上海奉轶贸易有限公司与上海光大科技（集团）有限公司定金合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪01民终7508号

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海奉轶贸易有限公司，住所地上海市金山区张堰镇花贤路69号1幢B2151室。

法定代表人：吴增才，执行董事。

委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海光大科技(集团)有限公司，住所地上海市奉贤区军民路158号。

法定代表人：刘向阳，执行董事。

委托诉讼代理人：刘利红，高朋（上海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：洪猛，高朋（上海）律师事务所律师。

上诉人上海奉轶贸易有限公司（以下简称奉轶公司）因与被上诉人上海光大科技（集团）有限公司（以下简称光大公司）定金合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初26019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

奉轶公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回光大公司一审的诉讼请求，支持奉轶公司一审的反诉请求。事实和理由：1.关于租赁面积问题，《定金协议》约定租赁部位为上海市奉贤区XX镇XX路XX号104地块厂房（以产证面积为准），即指该地块上光大公司所有的全部厂房。上述协议中关于“含票14,000平方米、不含票10,000平方米”之表述主要系为约定租金单价，并非对租赁总面积的明确约定。2.关于转租问题。奉轶公司确实了解到当地政府对实际入驻企业在纳税、环评等方面有一定要求，但并不清楚租赁房屋不用于转租，在签订《定金协议》之前光大公司亦未出示临海园区的《告知书》。光大公司明知奉轶公司租赁厂房系用于转租，在明知临海园区规定不能转租的情况下仍与奉轶公司签订《定金协议》，理应承担相应责任，但一审判决并未让光大公司承担任何责任，有失公允。3.关于入驻手续问题。奉轶公司在租赁合同没有签订之前，不能贸然招商，故光大公司没有理由要求奉轶公司在1个月内完成入驻手续，光大公司应对此承担责任。4.关于奉轶公司的装修损失、人工损失等。法律并未明确规定定金法则后不能再主张违约赔偿的规定，一审法院未支持奉轶公司的该些损失，适用法律不当。综上，请求二审法院支持奉轶公司的上诉请求。

光大公司辩称：不同意奉轶公司的上诉请求。1.双方签订《定金协议》时光大公司已明确告知奉轶公司租赁厂房不能转租，临海园区内也张贴了告知函，奉轶公司入驻条件系明知，双方未能签订后续租赁合同的责任在于奉轶公司。2.本案系定金协议纠纷，奉轶公司主张的损失不应在本案中处理，况且其并未提供证据证明其损失。3.双方在2019年4月3日经过沟通后，光大公司已经将500,000元定金退还给奉轶公司，故光大公司已承担了相应责任。据此，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。

光大公司向一审法院起诉请求：判令解除光大公司、奉轶公司于2018年5月18日签订的定金协议，并无息退还奉轶公司500,000元定金。

奉轶公司向一审法院反诉请求：1.判令光大公司向奉轶公司双倍返还定金1,000,000元；2.判令光大公司向奉轶公司赔偿装修损失、人工费损失等共计500,000元。

一审法院认定事实如下：2018年5月18日，光大公司与奉轶公司签订定金协议，约定光大公司欲将其所有的位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号104地块厂房（以产证面积为准）出租给奉轶公司，双方达成如下定金协议：1.奉轶公司于2018年5月18日一次性支付光大公司定金500,000元，签订正式房屋租赁合同后定金转为房屋押金。签订正式合同时将大致按照下列条件：1）租赁期间为九年；2）租金和支付方式：每三年一个周期，第四年递增8%，第七年再递增8%。免租期三个月（从房屋产证下来之日起开始计算往后延续三个月）。付款方式：前两年付三押一，后七年转为付六押一。单价：0.76元/平方米（含票14,000平方米）、0.69元/平方米（不含票10,000平方米，若该10,000平方米相关政府部门要求必须开票的，税率为10%，价格还是0.76元/平方米）。2.如双方任何一方违反上述条件，应付对方500,000元作为违约金，该定金协议终止。3.因现在政府部门对光大公司上述厂区实际承租的企业入驻厂区后的纳税、环评等有各种要求，若奉轶公司最终达不到政府要求而导致光大公司不能出租房屋的，双方免责，互不承担违约责任，届时，光大公司将定金全额无息退还奉轶公司。

定金协议签订后，奉轶公司于2018年5月19日支付光大公司定金500,000元。2018年5月21日，光大公司取得坐落于上海市奉贤区XX路XX号厂房的不动产权证，厂房共计6栋，面积分别为60.95平方米、7,751.07平方米、8,860.02平方米、8,860.02平方米、6,208.03平方米、25.57平方米。

2018年6月5日，光大公司将厂房租赁合同草稿发给奉轶公司。

2018年6月6日，奉轶公司回函对合同条款提出商榷意见，关于租赁面积认为应以产证面积为准，共计四栋厂房，而不是合同草稿上约定的三栋；关于转租权利认为奉轶公司明确告知过光大公司奉轶公司承租厂房后自己使用部分，主要用于对外出租、招商，而合同草稿约定不得转租不符合定金协议及双方协商情况；关于租金认为合同草稿约定一律为0.76元/平方米/天，与定金协议约定不符；关于入驻手续等条件，合同草稿要求奉轶公司在一个月内落实、完善入驻手续，由政府出具书面同意书等，如无法提供，双方解除合同，奉轶公司承担2倍的租赁厂房租金，上述约定与定金协议相比加重了奉轶公司的义务；另外还对违约条款等事项提出意见。

2018年6月8日，光大公司予以回复，对租赁面积坚持认为是三栋厂房，与定金协议约定的24,000平方米一致；对租金同意按定金协议约定，并提出补充意见；对入驻手续坚持要求一个月内落实、完善入驻手续，由政府出具相关证明等，但同意删除2倍租金的约定；对转租权利考虑到奉轶公司实际的招商引资及双方前期商谈具体情况，同意取消第八条第二款不得转租的约定；对违约条款也提出变更意见。

2018年6月11日，奉轶公司回函坚持对租赁面积、租金及入驻手续按定金协议为准。之后，双方对于租赁面积，入驻手续仍坚持各自的意见；对于转租问题，奉轶公司坚持要求转租，光大公司则坚持因政府主管部门的要求及光大公司意愿不允许转租。最终双方无法对房屋租赁合同条款达成一致。

光大公司于2016年9月27日签订厂房租赁合同，将坐落于上海市奉贤区柘林镇XX路XX号最南面一栋厂房租赁给案外人，厂房建筑面积为6,213平方米（实际面积以房产证为准），2017年3月1日交房，2017年3月1日至5月1日为装修期（免收租金），租赁期限自2017年5月1日起至2026年4月30日。另外，光大公司上述厂房所在的临海园区于2018年3月向园区各企业发出告知书，提出对所有企业的登记备案、项目预审、准入标准、严管监控、惩罚措施等事项进行走访、排摸及登记，其中明确严厉整顿租赁企业再转租的“二房东、三房东”现象。

一审法院认为，光大公司、奉轶公司签订的定金合同系双方真实意思表示，属合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。现光大公司提出解除定金合同，奉轶公司予以同意，故一审法院对于光大公司要求解除定金合同的诉讼请求予以支持。关于双方无法就房屋租赁合同条款达成一致的原因，光大公司认为是双方就主要条款无法协商一致，不可归责于任何一方；奉轶公司则认为是光大公司恶意提出违反定金协议的约定，致使租赁合同无法签订。对此，一审法院认为，双方在合同条款磋商中主要是对租赁面积，入驻手续及转租问题无法达成一致。其中对于租赁面积，定金协议约定的是上海市奉贤区XX镇XX路XX号104地块厂房（以产证面积为准），没有具体约定几栋厂房，但在单价中约定含票约14,000平方米，不含票约10,000平方米。光大公司取得的不动产权证上共计厂房6栋，其中双方争议的四栋大面积的厂房，面积分别为7,751.07平方米、8,860.02平方米、8,860.02平方米、6,208.03平方米，共计31,679.14平方米，奉轶公司主张租赁四栋厂房的面积远远超过定金合同约定的约24,000平方米，而光大公司主张的三栋厂房的面积与定金合同约定的约24,000平方米基本吻合，故一审法院认定定金协议约定的厂房为三栋，双方就租赁合同中租赁面积无法达成一致的原因在于奉轶公司存在误认。对于转租问题，定金协议虽未作任何约定，但从双方协商过程来看，光大公司知道奉轶公司租赁厂房用于转租，同时，光大公司也明知临海园区不允许转租，在此情况下，光大公司仍与奉轶公司签订定金协议，最终造成双方无法就转租问题达成一致，光大公司理应承担相应的责任。而奉轶公司自认是作为“二房东”租赁厂房后用于招商、引资，且明知政府部门对企业入驻厂区有纳税、环评等各种要求，因此，奉轶公司理应对临海园区的入驻条件，包括是否允许转租等进行审慎调查，奉轶公司在临海园区不允许转租的情况下，坚持要求光大公司允许转租，必然难以与光大公司达成一致，对此，奉轶公司也应承担相应的责任。关于入驻手续问题，定金协议约定了若奉轶公司最终达不到政府要求而导致光大公司不能出租房屋的，双方免责，互不承担违约责任，届时，光大公司将定金全额无息退还奉轶公司。对于最终时间定金协议虽未作约定，但通常可以理解为3个月免租期满，光大公司为了避免3个月免租期的租金损失，要求奉轶公司在1个月内落实、完善入驻手续，实际限定了最终时间为1个月。当然，光大公司为了避免损失，可以与奉轶公司协商时间，也可以就入驻手续问题与奉轶公司作更加深入的沟通与协商以达成一致意见，但最终应以双方在定金协议中的意思表示为准。因此，双方对于入驻手续问题最终无法协商一致的责任主要在于光大公司。综上，光大公司、奉轶公司对于无法就房屋租赁合同条款协商一致均应承担相应的责任。对于奉轶公司主张光大公司单方违反约定拒不签订租赁合同，一审法院不予采信。光大公司在解除定金合同后，理应返还奉轶公司定金500,000元。故一审法院对于光大公司要求返还奉轶公司定金500,000元的诉讼请求予以支持，对于奉轶公司要求光大公司双倍返还定金的反诉请求不予支持。关于奉轶公司要求光大公司赔偿装修损失、人工损失等共计500,000元的反诉请求，因本案经双方确认系定金合同纠纷，奉轶公司该项反诉请求不属于本案处理范围，且奉轶公司未就其损失进行举证，故一审法院不予支持，奉轶公司可另行主张。综上所述，一审法院对光大公司的诉讼请求依法予以支持，对于奉轶公司的反诉请求不予支持。

一审法院审理后，于2019年3月25日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、解除上海光大科技(集团)有限公司与上海奉轶贸易有限公司于2018年5月18日签订的《定金协议》；二、上海光大科技(集团)有限公司于判决生效之日起十日内返还上海奉轶贸易有限公司定金500,000元；三、驳回上海奉轶贸易有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,400元（已减半收取），反诉案件受理费9,150元（已减半收取），均由上海奉轶贸易有限公司负担。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

二审中，光大公司主张其于2019年4月3日由光大公司法定代表人刘向阳银行账户向奉轶公司法定代表人吴增才账户内转账500,000元。对此，奉轶公司表示其不认可该款项为光大公司归还奉轶公司的定金。

本院认为，本案争议焦点在于双方在签订《定金协议》后无法就房屋租赁合同条款达成一致的责任如何认定。就双方产生分歧的主要条款本院认为：第一，关于租赁面积。《定金协议》中未就租赁合同面积予以明确约定，但在付款方式项下约定：单价0.76元/平方米（含票14,000平方米）、0.69元/平方米（不含票10,000平方米……）。对此，光大公司提供产权证证明产权证上共六栋厂房，双方约定的租赁部位系其中三栋，总面积约24,000平方米，该陈述与《定金协议》的条款相互印证，本院予以采信。奉轶公司主张双方约定租赁部位应为上海市奉贤区XX镇XX路XX号104地块上光大公司所有的全部厂房，该主张不仅与《定金协议》约定条款不符，而且与奉轶公司向光大公司回函中认为租赁面积应为四栋厂房的意见相矛盾。因此，奉轶公司的该项主张缺乏依据，本院不予采信。第二，关于转租问题。奉轶公司主张其向光大公司承租厂房的目的就是用于转租，但在《定金协议》中并未作相关约定；另一方面《定金协议》中明确载明政府部门对实际入驻园区的企业的纳税、环评等有各种要求，况且在临海园区已有明确禁止租赁企业再转租的告知书的情况下，奉轶公司未对临海园区的入驻要求进行审慎调查，其应承担相应责任，故奉轶公司要求光大公司在正式房屋租赁合同中明确约定允许转租，与《定金协议》不符，也违背临海园区的公共管理规约，光大公司拒绝该要约，不存在恶意磋商。在上述两项租赁合同的主要条款因奉轶公司原因无法达成一致的情况下，正式租赁合同未签订的原因不在于光大公司，故奉轶公司要求光大公司双倍返还定金及赔偿装修损失、人工损失均无法律依据，本院不予支持。光大公司的法定代表人刘向阳系向奉轶公司法定代表人吴增才的个人银行账户内转账支付500,000元，对此，奉轶公司表示其不认可系本案所涉款项，亦不认可奉轶公司收到该款，鉴于双方对该款性质及交接方式并未达成一致，本院对光大公司主张支付的该款项在本案中不作认定。双方可在执行过程中另行解决。

综上所述，奉轶公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6,900元，由上诉人上海奉轶贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　兴

审判员　陈蓓蓉

审判员　许　军

二〇一九年十月三十日

书记员　朱丽娟

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……