原告南京市古林公园管理处与被告江苏友联建设有限公司、江苏省元菱电梯有限公司、上海三菱电梯有限公司江苏分公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

南京市鼓楼区人民法院

民事判决书

（2017）苏0106民初6467号

原告：南京市古林公园管理处，住所地在南京市鼓楼区虎踞北路21号。

法定代表人：***，该管理处主任。

委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。

被告：江苏友联建设有限公司，住所地在南京市鼓楼区定淮门6号14栋地层。

法定代表人：GraceChiuWang，该公司董事长。

委托诉讼代理人：**，该公司员工。

委托诉讼代理人：***，该公司员工。

被告：江苏省元菱电梯有限公司,住所地在南京市中山南路49号22-C1。

法定代表人：***。

被告：上海三菱电梯有限公司江苏分公司，住所地在南京市鼓楼区广州路188号苏宁环球大厦15层1501、1502、1503、1508室。

负责人：***。

原告南京市古林公园管理处（以下简称古林公园）与被告江苏友联建设有限公司（以下简称友联公司）、江苏省元菱电梯有限公司（以下简称元菱公司）、上海三菱电梯有限公司江苏分公司（以下简称三菱江苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年6月29日向本院提起诉讼，本院适用简易程序公开开庭进行审理。原告古林公园的委托诉讼代理人娄德庆、被告友联公司的委托诉讼代理人**和***到庭参加诉讼，被告元菱公司和三菱江苏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告古林公园向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告友联公司之间的房屋租赁协议；2、被告立即停止侵害，清空并返还占用原告的南京市鼓楼区定淮门6号14栋地层房屋；3、被告友联公司支付租赁费（租金按109500元/年为标准，自2015年1月1日起计算至实际返还之日止），被告元菱公司与被告三菱江苏公司承担连带责任。事实和理由：原告与被告友联公司于2010年签订《协议书》，约定友联公司承租原告位于南京市××楼仓库（即原6号14栋地层，以下简称案涉房屋）共计500平米，租期自2010年1月1日起至2015年12月31日。合同到期后，双方未再签订书面合同，且尚欠2015年度房租未支付。现经了解，被告友联公司违反约定擅自将涉案房屋给被告元菱公司和三菱江苏公司使用至今。经原告催告，被告未与原告签订合同且拒绝交纳（租赁费）使用费，占用房屋至今拒不搬出。为维护原告的合法权益，起诉至法院，望判如所请。

被告友联公司辩称，原、被告之间合同已经到期，不存在合同关系；合同期内约定的租金无异议，对于合同到期后原告主张按照评估价格支付租金不予认可；案涉房屋一直由被告友联公司使用，友联公司于2000年9月为原告承建“古林公园综合楼”，后双方发生纠纷，原告侵害了友联公司的权利，拖欠友联公司的工程款及材料款未支付，使友联公司陷入了大量的债务纠纷中，友联公司利用案涉房屋处理该大量债务纠纷。

被告元菱公司在庭前提交书面答辩状称，其并未租赁及使用案涉房屋，请求驳回原告对元菱公司的诉讼请求。

被告三菱江苏公司在庭前提交书面答辩状称，其并未租赁及使用案涉房屋，请求驳回原告对元菱公司的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市鼓楼区××大街××栋地层，建成于1994年，规划用途为仓库，面积为500平方米，系原告古林公园所有，未办理权属登记。

被告江苏友联建设有限公司，曾更名为江苏友联建设有限总公司，并以“中外合资江苏友联建设有限总公司”的名称对外开展经营，之后名称又恢复为“江苏友联建设有限公司”。2006年6月27日，被告友联公司被南京市工商行政管理局依法吊销营业执照。

2010年3月17日，原告古林公园（甲方）与被告友联公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供位于南京市××楼仓库（即14栋地面层）共计500平方米给乙方使用；乙方用于办公，不得对外转租或用作其他商业用途；租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止；房屋使用费5万元/年，自2013年12月20日起为52500元/年等。协议签订后，原告向被告友联公司交付了案涉房屋；友联公司按约支付房屋使用费至2014年12月31日，自2015年1月1日起的房屋使用费未支付。

原告委托江苏润元资产评估有限公司对案涉房屋的年租金进行评估，2015年12月14日，江苏润元资产评估有限公司向出具评估咨询报告：案涉房屋的年租金价值为109500元。

2015年12月23日，原告向被告友联公司发出通知：“案涉房屋将按评估价值出租。友联公司如有续租意向，于2015年12月30日前至原告处商洽；否则请书面告知并于2016年1月31日前清空并返还案涉房屋。”

2016年1月29日，原告再次向被告友联公司发出通知：“双方的房屋租赁合同已期满，案涉房屋不再出租给友联公司；请友联公司结清租金并于2016年2月29日前清空并返还案涉房屋。”

原告先后于2016年11月7日、2017年4月27日在案涉房屋处张贴通知，要求友联公司及实际使用人迁出案涉房屋并结清相关费用。

原告古林公园发现案涉房屋处挂有“上海三菱电梯有限公司江苏分公司南京工作站”及“江苏省元菱电梯有限公司”铭牌，因此将三菱江苏公司、元菱公司与友联公司作为共同被告，起诉至本院。本院向三被告邮寄送达起诉状副本、证据复印件及开庭传票等材料，被告友联公司于2017年8月5日签收上述材料。

另查明，江苏友联投资公司（以下简称友联投资公司）系被告友联公司的关联公司，曾与原告古林公园因房地产开发合同纠纷发生诉讼。南京市中级人民法院就该纠纷作出（2001）宁民初字第91号民事判决，友联投资公司不服，提出上诉，江苏省高级人民法院作出（2003）***字第119号民事判决。前述两份判决均已生效，友联投资公司仍不服，多次申诉信访。

上述事实，由协议书、古林公司发出的通知、案涉房屋的建设规划许可、（2003）***字第119号民事判决书及开庭笔录中当事人的陈述等证据佐证。

本院认为，原告古林公园与被告友联公司就案涉房屋的出租签订《协议书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方的租赁合同关系依法成立并有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。被告友联公司应按协议约定向原告支付租金。

合同期满后，关于是否续租的问题，经原告催告后，被告未作出明确的意思表示，但仍占有案涉房屋，双方形成了不定期租赁关系。原告于2016年1月29日向被告友联公司发出通知：“双方的房屋租赁合同已期满，案涉房屋不再出租给友联公司；请友联公司结清租金并于2016年2月29日前清空并返还案涉房屋”，即向友联公司发出了解除合同的通知，自该通知到达被告友联公司时双方的房屋租赁合同解除。

被告友联公司在租赁合同解除后仍占有使用案涉房屋，虽辩称因处理债务纠纷而占用案涉房屋，但并非合法依据及事由，本院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因此，对于原告主张被告清空并返还案涉房屋，本院予以支持。

另外，关于案涉房屋的租金及占有使用费，合同存续期间，被告友联公司应当按照合同约定支付租金；合同解除后，友联公司无合法依据仍控制使用案涉房屋，构成侵占，给原告造成损失，应支付占有使用费。关于租金及占有使用费的标准，原告主张依据评估价值109500元/年计算，本院认为，合同约定的租金标准52500元/年，对双方均具有约束力，占有使用费参照合同约定的租金标准计算，因此，原告主张依据评估价值确定租金及占有使用费并无依据，本院确认，被告应按照52500元/年标准支付自2015年1月1日至实际返还之日的租金及占有使用费。

被告元菱公司和被告三菱公司均辩称未占有使用案涉房屋，被告友联公司亦予以认可，因此，对于原告古林公园要求被告元菱公司、三菱公司与被告友联公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告南京市古林公园管理处与被告江苏友联建设有限公司就南京市鼓楼区定淮门6号14栋地层房屋的租赁合同关系解除；

二、本判决生效后三十日内，被告江苏友联建设有限公司将南京市鼓楼区定淮门6号14栋地层房屋清空后返还给原告南京市古林公园管理处，并向原告南京市古林公园管理处支付租金及占有使用费（计算标准为52500元/年，期限自2015年1月1日至实际返还之日）；

三、驳回原告南京市古林公园管理处对被告江苏省元菱电梯有限公司、被告上海三菱电梯有限公司江苏分公司的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4414元，减半收取2207元，由被告江苏友联建设有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。

审判员***

二〇一七年十月三十日

书记员***