甘肃兴庆建设工程有限公司与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）甘0702民初9015号

原告：甘肃兴庆建设工程有限公司。住所：甘肃省兰州市七里河区西津西路16号兰州中心1623。统一社会信用代码：91620702097210943G。

法定代表人：李某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陶某，甘肃金都律师事务所律师。

被告：刘某，男，1973年6月13日出生，汉族，甘肃省兰州市人，住张掖市。

第三人：樊某，女，1984年12月4日出生，汉族，甘肃省敦煌市人，现住张掖市。

第三人：张掖市七彩镇开发建设有限公司。住所：张掖市临泽县七彩镇七彩天地商业街20#商铺（倪家营镇南台村）。统一社会信用代码：91620723082377951B。

法定代表人：肖某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。

原告甘肃兴庆建设工程有限公司（以下简称“兴庆公司”）与被告刘某，第三人樊某、张掖市七彩镇开发建设有限公司（以下简称“七彩镇开发建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴庆公司委托诉讼代理人陶某，第三人樊某、七彩镇开发建设公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。被告刘某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告兴庆公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行与第三人七彩镇开发建设公司签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》；2.要求被告支付未按期支付的房款350000元；3.要求被告支付办理房产证所需税款174240元、房产证550元、维修基金139200元；4.要求被告承担迟延支付房款滞纳金31500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月14日，原告与第三人七彩镇开发建设公司签订《七彩镇商铺预约订购协议书》，第三人七彩镇开发建设公司将位于××镇商铺（面积981.72㎡）出售给原告。2015年4月30日，原告委托第三人七彩镇开发建设公司以5760000元的××镇商铺。2015年9月3日，七彩镇开发建设公司与被告刘某签订《七彩镇商铺预约订购协议书》，将张掖丹霞七彩镇七彩天地商业街S-14号商铺出售与刘某，按照双方签订的协议书约定，被告在签订协议时向七彩镇开发建设公司支付房款1000000元，合同签订20日内向七彩镇开发建设公司支付房款500000元，剩余房款待房产证办理完成后，向七彩镇开发建设公司支付完毕。被告刘某自合同签订后，已取得房屋使用权，但未按约定如期支付房款500000元，仍下欠350000元房款拒不支付，且不交纳办理房产证的相关税费和维修基金，导致无法办理产权证书。为维护原告合法权益，故提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付房款300000元，将第四项诉讼请求变更为要求被告承担迟延支付房款滞纳金27000元，其他诉讼请求不变。

被告刘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未递交答辩状。

第三人范伶俐述称：原告所诉与第三人无关，2017年5月份，第三人从被告刘某处租赁张掖丹霞七彩镇七彩天地商业街S-14号商铺，与被告刘某之间形成房屋租赁关系，原告所诉是与被告刘某之间因房屋买卖关系产生的纠纷，与第三人无关，第三人在本案中不承担责任。

第三人七彩镇开发建设公司述称：对原告诉请无异议，被告刘某应继续履行合同并承担相关费用。

本院经审理认定事实如下：原告兴庆公司系张掖市丹霞七彩镇项目的修建单位。因工程修建过程中，第三人七彩镇开发建设公司欠付原告工程款未结清，2014年8月14日，第三人七彩镇开发建设公司与原告双方协商以第三人七彩镇开发建设公司开发的位于张掖市丹霞七彩镇项目七彩天地板块S14#商铺抵顶工程款，并签订了《七彩镇商铺预约订购协议书》。该协议约定，原告兴庆公司作为乙方，订购甲方即第三人七彩镇开发建设公司位于张掖市丹霞七彩镇项目七彩天地板块S14#商铺，建筑面积约960平方米，其中一楼建筑面积480平方米，二楼建筑面积480平方米，建筑面积最终以实际测算面积为准；一楼铺面价格为6500元/平方米，二楼铺面价格为5500元/平方米，根据约定的建筑面积（960平方米），铺面暂定价为5760000元，总价款按照实际测量面积及占地面积综合测算。2015年4月30日，原告作为甲方，第三人七彩镇开发建设公司作为乙方，双方签订委托销售协议一份，协议约定：第一条、乙方应从甲方处拿取销售合同（房产证）并按甲方指定的销售区域范围按指定的价格销售。经双方约定销售价格按照原价进行销售，即一楼6000元每平米，二楼5500元每平米，面积为960平方米，约定销售总价为5760000元；第二条、销售达成后，乙方将销售收入在15个工作日内打入甲方账户。若商铺购买方无故不履行合同，甲乙双方可通过当地法院起诉商铺购买方；第三条、甲方委托乙方出售14号商铺，乙方与他人因14号商铺签订的合同所属的全部权利与义务归甲方享有……。

2015年9月3日，第三人七彩镇开发建设公司作为甲方，被告刘某作为乙方，双方签订《七彩镇商铺预约订购协议书》。协议约定，一、乙方预约订购商铺位置、面积、价款、户型：乙方预约订购张掖丹霞七彩镇项目七彩天地板块S14#商铺，建筑面积约960平方米，其中一楼建筑面积480平方米，二楼建筑面积480平方米，建筑面积最终以实际测算面积为准；一楼铺面价格为6500元/平方米，二楼铺面价格为5500元/平方米，根据约定的建筑面积（960平方米），铺面暂定价为5760000元，总价款按照实际测量面积及占地面积综合测算；二、房款支付：协议签订当日乙方应向甲方首次支付房款人民币1000000元，签订合同20日内乙方再次向甲方支付房款500000元，剩余房款待房产证办理完成并交给乙方后，乙方通过银行贷款或按揭等方式向甲方支付；三、乙方义务：……4.乙方应按本协议约定的付款期限向甲方交付定金和房款；……五、违约责任：……3.乙方违背本协议第三条4项约定，每日按当期应付订金和房款额的0.3%向甲方交纳滞纳金，逾期一个月内仍未履行，本协议自动终止，甲方有权将该房屋出售给他人……。协议签订后，2015年9月21日，被告刘某通过中国建设银行，以张掖市名款商贸有限公司账户分二次向第三人七彩镇开发建设公司转账支付房款合计1050000元。

2016年1月14日，第三人七彩镇开发建设公司通过银行进账方式向原告公司法定代表人李某转款2000000元，其中1000000元系被告刘某向第三人七彩镇开发建设公司交纳的购房款，下剩1000000元系第三人七彩镇开发建设公司向原告支付的工程款。

2019年2月27日，被告刘某作为甲方，第三人樊某作为乙方，双方签订协议书一份，约定乙方承租甲方丹霞七彩镇项目七彩天地板块S-14#商铺，面积约960平方米，租金为每年壹拾伍万元（150000元）。同时约定，因甲方与七彩镇开发建设公司存在产权买卖纠纷，处于诉讼阶段，为避免七彩镇开发建设公司对乙方的停水、停电、锁门等日常经营的干扰，保证乙方顺利经营，允许乙方将2019年租金壹拾伍万元支付于李某（原告公司法定代表人），其他事宜由甲方与七彩镇开发建设公司交涉。乙方必须将七彩镇开发建设公司与李某签订的合同盖七彩镇开发建设公司红章给甲方并将与李某签订的租赁合同复印件给甲方。该协议达成后，第三人樊某按约向兴庆公司支付租金150000元，作为被告刘某向七彩镇开发建设公司支付的购房款。

另查明，2019年8月6日，刘某作为原告，将兴庆公司、樊某列为被告，七彩镇开发建设公司列为第三人诉至本院，要求被告支付租金150000元，违约金15000元，合计165000元，并确认七彩镇开发建设公司与兴庆公司之间的房地产买卖契约无效。2019年12月10日，刘某以“需另行主张权利为由”向本院提出撤诉申请，本院经审查作出（2019）甘0702民初7051号民事裁定书，准予刘某撤诉。

还查明，涉案张掖市丹霞七彩镇项目七彩天地板块S-14#商铺至今尚未办理房屋产权证。

本院认为，根据本案查明的事实，虽本案房屋买卖合同关系的双方为第三人七彩镇开发建设公司与被告刘某，但涉案商铺系原告委托第三人七彩镇开发建设公司进行销售，且七彩镇开发建设公司与原告签订的《委托销售协议》中明确约定“第三人七彩镇开发建设公司与他人因14号商铺签订的合同所属的全部权利与义务归原告享有”，原告对该协议书内容亦予以认可。故在本案中，第三人七彩镇开发建设公司作为原告的代理人，在其代理权限内与被告刘某签订《七彩镇商铺预约订购协议书》，应对被代理人即原告发生效力，兴庆公司为本案适格原告。

对原告要求被告继续履行与第三人七彩镇开发建设公司签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》。本案中，被告刘某与第三人七彩镇开发建设公司签订《七彩镇商铺预约订购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。原告现明确表示要求继续履行合同，结合本案的实际情况，也不存在阻碍协议继续履行的事实，亦不损害国家、社会公共利益或第三人的利益，应当继续履行。对原告的该项诉请，本院予以支持。

对原告要求被告刘某支付房款300000元的诉讼请求。庭审中，原告认可被告刘某向其支付房款1050000元，又通过第三人樊某支付房款150000元，以上合计1200000元的事实，本院予以确认。根据第三人七彩镇开发建设公司与被告签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》中关于房款支付的约定,截至签订合同20日内，被告刘某应向原告支付的房款数额为1500000元，被告至今未向原告支付剩余购房款，应承担继续履行的民事责任。故对原告要求被告支付购房款300000元的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金27000元的诉讼请求。被告刘某与第三人七彩镇开发建设公司签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》中约定，若未在付款期限交付定金和房款，每日按当期应付订金和房款额的0.3%交纳滞纳金。被告刘某至今未向原告支付下剩购房款，应承担相应的违约责任，但违约责任的性质应为补偿性，不能过分高于其造成的损失。本案中，原、被告约定的所谓滞纳金实际是被告因逾期支付购房款的利息损失。原告主张每日按应付房款额的0.3%支付滞纳金，该约定明显过高，当事人主张的逾期付款利息过分高于实际损失的，人民法院可以根据公平原则及诚实信用原则适当予以调整，本案系房屋买卖合同纠纷案件，原告主张滞纳金可以按照年利率6%计算。现被告拖欠原告购房款300000元，故逾期付款滞纳金应为1500元（300000元×6%÷12个月×1个月）。

对原告要求被告支付税款174240元、房产证工本费550元、维修基金139200元的诉讼请求。本院认为，因涉案房屋尚未办理房屋产权证，上述费用并未实际产生，具体数额也未确定，原告在庭后亦明确表示愿另行主张权利，故对原告的该项诉请，本院暂不予涉理。

被告刘某经本院合法传唤，未到庭应诉、答辩，应视为其对法律赋予其在诉讼活动中应享有的相关权利的主动放弃，依法承担相应的法律后果。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：

1被告刘某继续履行与第三人张掖市七彩镇开发建设有限公司签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》；

2被告刘某支付原告甘肃兴庆建设工程有限公司购房款300000元，承担逾期付款滞纳金1500元，合计301500元，于本判决生效之日起三十日内付清；

3第三人樊某、张掖市七彩镇开发建设有限公司在本案中不承担民事责任；

4驳回原告甘肃兴庆建设工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费10755元，减半收取5377.5元，由原告甘肃兴庆建设工程有限公司负担2000元，被告刘某负担3377.5元。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费5377.5元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审 判 员　曾丽娟

二〇二〇年三月十五日

法官助理　丁　丹

书 记 员　许媛媛