某某、阳江市阳东区金汇房地产有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省阳江市阳东区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1704民初2559号

原告（反诉被告）：***，男，1992年2月15日出生，汉族，住广东省阳西县。

委托诉讼代理人：黄美然，广东尊一律师事务所律师。

被告（反诉原告）：阳江市阳东区金汇房地产有限公司，住所地广东省阳江市阳东区东城镇金环路288号。

法定代表人：区镇权，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢姗谕，广东拓进律师事务所律师。

第三人：陈仕先，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县。

第三人：阳春市第三建筑工程公司，住所地：广东省阳春市春城街道东湖山庄御景园A幢商住楼108房。

法定代表人：李壁彤。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司（以下简称金汇房地产公司）以及第三人陈仕先、阳春市第三建筑工程公司（以下简称阳春三建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，后因金汇房地产公司提出反诉，且案情复杂，转为普通程序并合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***的委托诉讼代理人黄美然，被告（反诉原告）金汇房地产公司的委托诉讼代理人邓德富、谢姗谕到庭参加诉讼，第三人陈仕先经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.金汇房地产公司继续履行与***在2016年7月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：××）；2.金汇房地产公司将位于阳江市阳东区交付给***；3.金汇房地产公司支付逾期交楼的违约金给***（以336226元为基数，从2017年1月1日起按每日万分之五计算至金汇房地产公司履行完交楼手续之日止，现暂计至2019年10月23日的违约金为172315元）；4.本案诉讼费由金汇房地产公司承担。事实和理由：第三人陈仕先是被告金汇房地产公司开发的金域名居的包工头，金汇房地产公司与陈仕先约定，由陈仕先出售部分商品房，所得购房款直接支付陈仕先承建金域名居的进度款，并将上述购房款支付至陈仕先指定账户。***与金汇房地产公司约定，购买位于阳江市阳东区，并于2016年5月24日、2016年5月30日分别交付房屋维修基金6818元和购房款336226元，金汇房地产公司出具《收据》给***。2016年7月11日，***与金汇房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为××），约定2016年12月31日前向***交付该商品房，到了合同约定交楼时间，金汇房地产公司迟迟未与***办理交楼手续，为此***多次想与金汇房地产公司协商解决，金汇房地产公司均拒绝。综上，金汇房地产公司的行为已经严重损害***的合法权益。

被告金汇房地产公司辩称：***向陈仕先交付购房款的情形，属归责于***的合同不当履行。第一，陈仕先是金域名居1期的承包方阳春三建公司派驻的项目管理人，其在知悉金汇房地产公司需支付工程进度款时，为赚取差价利益，称可为金汇房地产公司介绍客户，而陈仕先为取信客户而要求金汇房地产公司预先填写《商品房买卖合同（预售）》并出具收款收据。金汇房地产公司为促成交易，满足了陈仕先的要求。但事实上金汇房地产公司销售人员从未与***谋面，亦无收受过***或陈仕先交付的任何款项。第二，即使***已向陈仕先支付购房款，陈仕先只是提供居间服务，陈仕先的行为不能视同为金汇房地产公司的行为，若***没有依合同约定向金汇房地产公司支付购房款，而是擅自向陈仕先交付，亦属于不当履行，依法认定为没有按《商品房买卖合同（预售）》约定支付款项。第三，***在起诉状中主张陈仕先所得购房款是直接支付陈仕先承建金域名居的进度款，但根据金域名居一期的承包方阳春三建公司出具的《情况说明》已明确其公司从未收到陈仕先主张的用金域名居A1栋801房房屋价款抵顶金汇房地产公司对阳春三建公司承建工程的工程款或进度款。由此可见，陈仕先收取了***的购房款后并没有用于抵顶金汇房地产公司对阳春三建公司承建工程的工程款或进度款，***主张不具有任何依据。从***补充提交的《金域名居A1、A2、A3栋工程开支明细表》可以证明，***并没有在2016年5月30日支付购房款，和其在诉状以及第一次庭审中陈述的不一致，因此，***没有证据证明其已给付了涉案商品房的购房款。综上所述，***的诉讼请求，没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。

反诉原告金汇房地产公司提出反诉请求：1.解除***与金汇房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××）；2.***向金汇房地产公司支付违约金10086.78元（购房款336226元的3%）；3.本案诉讼费用由***承担。事实与理由：***至今未向金汇房地产公司支付购房款，***构成根本违约。***在签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××）后，一直未向金汇房地产公司支付购房款。金汇房地产公司多次催促***履行付款义务，***均以各种理由推脱，至今仍没有支付定金或认购款，***已构成根本违约。综上，***已构成根本违约，由此根据相关法律规定和合同约定，金汇房地产公司有权向***提出解除合同，且由于***至今未向金汇房地产公司支付购房款，这给金汇房地产公司的经营造成重大损失，因此***应当向金汇房地产公司支付违约金。

反诉被告***辩称，金汇房地产公司所陈述的与事实严重不符，请求驳回其反诉请求。***与金汇房地产公司约定，购买金域名居A1栋801房，也根据金汇房地产公司与第三人陈仕先的约定，将购房款336226元直接支付至金汇房地产公司与第三人约定好的指定账户作为***支付给陈仕先的工程进度款。另外，***将专项维修基金6818元现金交付给金汇房地产公司，其也出具了相应的收据给***，其后也将***所购的801房在阳东区不动产登记中心进行了备案登记。综上，金汇房地产公司主张***未支付房款，与事实不符。假设金汇房地产公司的主张成立，其说辞与其开具的已收到***交来的购房款336226元和维修基金6818元的收据是相悖的，更与金汇房地产公司将***所购的801房进行备案登记的事实相矛盾。因此，金汇房地产公司明显颠倒是非黑白，故意不向***履行交房义务。根据《商品房买卖合同》约定，金汇房地产公司应当向***履行交房义务和支付逾期交房违约金，故请求法院支持***的本诉请求，驳回金汇房地产公司的反诉请求。

第三人陈仕先、阳春三建公司未到庭，未陈述诉讼意见。

原告***针对其提起的本诉提供如下证据：证据一、身份证复印件，拟证明原告***具有诉讼主体资格。证据二、国家企业信用信息公示系统查询信息，拟证明被告金汇房地产公司具有诉讼主体资格。证据三，身份证复印件，拟证明陈仕先具有诉讼主体资格。证据四、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明：1.***与金汇房地产公司于2016年7月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定***购买A1幢801号房，购房款为为336226元；2.交楼时间为2016年12月31日，若逾期交楼，金汇房地产公司按日向***支付全部购房款的万分之五违约金。证据五、《收据》两份，拟证明***已按照约定支付购房款336226元和房屋维修基金6818元。证据六、《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明***所购801号房已由金汇房地产公司在阳东区不动产登记办证中心办理了备案登记。证据七、《收据》，拟证明金汇房地产公司与陈仕先约定，将***的购房款336226元与*文苏的购房款381060元，共计717286元支付给陈仕先作为金域名居项目进度款，且由陈仕先指定账户收取。证据八、拟证明：1.拟证明***所购801房的购房款经金汇房地产公司与陈仕先约定抵顶给陈仕先作为项目进度款，阳春三建公司予以确认此事；2.***所购801房于2016年5月30日在金汇房地产公司处办清抵顶收款手续，当日金汇房地产公司向***出具编号为NO.0013553《收据》。证据九、银行交易明细，拟证明：1.***所购801房的购房款与另案原告*文苏所购805房的购房款经金汇房地产公司与陈仕先约定抵顶工程款后，经陈仕先要求由***的父亲*文苏支付给杨业建。证据十、《金域名居A1、A2、A3栋工程开支明细表》，拟证明金汇房地产公司与陈仕先存在以购房款抵顶工程款的情形，且金汇房地产公司将A1栋801房和A1栋805房共计717286元跟陈仕先抵顶了工程款。

被告金汇房地产公司对原告***提交的上述证据发表质证意见如下：对证据一、二、三的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据四的真实性、合法性和关联性均有异议，根据***提交的起诉状以及证据清单可以反映，***的署名与证据四中商品房买卖合同中的署名笔迹完全不一样，因此金汇房地产公司有理由相信证据四中***的署名并非其所签，另外该份合同是陈仕先为取信客户而要求金汇房地产公司预先填写的，金汇房地产公司为促成交易满足了陈仕先的要求，但事实上金汇房地产公司的销售人员从未与***谋面。证据五的真实性由法院依法认定，但对其关联性及其证明目的不予认可，首先该两份《收据》是陈仕先为取信客户而要求金汇房地产公司预先填写证据四及两份《收据》，***无法提供银行转账流水或其他证据证实其有实际交付钱款的行为。证据六的真实性由法院依法认定，但对其关联性有异议，办理了备案不代表***已经向金汇房地产公司交付了购房款，***没有充分的证据证明其已向金汇房地产公司交付款项。对证据七的真实性、合法性和关联性均不予认可，首先根据金汇房地产公司向阳春三建公司核实，收据上所盖的项目经理部的章是陈仕先未经阳春三建公司同意私刻的，该章并未经有关部门备案登记，并且阳春三建公司也是不予认可该章所产生的行为，阳春三建公司也出具说明，本案的购房款并未抵扣工程款或者进度款，其次该收据并未指明是以哪套房屋来抵顶进度款，不具有唯一的指向性，与本案不具有关联性，再次该收据显示的内容是阳春三建公司收到金汇房地产公司的工程项目进度款，根据交易习惯，如果金汇房地产公司的确已经向阳春三建公司支付工程进度款，该收据的原件理应由金汇房地产公司收执作为财务的记账凭证，但该收据是由***收执的，因此不排除是由陈仕先单方制作，因此该证据不能证明***待证的内容，另外，本案的项目工程是由阳春三建公司承建的，金汇房地产公司与阳春三建公司签订有建设工程施工合同，而本案的第三人陈仕先并非是项目工程的承包人，因此陈仕先也无权以涉案的商品房来抵顶阳春三建公司的工程进度款。证据八的真实性由法院依法认定，由于第三人陈仕先、阳春三建公司没有到庭，对其署名及盖章指模的真实性无法作出判断，对其合法性及关联性不予认可，首先根据阳春三建公司的《证明》可证实阳春三建公司对抵顶事宜根本不知情，并且对第三人陈仕先未经同意私自以房抵顶工程款，明确表示与阳春三建公司无任何关系，对以房抵顶工程进度款的事项并没有认可，其次房屋是否发生抵顶工程款的法律效力应当以金汇房地产公司与阳春三建公司是否达成合意为判断依据，双方自始没有作出过以案涉商品房抵顶工程进度款的意思表示，且没有任何证据证明金汇房地产公司与阳春三建公司达成过以房抵顶工程款的合意，更无法证明***有过办清抵顶手续，再者***提供的该份《证明》与金汇房地产公司提供的《情况说明》，该两份证明都是阳春三建公司提供的，该两份证明相互印证了金汇房地产公司与阳春三建公司没有达成以房抵顶工程款的合意，阳春三建公司从未收到第三人陈仕先主张的用A1幢801房、805房房屋价款抵顶金汇房地产公司支付给阳春三建公司的工程款或进度款，由于涉案楼盘的建筑工程是阳春三建公司，而阳春三建公司对抵顶情况根本不知情，也未经阳春三建公司同意，第三人陈仕先个人根本无权抵顶，该份《证明》不能证明***待证内容。***未能提供证据九的原件，对其真实性由法院依法日认定，对其关联性不予认可，首先根据***提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项第1点约定，买受人应当在2016年7月10日前支付该商品房全部价款，而根据***提供的《银行交易明细》反映汇款的三笔款项均发生在2016年7月10日之后，且是汇款至杨业建，因此该汇款的三笔款项与本案不具有关联性，不能证明***已支付购房款，其次***提供的《银行交易明细》反映汇款的三笔款项2017年5月29日100000元、2017年12月5日70000元、2018年6月7日100000元，共270000元，这与《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款336226元也无法一一对应，再者***提供的《银行交易明细》反映取现金的两笔款项2016年5月24日210000元、2016年9月18日90000元共300000元无法反映其将该款项交付给金汇房地产公司，且也生活经验不符，综前，270000元和300000元共570000元，但根据金汇房地产公司出具的两份收据以及《商品房买卖合同（预售）》和***提供的银行流水统计，该两套房屋的价款共为717286元，三者并不吻合，亦与***在诉状及第一次庭审时称已于2016年月30日在金汇房地产公司出具《收据》时付清了购房款相矛盾，***涉嫌虚假陈述，综上，该份证据无法证明***已按照合同要求支付了购房款，相反可证明金汇房地产公司陈述的情况属实，金汇房地产公司是基于对第三人陈仕先的信任为解决支付工程进度款的燃眉之急才在未收到任何款项时于2016年5月30日向第三人陈仕先出具了购房款收据，以方便第三人陈仕先居间销售，没有任何证据表明***向金汇房地产公司支付过任何款项。证据十是***单方制作，且未经任何人包括金汇房地产公司、阳春三建公司、陈仕先等签章确认，对其真实性、合法性和关联性不予认可。

被告金汇房地产公司针对***提起的本诉提供的证据如下：阳春三建公司《情况说明》，拟证明金域名居1期的承包方阳春三建公司已明确其公司从未收到第三人陈仕先主张的用金域名居A1栋801房房屋价款抵顶金汇房地产公司对阳春三建公司承建工程的工程款或进度款。

原告***对被告金汇房地产公司提交的上述证据发表质证意见如下：对该证据的三性均有异议。首先，该情况说明并无阳春三建公司的法人及出具人的签名，不符合民事诉讼法司法解释规定的证据形式；其次，该情况说明上并无出具日期，无法得知其出具的具体时间；第三，该情况说明与我方提供的证据七内容相矛盾，不应当作为本案的定案依据。

被告金汇房地产公司针对其提起的反诉没有提交证据。

反诉被告***针对金汇房地产公司提起的反诉提供的证据与其提起本诉提交的证据一致。

本院经审理认定事实如下：金汇房地产公司是2010年3月22日成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为房地产开发销售。涉讼位于阳江市阳东区项目由金汇房地产公司开发建设，该商品房项目已取得《商品房预售许可证》（东预许字［2016］第001号），Ａ1、Ａ2、Ａ3幢工程项目已竣工验收合格并于2019年4月15日取得竣工验收备案表。

2016年7月11日，***（买受人）与金汇房地产公司（出卖人）在金域名居销售中心签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：金汇房地产公司将位于阳江市阳东区东城镇金环路288号的金域名居A1幢8层801房出售给***，预测建筑面积为98.89平方米，其中套内建筑面积为82.14平方米，分摊共有建筑面积为16.75平方米；该房为预售商品房，预售许可证号为东预许字[2016]第001号，按套内建筑面积计价，每平方米4093.33平方米，总价款为336226元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年7月10日前支付该商品房全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程骏工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款，***与金汇房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。

2016年5月30日，金汇房地产公司向***出具《收据》（编号：Ｎｏ.0013553），该收据载明：“今收到***（身份证号：44172119********）交来购买阳江市阳东区房款336226元”，金汇房地产公司及其财务人员蓝姣景在上述收据上盖财务专用章予以确认。同日，陈仕先向金汇房地产公司出具《收据》（编号：Ｎｏ8828941），该收据载明：“今收到阳江市阳东区金汇房地产有限公司交来阳春三建公司承建的金域名居项目进度款717286元”，阳春三建公司金域名居工程项目经理部在上述收据盖章予以确认。

金汇房地产公司还于2016年5月24日向***出具《收据》（编号：Ｎｏ.0014786），该收据载明：今收到***（身份证号：44172119********）交来购买阳江市阳东区物业维修基金（代收代缴）6818元。金汇房地产公司及其财务人员蓝姣景在上述收据上盖财务专用章予以确认。

2020年1月22日，经***向阳江市阳东区不动产登记办证中心查询，查询的结果证明载明：位于阳江市阳东区的权利人为***，不动产权证号：××，建筑面积为98.89平方米，状态为申请备案。

2020年3月11日，阳春三建公司出具《证明》，载明：“我公司承建的金域名居商住楼工程，在工程施工期间，阳江市阳东区金汇房地产有限公司私自将本楼盘的A1幢801房、805房、A3幢905房共三套房抵顶给施工队陈仕先作为施工进度款项，该抵顶A1幢801房、805房二套于2016年5月30日在阳江市阳东区金汇房地产有限公司办清抵顶收款手续，A3幢905房于2015年12月6日在阳江市阳东区金汇房地产公司办清抵顶收款手续，本三套房是施工队陈仕先向阳江市阳东区金汇房地产有限公司直接办理抵顶手续。上述抵顶事宜我公司根本不知情，且抵顶所得款项也不通过我公司账户，与我公司无任何关系。”，陈仕先认为上述《证明》属实并予签名确认。

另查明，*文苏于2020年3月24日向本院出具《关于支付购房款的说明》，载明“阳东区东城镇金环路288号金域名居Ａ1幢801号房和805号房，合计购房款717286元，是在陈仕先与被告阳江市阳东区金汇房地产有限公司抵顶了工程款717286元后，陈仕先要求*文苏将购房款支付给案外第三人杨业建，且陈仕先、杨业建和*文苏约定将购房款717286元优惠至640000元。*文苏通过转账270000元给杨业建，现金给付300000元给杨业建（都是由杨业建陪同取现，取出现金立马给杨业建），剩余的70000元本来约定好等收楼时由*文苏支付给杨业建，但由于陈仕先与被告的关系恶化，被告忽然反口不认账，*文苏和***一直未收楼，剩余的70000元至今未支付，特此说明。”为证明上述款项的支出，*文苏提供其在中国邮政储蓄银行股份有限公司阳江市东城营业所6217××××9125的账户交易明细予以佐证，该账户反映：2016年5月24日，通过网店柜面折转取210000元；2016年9月18日，通过网店柜面取现90000元；2017年5月29日汇款至杨业建6217××××0218账户100000元；2017年12月5日汇款至杨业建6217××××0218账户70000元；2018年6月7日汇款至杨业建6217××××6106账户100000元。

阳春三建公司又向本院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2559号案件，我司发表如下情况说明：本公司从未收到陈仕先主张的用阳江市阳东区金桂花园金环路金域名居A1栋801房房屋价款抵顶阳江市阳东区金汇房地产有限公司对本公司承建的阳东区金域名居A1、A2、A3栋住宅的工程款或进度款”。金汇房地产公司也向本院提交一份《情况说明》，载明：“贵院受理的（2019）粤1704民初2559号案件，我司发表如下情况说明：本公司因核实***尚未向我司支付购房款，因此没有向***交付涉案商品房的钥匙”。

本院认为：经审查分析本案证据及诉辩双方的意见，第三人陈仕先是阳春三建公司承建金汇房地产公司发包的金域名居Ａ1、Ａ2、Ａ3栋工程项目的实际施工人，其有权与发包方金汇房地产公司直接结算工程款。而金汇房地产公司欠付陈仕先的工程进度款已通过其用金域名居Ａ1栋801房与805房抵顶给陈仕先的方式清偿相应金额的工程款债务，金汇房地产公司也按照陈仕先的指示将位于阳江市阳东区出售给*文苏并签订了《商品房买卖合同（预售）》、收取物业维修基金和完成备案登记等，陈仕先也确认收取*文苏支付的购房价款717286元，金汇房地产亦对陈仕先的上述收款行为出具收据予以确认，至此陈仕先与金汇房地产公司之间就717286元的工程款债务已履行完毕。至于金汇房地产公司主张*文苏所提供的证据未能证实其已付清购房款，系*文苏与陈仕先之间的履行问题，不属本案的审查范围。

承上所述，金汇房地产公司就以房抵顶工程款与陈仕先达成合意后，再根据陈仕先的指示直接与***签订涉案《商品房买卖合同（预售）》转让A1栋801房是各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同约定的义务。由于陈仕先与金汇房地产公司之间的工程款已进行了结算，在***已经签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》、陈仕先已收取*文苏支付的购房款以抵顶金汇房地产公司应付陈仕先的工程进度款并由金汇房地产公司出具收取购房款的收据和物业维修基金的收据的情况下，现仅因金汇房地产公司认为阳春三建公司或陈仕先与其之间出现结算问题，就否认其已收取的购房款，不履行《商品房买卖合同（预售）》项下的义务，有悖诚实信用原则且不利于交易的安全和稳定性，不应得到支持。

关于金汇房地产公司提出***未按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款进而请求解除合同的主张，因现已查明***虽未直接向金汇房地产公司履行给付案涉商品房房款的义务，但其已经通过向陈仕先付款并由陈仕先、阳春三建公司确认与金汇房地产公司的相应工程款抵销的方式对支付购房款的义务履行完毕，故金汇房地产公司的该主张不能成为其不履行己方义务的有效抗辩，金汇房地产公司应当向***交付案涉商品房并协助办理该房的过户登记手续。本案中，***主张金汇房地产公司在2018年7月19日向其交付了涉案商品房的钥匙，金汇房地产公司对交钥匙的事实予以否认并认为涉案商品房至今未交付，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，将符合各项条件的商品房交付买受人使用；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足上述约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”的约定，金汇房地产公司未能在2016年12月31日前交房给***使用，已构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。结合***的起诉请求，金汇房地产公司从2017年1月1日起至房屋交付给***之日止，金汇房地产公司按照合同约定每日应按***已付房价款336226元的万分之五的标准支付违约金。金汇房地产公司在其反诉及答辩中均否定承担逾期交房违约责任，可视为其提出了违约金过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，***未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，***的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如果按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，金汇房地产公司每日应向***支付的逾期交房违约金约为168元（336226元×0.0005），即每月的逾期交房违约金为5040元（168元×30天），已明显超过同地段同类型房屋的租金水平。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二计算，即每月的违约金为2017元（336226元×0.0002×30）。***请求超过本院核定部分，本院不予支持。

第三人陈仕先、阳春三建公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃陈述诉讼意见、举证和质证等权利，本院依法缺席判决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、限被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阳江市阳东区交付给原告（反诉被告）***；

二、限被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金[以336226元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计至被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司交付房屋给原告（反诉被告）*文苏时止]给原告（反诉被告）***；

三、驳回被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3746元，由原告（反诉被告）***负担1498元，被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担2248元；反诉案件受理费3171.50元，由被告（反诉原告）阳江市阳东区金汇房地产有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

审判长　　冯荣晶

审判员　　周国汉

审判员　　柳华想

二〇二〇年七月一日

书记员　　周子琳