常德市瑞力电器销售有限公司、**等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省常德市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘07民终1990号

上诉人（原审原告）：常德市瑞力电器销售有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南家电城中心市场**。

法定代表人：杨锡初，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨重远，湖南博集律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1980年10月13日出生，汉族，住湖南省澧县。

原审第三人：梅建国，男，1963年7月22日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。

上诉人常德市瑞力电器销售有限公司（以下简称瑞力公司）因与被上诉人**、原审第三人梅建国房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2021）湘0702民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

瑞力公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持瑞力公司的全部诉讼请求；2.本案案件受理费由**承担。事实与理由：一、一审判决以**并非恶意欠付租金为由判决继续履行合同与事实不符，亦违反了合同的约定。2020年11月4日，因**拖欠近一年半的租金未付，瑞力公司起诉至一审法院，经开庭审理后双方对事实及欠付的金额无异议，瑞力公司基于双方还有友好协商可能向法院撤回了起诉。瑞力公司、**及梅建国签署了协议书，对**欠付租金的金额进行了确定，并约定了租金支付的时间、金额及方式。协议签订后，**仍未按协议约定支付任何一期租金。直至目前，**欠付租金的情形已经存续长达两年多的时间。租赁合同中及协议书中均约定了**未按约支付租金，瑞力公司享有解除合同的权利。本案合同解除的条件已成就，且**拖欠租金的时间之久、金额之大，已属于根本违约。距离上次新冠疫情结束已经一年半，一审判决以存在疫情为由认定**并非恶意欠付租金，判决不予解除合同与事实严重不符。二、一审判决认定支付的租金数额严重错误。**长期拖欠大额租金未付的行为已构成根本违约，根据协议书约定，瑞力公司有权单方解除合同。合同解除后，瑞力公司有权主张**将所欠全部款项一次性付清。

**辩称，对瑞力公司的上诉无异议。

梅建国未发表陈述意见。

瑞力公司向一审法院起诉请求：1、判令解除瑞力公司与**之间的门面租赁合同；2、判令**立即支付租金291925元（2021年1月8日前的租金284425元+2021年1月8日至2021年4月7日的租金2500元×3个月，实计至合同解除之日）；3、判令**立即腾退租赁房屋，并按租金标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的场地占用费；4、本案诉讼费用由**承担。

一审法院认定事实：杨捷淳于2017年5月10日购得商铺707.16平方米。2017年10月16日，杨捷淳出具《房屋出租授权委托书》，委托瑞力公司代为行使作为出租方所有的权利，包括但不限于管理出租房屋、收取房屋租金、在必要时收回出租房屋。

2017年10月16日，瑞力公司（出租方、甲方）与**（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》。该合同约定：……。1、甲方将其拥有的座落于常德市武陵区门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共707.16平方米（第一层面积121.62平方米、第二层面积585.54平方米）；租赁期限暂定为十年，自2017年10月16日起至2027年10月16日止……；2、租金及支付方式：第一年至第三年年租金330000元（每月27500元），第四年至第五年租金在第三年租金的基础上递增20000元……租金支付为半年一次，每下半年租金须在第一月十五号之前交付；3、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约押金50000元，租赁期满，若乙方无违约行为，且乙方将自己所装修清场干净完毕，本押金由乙方不计利息全额退还乙方；4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，由乙方自行拆除离场，如乙方不予以拆除，给甲方造成损失，甲方有权扣除押金，乙方应在租赁期满后十日内搬离；5、乙方向甲方承诺：在承租期间不得将该房屋承租权转让给他人……，如需转让必须征得甲方同意认可后方可转让，乙方在转让期内所发生的一切经济纠纷与甲方概无关系；6、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：⑴未按约定期限交付租金，超过20天以上的……；7、若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方保证金，乙方一切经济损失由甲方承担。乙方违约，则甲方有权不退还租金和保证金。

2021年1月12日，瑞力公司（出租人、甲方）、**（承租方、乙方）、梅建国（次承租人、丙方）就天润尚城7#楼201-202,104、113号门面房签订《协议书》。该协议书约定：1、甲方与乙方2017年10月16日签订的《门面租赁合同》继续履行；2、甲方认可丙方次承租人的身份（转租期限为2019年5月8日至2024年5月8日）；3、乙、丙双方确认，截至2021年1月7日，丙方尚欠乙方租金及折旧费合计240000元；4、甲乙双方确认，截至2021年1月7日，乙方尚欠甲方租金524425元。乙方于本协议签订之日向甲方支付270000元，其中30000元由乙方直接支付给甲方，240000元由丙方代乙方向甲方支付；剩余254425元由乙方每月1日前向甲方支付10000元，直至还清之日止；5、2021年1月7日后在乙方与丙方转租期内的租金由丙方代乙方每月向甲方支付25000元，乙方每月向甲方支付2500元（租金涨至350000元每年时，乙方每月向甲方支付4167元；租金涨至370000元每年时，乙方每月向甲方支付5833元）；6、乙方与丙方转租期外的全部租金由乙方按月支付给甲方；7、上述租金每月支付的时间为每月1日支付下个月租金，先付后用；8、乙方未按约履行上述任一一期租金或未按本协议第4条约定每月向甲方支付10000元，则甲方有权单方解除与乙方签订的《门面租赁合同》，合同解除后房屋内的乙方装饰装修物归甲方所有且甲方对房屋内的乙方安装的设施设备享有留置权，在乙方未向甲方付清全部欠款前，甲方可以不允许乙方撤除设施设备；9、如果因乙方违约导致与甲方解除合同，不能影响丙方继续承租，如果出现此原因可由丙方直接与甲方延续乙方与丙方的合同；10、丙方未按约履行上述任一一期租金，甲方有权责令丙方搬离房屋；11、乙方与丙方签订的合同到期后，丙方经营期间添加的装修由丙方自行拆除；12、本协议约定的租金均为不含税租金，乙方或丙方需要甲方开具发票而产生的所有税费由乙方或丙方承担。

一审法院认为，案涉《门面租赁合同》、《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于**未按约履行支付租金的义务，系受疫情的影响，可以适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）（法发【2020】17号）》第5条的规定，即：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金租转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。考虑**并非恶意欠付租金，**也一直在想办法筹措资金。故根据公平原则，对常德市瑞力电器销售有限公司关于解除《门面租赁合同》的诉求不予支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百一十六条、第七百一十九条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）（法发【2020】17号）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常德市瑞力电器销售有限公司与**之间的《门面租赁合同》继续履行；二、**于判决生效之日起十日内向常德市瑞力电器销售有限公司支付门面房租金105000元【2021.1.7应支付的30000元＋自2021年2.1.至2021.7.31.的门面房租金60000元（10000元×6个月）＋自2021年2.1.至2021.7.31.的门面房租金15000元（2500元×6个月）】；三、驳回常德市瑞力电器销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2939元（已减半收取），由**负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

另查明，瑞力公司的起诉状副本送达给**的时间为2021年5月11日。

本院认为，本案的争议焦点为：案涉租赁合同是否应当解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，瑞力公司、**及梅建国曾就**欠付租金事宜进行协商并达成协议，**仍未按约定支付任何租金。协议中双方约定了解除合同的事由，现**未按照约定支付租金，瑞力公司享有解除合同的权利。协议签订后，常德市并无疫情，**无正当理由不支付租金，故一审法院以疫情为由判决不解除租赁合同不当，本院予以纠正。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，瑞力公司的起诉状副本送达给**的时间为2021年5月11日，故该时间为本案租赁合同的解除时间。截至2021年5月11日，按照协议约定**应当支付给瑞力公司的租金为301093元（284425元+4167元×4个月），因瑞力公司主张2021年1月8日至2021年4月7日欠付的租金为7500元，系其对自身权利的处分，本院予以确认，故**应当支付给瑞力公司的租金为296092元。2021年5月11日后场地占用费根据协议约定按照每月4167元计算。

综上所述，瑞力公司的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2021）湘0702民初2277号民事判决；

二、常德市瑞力电器销售有限公司与**于2017年10月16日签订的门面租赁合同于2021年5月11日解除；

三、**于本判决生效后十日内支付常德市瑞力电器销售有限公司租金296092元，场地占用费根据协议约定按照每月4167元标准自2021年5月12日起计算至房屋腾退之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2939元，二审案件受理费4039元，均由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　樊　英

审 判 员　　杨　炎

审 判 员　　孙　晖

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　　侯仙婷

书 记 员　　于松卉

附法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。