桐城市山水龙城小区业主委员会与安徽中瑞置业有限公司、桐城市中兴物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

安徽省桐城市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖0881民初704号

原告：桐城市山水龙城小区业主委员会，住所地安徽省桐城市文昌街道办事处山水龙城小区。

负责人：方启胜，该小区业主委员会主任。

委托诉讼代理人：杨进，男，该业主委员会委员。

委托诉讼代理人：刘书坤，男，该业主委员会委员。

被告：安徽中瑞置业有限公司，住所地安徽省桐城市同康路山水龙城广场，统一社会信用代码91340881783090902D。

法定代表人：周铮，该公司总经理。

委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。

被告：桐城市中兴物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市区同康路山水龙城广场，统一社会信用代码913408816820749117。

法定代表人：葛运动，该公司经理。

第三人：安徽桐国秀水餐饮有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道同康路山水龙城香水湾三期B－1#楼，统一社会信用代码91340881MA2MUFYR29。

法定代表人：倪露，该公司总经理。

第三人：桐城市园林绿化工程有限公司，住所地安徽省桐城市大关镇台庄村，统一社会信用代码913408817389194437。

法定代表人：笪远来，该公司总经理。

上述两第三人共同委托诉讼代理人：何健，安徽同合律师事务所律师。

原告桐城市山水龙城小区业主委员会（以下简称“山水龙城小区业委会”）与被告安徽中瑞置业有限公司（以下简称“中瑞置业公司”）、桐城市中兴物业管理有限公司（以下简称“中兴物业公司”）合同纠纷一案,本院于2018年6月15日立案。2018年12月28日，本院作出（2018）皖0881民初2343号民事判决，原告山水龙城小区业委会不服，向安庆市中级人民法院提起上诉。2019年6月24日，安庆市中级人民法院以该案遗漏当事人为由，将该案发回重审，本院依法追加安徽桐国秀水餐饮有限公司（以下简称“桐国秀水餐饮公司”）为第三人参加诉讼。2019年9月25日，本院作出（2019）皖0881民初3261号民事判决，原告山水龙城小区业委会不服，向安庆市中级人民法院提起上诉。2019年12月13日，安庆市中级人民法院再次以本案遗漏当事人为由，将该案发回重审。本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理中，本院依法追加桐城市园林绿化工程有限公司（以下简称“桐城园林绿化公司”）为第三人参加诉讼。原告山水龙城小区业委会负责人方启胜及其诉讼代理人杨进、叶书坤，被告中瑞置业公司诉讼代理人葛立峰，第三人桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司共同委托诉讼代理人何健到庭参加诉讼，被告中兴物业公司经本院传票传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山水龙城小区业委会向本院提出诉讼请求：一、判令中瑞置业公司立即向原告交付原始规划的物业管理用房计1200㎡,价值360万元；二、判令中瑞置业公司维修更换消防泵房内的消防设施设备及管道，确保高层楼房内的消防管道水量符合消防规定。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令中瑞置业公司立即向原告交付符合《安徽省物业管理条例》第49条规定的应在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，具备通风、采光、水电、通信等正常使用功能和独立通道的1200㎡物业用房。

事实和理由：桐城市山水龙城小区系中瑞置业公司开发建设。2011年9月28日，中瑞置业公司以书面形式向桐城市规划局申报三处山水龙城小区物业管理用房，即百翠苑A－20#楼西单元负一层200㎡、香水湾A－4#楼东单元负一层260㎡、香水湾B－1#楼负一层1200㎡。该三处物业用房经桐城市规划局工作人员现场查看后确认并认可。2012年2月21日，桐城市房地产管理局再次确认上述三处物业用房及面积，督促中瑞置业公司及时交付物业用房。现百翠苑A－20#楼西单元负一层200㎡、香水湾A－4#楼东单元负一层260㎡物业用房已交付使用，并得到业主委员会的认可，但香水湾B－1#楼负一层1200㎡物业用房却被中瑞置业公司擅自出售他人，该行为严重损害了小区业主的合法权益。另，小区内有十几幢高层建筑物，消防泵房以及相应的配套设施由于缺少管理和维护，已经失去应有的作用，一旦发生意外，后果不堪设想。原告与中瑞置业公司多次协商无果，故具状诉至法院，请求判准以上诉请。

中瑞置业公司辩称，山水龙城小区总建筑面积约40万㎡，根据安徽省物业管理条例49条规定，应当配备物业用房900㎡。中瑞置业公司已经交付部分物业用房，不足部分，中瑞置业公司愿意予以安排。关于消防问题，中瑞置业公司在山水龙城小区业委会起诉后，已经进行整改且达到了预期效果。中瑞置业公司认为山水龙城小区业委会的诉求无事实根据和法律依据，法院应依法驳回其全部诉讼请求。

中兴物业公司在本次诉讼中未作答辩。

桐国秀水餐饮公司、桐城绿化园林公司述称，山水龙城小区业委会诉请交付的物业用房并非山水龙城香水湾B－1#楼负一层，因此本案的处理结果与第三人无关。另根据《安徽省物业管理条例》第四十九条规定，物业用房应当是在地上，并且具备采光、通风、水电、通信等正常使用功能。涉案香水湾B1#楼负1层显然不能作为物业用房。桐城绿化园林公司早在2012年5月就以400万元的价格购得香水湾B－1#楼负一层，之后一直由桐国秀水餐饮公司使用至今，山水龙城小区业委会对该情况十分明晰。桐城绿化园林公司以合理的对价取得香水湾B－1#楼负一层，应属善意取得，即使山水龙城小区业委会要求确认该买卖关系无效或要求撤销，也已超过诉讼时效。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

山水龙城小区业委会围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、2011年9月28日，中瑞置业公司向桐城市规划局递交的报告及附图3页，证明中瑞置业公司向桐城市规划局申报三处物业用房为百翠苑A-20#楼西单元负一层200㎡、香水湾A－4#楼东单元负一层260㎡、香水湾B-1#楼负一层1200㎡。前两处物业用房已经交付，但香水湾B-1#楼负一层1200㎡至今未交付；2、2012年2月21日桐城市房地产管理局作出的《前期物业管理现场调查认定表》，证明房管部门确认了该三处物业用房的具体位置及建筑面积；3、报告两份，证明2017年12月25日，本市文昌街道山水龙城社区居民委员会在对山水龙城小区消防安全检查时，发现小区内“松涛里”C1-C8栋楼消防栓均无消防作用。2018年3月10日，桐城市文昌街道办事处接到社区报告后，又向桐城市安全委员会书面报告山水龙城小区消防泵房进水及高层消防栓无消防用水情况，要求桐城市安全委员会督促住建、消防部门深入现场进行整改；4、照片一组，证明在（2019）皖0881民初3261号案件中，本院曾判决将山水龙城百翠苑网点负一层作为物业用房，但该处系地下室，不能作为物业用房使用。

桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司共同向本院提交以下证据：购房协议一份，证明中瑞置业公司早在2012年5月就将香水湾B-1#楼负一层以400万元的价格出售给桐城园林绿化公司，用以冲抵前期中瑞置业公司拖欠桐城园林绿化公司的工程款，且香水湾B-1#楼负一层不符合《安徽省物业管理条例》物业服务用房的规定。

中瑞置业公司对山水龙城小区业委会提交的证据1、2、4的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为：1、中瑞置业公司向相关行政部门备案的物业用房香水湾B-1#楼负一层，并非是原始规划；2、百翠苑网点负一层与香水湾B-1#楼负一层性质相同，同为地下室，房屋性质及使用范围没有任何区别。如果山水龙城小区业委会认为香水湾B-1#楼负一层符合物业用房条件，那么百翠苑网点负一层同样符合。中瑞置业公司对山水龙城小区业委会提交的证据3的真实性及证明目的有异议，认为即使报告内容真实，也不能证明山水龙城小区消防设施存在问题。

桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司对山水龙城小区业委会提交的证据1、2、4的“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为山水龙城小区建筑面积约40万平方米，根据《安徽省物业管理条例》的规定，小区的物业用房面积应为900㎡，中瑞置业公司向规划部门报备的物业用房1600㎡明显超出规定。对山水龙城小区业委会提交的证据3不发表质证意见。

山水龙城小区业委会对桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司提交的证据无异议。

中瑞置业公司对桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司提交的证据真实性及2012年5月桐城园林绿化公司以400万元价格取得香水湾B-1#楼负一层的事实无异议，但对证明目的有异议，认为《安徽省物业管理条例》是在山水龙城小区物业用房备案多年后才颁布实施，本案的物业用房条件不能适用《安徽省物业管理条例》的规定。

经庭审举证、质证，本院对当事人所举证据作如下认证：山水龙城小区业委会所举证据1系桐城市城乡规划局提供的中瑞置业公司于2011年9月28日向该局递交的报告及附图，从该份报告中可以清楚地看出，中瑞置业公司向规划部门报批的山水龙城小区物业用房为百翠苑A-20#楼西单元负一层、香水湾A－4#楼东单元负一层、香水湾B-1#楼负一层，面积为200㎡、260㎡、1200㎡；山水龙城小区业委会所举证据2系桐城市房地产管理局提供的2012年2月21日该局派员进行现场勘察的调查认定表，该份表格中关于山水龙城小区物业用房的记载与前述报告内容完全吻合；山水龙城小区业委会所举证据3系山水龙城社区居民委员会在发现山水龙城小区消防设施存在严重安全隐患后，向桐城市文昌街道办事处反映情况，该办事处又书面向桐城市安全委员会报告，报告清晰地载明了水龙城小区消防泵房进水及高层消防栓无消防用水，存在严重安全隐患；山水龙城小区业委会所举证据4系山水龙城小区百翠苑网点负一层图片，该处与香水湾B-1#楼负一层条件基本相符，如果对照《安徽省物业管理条例》规定，该处显然不符合物业用房的条件，但《安徽省物业管理条例》是在山水龙城小区物业用房备案多年后颁布实施，故本案不宜适用《安徽省物业管理条例》；桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司提交的证据系中瑞置业公司与桐城园林绿化公司之间签订的香水湾B-1#楼负一层买卖协议，协议载明2012年5月30日，中瑞置业公司与桐城市园林绿化工程有限公司签订协议，中瑞置业公司将山水龙城香水湾B1号楼负一层出售给桐城园林绿化公司，总价款为400万元，房款冲抵中瑞置业公司拖欠桐城园林绿化公司的香水湾二期、三期及松涛里的景观工程款。香水湾B-1#楼负一层现由桐国秀水餐饮公司占有使用。以上证据，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院对山水龙城小区业委会主张的本案事实予以认定。

另查明，2017年7月19日之前该小区由中兴物业公司负责物业管理。2017年4月20日，桐城市山水龙城小区成立业主委员会。同年7月，山水龙城小区业委会与中兴物业公司解除合同，重新聘用其他物业公司负责小区的物业管理。

再查明，2018年12月，本案第一次审理期间，中瑞置业公司曾对消防设施进行了维修，但直至本案开庭时都未能提供相关部门出具的已达标检测报告。

本院认为，本案争议的焦点为：山水龙城小区业委会请求中瑞置业公司交付符合《安徽省物业管理条例》第49条规定的应在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，具备通风、采光、水电、通信等正常使用功能和独立通道的1200㎡物业用房应否予以支持；山水龙城小区消防泵房内的消防设施是否存在安全隐患。

关于焦点一、山水龙城小区系中瑞置业公司投资建设，根据相关规定，中瑞置业公司应当为山水龙城小区配置必要的物业管理用房。中瑞置业公司在给桐城市规划局的报告中承诺为山水龙城小区提供百翠苑A－20#楼西单元负一层200㎡、香水湾A－4#楼东单元负一层260㎡、香水湾B－1#楼负一层1200㎡房屋作为物业用房，该承诺系中瑞置业公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，中瑞置业公司应当按当初承诺履行交付义务。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，中瑞置业公司与桐城园林绿化公司签订协议，将属于小区全体业主共有的香水湾B－1#楼负一层物业用房出售给桐城市园林绿化公司，该协议不仅侵害了小区全体业主的合法权益，也违反法律法规强制性规定，但由于桐城园林绿化公司早在2012年5月就已实际取得香水湾B－1#楼负一层，且由桐国秀水餐饮公司使用至今，故本院在审理（2019）皖0881民初3261号案件时，曾就此问题征询山水龙城小区业委会意见，山水龙城小区业委会明确表明要求交付的物业用房不特指香水湾B-1#楼负一层，同意以符合安徽省物业管理条例规定的同等面积房屋置换。在本案庭审中，本院山水龙城小区业委会再次声明不参与、不过问中瑞置业公司与桐城绿化园林公司之间签订的香水湾B-1#楼负一层买卖协议，也不要求撤销该协议，只要求中瑞置业公司交付符合物业管理用房条件的物业用房，故该协议效力问题不属本案争议的焦点，未纳入本案审理范围。

现山水龙城小区业委会主张中瑞置业公司应按《安徽省物业管理条例》第四十九条规定交付物业用房，而《安徽省物业管理条例》当年并未实施，对本案不具有溯及力，本案应适用当时的法律规定。因香水湾B－1#楼负一层已无法交付，故中瑞公司应将尚存的山水龙城百翠苑网点1负一层（同等条件、同等面积1200㎡内）交付给山水龙城业委会作为物业用房，但中瑞公司在交付前应对该房屋进行清理，并使其具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能。

关于焦点二、中瑞置业公司辩称其在诉讼过程中已对山水龙城小区存在问题的消防设施进行了维修，并且已达到预期效果。因中瑞置业公司未提出证据证明其主张，故中瑞置业公司关于维修已达到预期效果的的辩称意见，本院不予采信。山水龙城小区业委会要求中瑞置业公司维修更换消防泵房内的消防设施设备及管道，确保高层楼房内的消防管道水量符合消防规定等诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。

在本案中，中兴物业公司及桐国秀水餐饮公司、桐城园林绿化公司虽作为当事人参与诉讼，但本案的处理结果与其无法律上的利害关系，因此在本案中不承担法律责任。

本案立案案由为合同纠纷。合同纠纷是指合同当事人之间因合同履行、变更、终止等行为而产生的纠纷。业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分产生的纠纷。通过审理查明，本起纠纷系因中瑞置业公司擅自处置属山水龙城小区全体业主所有的物业用房而引起，其基础法律关系并非合同关系，因此本案结案案由宜调整为业主专有权纠纷。

经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告安徽中瑞置业有限公司须于本判决生效后三十日内将山水龙城百翠苑网点1负一层1200㎡交付给原告桐城市山水龙城小区业主委员会作为物业用房，并使其具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能；

二、被告安徽中瑞置业有限公司须于本判决生效后三十日内维修更换桐城市山水龙城小区消防泵房内的消防设施设备及管道。

三、驳回桐城市山水龙城小区业主委员会其他诉讼请求。

案件受理费35600元，由被告安徽中瑞置业有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审　判　长　　张卫东

审　判　员　　杨大勇

人民陪审员　　王　晟

二〇二〇年六月十一日

书　记　员　　陈亚惠

附相关法条：

《中华人民共和国民法总则》

第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国物权法》

第七十三条：……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。