某某、某某等与中国地震局地球物理勘探中心房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市金水区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)金民二初字第5797号

原告**，女，1940年7月1日出生，汉族，住郑州市金水区。

原告***，男，1968年6月26日出生，汉族，住郑州市金水区。

二原告委托代理人李新建，河南博正律师事务所律师。

被告中国地震局地球物理勘探中心，住所地河南省郑州市金水区文化路104号。

法定代表人王夫运，主任。

委托代理人赵红魁，河南建魁律师事务所律师。

委托代理人张钧，男，1989年12月1日出生，汉族，系被告工作人员，住郑州市金水区。

原告**、***诉被告中国地震局地球物理勘探中心（以下简称物探中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2015年6月18日作出（2015）金民二初字第761号民事裁定书，原告**、***不服该裁定，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。2015年8月18日河南省郑州市中级人民法院作出（2015）郑民一终字第1313号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***及二原告委托代理人李新建、被告物探中心的委托代理人赵红魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告诉称：2007年被告为改善职工居住条件，集资修建一栋商品房，卞铨生（原告**丈夫、***父亲，于2010年8月30日去世）系被告单位职工，符合被告集资建设商品房条件，2008年5月19日卞铨生、**夫妻二人与被告签订了《退出原购房改房置换普通商品房协议书》，约定卞铨生夫妻二人退出原二人所在单位销售的两套房改房，即被告销售给卞铨生的座落于郑州市文化路××院××楼××单元××号房屋，郑州市内衣厂销售给原告**的座落于郑州市××院××楼××单元××号房屋。被告同意卞铨生参加单位的集资建房。2006年至2010年，卞铨生夫妻二人分五次向被告交纳了27.3万元购房款，并按河南省房改房政策，将自己的房改房退回给原售房单位，被告将位于文化路75号院9号楼东单元10层28号住房分配给了原告**。2007年被告发布文件，修改了集资建房的条件，要求参加集资建房的职工必须将职工夫妻二人所有的房改房都交给被告。2014年3月6日，被告通知原告**将郑州市内衣厂销售的房屋在2014年4月7日前交给被告，否则收回分配给卞铨生夫妻二人商品房，取消其参加集资建房的资格。原告**已于2011年将郑州市××院××楼××单元××号房屋退还给郑州市内衣厂，郑州市内衣厂将该房屋销售给他人，无法按被告要求履行合同。原、被告之间的《退出原购房改房置换普通商品房协议书》事实上不能履行，被告也通知原告解除合同，根据民事诉讼法第一百九十一条的规定，二原告向本院提起诉讼，请求：确认原、被告签订的《退出原购房改房置换普通商品房协议书》已解除；判令被告将座落在郑州市文化路××楼××单元××号的房改房（建筑面积52.58平方米，价值21万元）返还给原告，协助原告办理产权过户手续；责令被告退还原告交纳的集资购房款27.3万元；本案的诉讼费用由被告承担。

被告物探中心辩称：一、原告在能履行协议的情况下拒绝履行协议约定，因自身过错不履行生效协议，无权要求确认协议已解除。2007年，被告在原有划拨地上组织集资修建了一栋带有保障性质的高层住宅楼。原告**及其配偶卞铨生（已故）为参加此次集资建房，于2008年5月19日自愿与被告签订了《退出原购房改房置换普通商品房协议书》（附证据1），约定将郑州市文化路××院××楼××单元××号面积为52.58平方米和郑州市××院××楼××单元××号54.26平方米的住房退出，置换单位集资修建的带有保障性质的高层住宅楼并同意将有关证件（附证据2）交被告留存。高层住宅楼修建完成后，2010年4月12日，被告将新房钥匙交给了原告。在领取新房钥匙时，原告又向被告出具了《交房保证书》（附证据3），承诺“自领取新房钥匙之日起150日内，将郑州市文化路××院××楼××单元××号和郑州市××院××楼××单元××号住房，保持建筑主体、承重结构完整交给物探中心”。此后，原告拒不履行协议约定将郑州市××院××楼××单元××号住房交给被告。被告多次催告仍拒绝履行。经查，原告拒不履行的真实原因是原告**已于2011年3月3日将郑州市××院××楼××单元××号的房屋私自出售给第三人何胜军（附证据4）。以上事实已被（2014）金民二初字第3144号生效判决书所确认（附证据5）。该生效判决已经确认了**与中国地震局地球物理勘探中心的《退出原购房改房置换普通商品房协议书》的有效性。原告明知其应当承担将郑州市××院××楼××单元××号交给被告的义务，故意违反该约定，不享有合同解除权。“请求确认《退出原购房改房置换普通商品房协议书》已解除”的诉讼请求毫无事实和法律依据。二、被告基于对《退出原购房改房置换普通商品房协议书》的信赖，已将郑州市文化路××院××楼××单元××号调整分配给其他职工，为保护善意第三人的合法权益，请求法院驳回原告返还郑州市文化路××院××楼××单元××号的诉讼请求。郑州市文化路××院××楼××单元××号房屋从性质来说属于单位所有的房改房，原、被告双方在签订协议，被告向原告交付新房后，该房屋（郑州市文化路41号院1号楼单元18号）已按照被告内部住房分配调整工作统一安排调整给其他职工（附证据6），该职工也已入住该房屋已三年之久。为保持法律关系稳定，保护其他住房困难职工合法权益，请求法院驳回该诉讼请求。三、本案标的房屋性质具有特殊性，不是普通商品房。双方的法律纠纷也是由单位内部建房、分房、占房、腾房所引发的，根据相关司法解释，请求依法驳回原告起诉。被告系中国地震局直属事业单位，并不是房地产开发企业。本标的房屋是均为被告根据房改房管理部门和上级主管部门的批复在划拨土地上建造的带有保障性质的住房。这些从房屋所使用的土地性质、原告**的配偶卞铨生作为被告职工的特殊身份、被告集资建设的系带有保障性住房的特点以及退出原购房改房置换普通商品房协议书的特殊性等多方面均可以证明（附证据7、8、9、10）。依据最高人民法院1992年11月25日发布的《关于房地产案件受理的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”（附法律依据1）。因本案所涉及房屋纠纷属于被告单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等纠纷，不属于人民法院的主管范围。此观点已在类似案件中被郑州市中级人民法院终身裁定书采纳（附证据11、12）。综上所述，原告**、***的诉讼请求毫无事实与法律依据，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。

二原告所举证有：

第一组证据：

1、《退出原购房改房置换普通商品房协议书》一份；

2、收据五张；

第二组证据：

3、《关于印发〈集资建设普通商品房实施办法〉的通知》、《集资建设普通商品房实施办法》各一份；

4、《物探中心〈集资建设普通商品房实施办法〉细则》、《关于印发〈集资建设普通商品房实施办法细则〉补充规定的通知》、《关于〈集资建设普通商品房实施办法细则〉补充规定》、《关于印发〈关于修改集资建设普通商品房实施办法细则有关条款的决议〉的通知》、《关于修改〈集资建设普通商品房实施办法细则〉有关条款的决议》各一份；

第三组证据：

5、原产权单位退回已售房改房登记表、郑州市住房制度改革委员会办公室对中国地震局地球物理勘探中心《关于收回原售住房的请示》的批复各一份；

6、郑州市房屋登记簿一份；

7、郑州市内衣厂出具的证明一份；

8、郑州市房屋登记信息查询证明一份；

第四组证据：

9、（2014）金民二初字第3144号民事判决书一份；

10、通知二份；

11、户口本一份；

12、死亡注销信息一份；

13、遗产继承协议一份。

被告物探中心对二原告提供的证据质证意见为：对第一组证据的真实性无异议，举证目的亦无异议。对第二组证据真实性无异议，对举证目的有异议，原告应当按照《退出原购房改房置换普通商品房协议书》约定，将内衣厂房改房交物探心。对第三组证据真实性无异议，对内衣厂出具的证明有异议，该证据依据已生效的（2014）金民二初字第3144号民事判决书“本院认为”部分，该主张（已将郑汴路房交内衣厂）不予采信。对第四组证据真实性无异议，但原告违约在先，不具有合同的解除权。被告不同意解除，要求其继续履行协议。

被告物探中心所举证有：

1、《退出原购房改房置换普通商品房协议书》一份；

2、《房屋所有权证书》（郑房权证字第××号）一份；

3、《交原住房保证书》一份；

4、《郑州市存量房买卖合同》一份；

5、（2014）金民二初字第3144号民事判决书一份；

6、挑房签字表一份；

7、《国有土地使用证》二份；

8、《关于中国地震局地球物理勘探中心危旧住房改造的批复》一份；

9、《关于中国地震局地球物理勘探中心利用现有住宅用地全额集资建房的批复》一份；

10、（2014）金民二初字第3279号民事裁定书、（2015）郑民一终字第653号民事裁定书各一份；

11、行政起诉书、（2015）金行初字第46号行政判决书、行政上诉状各一份；

12、《房屋所有权证书》（郑房权证字第××号）一份。

二原告对被告物探中心提供的证据质证意见为：对证据1、2均无异议。对证据3的真实性无异议，但对该证据的合法性有异议，该承诺是在原告受到停发工资、不签不给新房钥匙等威胁下作出，不是原告真实意思表示。对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，从该房屋的价格可以看出，交易价格远远低于市场价格，该交易是在原售房单位郑州市内衣厂的协调主持下进行的，是郑州市内衣厂收回住房的一种方式，被告单位收回原住房也是采用这种方式。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，该判决只能证明原告将原住房交回郑州市内衣厂的证据没有达到法院的标准，但并没有否认这个事实。对证据6的真实性无异议，但与案件无关，文化路41号院1号楼2单元18号仍在被告名下，且已被原告申请法院查封。对证据7、8、9均无异议，证明目的有异议，只能证明被告建设的是经济适用房。对证据10的真实性无异议，但与本案无关。对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议，该诉讼并不是本案中止的条件，本案不需要中止审理，本案所涉及的房产并没有出售给被告单位的其他人，而是仍在被告单位名下，原告要求被告将该房产过户到原告名下具有可操作性。对证据12的真实性无异议，位于金水区文化路41号院1号楼2单元1层18号原在卞铨生名下，被违法过户至被告名下。

经审理查明：

2004年10月，郑州市人民政府颁发的《国有土地使用证》，主要载明：座落于文化路75号的划拨土地使用权性质为划拨，土地使用者为被告物探中心。

2005年12月23日，中国地震局就被告物探中心的请示作出《关于中国地震局地球物理勘探中心利用现有住宅用地全额集资建房的批复》，主要内容为：同意被告在郑州市文化路××号院利用现有住宅用地集资建设普通住宅，以解决单位无房户和特困职工住房条件。同月30日，河南省省直机关住房委员会作出《关于中国地震局地球物理勘探中心危旧房改造的批复》，主要内容为：同意被告拆除危旧住宅楼，在文化路75号院建设26层住宅楼一栋，共156套；按单位集资建房政策执行。

2007年3月13日，被告物探中心第五届三次职代会审议通过了《集资建设普通商品房实施办法》，主要内容有：此次住房分配称为带有保障性质的普通商品房，新建房为集资普通商品房，集资建房实行自愿申请参加；参加集资普通商品房者，按政策必须在规定的时间内退出中心原分配的住房和配偶所在单位住房（包括经济适用房），并签订退房协议书。同年6月19日，被告物探中心职工代表大会联席会议审议通过了《物探中心〈集资建设普通商品房实施办法〉细则》，主要内容有：此次住房分配称为带有保障性质的普通商品房，新建房为集资普通商品房，集资建房实行自愿申请参加；参加集资普通商品房者，按政策必须在规定的时间内退出中心原分配的住房和配偶所在单位住房（包括经济适用房），并签订退房协议书；退出原所在单位住房，是指退出房改房；参加集资普通商品房者，只有退出房改房，才能置换普通商品房；按省直机关事务管理局豫事文［2004］42号文件规定，置换办法是：一、凡集资带有保障性质的普通商品房者，必须退出原购房改房；二、所退房改房折旧按该细则第十一条执行；三、回购房由原售房单位以出售普通商品房的形式，按回购价调整出售给其他住房困难的职工；如果原售房单位不购买，由中心统一回购调整，或上市出售；产权过户按市场程序进行，有关费用由买卖双方共同承担；四、因特殊原因不退旧房者（特殊原因由省直房改办界定），新购住宅必须按商品房市场评估价购买；具体置换要求如下：一、集资者在集资通知下达后15个工作日内与中心签订退房协议书，《退出原购房改房置换普通商品房协议书》由中心统一制作；二、签订协议书时，必须携带原购中心及配偶所在单位房改房的房产证、土地证及夫妻双方身份证复印件交中心房管部门保管，未办有关证件者由原售房单位出具证明；三、职工选房后，凭房改办的退房批复文件领取钥匙，凡不办理退房手续者，中心不发钥匙，不予办理新房房产证等有关证件，不提供办理有关证件的材料，并收回集资房；四、中心视住房建筑进展情况，规定装修期限和搬迁时间，并办理验收交接手续。同年10月29日，被告物探中心经职代会联席会议审议通过了《关于〈集资建设普通商品房实施办法细则〉补充规定》，主要内容有：根据《集资建设普通商品房实施办法细则》第九条规定，职工参加带有保障性质普通商品房的集资，必须退出职工及配偶原购房改房（包括经济适用房）进行置换。

2008年5月19日，卞铨生作为被告的职工，同原告**（在配偶一栏处署名）与被告签订了《退出原购房改房置换普通商品房协议书》，主要内容有：根据《集资建设普通商品房实施办法》及其《细则》的规定，被告同意为卞铨生和原告**组织建设普通商品房，卞铨生和原告**愿意积极配合，同意退出：原购房改房地震局物探中心（单位）52.58平方米，座落在郑州市文化路××院××楼××单元××号；原购房改房郑州市内衣厂（单位）54.26平方米，座落在郑州市××院××楼××单元××号；同意将房产证、土地证、身份证复印件等有关证件交被告存留，凭退房手续选房，置换被告带有保障性质的普通商品房；卞铨生和原告**承诺，若有违反，自动放弃参加集资建设普通商品房的权利。

2008年11月7日，被告物探中心作出了物震办发【2008】68号《关于印发〈关于修改集资建设普通商品房实施办法有关条款的决议〉的通知》，主要内容有：将《集资建设普通商品房实施办法细则》第九条“置换办法”中的第三款规定“回购房由原售房单位以出售普通商品房的形式，按回购价调整出售给其他住房困难的职工。如果原售房单位不购买，由中心统一回购调整，或上市出售。”修改为“购买新建职工住宅的职工，原住房必须腾退，分新交旧，由中心回购，统一调整分配，或上市出售”等；现将《关于修改〈集资建设普通商品房实施办法细则〉有关条款的决议》印发给你们，请遵照执行。

2010年4月2日，卞铨生和原告**给被告物探中心出具了一份《交原住房保证书》，主要内容有：本人分配到新住房后，按照物探中心职代会审议通过的《集资建设普通商品房实施办法》、《细则》、《关于修改有关条款的决议》要求，自领取新房钥匙之日起150日内保证将文化路41号院1号楼2单元18号和郑汴路5号院4号楼2单元9号住房，保持建筑主体、承重结构完整交给物探中心；不如期交原住房或不能保持原住房建筑主体、承重结构完整，本人愿接受物探中心按每日一百元进行的处罚（从工资中扣除），直至按要求交出原住房为止。

2006年11月26日、2007年11月2日、2008年11月10日、2009年5月7日、2010年5月26日，被告物探中心分别给卞铨生出具了四份《收据》，分别载明：今收到卞铨生交来第二次集资房款5.6万元、集资房首付款10万元、第三次集资房款5.2万元、第四次集资房款5.2万元、装修保证金2000元、垃圾清运费150元、预付房款1.3万元，共计275150元。

2011年3月3日，原告**与案外人何胜军签订房屋买卖合同，约定其将郑州市管城回族区郑汴路5号院4号楼2单元9号房产以15万元价格出售给何胜军。何胜军将15万元购房款全额交给原告**。

2013年郑州市住房制度改革委员会办公室作出郑房改审〔2013〕468号《对中国地震局地球物理勘探中心〈关于收回原售住房的请示〉的批复》，主要内容为：经审查研究，同意被告物探中心将原经“郑房改办政字（1996）第378号”、“郑房改审字［2000］349号”批复出售给职工的3套、建筑面积为176.41平方米的住房，根据职工个人意愿，以原购买价收回原产权单位，具体情况如下：金水区文化路41号1号楼2单元18号，2室1厅，建筑面积为52.58平方米，原产权人为卞铨生等。郑州市住房制度改革委员会办公室批准退房的《原产权单位退回已售房改房登记表》，主要内容有：单位：被告物探中心，购房人卞铨生及配偶**，房屋座落：金水区文化路41号1号楼2单元18号，产权证号：郑房权证字第××号，建筑面积：52.58平方米，成本价：649元每平方米，原购房款额：12048.82元，批准购房时间（文号）：2000年6月19日、郑房改审字［2000］349号，收（退）回住房理由：住房调整，批准退房时间（文号）：2013—468。同年10月28日，该房产登记到被告物探中心名下。

2014年3月6日，在见证人的见证下，被告物探中心向原告**送达了一份《通知》，主要内容为：在原告**分到位于文化路75号院9号楼东单元10层28号住房后，根据原告2008年5月19日与被告签订的《关于退出原购房改房置换普通商品房协议书》及2010年4月12日签署的《交原住房保证书》，原告**位于郑汴路5号院4号楼2单元9号的原住房必须交给被告。从原告**接到本通知起一个月内（截止到2014年4月7日下午5点），请将其应退出的原住宅房屋清理干净，交回被告，并配合工作人员查验。逾期未交，视同原告**“自动放弃参加调整置换房的权利”。被告将把原告**分到的位于文化路75号院9号楼东单元10层28号房屋收回本单位，重新分配，不再另行通知。

2014年12月23日二原告提起本诉。

2014年12月24日，二原告向被告物探中心作出了一份《通知》，主要内容为：“因本人将位于郑汴路5号院4号楼2单元9号房改房交回本人原单位郑州市内衣厂，已无法按你单位要求交给你单位。本人同意按你单位要求，放弃参加集资建设普通商品房的权利。请你单位退还我方位于金水区文化路41号1号楼2单元1层18号房屋，并退还我方交纳的集资购房款，我愿退还你单位位于文化路75号院9号楼东单元10层28号住房”。

另查明：原告**与卞铨生系夫妻，卞铨生原系被告物探中心职工，于2010年8月30日去世。原告**原系郑州市内衣厂职工。郑州市内衣厂成立于1989年9月15日；2005年12月16日，郑州市工商局决定吊销郑州市内衣厂的营业执照。内衣厂早已停产。原告***系原告**与卞铨生之子。

2014年9月10日，卞静芳（卞铨生之女）与二原告签订了一份《遗产继承协议》，主要内容为：我们是卞铨生的妻子、儿子、女儿，是其法定继承人，本着经济方便的原则，经全家人协商一致，对卞铨生的遗产达成如下协议：1、郑州市文化路××院××楼××单元××号房屋是卞铨生、**的夫妻共同财产，每人拥有一半产权。现**、卞静芳放弃上述房屋的继承权，卞铨生的房产份额由***继承。2、**、卞铨生二人向中国地震局地球物理勘探中心交纳了集资建房款，卞铨生交纳的房款份额及相关权益由***继承。

本院认为：2008年5月19日卞铨生同原告**与被告物探中心签订的《退出原购房改房置换普通商品房协议书》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据协议书及《交原住房保证书》约定，卞铨生同原告**同意向被告物探中心退出原购房改房被告物探中心座落在郑州市文化路××院××楼××单元××号的面积为52.58平方米的房屋及郑州市内衣厂座落在郑州市××院××楼××单元××面积为54.26平方米的房屋，并承诺若有违反，自动放弃参加集资建设普通商品房的权利。后卞铨生同原告**仅将座落在郑州市文化路××院××楼××单元××号的面积为52.58平方米的房屋退给了被告物探中心。2014年3月6日被告物探中心向原告**送达《通知》，要求原告**于2014年4月7日下午5点之前将位于郑汴路5号院4号楼2单元9号的房屋交回被告，逾期未交，视同原告**自动放弃参加调整置换房的权利。二原告于2014年12月24日向被告物探中心作出《通知》，内容为原告同意按被告要求，放弃参加集资建设普通商品房的权利。从以上可以看出，双方已经协商解除了《退出原购房改房置换普通商品房协议书》。二原告要求被告物探中心返还座落于郑州市文化路××楼××单元××号的建筑面积为52.58平方米的房屋并退还购房款273000元，并无不当，应予支持。同时二原告应将座落于郑州市金水区文化路75号院9号楼东单元10层28号房屋返还给被告物探中心。被告物探中心辩称理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，判决如下：

一、确认2008年5月19日卞铨生同原告**与被告中国地震局地球物理勘探中心签订的《退出原购房改房置换普通商品房协议书》解除；

二、被告中国地震局地球物理勘探中心于判决生效后30日内将座落于郑州市文化路41号1号楼2单元18号房屋过户到原告**、***名下，并将该房屋腾空交给原告**、***；

三、被告中国地震局地球物理勘探中心退还原告**、***购房款273000元；

上述第二、三项被告中国地震局地球物理勘探中心应在判决生效后三十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8645元，由被告物探中心负担。

如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审判长　　李楠楠

审判员　　王盼盼

审判员　　刘　嫣

二〇一六年一月二十五日

书记员　　蒋　理