我公司无任何关系。”上述《证明》由陈仕先注明“情况属实”并予签名确认。

另查明，***于2020年3月24日向本院出具《关于支付购房款的说明》，载明“阳东区东城镇金环路288号金域名居Ａ1幢801号房和805号房，合计购房款717286元，是在陈仕先与被告阳江市阳东区金汇房地产有限公司抵顶了工程款717286元后，陈仕先要求***将购房款支付给案外第三人杨业建，且陈仕先、杨业建和***约定将购房款717286元优惠至640000元。***通过转账270000元给杨业建，现金给付300000元给杨业建（都是由杨业建陪同取现，取出现金立马给杨业建），剩余的70000元本来约定好等收楼时由***支付给杨业建，但由于陈仕先与被告的关系恶化，被告忽然反口不认账，***和***一直未收楼，剩余的70000元至今未支付，特此说明。”为证明上述款项的支出，***提供其在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市东城营业所6217××××9125的账户交易明细予以佐证，该账户反映：2016年5月24日，通过网店柜面折转取210000元；2016年9月18日，通过网店柜面取现90000元；2017年5月29日汇款至杨业建6217××××0218账户100000元；2017年12月5日汇款至杨业建6217××××0218账户70000元；2018年6月7日汇款至杨业建6217××××6106账户100000元。

金汇房地产公司也向本院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2559号案件，我司发表如下情况说明：本公司因核实***尚未向我司支付购房款，因此没有向***交付涉案商品房的钥匙”。

以上事实，有原告原告***提供的身份证复印件、国家企业信用信息公示系统查询信息、《商品房买卖合同（预售）》、《收据》、《不动产登记资料查询结果证明》、阳春三建公司作出的证明、银行交易明细、《金域名居A1、A2、A3栋工程开支明细表》，被告金汇房地产公司提供的阳春三建公司作出的《情况说明》等证据以及本案庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。金汇房地产公司与***签订涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同约定的义务。

关于***是否已经履行支付购房款的义务问题。根据阳春三建公司出具的《证明》、陈仕先出具的收到项目进度款717286元的收据以及金汇房地产公司出具收取物业维修基金及购房款的收据并完成备案登记等证据及行为进行分析，足以认定金汇房地产公司已以金域名居A1栋801房与805房的购房款抵顶了其欠付阳春三建公司（以陈仕先施工队为实际施工人）的部分工程进度款。金汇房地产公司扣减上述工程款后，即应认定***已完成了支付购房款的义务。至于***是否按该数额支付购房款给陈仕先，系***与陈仕先之间的履行问题，不属本案的审查范围。金汇房地产公司对于该笔款项可在其与阳春三建公司或陈仕先之间进行工程款最终结算时进行扣减，但其否认已收取***的购房款，不履行《商品房买卖合同（预售）》项下的义务，有悖诚实信用原则且不利于交易的安全和稳定性，不应得到支持。

关于金汇房地产公司提出***未按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款进而请求解除合同的主张，因现已查明***虽未直接向金汇房地产公司履行给付案涉商品房房款的义务，但其已经通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司抵销相应工程款的方式对支付购房款的义务履行完毕，故金汇房地产公司的该主张理据不足，本院不予支持。金汇房地产公司应当向***交付案涉商品房并协助办理该房的过户登记手续。

关于本案逾期交房违约金的计付标准问题。金汇房地产公司尚未将涉案商品房交付给***，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，金汇房地产公司未能在2016年12月31日前交房给***使用，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。按照合同约定，金汇房地产公司每日应按***已付房价款381060元的万分之五的标准支付违约金给***。本案中，原、被告均未举证证明因金汇房地产公司的违约行为给***造成的损失具体数额，鉴于合同约定的违约金计算标准明显高于同地段同类房屋的租金标准，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合被告金汇房地产公司的过错及本案查明具体案情，酌定调整违约金按每日万分之二计算。

第三人陈仕先、阳春三建公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述诉讼意见、举证和质证等权利，本院依法缺席判决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市阳东区交付给原告***（反诉原告）；

二、被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金[以381060元为基数，按每日万分之二计至被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司交付房屋给原告（反诉被告）***时止]给原告（反诉被告）***；

三、驳回被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4206元，由原告（反诉被告）***负担1682元，被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担2524元；反诉案件受理费3508元，由被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

审判长　　冯荣晶

审判员　　周国汉

审判员　　柳华想

二〇二〇年七月一日

书记员　　周子琳

附件：本判决适用的相关法律依据

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。