2233江苏省无锡蠡园经济开发区发展总公司与无锡市郡盛电子工程技术有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏02民终2233号

上诉人（原审原告）：江苏省无锡蠡园经济开发区发展总公司，住所地无锡市金匮西路北（开发区3-8块）。

法定代表人：丁一，该公司总经理。

委托诉讼代理人：单博，江苏太湖律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：无锡市郡盛电子工程技术有限公司，住所地无锡蠡园开发区滴翠路100号“530”大厦2号楼1105室。

法定代表人：张雪，该公司总经理。

上诉人江苏省无锡蠡园经济开发区发展总公司（以下简称蠡园公司）因与被上诉人无锡市郡盛电子工程技术有限公司（以下简称郡盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211民初8410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

蠡园公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：1.郡盛公司支付其自郡盛公司接收房屋至最终归还房屋期间的房屋占用费暂计算至2018年6月28日为907096.12元；2.郡盛公司支付其违约金94383.4元；3.郡盛公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.原审法院不应以其在其他案件中对其他房屋相关情况的陈述，作为本案中认定涉案房屋不能过户原因及其不会解除抵押的依据。2.郡盛公司未按期支付剩余购房款且也未按《售房合同》第十三条第二款完成纳税要求，应认定为违约，合同根据约定解除。3.郡盛公司在近十年间持续占有和使用涉案房屋，应当向其支付占有使用费。

郡盛公司未作答辩。

蠡园公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2009年6月2日签订的《售房合同》；2.郡盛公司返还坐落于无锡市蠡园开发区的房屋；3.郡盛公司支付其自郡盛接收房屋至最终归还房屋期间的房屋占用费，暂计算至2018年6月28日为907096.12元；4.郡盛公司支付其违约金94383.4元；5.郡盛公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2009年6月2日，蠡园公司（甲方、出售方）与郡盛公司（乙方、承购方）签订《售房合同》一份，约定：一、乙方向甲方购买坐落在无锡市蠡园开发区，总建筑面积325.46平方米（面积以产监所实测面积为准），用于乙方办公。二、写字楼单价为5800元／平方米，总金额1887668元。三、合同签订一周内付定金548361元，2010年5月31日前支付548361元，2011年5月31日前付790946元。若乙方未按约定期限付款，乙方应向甲方支付逾期利息，按月利率8‰计算。逾期超过二个月的，甲方有权终止合同，合同终止以甲方书面通知送达乙方之日起生效。届时乙方应向甲方支付房价总额5%的违约金。四、在乙方付清房款，双方办好房屋交接后凭甲方书面通知，乙方提交购房合同、付款凭证和房屋交接证明及单位营业执照或本人身份证件、共有人证明书、印章，由甲方向市有关部门分别办理房产、土地的交易过户手续，领取《房屋所有权证》和《土地使用证》。五、双方约定的其它事项1、乙方承诺将其公司从合同签订之日起三个月内的工商、税务注册登记至无锡（国家）工业设计园创意园。2、乙方承诺其公司一个完整年度内完成国、地两税总额50万元整，否则不办理房产证；三年仍达不到的，售房合同失效，退还房款，不支付利息。经双方协商，售房可转为租房。

上述协议签订后，2009年6月24日，郡盛公司向蠡园公司支付548361元。该款支付后，蠡园公司向郡盛公司交付涉案房屋。2009年9月23日，蠡园公司领取涉案房屋产权证，登记信息载明：房屋坐落五三零大厦2号十一层，总层数23层，建筑面积1554.52平方米，初始登记，设计、研发用房。2009年9月,蠡园公司将包括涉案房屋在内的五三零大厦1号、2号房屋整栋抵押，债务履行期限为2009年9月22日-2015年9月21日。2010年12月，蠡园公司又设立了余额抵押，债务期间为2010年12月20日-2013年12月19日。上述两项抵押权，均在2014年9月17日注销。2012年5月，蠡园公司将涉案房屋再次设立抵押，债权期间为2012年5月3日-2016年5月3日，该抵押在2014年6月23日注销。2014年9月，涉案房屋又设立抵押，债权期间为2014年9月17日-2017年9月17日，该抵押在2015年5月22日注销。2015年5月，涉案房屋再次设立抵押，债权期间为2015年5月22日-2017年9月17日，该抵押在2017年9月25日注销。2015年9月，涉案房屋设立余额抵押，债权期间为2015年9月7日-2016年7月13日，该抵押在2016年10月11日注销。2019年3月27日，涉案房屋换领不动产权证。2019年4月，再次设立抵押。

另查明：2018年5月31日，新颁布的《无锡市不动产登记条例》第六条载明：不动产应当以不动产单元为基本单位进行编码、登记。不动产单元一经确定，不得随意调整；确需分割、合并或者调整边界的，应当符合法律、法规规定和不动产登记规范要求。

再查明：2017年1月,涉案房屋第十二层亦因办理产权过户事宜涉诉，蠡园公司为被告。该案中，蠡园公司明确涉案房屋十二层整层办理了一张房产证，目前无法分割，客观上无法将一层的一部分办理过户。该案经法院主持调解，双方达成调解协议，由蠡园公司退还全额购房款并收回房屋。

庭审中，围绕合同签订后长达十年之久未付余款也未过户的原因，双方陈述意见如下：郡盛公司称，涉案房屋一直有抵押，直到2017年、18年才解除，房产证分成了一层一个，没有分成一户一个，就没有办法单独向其进行出售；2018年5月，蠡园公司与其沟通让其购买一层，其不同意。蠡园公司称，房屋此前是存在抵押，但若郡盛公司按约付款可以解除抵押过户，后来因为政策变化，所以导致不能分割房屋过户，只能整层出售。2010年郡盛公司准备向其支付第二笔款项，其向郡盛公司表示因政策原因只能整层购买，郡盛公司就不再支付剩余房款。因郡盛公司一直未付款且税款缴纳不符合合同约定，故要求解除合同；此前系考虑与郡盛公司多年的合作关系，故暂未要求解除，后来一直未完成，故不得不解除合同。根据2018年新颁布的《无锡市房屋登记条例》，房屋无法分割登记过户。

上述事实，有《售房合同》、《收据》、《无锡市房屋登记薄证明》、房产证及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。本案双方在2009年签订合同后，郡盛公司即按合同交付了第一期房款548361元，且蠡园公司也将涉案房屋交付郡盛公司使用。随后，蠡园公司于2009年9月领取的涉案房屋产权证即为十一层一整层为一张产权证，且领取产证后房屋即被抵押。按合同约定2010年5月31日前郡盛公司应支付第二期房款548361元，现该款至今未能支付。究其原因，郡盛公司的抗辩更具合理性。首先，据上述双方合同约定及产证办理情况，蠡园公司在将涉案房屋出售给郡盛公司后才办理涉案房屋的初始登记手续，但该登记手续显然与双方合同约定不一致。双方合同出售的仅为十一层的一部分，而产证系将整层登记为一个单位。且蠡园公司在此时将包括十一层在内的整栋房屋对外设立了抵押，并未考虑过户问题。其次，结合此后涉案房屋的抵押情况，涉案房屋一直处于抵押状态，并不具备可过户的条件。而蠡园公司所称郡盛公司付款后可将房屋解除抵押的意见，从2017年案外人起诉蠡园公司的案件中可以看出，蠡园公司实际亦并未按该意见处理。且从该案蠡园公司陈述可以看出，在《无锡市房屋登记条例》未作出变更前，蠡园公司亦无法将整层房屋从一个产权证分割成不同单元进行过户。最后，蠡园公司自始至终未提供催款或就郡盛公司税收未达标的催告证据，若确实因此原因导致合同未履行，长达十年之久双方未有争执也不合常理。故蠡园公司认为系郡盛公司违约导致合同解除的理由，法院不予采纳。

现房屋系整层登记，且登记办法进行了变更，双方合同已无法按原状履行，就整层购买的变更方案，郡盛公司亦不予接受，故合同应予以解除。合同解除后，郡盛公司已无继续占有使用涉案房屋的理由，应将房屋返还蠡园公司。关于蠡园公司主张的占用费，因双方系合法的买卖关系，郡盛公司占有使用系蠡园公司根据合同交付，故不存在另行计算占有使用费的法律基础，对此请求法院不予支持。因蠡园公司主张郡盛公司违约导致合同解除理由不充分，对于违约金的主张，法院亦不予支持。

据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蠡园公司与郡盛公司签订的关于无锡市蠡园开发区的《售房合同》于判决生效之日解除；二、郡盛公司于判决生效之日三十日内迁出并向蠡园公司返还上述房屋；三、驳回蠡园公司其他诉讼请求。案件受理费29913元，由蠡园公司19019元，由郡盛公司负担10894元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。

本案二审争议焦点为：一、郡盛公司是否存在违约行为，是否应支付违约金；二、郡盛公司是否需要支付房屋占有使用费。

本院认为：

关于争议焦点一，首先，蠡园公司在2009年9月办理产权证时将整个十一层登记为一个单位，办理成了一张产权证，后因政策问题，该产权证无法分割，导致案涉房屋不能进行过户。其次，蠡园公司在领取产权证不久就对案涉房屋设立抵押，直至2017年9月抵押才注销，在此期间，案涉房屋并不具备过户条件。2019年4月，蠡园公司又再次设立抵押。第三，2010年，在郡盛公司准备向蠡园公司支付第二笔房款时，蠡园公司明确告知郡盛公司因为政策原因只能整层转让，希望郡盛公司整层购买。第四，蠡园公司并未提供证据证明郡盛公司税收未达标，也未提供证据证明曾向郡盛公司催讨房款或因郡盛公司违约要求解除合同。综上，虽郡盛公司未按售房合同的约定支付房款，但不应认定为违约，故郡盛公司不应支付违约金。

关于争议焦点二，郡盛公司与蠡园公司存在合法有效的房屋买卖关系。郡盛公司按照合同约定接收房屋交付并占有使用有法律依据，系履行合同权益的行为。在案涉合同解除之前，郡盛公司占有并使用房屋系合法占有，故无需支付房屋占有使用费。

综上，蠡园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19019元，由蠡园公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谢　伟

审判员　华敏洁

审判员　张朴田

二〇二〇年七月十八日

书记员　缪玲娜