南京市古林公园管理处与江苏省元菱电梯有限公司、江苏省友联建设有限公司、上海三菱电梯有限公司江苏分公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民终440号

上诉人（原审被告）：江苏友联建设有限公司，住所地在南京市鼓楼区定淮门6号14栋底层。

法定代表人：GraceChiuWang，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王伟忠，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：南京市古林公园管理处，住所地在南京市鼓楼区虎踞北路21号。

法定代表人：张小卫，该管理处主任。

委托诉讼代理人：娄德庆，北京市京师（南京）律师事务所律师。

原审被告：江苏省元菱电梯有限公司,住所地在南京市中山南路49号22-C1。

法定代表人：汪国忠。

原审被告：上海三菱电梯有限公司江苏分公司，住所地在南京市鼓楼区广州路188号苏宁环球大厦15层1501、1502、1503、1508室。

负责人：殷晓晔。

上诉人江苏友联建设有限公司（以下简称友联公司）因与被上诉人南京市古林公园管理处（以下简称古林公园）、原审被告江苏省元菱电梯有限公司（以下简称元菱公司）、原审被告上海三菱电梯有限公司江苏分公司（以下简称三菱江苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人友联公司的委托诉讼代理人王伟忠、被上诉人古林公园的委托诉讼代理人娄德庆到庭参加了诉讼，原审被告元菱公司、三菱江苏公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

友联公司上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人古林公园的一审诉讼请求；2.本案应在收到最高人民法院通知前中止审理；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人系被上诉人古林公园综合楼的承建方，该楼因出资方江苏友联投资有限公司（以下简称友联投资公司）与被上诉人之间的纠纷而停工，在古林公园综合楼工程款诉讼中，南京市中级人民法院判决友联投资公司支付工程施工费323万元，与审计报告805万元相差482万元，造成上诉人欠付施工队、农民工、材料商费用而引发了连锁诉讼，上诉人难以经营，于2006年被吊销营业执照。2007年9月12日，最高人民法院在南京市中级人民法院开庭后，主审法官李劼明确告知上诉人回去等候通知，而最高人民法院审判结果将直接解决历史矛盾及案涉房屋纠纷，故在最高人民法院通知前，本案应当暂缓审理，继续维持原协议。2.上诉人在案涉房屋内存放建楼工具、材料及设备，并在此处理因诉讼产生的大量债务，因此案涉房屋并非通常意义上的商业租赁，宜继续维持原协议以利稳定。3.古林公园综合楼一案中，省、市法院违规违纪，导致友联投资为被上诉人建成古林公司综合楼后一无所获，上诉人无辜损失482万元，并背负巨额债务，上诉人无意使用案涉房屋，确系前案判决产生的问题造成。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

古林公园辩称，上诉人的上诉请求不能成立。1.上诉人的上诉请求超出一审法院审理范围，二审法院不应受理；2.上诉人在一审中抗辩认为双方不存在合同关系，且合同已经到期。但事实上，合同到期后上诉人因拖欠租金，被上诉人多次以书面方式通知上诉人终止租赁关系。上诉人自认其至今仍将涉案房屋作为仓库使用；3.上诉人所称的古林公园综合楼与案涉房屋无关。上诉人就古林公园综合楼与被上诉人之间的纠纷，已经由省、市两级法院两审终结，均驳回了其对被上诉人的诉请；4.案涉房屋是经南京计经委同意，规划局许可，由被上诉人与南京银城房地产开发总公司联建，被上诉人系案涉房屋的合法所有权人；5.上诉人要求中止本案的审理，没有事实及法律依据，且并未提交书面申请。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

元菱公司、三菱江苏公司未提交答辩意见。

古林公司向一审法院起诉请求：1.解除古林公园与友联公司之间的房屋租赁协议；2.友联公司立即停止侵害，清空并返还占用的南京市鼓楼区定淮门6号14栋底层房屋；3.友联公司支付租赁费（租金按109500元/年为标准，自2015年1月1日起计算至实际返还之日止），元菱公司与三菱江苏公司承担连带责任。

一审法院认定事实：案涉房屋位于南京市××××栋地层，建成于1994年，规划用途为仓库，面积为500平方米，系古林公园所有，未办理权属登记。

江苏友联建设有限公司，曾更名为江苏友联建设有限总公司，并以“中外合资江苏友联建设有限总公司”的名称对外开展经营，之后名称又恢复为“江苏友联建设有限公司”。2006年6月27日，友联公司被南京市工商行政管理局依法吊销营业执照。

2010年3月17日，古林公园（甲方）与友联公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方提供位于南京市××楼仓库（即14栋地面层）共计500平方米给乙方使用；乙方用于办公，不得对外转租或用作其他商业用途；租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止；房屋使用费5万元/年，自2013年12月20日起为52500元/年等。协议签订后，古林公园向友联公司交付了案涉房屋；友联公司按约支付房屋使用费至2014年12月31日，自2015年1月1日起的房屋使用费未支付。

古林公园委托江苏润元资产评估有限公司对案涉房屋的年租金进行评估，2015年12月14日，江苏润元资产评估有限公司向出具评估咨询报告：案涉房屋的年租金价值为109500元。

2015年12月23日，古林公园向友联公司发出通知：“案涉房屋将按评估价值出租。友联公司如有续租意向，于2015年12月30日前至古林公园处商洽；否则请书面告知并于2016年1月31日前清空并返还案涉房屋。”

2016年1月29日，古林公园再次向友联公司发出通知：“双方的房屋租赁合同已期满，案涉房屋不再出租给友联公司；请友联公司结清租金并于2016年2月29日前清空并返还案涉房屋。”

古林公园先后于2016年11月7日、2017年4月27日在案涉房屋处张贴通知，要求友联公司及实际使用人迁出案涉房屋并结清相关费用。

古林公园发现案涉房屋处挂有“上海三菱电梯有限公司江苏分公司南京工作站”及“江苏省元菱电梯有限公司”铭牌，因此将三菱江苏公司、元菱公司与友联公司作为共同被告，起诉至一审法院。一审法院邮寄送达起诉状副本、证据复印件及开庭传票等材料，友联公司于2017年8月5日签收上述材料。

一审法院另查明，友联投资公司系友联公司的关联公司，曾与古林公园因房地产开发合同纠纷发生诉讼。南京市中级人民法院就该纠纷作出（2001）宁民初字第91号民事判决，友联投资公司不服，提出上诉，江苏省高级人民法院作出（2003）苏民终字第119号民事判决。前述两份判决均已生效，友联投资公司仍不服，多次申诉信访。

一审法院认为，古林公园与友联公司就案涉房屋的出租签订《协议书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方的租赁合同关系依法成立并有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。友联公司应按协议约定向古林公园支付租金。

合同期满后，关于是否续租的问题，经古林公园催告后，友联公司未作出明确的意思表示，但仍占有案涉房屋，双方形成了不定期租赁关系。古林公园于2016年1月29日向友联公司发出通知：“双方的房屋租赁合同已期满，案涉房屋不再出租给友联公司；请友联公司结清租金并于2016年2月29日前清空并返还案涉房屋”，即向友联公司发出了解除合同的通知，自该通知到达友联公司时双方的房屋租赁合同解除。

友联公司在租赁合同解除后仍占有使用案涉房屋，虽辩称因处理债务纠纷而占用案涉房屋，但并非合法依据及事由，一审法院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，因此，对于古林公园主张友联公司清空并返还案涉房屋，一审法院予以支持。

另外，关于案涉房屋的租金及占有使用费，合同存续期间，友联公司应当按照合同约定支付租金；合同解除后，友联公司无合法依据仍控制使用案涉房屋，构成侵占，给古林公园造成损失，应支付占有使用费。关于租金及占有使用费的标准，古林公园主张依据评估价值109500元/年计算，一审法院认为，合同约定的租金标准52500元/年，对双方均具有约束力，占有使用费参照合同约定的租金标准计算，因此，古林公园主张依据评估价值确定租金及占有使用费并无依据，一审法院确认，友联公司应按照52500元/年标准支付自2015年1月1日至实际返还之日的租金及占有使用费。

元菱公司和三菱江苏公司均辩称未占有使用案涉房屋，友联公司亦予以认可，因此，对于古林公园要求元菱公司、三菱江苏公司与友联公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京市古林公园管理处与江苏友联建设有限公司就南京市鼓楼区定淮门6号14栋底层房屋的租赁合同关系解除；二、判决生效后三十日内，江苏友联建设有限公司将南京市××××栋地层房屋清空后返还给南京市古林公园管理处，并向南京市古林公园管理处支付租金及占有使用费（计算标准为52500元/年，期限自2015年1月1日至实际返还之日）；三、驳回南京市古林公园管理处对江苏省元菱电梯有限公司、上海三菱电梯有限公司江苏分公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4414元，减半收取2207元，由江苏友联建设有限公司负担（此款古林公园已预交，友联公司在履行上述给付义务时一并给付古林公园）。

二审中，当事人未提交新的证据。上诉人认为一审认定事实存在错误：1.一审认定案涉房屋位于南京市鼓楼区定淮门大街6号14栋底层存在错误，实际地址应为定淮门6号。被上诉人认可一审法院确实存在笔误，本院予以确认。2.上诉人在营业执照吊销之前的名称应为“江苏友联建设有限总公司”，一审对此表述错误。被上诉人认为上诉人的工商注册信息中载明的公司名称即为“江苏友联建设有限公司”。上诉人予以认可，本院予以确认。

对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人友联公司与被上诉人古林公园就案涉房屋出租签订的《协议书》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉合同到期终止后，上诉人再占有使用案涉房屋无合法依据，一审法院判决其腾空迁让并支付欠付的租金和占有使用费，符合法律规定。上诉人认为其占有使用案涉房屋系为处理友联投资公司与古林公园合作开发房地产纠纷一案中产生的债务纠纷，本案应当在接到最高人民法院通知前中止审理。但友联投资公司与上诉人并非同一主体，该案所涉的古林公园综合楼与本案所涉房屋亦非同一房屋，该案经一、二审法院审理已经终结，其并未提供最高人民法院已经再审受理该案且该案处理结果足以影响本案判决结果的依据，故上诉人以此为由要求继续履行与被上诉人之间的租赁协议，无合法依据，本院不予采信；其要求本案中止审理，不符合法律规定，本院亦不予采纳。

综上所述，友联公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费收取4414元，由上诉人江苏友联建设有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏海南

审判员　　龚　达

审判员　　白文虎

二〇一八年三月七日

书记员　　孙雪松