中铁十八局集团有限公司与海南轩鸣装饰工程有限公司与海南海农昱翰生态旅游开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

海南省海口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）海中法民一终字第2358号

上诉人（原审被告）：中铁十八局集团有限公司。

法定代表人：彭仕国，董事长。

委托代理人：黄恩卿。

委托代理人：陈柏静，海南法立信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：海南海农昱翰生态旅游开发有限公司。

法定代表人：闫凤存，董事长。

委托代理人：乔磊，海南泽田律师事务所律师。

委托代理人：闫凤林，该司总经理。

被上诉人（原审第三人）：海南轩鸣装饰工程有限公司。

法定代表人：刘竹青，总经理。

委托代理人：马忠德，该公司办公室主任。

上诉人中铁十八局集团有限公司（以下简称中铁十八局）因与被上诉人海南海农昱翰生态旅游开发有限公司（以下简称海昱公司）、被上诉人海南轩鸣装饰工程有限公司（以下简称轩鸣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民二初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于海口市海府路XX号之一的房屋所有权人于2002年8月7日登记为中国第一汽车集团公司。上述房屋的房屋所有权证号为海口市房权证海房字第6299号，总层数6层，建筑1968.49平方米。2010年11月17日，中国第一汽车集团公司规划部作出《关于海口汽贸大楼房屋资产的处置意见》（规划部规字（2010）133号），载明：对一汽集团公司技术中心管理的海口汽贸大楼（房屋产权证号海房字第6299号）调整给一汽资产经营管理有限公司。2010年11月19日，中国第一汽车集团公司财务控制部向一汽技术中心、一汽资产经营管理有限公司作出《关于划转技术中心部分资产的函》（（2010）财控部产权字134号），载明：集团公司将一汽技术中心海口汽贸大楼划转给资产管理公司，划转基准日为2010年6月20日。之后，海口汽贸大楼即位于海口市海府路XX号之一的房屋由一汽集团公司技术中心移交给一汽资产经营管理有限公司。

2012年11月12日，海昱公司（乙方）与案外人一汽资产经营管理有限公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：乙方租用上述房屋资产作为公司经营或对外出租等用途；租赁期限为5年4个月，自2012年11月1日起至2018年3月1日止，其中4个月为乙方装修期，甲方不收取租金；租赁期限内，前三年每年租金为人民币880000元，后两年每年租金为人民币968000元等。2013年12月，经案外人海南安佳顺房地产经纪有限公司第四分公司的介绍，中铁十八局以中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部的名义与海昱公司签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：海昱公司将海口市海府路XXX房屋的2、3、4称出租给中铁十八局；上述房屋设施完好，水电齐全，海昱公司按中铁十八局要求装修后给中铁十八局使用（见附图）；中铁十八局租用上述房屋资产作为公司办公、经营自用；租赁期限为4年，自2014年1月20日起至2018年1月19日止；2014年1月20日起至2016年1月19日租赁期限内，每年租金为人民币680000元（含税）；2016年1月20日起至2018年1月19日租赁期限内，每年租金为人民币748000元（含税）；本合同的押金为100000元；租金的收取采用按年预先支付的方式，即在本合同约定的收租之日前15个工作日内支付下一年度租金；本合同签订之日起三个工作日内，中铁十八局须向海昱公司支付200000元，其中包含100000元为租房押金，另100000元为装修押金，余款580000于交房之日起3个工作日内付清；本合同签订当日，海昱公司与中铁十八局均应向海南安佳顺房地产经纪有限公司第四分公司各支付人民币28333元整作为居间服务费；海昱公司负责房屋装修，海昱公司根据中铁十八局要求（见附图）装修好后交给中铁十八局使用；海昱公司装修时间为收到中铁十八局第一笔房租之日起45个工作日装修好该房屋；在租赁期内，双方协商一致，可以变更或提前解除合同；该房屋及土地如遇国家、省、市政府重建或规划、不可抗力因素等，本合同继续履行已无可能的，在租赁期内可以变更或提前解除合同；本合同规定可以提前解除的其他情形出现时，在租赁期内，可以变更或提前解除合同；要求提前解除合同的乙方应提前60天书面向另一方提出；合同终止或提前解除后，依附于该房屋的装修、装潢，被告不得拆除或毁损；在租赁期内，若中铁十八局发生违约行为造成海昱公司损失的，海昱公司有权直接从押金中扣除，扣除后仍有余额的，由海昱公司返还给中铁十八局，押金不足以弥补海昱公司损失时，中铁十八局应予以补足，同时海昱公司还享有向中铁十八局追偿的权利等。上述《房屋租赁合同》还附有海房字第XXX房屋所有权证的复印件以及两ＸＸ面布置图。上述合同签订后，中铁十八局于2013年12月17日向海昱公司支付了100000元房屋装修押金、100000元房屋租赁押金，中铁十八局亦于同日向海南安佳顺房地产经纪有限公司第四分公司支付了服务中介费28333元。海昱公司于2013年12月20日支付了中介服务费28333元，由海南安佳顺房地产经纪有限公司向其出具了资金往来（暂收、暂付）专用凭证。

2013年12月18日，海昱公司与轩鸣公司签订一份《房屋装修合同》。该合同约定：施工地点为海口市海府路XXX房屋2、3、4层，施工面积1100㎡；施工内容按照房屋承租方要求进行房屋结构改造、室内外装修；承包方式为包工包料、造价包干；工期为30天，自2013年12月19日开工，至2014年1月19日竣工；工程总价款2950000元；鸿签订后，海昱公司支付轩鸣公司500000元作为履约定金，根据工程进度情况，海昱公司按工程进度支付其余工程款项；因本工程项目施工内容复杂，涉及房屋结构改造及装饰两部分，装修工期较短，轩鸣公司必须加班加点在本合同约定的30日内完成全部项目的施工，工期每拖延一天，轩鸣公司必须按本合同约定向海昱公司支付违约金，如因轩鸣公司延迟装修导致租赁合同解除，轩鸣公司应向海昱公司支付租赁合同约定的全部租金损失；因工期时间较短，春节临近，双方签订合同后，任何一方不能违约或解除合同，如因海昱公司原因，海昱公司向轩鸣公司赔偿工程总造价的1-2倍作为违约金，如因轩鸣公司原因，轩鸣公司向海昱公司赔偿工程总造价的1-2倍作为违约金等。上述合同签订后，轩鸣公司开始组织施工。在涉案房屋进行施工的过程中，中铁十八局以中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部的名义于2014年1月11日作出了解除合同通知书。该通知书载明：2013年12月我单位与海昱公司签订《房屋租赁合同》，约定由我单位承租海昱公司海府路97-1号2、3、4层，由于我单位工作情况变化，决定终止上述《房屋租赁合同》履行。2014年1月12日，海昱公司向轩鸣公司作出《解除合同通知书》，载明：中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部单方终止双方签订的《房屋租赁合同》，致使轩鸣公司的装修已没有实际意义，海昱公司因此终止与轩鸣公司签订的《房屋装修合同》的履行等。2014年1月15日，轩鸣公司向海昱公司作出《关于解除﹤房屋装修合同﹥的回复函》，要求海昱公司赔偿因解除合同给轩鸣公司造成的全部实际损失并按合同的约定支付轩鸣公司工程总造价1-2倍的违约金。2014年1月19日，海昱公司向中铁十八局的海口玉沙广场工程指挥部作出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的回复函》。该函件载明海昱公司不同意解除《房屋租赁合同》，要求中铁十八局按原租赁合同履行租赁义务，并限中铁十八局在收到该通知之日起2个工作日内给予书面答复。并且该函件称：轩鸣公司自2013年12月19日开始进场施工，截止至2014年1月11日共计32天，已完成工程总量的90%，海昱公司已投入200多万元装修款，由于中铁十八局擅自解除合同，导致海昱公司支付轩鸣公司违约金将超过200多万元。上述回复函于2014年1月20日送达至中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部。中铁十八局逾期未予答复。2014年3月30日，海昱公司与轩鸣公司签订一份《谅解备忘录》。双方约定：由于海昱公司单方解除装修合同，依照约定，海昱公司应按装修总价1-2倍向轩鸣公司承担装修违约金2950000至5900000元；轩鸣公司考虑海昱公司实际困难，同意减免海昱公司装修违约金至2000000元；海昱公司同意按本备忘录的约定向轩鸣公司支付违约金2000000元；海昱公司最迟应当在2014年6月30日前一次性或分期支付2000000元装修违约金；如海昱公司不能在此期限内支付，海昱公司应向轩鸣公司全额支付5900000元违约金；海昱公司装修损失与轩鸣公司无关，但轩鸣公司有义务配合海昱公司向有关责任方索赔等。2014年6月20日，海昱公司通过银行转账的方式向轩鸣公司支付了装修违约金2000000元。海昱公司认为中铁十八局导致了海昱公司的上述损失，请求中铁十八局赔偿未果，于2014年7月2日向原审法院起诉，遂成讼。

2015年4月22日，天健万隆工程咨询有限公司作出（2015）天健万隆价鉴字第15001号《工程造价鉴定报告》。该鉴定报告的结论确定施工完成工程造价为人民币1759391.39元。其中，确定按定额规则计量为1138442.18元，已施工规则计量为630809.42元，按国家定额规则计算合同工程量与已完工工程量的比为55.41%，已完工程造价为2950000×55.41%=1634591.39元，联系函二、三、四层造价为124800元，工程造价合计1759391.39元。

诉讼过程中，海昱公司提供轩鸣公司出具的2550000元装修款项的收据，但未提供相应的支付凭证予以佐证。

海昱公司提供的海府路97-1号楼2、3、4层装修项目联系函中所记载的内容，经天健万隆工程咨询有限公司指派鉴定人员到现场勘查，排除该联系函中涉及一楼的非委托鉴定范围的工程内容后进行计算造价为124800元。中铁十八局对此提出异议，但未提供证据证明上述计算造价内的工程未施工。轩鸣公司对海昱公司已按完成工程量支付相应款项的事实予以认可。

海昱公司在原审中的诉讼请求：1、判令中铁十八局向海昱公司赔偿装修损失255万元人民币（暂定，以最终司法评估为准）；2、判令中铁十八局赔偿海昱公司装修违约金200万元人民币；3、判令中铁十八局赔偿海昱公司2014年1月20日至本案终审之日止房租费；4、判令中铁十八局赔偿海昱公司支付房屋租赁中介费2.8333万元人民币；5、由中铁十八局承担本案诉讼费。

原审法院认为：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。2013年12月的《房屋租赁合同》虽然是以中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部的名义与海昱公司共同签订，但是中铁十八局在诉讼过程中并不否认其与海昱公司形成房屋租赁合同关系，应视为中铁十八局对其海口玉沙广场工程指挥部行为的确认，故上述《房屋租赁合同》系海昱公司与中铁十八局双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同，应受法律保护。双方应全面履行合同。

二、关于中铁十八局是否违约及《房屋租赁合同》是否已解除的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内，只有三种情况可以提前解除合同：双方协商一致、该房屋及土地如遇国家、省、市政府重建或规划、不可抗力因素等致使合同继续履行已无可能的、该合同规定可以提前解除的其他情形出现。中铁十八局在与海昱公司签订《房屋租赁合同》后，因其工作情况变化而向海昱公司作出了解除合同通知书。上述情形并不符合《房屋租赁合同》关于提前解除合同的约定，故中铁十八局的行为构成违约。海昱公司于2014年1月19日作出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的回复函》，表示其不同意解除《房屋租赁合同》，要求中铁十八局按原租赁合同履行租赁义务，并限中铁十八局在收到该通知之日起2个工作日内给予书面答复。中铁十八局在收到后逾期未予答复。中铁十八局的行为已致使《房屋租赁合同》的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除条件，且海昱公司于2014年7月2日起诉，未再要求继续履行合同，因此，海昱公司与中铁十八局签订的《房屋租赁合同》已经于2014年7月2日实际解除。

三、关于中铁十八局承担赔偿损失的范围问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。海昱公司出于中铁十八局承租涉案房屋的合同目的而按照中铁十八局的要求装修房屋，在双方未约定中铁十八局负担装修费的情况下，海昱公司的装修支出属于其履行《房屋租赁合同》的成本。中铁十八局违约未履行《房屋租赁合同》的承租义务，致使海昱公司支出的装修费用因合同目的无法实现而构成海昱公司现有财产的损失，因此，中铁十八局应对海昱公司支出的装修费用承担赔偿责任。根据（2015）天健万隆价鉴字第15001号《工程造价鉴定报告》，海昱公司已完工的装修工程造价为1634591.39元。中铁十八局对鉴定结论依据海昱公司与轩鸣公司约定的工程总价计算已完工工程造价提出异议。虽然按已施工规则计量为630809.42元，但是海昱公司实际按合同约定支出装修费用，因此，中铁十八局的异议，原审法院不予采纳。原审法院对合同图纸范围内的已完工装修工程造价1634591.39元予以认定。海昱公司提供的合同图纸范围外增加的海府路97-1号楼2、3、4层装修项目联系函中所记载的内容，经天健万隆工程咨询有限公司指派鉴定人员到现场勘查，排除该联系函中涉及一楼的非委托鉴定范围的工程内容后进行计算造价为124800元。中铁十八局对此提出异议，但未提供证据证明上述计算造价内的工程未施工。故原审法院对中铁十八局的异议不予采纳。海昱公司提供轩鸣公司出具的2550000元装修款项的收据，虽然轩鸣公司予以认可，但该项数额较大，而海昱公司和轩鸣公司均未提供相应的支付凭证或发票予以佐证，故原审法院对海昱公司主张的装修费用2550000元不予采信。因此，原审法院对海昱公司施工完成工程造价1759391.39元予以认定。上述造价即构成海昱公司装修支出的损失，且海昱公司是按照中铁十八局的要求进行装修，其布局是为了满足中铁十八局的需要，属于特定的装修，中铁十八局应承担全部的赔偿责任，故中铁十八局应向海昱公司赔偿装修损失1759391.39元。海昱公司请求中铁十八局赔偿装修损失2550000元，超过上述认定范围的部分，原审法院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据《工程造价鉴定报告》，涉案装修工程如全部完工，其按定额规则计量为1138442.18元。依据海昱公司与轩鸣公司约定的2950000元装修工程总价款，轩鸣公司在《房屋装修合同》完全履行后可以获得的利益是约定的价款与定额计量之间的差额即2950000元-1138442.18元=1811557.82元。因轩鸣公司完成的装修工程量比例为55.41%，且轩鸣公司对海昱公司已按完成工程量支付相应款项的事实予以认可，故海昱公司解除《房屋装修合同》给轩鸣公司造成的损失实际为未完成的装修工程量所对应的轩鸣公司可得利益，即1811557.82元×（1-55.41%）=80777XXXXX元。虽然海昱公司与轩鸣公司在《房屋装修合同》中约定了以工程总造价的1-2倍作为违约金，但是根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，上述约定已过分高于造成的损失。海昱公司未行使《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的请求适当减少违约金的权利，造成其向轩鸣公司支付违约金2000000元。扣除赔偿轩鸣公司未取得的可得利益80777XXXXX元损失及法律准许的该损失30%的违约金即242332.09元，海昱公司扩大支付了949894.28元，符合未采取适当措施致使损失扩大的情形。因此，海昱公司不能就其扩大支付的违约金损失949894.28元要求中铁十八局赔偿。故中铁十八局应向海昱公司赔偿装修违约金损失1050105.72元。海昱公司请求中铁十八局赔偿装修违约金，超出上述范围的部分，原审法院不予支持。

因《房屋租赁合同》约定的租赁期自2014年1月20日起算，而该合同因中铁十八局违约于2014年7月2日实际解除，故中铁十八局应赔偿海昱公司自2014年1月20日至2014年7月2日的租金损失311667元（680000元÷12个月×5.5个月≈311667元）。海昱公司请求中铁十八局赔偿自2014年1月20日至本案终审之日止的租金损失，超过上述范围的部分，原审法院不予支持。

海昱公司为签订《房屋租赁合同》支付了服务中介费28333元，上述费用属于海昱公司履行合同的成本，因中铁十八局违约造成海昱公司上述成本上的损失，故中铁十八局应赔偿海昱公司服务中介费损失28333元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、中铁十八局集团有限公司须自本判决生效之日起十日内向海南海农昱翰生态旅游开发有限公司赔偿装修损失1759391.39元、装修违约金损失1050105.72元、租金损失311667元、服务中介费损失28333元，上述损失合计人民币3149497.11元。二、驳回海南海农昱翰生态旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币43427元，由海南海农昱翰生态旅游开发有限公司负担13553元，被告中铁十八局集团有限公司负担29874元；鉴定费人民币52788元，由海南海农昱翰生态旅游开发有限公司负担16474元，中铁十八局集团有限公司负担36314元。

上诉人中铁十八局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定《房屋租赁合同》有效是错误的。l、海昱公司对涉案房屋无权对外出租。海昱公司出租涉案房屋源于2012年11月12日与一汽资产经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，而海昱公司提交的房屋产权证记载房屋所有权人是”中国第一汽车集团公司”，这说明一汽资产经营管理有限公司不是该房屋的所有权人，根据《合同法》第五十一条的规定：”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所以，一汽资产经营管理有限公司在对涉案房屋无处分权的情况下与海昱公司签订的《房屋租赁合同》无效。既然如此，海昱公司主张的《房屋租赁合同》也当然无效。2、海昱公司将涉案房屋对外出租，系违法行为。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：”有下列情形之一的房屋不得出租：（三）违反规定改变房屋使用性质的；”海昱公司提交的涉案房屋的产权证已载明，该房屋的用途为”住房”，海昱公司对外出租的用途为公司办公、经营，显然是将房屋的使用性质由”住房”改变为”经营性用房”。《物权法》第77条规定”业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的同意”。《海口市房屋租赁管理办法》第八条规定”房屋租赁应当签订租赁合同。出租人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房屋租赁管理机构办理租赁登记手续。”第十一条规定”《房屋租赁证》是房屋租赁的合法有效凭证。未经登记取得《房屋租赁证》的，不得出租房屋。”由此可知，海昱公司将涉案房屋作为商业用途对外出租，其行为违反了行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定”有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所以《房屋租赁合同》属于无效合同。

二、解除《房屋租赁合同》符合法律规定。如前所述，海昱公司违反国家和地方关于房屋租赁方面的行政法规的规定，对外出租就是违约行为，这种违约行为导致不能实现签订合同的目的。根据《合同法》第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定”因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”因此，中铁十八局有权单方解除《房屋租赁合同》。2014年1月11日海昱公司收到送达的解除合同通知书，根据《合同法》第九十六条规定”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《房屋租赁合同》在2014年1月11日解除。

三、中铁十八局没有违约行为，一审判决中铁十八局赔偿海昱公司装修损失和装修违约金、租金损失、服务中介费损失合计3149497.11元是错误的，违背本案事实和法律规定。第一，从合同约定来看，租期为四年，第一、二年每年租金68万元，第三、四年每年租金74.8万元，四年租金合计285.6万元。换言之，海昱公司自己投入装修，最终获得的租金为285.6万元，而一审法院居然判决中铁十八局赔偿海昱公司3149497.11元。”填平原则”是我国民事损害赔偿的基本原则之一，目的是为了规避案件当事人恶意通过诉讼进行盈利性活动，对于赔偿仅限于依据填平原则进行处理。违约方承担的赔偿责任仅限于守约方的实际损失，不能因违约行为让守约方获取损失之外的利益。一审判决中铁十八局承担的赔偿责任显然违反了”填平原则”。《合同法》第一百一十三条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”假定一审判决非要认定中铁十八局有违约行为，那么给海昱公司造成的损失也不能超过预期获得的租金总额。第二，一审判决上诉人赔偿海昱公司装修损失1759391.39元和装修违约金1050105.72元没有事实根据和法律依据。即使按鉴定报告所称，海昱公司的实际装修费用也只有630809.42元，至于所谓的装修违约金就更加荒谬。根据合同相对性原则，海昱公司、轩鸣公司之间所订立的装修合同与中铁十八局无关，一审判决将海昱公司、轩鸣公司为获取非法利益而恶意串通行为结果强加在中铁十八局之上，有失公允。一审判决认定的装修损失和装修违约金是建立在海昱公司、轩鸣公司签订的《房屋装修合同》、《工程预算报告》、《谅解备忘录》、《委托付款函》、255万元的收据、200万元的银行进帐单基础之上，而这些证据是海昱公司、轩鸣公司为了本次诉讼伪造的。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条规定”人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”从逻辑推理和日常生活经经验法则，完全可以认定上述证据是海昱公司、轩鸣公司为了本次诉讼而伪造，理由如下：1、海昱公司、轩鸣公司称约定的装修优惠价295万元，海昱公司收取四年房屋租金为285.6万元，减去海昱公司装修投入295万元，海昱公司还未收取房屋租金时就亏损了9.4万元。根据海南省房屋租赁方面税收政策的规定”企业纳税人出租，房产承租方用于经营应缴纳以下税款：房产税：以租金收入12%计算缴纳。营业税：以租金收入的5%计算缴纳。城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。企业所得税：年终汇算清缴。印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。”海昱公司作为出租人应交纳的各种税种相加为租金的20%，海昱公司收取285.6万元租金，应纳税金额为57.12万元，加上亏损的9.4万元，海昱公司将房屋出租出来，亏损66.52万元。如此简单的成本核算，海昱公司怎么可能投入295多万元的装修款。另根据《房屋租赁合同》第七条约定，”甲方根据乙方要求（见附图）装修好后交给乙方使用”，合同附图只是结构设计图，该图没有对装修材料作出说明，在双方没有约定装修材料的情况下，按经营以利益至上的交易习惯，海昱公司一定会尽量减少装修投入，以获取更大利益。2、海昱公司诉称，在接到解除通知书时，已完成工程量的90%，并向轩鸣公司支付了255万元装修款，为此，海昱公司还提交了255万元的六张收据。这六张收据单张最高金额75万元，最低金额也有30万元，按交易习惯，海昱公司、轩鸣公司系公司，加之如此之高的支付金额，通常是通过银行转帐方式支付，但海昱公司、轩鸣公司均无法向法庭提交金融票据，由此说明海昱公司提交的255万元收据是虚假的。并且鉴定结论证明涉案房屋的装修仅完成55.41%，与海昱公司、轩鸣公司所称的完成装修90%大相径庭。3、海昱公司称己向轩鸣公司支付了200万元违约金，显然是海昱公司、轩鸣公司恶意患通行为。海昱公司以收据为证，自称已向给轩鸣公司支付了255多万的装修款，且完成了90%的工程量，即使海昱公司、轩鸣公司解除装修合同，海昱公司的法律责任无外乎赔偿余下的40万元装修款。既然海昱公司已经支付了255万元装修款，现在又支付了200万元的违约金，共计455万元，已远远超过轩鸣公司承包的装修总工程款。海昱公司、轩鸣公司在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订谅解备忘录和虚假支付装修款以及违约金，因而海昱公司、轩鸣公司在装修款和装修违约金的支付上，双方缺乏对抗，借助这种手段虚增支付金额，从而使上诉人的财产受到损害。属于典型的故意伪造证据，进行虚假诉讼。第三，一审判决中铁十八局赔偿海昱公司租金损失无事实根据。2014年1月11日海昱公司收到解除合同通知书，该通知书至海昱公司收到之日起产生法律效力，而合同约定租期从2014年1月20日开始，从2014年1月Il日起海昱公司有权自行处分房屋，中铁十八局没有占用房屋一天，何来赔偿租金损失？假定中铁十八局违约，根据《合同法》第一百一十九条规定”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，因此，中铁十八局不应承担租金。第四，中铁十八局无义务赔偿海昱公司支付的中介费。中介费是基于签订《房屋租赁合同》双方分别向中介机构支付的费用，海昱公司支付的中介费与中铁十八局无关。总之，海昱公司、轩鸣公司恶意串通，伪造证据，欲通过虚假方式达到侵占中铁十八局财产的目的在本案中显得十分明显，但一审法院对此却置若罔闻，未履行全面、客观地审核证据之义务。

四、（2015）天健万隆价鉴字第15001号《工程造价鉴定报告》（以下简称鉴定报告）程序违法，内容不客观，不应作为认定案件事实的证据。第一，鉴定报告中记载的鉴定人员关建华和柴灿不具有鉴定人员资格。首先，关建华不是2014年lI月5日举行的鉴定听证会上确定的鉴定人。其次，根据海南省高级人民法院2014年2月13日公布的《海南省人民法院2014年度司法鉴定、评估机构备案名录》中记载，工程造价类鉴定机构中，天健万隆工程咨询有限公司海南分公司的执业鉴定人有黄新圣、易文俊、关建华、孟胜利、何容军、唐娴，而柴灿不属于海南省高级人民法院备案名录中的执业鉴定人，因此紫灿也不具有鉴定人员资格。第二，鉴定报告记载的”鉴定过程”中”2014年12月8日，鉴定单位组织进行了对本案鉴定对象的第一次现场勘测，并由当事人现场丈量核实，当事人当时签署了现场勘察笔录”，纯属子虚乌有。从鉴定报告中根本查询不到所谓的2014年l2月8日的当事人签署的现场勘察笔录，说明鉴定机构弄虚作假。第三，鉴定报告记载的”鉴定过程”中”2015年3月30日接法院转来双方对鉴定报告【勘误A稿】的异议书……根据异议双方意见和实际情况对鉴定结果进行了调整，现未收到双方当事人有关异议。”事实上中铁十八局没有收到鉴定机构对鉴定结果进行调整的相关资料，既然如此，中铁十八局无法提出异议，这是本次鉴定程序又一种违法表现。第四，2015年1月29日的现场勘察笔录中的鉴定人彭浩不具有鉴定人员资格，且不是当时选定的鉴定人员。海南省高级人民法院2014年2月13日公布的《海南省人民法院2014年度司法鉴定、评估机构备案名录》中记载，工程造价类鉴定机构中，天健万隆工程咨询有限公司海南分公司的执业鉴定人只有黄新圣、易文俊、关建华、孟胜利、何容军、唐娴，而没有彭浩。第五，既然在2015年1月29日的现场勘察笔录中记载了勘察图，那么在鉴定报告中应当将该图作为鉴定资料记载于鉴定报告。第六，鉴定报告超出人民法院委托的鉴定范围。第七，鉴定机构递交的正式鉴定报告，以合同承包工程量按所谓”国家定额规则计算合同工程量与已完成工程量的比例为55.41%”为据，套算出”已完成工程造价为：29500XXXXX%=1634591.39元”，大错特错，这种计算方法违背客观事实，没有法律依据。首先，合同承包工程量2950000元系海昱公司、轩鸣公司恶意串通所为，中铁十八局毫不知晓，根据合同相对性原则，对中铁十八局没有约束力。鉴定机构越俎代庖，代替人民法院审判职权而认定了295万元，既然委托事项是对第2、3、4屋房屋装修价值进行评估鉴定，合同承包工程总价款2950000元毫无意义，合同约定的工程总价款根本不能作为鉴定资料；其次，按国家定额规则计算合同工程量与己完工工程量的比为55.41%，这个百分比与需要鉴定的房屋装修价值没有丝毫关联性，更不能以此百分比套算出房屋装修价值。第八，鉴定机构制作的”已施工装修工程《单位工程预（结）算表》”和”己装修安装工程《单位工程预（结）算表》”罗列的施工内容与2015年1月29日制作的《现场勘察笔录》严重不相符。第九，人民法院委托鉴定机构对房屋装修价值进行鉴定，那么鉴定机构应根据施工现场的实际情况，计算出完成了多少施工内容，比如说，每层做了多少立方砌墙、做了多少平方抹灰、安装了多少米给排水、做了多少吊顶，安装了多少洁具、多少灯具，哪些是老墙，哪些是新墙，拆除了多少立方老墙，安装了多少地板砖、多少铝合窗等。该报告根本没有此方面的内容的具体记载。对于装修中购买的材料，如灯套、磁砖、管线等，并无购买单据等相关证明，无法证明其购买数量及单价，鉴定机构对其材料数量的记载系主观意断。第十，该报告中”联系函二、三、四层造价：124800元”没有相关原始资料支撑，纯属鉴定机构随意写的个数字而已。根据施工程序，联系函须经双方确认后方可进行施工，2014年1月12日海昱公司致函令轩鸣公司停止施工，联系函件中记载的内容没有实际施工，不应归入鉴定范围。

综上所述，海昱公司、轩鸣公司相互串通，诱使法院做出错误判决，使中铁十八局受害，海昱公司、轩鸣公司为达到自己的非法目的，编制的书证内容上不具有客观性，而一审法院放弃了对证据内容本质属性的审查，而任由海昱公司、轩鸣公司的意志来决定。这表明一审判决陷入”对双方无异议的证据应予认定”的错误。实际上，这个规则应该是个原则但应有例外，即对双方串通伪造，可能有损国家、集体、公民合法权益的证据是例外。因此赋予法官对证据本质属性进行审查的权利和职责，即便双方当事人对证据并无异议。一审判决认定事实错误，适用法律不当，助长海昱公司、轩鸣公司达到非法目的，造成国家财产遭受重大损失。为了保护国家财产不受损害，特诉至贵院，请依法支持如前诉请。

上诉人中铁十八局上诉请求：一、撤销（2014）美民二初字第178号民事判决，改判驳回海昱公司的一审诉讼请求。二、由海昱公司承担一、二审案件受理费和鉴定费。

被上诉人海昱公司针对中铁十八局的上诉，答辩称：一、海昱公司与中铁十八局2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，中铁十八局辩称该租赁合同无效的理由不能成立。1、海昱公司有权将位于海口市海府路XX号之一的房屋对外出租。海府路XX号之一海口汽贸大厦，2002年8月7日房屋所有权人登记为中国第一汽车集团公司，证号：海房字第6299号，房屋6层，建筑面积共1968.49平方米。2010年6月20日中国第一汽车集团公司规划部作出《关于海口汽贸大楼房屋资产的处置意见》【规划部规字（2010）133号】，将该房产调整给一汽资产经营管理有限公司。2010年11月19日中国第一汽车集团公司财物控制部作出《关于划转技术中心部分资产的函》【（2010）财控部产权字134号】，将该房产转给资产管理公司，划转基准日为2010年6月20日。2012年11月12日海昱公司与一汽资产经营管理公司签订《房屋租赁合同》，租期2012年11月1日至2018年3月1日止。虽然房屋产权证书登记房屋所有权人为中国第一汽车集团公司，但由于该公司内部资产调整，该房产自2010年6月20日已经移交给一汽资产经营管理公司。海昱公司与资产管理公司签订房屋租赁合同并无不当，不存在资产管理公司对涉案房屋无处分权的情形。中铁十八局诉称，因海昱公司与资产管理公司签订的《房屋租赁合同》无效，进而海昱公司与中铁十八局签订的《房屋租赁合同》当然无效，该理由不能成立。2、海昱公司与中铁十八局签订的《房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。2013年12月15日海昱公司与中铁十八局海口玉沙广场工程指挥部签订《房屋租赁合同》。该指挥部不具有独立的法人地位，受中铁十八局的委派，专为玉沙广场建设工程项目而设置，具体履行工程项目承包合同的部门，其对外签订的合同产生的民事责任，理应由作为企业法人的中铁十八局承担。在一审期间，中铁十八局认可海口玉沙广场工程指挥部与海昱公司签订的《房屋租赁合同》，未否认海昱公司与中铁十八局之间形成的房屋租赁合同关系。因此，2013年12月15日的《房屋租赁合同》是海昱公司与中铁十八局真实意思的表示。

《商品房屋租赁管理办法》对房屋的出租作了相应的限制，《海口市房屋租赁管理办法》属于地方性法规，只是规定房屋租赁应当办理的租赁登记的相关程序，未按该办法办理的法律后果并不必然导致合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。”因此，中铁十八局援引《商品房屋租赁管理办法》、《海口市房屋租赁管理办法》证明双方签订的合同无效，没有事实根据与法律依据。

二、中铁十八局没有法定、约定事由，解除双方签订的《房屋租赁合同》构成根本违反合同约定，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”海昱公司与中铁十八局签订的《房屋租赁合同》第九条约定了合同解除的条件，该条第二款规定：”要求变更或提前解除合同的一方应当提前60天书面向另一方提出。”2014年1月11日中铁十八局书面通知海昱公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，既不符合合同法规定的法定解除条件也不具备双方约定的解除合同情形，因此，在1月19日的复函中，海昱公司不同意解除合同，并要求对方在收到通知书之日起2个工作日内给予书面答复，在联系对方无果的情形下，2014年7月2日海昱公司向中铁十八局提起诉讼。因此，中铁十八局解除租赁合同，构成根本违反合同约定，应当承担违约责任，赔偿海昱公司因违约造成的一切损失，原判决认定双方合同至2014年7月2人实际解除并无不当。

三、中铁十八局解除《房屋租赁合同》构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因中铁十八局违约造成海昱公司损失包括：中介费损失28333元；合同租金损失自2014年1月20日至7月2日期间房屋租金311667元（680000÷12×5.5=311667元）；装修损失1759391.39元，违约金损失1050105.72元，合计3149497.11元。

中铁十八局为逃避承担违约责任，没有任何事实根据妄称海昱公司与轩鸣公司恶意串通。2013年12月18日海昱公司与轩鸣公司签订《房屋装修合同》，工期30日，自2013年12月19日开工至2014年1月19日竣工。总价295万元，预付50万元定金。基于当时正值春节期间，中铁十八局规定的工期仅有30日，海昱公司高价支付轩鸣公司工人工资，加班加点日夜不停赶工期，为约束轩鸣公司如期完工，双方在第九条违约责任第4项加大双方违约成本，合同订立之初仅仅是为了约束轩鸣公司如期竣工，但由于中铁十八局违约解除租赁合同，导致海昱公司承担高额违约责任，其根源在中铁十八局。中铁十八局妄称海昱公司与轩鸣公司恶意串通没有事实根据。

中铁十八局诉称海昱公司伪造证据与事实不符。2013年12月15日《房屋租赁合同》签订后，依照合同约定海昱公司与中铁十八局分别向中介机构海南安佳顺房地产经纪有限公司中介服务费28333元，安佳顺公司收款后出具收款凭据，并加盖该公司印章，伪造证据从何谈起。在施工过程中，海昱公司按工程进度向轩鸣公司支付工程款及工作工资，轩鸣公司出具收据，包括定金共计255万元。由于中铁十八局的违约，海昱公司为防止损失扩大，让装修公司暂停，协商最终结果减轻海昱公司装修违约责任，海昱公司支付的200万元违约金。

综上所述，中铁十八局妄称海昱公司与轩鸣公司恶意串通没有事实根据与法律依据。

四、天健万隆工程咨询有限公司作为本案的司法鉴定机构依法定程序选定，该公司作出的（2015）天健万隆价鉴字第15001号《工程造价鉴定报告》内容客观工程，经过一审庭审质证依法应作为认定案件事实的证据。

2014年11月5日在海口市司法鉴定中心主持下，由海昱公司、被答辩人以法定程序通过电脑摇号，共同选定天健万隆工程咨询有限公司作为本案司法鉴定机构，双方并无异议，对鉴定机构派出的鉴定人员双方也未申请回避，鉴定听证会会议记录对各方意见已记录在案，在鉴定机构的选定方面不存在任何违法行为。

关于鉴定人资格问题，在一审庭审期间鉴定机构已经对该情况作了说明。2013年1月23日海南省高级人民法院公布《关于2013年度司法鉴定、评估机构备案名录的公告》仅仅公告鉴定机构名称，公布鉴定人员名单，2014年2月23日海南省高级人民法院公布《关于2014年度司法鉴定、评估机构备案名录的公告》公告包含鉴定机构名称及鉴定人员名单。在省高院公布名录时，柴灿鉴定人资格是在海南中明智工程造价咨询有限公司名单中出现，在鉴定过程中，柴灿从中明智公司正转入天健公司，并不像中铁十八局所称柴灿不具备鉴定人资格。从柴灿资格证可以看出，柴灿工作调动的情况。

关于鉴定过程，2014年12月8日第一次勘验现场，鉴定机构有案可查；2015年1月29日，中铁十八局代理人及海昱公司代理人均到场并对现场记录更正后签字确认。两次现场勘验是不容否认的事实。2015年3月12日天健公司发出15001号勘误稿，海昱公司与中铁十八局均提出异议，4月2日天健公司对异议进行回复，对鉴定结果进行调整，未再收到各方异议。中铁十八局提出的各项鉴定细节在一审质证期间均作了回复已详细解答。中铁十八局否认鉴定结果的理由不能成立。

综上所述，请求二审人民法院依法公正裁决，维护海昱公司合法权益，驳回中铁十八局的上诉请求。

被上诉人轩鸣公司未作答辩。

二审中，各方当事人均未提供新的证据。

本院二审查明，一汽资产经营管理有限公司成立于2007年7月17日，系经工商行政管理部门登记，领取《企业法人营业执照》的企业法人，其经营范围包括中国第一汽车集团公司内部资产经营等。

本院二审查明的其他事实与原审法院一审查明事实一致。

本院认为，二审中，当事人争议的焦点是：中铁十八局与海昱公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；该《房屋租赁合同》是否已被解除和何时解除；中铁十八局是否构成违约、原判所作的由中铁十八局所承担的违约责任有无事实和法律依据；鉴定机构所作的《工程造价鉴定报告》，其程序是否合法，内容是否真实？

关于《房屋租赁合同》的效力问题。包括涉案房屋在内的海口市海府路XX号之一共六层楼，为中国第一汽车集团公司所有。根据工商行政管理部门颁发《企业法人营业执照》，一汽资产经营管理有限公司的经营范围，包括中国第一汽车集团公司内部资产经营。2010年11月17日，中国第一汽车集团公司发文将该房屋调整给一汽资产经营管理有限公司。据此，一汽资产经营管理有限公司取得了该房屋的使用、管理权。2012年11月12日，一汽资产经营管理有限公司与海昱公司签订《房屋租赁合同》，约定由海昱公司租用涉案的房屋，并且明确用途为经营或对外出租等。海昱公司租赁该房屋后，与中铁十八局以其海口玉沙广场工程指挥部的名义签订的《房屋租赁合同》，缔约双方的主体适格，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，受法律保护。中铁十八局关于一汽资产经营管理有限公司不是该房屋的所有权人，所签订的《房屋租赁合同》，属无处分权的人所签订的合同，为无效合同的上诉意见，因与所查明事实不符，且亦没有法律依据，故本院不予采纳。

关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。中铁十八局与海昱公司签订《房屋租赁合同》后，于2014年1月11日又以其单位工作情况变化，书面通知海昱公司终止该合同的履行。中铁十八局提出终止合同的履行，实为解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，中铁十八局以其单位工作情况变化，单方提出解除合同，既没有合同依据，也不符合法定的解除合同的情形。而在中铁十八局提出解除合同后，海昱公司已作答复，明确表示不同意解除合同，由此引起双方的纠纷，海昱公司将其诉诸法律。原审法院据此认为，海昱公司起诉未再要求继续履行合同，双方签订的《房屋租赁合同》自海昱公司起诉之日，即2014年7月2日实际解除，该认定合理合法，本院予以确认。故中铁十八局所提的双方签订的《房屋租赁合同》于2014年1月11日解除的理由不成立，本院不予采纳。

关于中铁十八局是否构成违约、原判所作的由中铁十八局所承担的违约责任有无事实和法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，中铁十八局在与海昱公司签订《房屋租赁合同》后，在合同约定的涉案房屋的装修期，单方提出解除合同，不履行合同义务，其行为已构成违约。中铁十八局的违约行为，给海昱公司造成的损失，应予赔偿。第一，关于租金。本案为租赁合同纠纷，因中铁十八局违约，造成海昱公司的租金损失。原审法院根据《房屋租赁合同》的实际解除日期，确定海昱公司的租金损失时间为5.5个月，款额为311667元并无不当。第二，关于装修工程费用。中铁十八局与海昱公司签订《房屋租赁合同》约定，海昱公司按中铁十八局要求装修后给中铁十八局使用，同时约定了支付装修押金，也附有装修图纸。尔后，海昱公司与轩鸣公司签订《房屋装修合同》，由轩鸣公司承接涉案房屋的装修。海昱公司在对涉案房屋的装修过程中，在约定的装修期内，中铁十八局提出终止该《房屋租赁合同》的履行，按天健万隆工程咨询有限公司所作的《工程造价鉴定报告》结论，施工完成工程造价为1759391.39元。本院认为，海昱公司根据其与中铁十八局签订《房屋租赁合同》约定和中铁十八局的要求，以及设计图纸进行装修，该装修是特定的，尔后，又因中铁十八局单方终止合同的缘故，轩鸣公司在完成50%多的工程量时，停止了施工。因此，该装修给海昱公司造成损失是客观存在的，甚至无可挽回。故原审法院确定海昱公司装修费损失为1759391.39元，应是恰当的。第三，关于服务中介费。海昱公司与中铁十八局签订的《房屋租赁合同》，是经经纪公司介绍促成，并支付了中介费28333元。原审法院认为该费用属于海昱公司履行合同的成本，因中铁十八局违约造成海昱公司的该损失，应予赔偿的处理意见正确。第四，关于轩鸣公司应得的违约金所涉及的赔偿问题。中铁十八局与海昱公司签订的《房屋租赁合同》约定，由海昱公司按中铁十八局要求将房屋装修后，交给中铁十八局使用。为了装修，海昱公司与轩鸣公司签订《房屋装修合同》，轩鸣公司在装修过程中，中铁十八局向海昱公司提出终止《房屋租赁合同》的履行后，海昱公司也向轩鸣公司提出了解除《房屋装修合同》，轩鸣公司则回复海昱公司称，要求赔偿损失并支付违约金。于是，海昱公司向中铁十八局复函称，不同意解除《房屋租赁合同》。尔后，海昱公司经与轩鸣公司协商后，向轩鸣公司支付了200万元的违约金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案为房屋租赁合同纠纷，与海昱公司、轩鸣公司之间签订《房屋装修合同》所产生的纠纷，属两个不同的法律关系发生的纠纷，海昱公司向轩鸣公司支付200万元的违约金，系海昱公司与轩鸣公司双方协商，自愿达成，非海昱公司的必然损失。海昱公司与轩鸣公司签订《房屋装修合同》所约定的工程价款2950000元，是双方当事人协商的结果，但比定额规则计量的1138442.18元存在明显差距，若以该合同价款作为计算赔偿依据，对中铁十八局是不公的。从《房屋装修合同》约定的合同价款考虑，轩鸣公司施工所完成的工程合同造价为1759391.39元，按国家定额规则计算合同工程量与已完工工程量的比为55.41%，轩鸣公司的可得利益则为807773.63元，该可得利益实为海昱公司的经济损失，由于海昱公司与轩鸣公司约定的工程价款明显过高，轩鸣公司的可得利益也相应较大，造成这一高额损失，海昱公司在缔约过程中是有责任的，本院酌定海昱公司应承担50%，另50%即403886.82元（807773.63÷2）则由中铁十八局承担。至于是否支付违约金问题，本院认为，由于轩鸣公司与海昱公司约定的违约金数额巨大，本院作了必要的调整，但在中铁十八局向海昱公司赔偿轩鸣公司的可得利益中，已充分体现了中铁十八局对违约责任的承担，故不宜就违约金问题再作判决。

关于鉴定机构所作的《工程造价鉴定报告》，其程序是否合法，内容是否真实问题。首先，天健万隆工程咨询有限公司是经合法程序选定的鉴定机构，海昱公司、中铁十八局和轩鸣公司亦均表示无异议，其鉴定人员柴灿、关建华和唐娴均在海南省高级人民法院于2014年度和2015年度选定的执业鉴定人名单之列，具有鉴定人员资格。其次，根据鉴定报告陈述，该鉴定以鉴定期间现场勘查笔录、当事人会议记录、提供的施工图、设计变更和签证等为确定具体施工内容和工程量计算的基本依据。天健万隆工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定报告》，是对专业性问题所作的鉴定。中铁十八局提出《工程造价鉴定报告》的内容不真实的意见，其理由不充分。

综上，原判认定事实清楚，对涉案合同效力和各项损失的认定正确，但对《房屋装修合同》中轩鸣公司可得利益损失所涉及的赔偿问题处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民二初字第178号民事判决第二项，即驳回海南海农昱翰生态旅游开发有限公司的其他诉讼请求的判项；

二、变更海口市美兰区人民法院（2014）美民二初字第178号民事判决第一项为中铁十八局集团有限公司须自本判决生效之日起十日内向海南海农昱翰生态旅游开发有限公司赔偿装修损失1759391.39元、装修违约金损失403886.82元、租金损失311667元、服务中介费损失28333元，上述损失合计人民币2503278.21元；

三、驳回海南海农昱翰生态旅游开发有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回中铁十八局集团有限公司的其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币43427元，由海南海农昱翰生态旅游开发有限公司负担19542元，被告中铁十八局集团有限公司负担23885元；鉴定费人民币52788元，由海南海农昱翰生态旅游开发有限公司负担23755元，中铁十八局集团有限公司负担29033元。

二审案件受理费43427元，由海南海农昱翰生态旅游开发有限公司负担8686元，中铁十八局集团有限公司负担34741。

本判决为终审判决。

审判长　　李必雄

审判员　　黄海鹰

审判员　　何姿玲

二〇一五年十二月二十八日

书记员　　黄晓霞