某某、拜城县农村信用合作联社等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）新29民初5号

原告（案外人）：***，男，1991年9月14日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区石河子市。

委托诉讼代理人：陈冬，新疆忧乐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闻进，新疆忧乐律师事务所律师。

被告（申请执行人）：拜城县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区拜城县。

法定代表人：王育红，该社理事长。

委托诉讼代理人：周忠亮，男，该社员工。

委托诉讼代理人：侯林丹，新疆天山律师事务所律师。

被告（申请执行人）：新疆石河子农村合作银行，住所地新疆维吾尔自治区石河子市3小区东环路99号。

法定代表人：丁明勤，该行董事长。

被告（申请执行人）：新疆喀什农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市经济开发区深喀大道北侧喀什发展大厦。

法定代表人：田晓东，该公司理事长。

被告（申请执行人）：巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区巴里坤县汉城东街4号。

法定代表人：王维季，该社理事长。

被告（申请执行人）：和田市农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区和田市迎宾路48号。

法定代表人：乃比江加马力，该社理事长。

被告（申请执行人）：和田县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区和田市迎宾路346号。

法定代表人：周喜平，该社理事长。

诉讼代表人：拜城县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区拜城县。

法定代表人：王育红，该社理事长。

委托诉讼代理人：周忠亮，男，该社员工。

委托诉讼代理人：侯林丹，新疆天山律师事务所律师。

第三人（被执行人）：新疆龙鼎房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市金银川路金色家园小区9栋1单元202室。

法定代表人：褚再旺，该公司董事长。

第三人（被执行人）：阿克苏鑫牛棉业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市空台里克玉阿新公路6公里处。

法定代表人：胡胜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：惠继锋，男，该公司员工。

第三人（被执行人）：阿克苏地区华通建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市塔北路30号。

法定代表人：胡建国，该公司董事长。

原告***与被告拜城县农村信用合作联社（以下简称拜城信用社）、新疆石河子农村合作银行（以下简称石河子银行）、新疆喀什农村商业银行股份有限公司（以下简称喀什银行）、巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社（以下简称巴里坤信用社）、和田市农村信用合作联社（以下简称和田市信用社）、和田县农村信用合作联社（以下简称和田县信用社）、第三人新疆龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎房产公司）、阿克苏鑫牛棉业有限公司（以下简称鑫牛棉业公司）、阿克苏地区华通建筑安装工程有限责任公司（以下简称华通建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年3月23日立案后，原告***申请撤回对第三人华通建筑公司的起诉，本院予以准许。本院依法适用普通程序，于2022年5月13日开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人陈冬、闻进、被告拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社的诉讼代表人拜城信用社的委托诉讼代理人周忠亮、侯林丹、第三人鑫牛棉业公司的委托诉讼代理人惠继锋到庭参加诉讼，第三人龙鼎房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法停止对石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋的强制执行措施，并解除对该房屋的查封扣押；2．依法确认石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋的所有权归原告所有，并排除强制执行；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：位于石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋所有权应当归原告所有。2015年11月19日，原告***与案外人刘明华签订房屋买卖合同，并于2016年1月23日将该房屋的所有款项300，000元整交给了案外人刘明华，刘明华将房屋交付给了原告使用至今，在此居住期间，原告按时缴纳了该房屋的水电费、物业费、暖气费等其他的一切费用。涉案房屋系原告从刘明华处购买所得，而刘明华取得该房屋系基于刘畅欠付刘明华的运送沙石料的运费，以以物抵债方式从刘畅处取得。刘畅取得该房屋系基于雷方军欠付刘畅沙石料款，以以物抵债的方式从雷方军处取得，雷方军取得该房屋系基于龙鼎房产公司欠付雷方军的工程款，以以物抵债的方式从龙鼎房产公司取得的。原告从2015年至今居住在该房屋，也从未有人向原告主张过权利，原告已交付房款居住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《若干规定》）第二十八条的规定，原告系消费者的购房人，有物权期待权保护的相关规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求支持原告的诉讼请求。

拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社共同辩称，案涉房屋在龙鼎房产公司名下，查封依据的是已经生效的民事判决书，执行措施有法可依，并无不当。原告对自己的请求应当提交证据予以证明，根据《若干规定》第二十九条的规定，原告的诉讼请求必须同时满足三个条件方能排除执行，请法院依法审查原告的诉讼请求是否成立，并依法裁判，以维护答辩人的权益。

鑫牛棉业公司述称，没有意见。

龙鼎房产公司向本院提交了书面答辩状称，认可***陈述的基本事实，案涉房屋并非龙鼎房产公司资产，***提出的案外人异议之诉成立，***对房屋享有所有权。

原告***为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1．房屋买卖合同复印件一份、收条原件一张、银行转账记录原件2张，拟证明2015年11月19日原告与案外人刘明华签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，系房屋的实际权利人。经质证，被告对房屋买卖合同的真实性不认可，认为系复印件，无法体现刘明华对房屋有处分权、所有权，对收条不认可，认为无法核实其真实性，对银行转账记录的真实性认可，关联性不认可，认为刘建国、刘进礼不是本案的当事人，付款金额也与房款不符；第三人鑫牛棉业公司对以上证据无意见。本院认为，以上证据可以与证人刘明华的证言相互印证，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。

2．刘畅交纳的天然气、水费、物业费的票据和交接通知书原件一组，拟证明从2014年7月起刘畅以以物抵债的方式取得了案涉房屋所有权，并实际交付房屋。经质证，被告对发票的真实性认可，关联性不认可，对收据和交接通知书的真实性、合法性、关联性均不认可；第三人鑫牛棉业公司对以上证据无意见。本院认为，以上证据可以与证人刘明华、证人李玉双的证言以及当事人的陈述相互印证，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。

3．***在居住期间交纳的水费、物业费、暖气费、电视网络的收据原件15张，拟证明原告已经合法占有案涉房屋。经质证，被告对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为无公章的收据真实性无法确认，原告也未提交证据证明其与刘进礼的关系；第三人鑫牛棉业公司对以上证据无意见。本院认为，以上证据的形式符合生活中的交易习惯，票据中载有案涉房屋的房号，可以证实交纳的系案涉房屋的费用，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。

4．龙鼎房产公司员工出具的抵账明细，拟证明2014年7月3日以380，008元的价格抵给刘畅，现房屋***多次催促龙鼎房产公司为其办理过户手续。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不符合证据的形式要件；第三人鑫牛棉业公司对以上证据无意见。本院认为，抵账明细上无龙鼎房产公司盖章，也无工作人员签字，系打印件不符合证据的形式要件，对该证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。

5．证人刘明华、李玉双的证言，拟证明房屋流转过程以及原告购买房屋交付房款的事实。刘明华陈述：沙石料场欠其运费，双方口头协商用案涉房屋抵偿运费，后其将该房屋卖给***，房款300，000元以转账和现金的方式已经付清，沙石料场的经营人是刘畅的母亲，案涉房屋来源于给龙鼎房产公司盖房子的雷方军。李玉双陈述：其与刘畅系母子关系，是沙石料场的经营人，因雷方军欠其沙石料款，双方口头协商用案涉房屋进行抵债，因其欠刘明华运费，在2014年年底双方口头协商以350，000元的价格将案涉房屋抵给了刘明华，对刘明华将房屋卖给***的事实在本案之前并不知晓。经质证，原告对证人证言认可，无异议；被告对证人证言不认可，认为证人取得房屋的方式均不合法，无书面合同或者协议，都是口头协议，不能证明原告的诉讼请求成立；第三人鑫牛棉业公司对证人证言无意见。本院对证人证言的真实性予以确认。

被告拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社、第三人鑫牛棉业公司、龙鼎房产公司未提交证据。

本院审理查明本案事实如下：2015年11月19日，原告***与刘明华签订房屋买卖合同，约定刘明华将其所有的石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋以300，000元的价格卖给***，当天，原告***往刘明华账户存款650，000元，通过刘建国向刘明华转款120，000元，通过刘进礼向刘明华转款950，000元，后向刘明华支付现金20，000元，刘明华将房屋交付给了原告***。2016年1月23日刘明华向***出具收到300，000元房款的收条。***自2015年11月19日居住案涉房屋至今。刘明华取得该房屋系基于刘畅欠付刘明华沙石料运费，以以物抵债方式从刘畅处取得，刘畅取得该房屋系基于石河子北泉建筑安装工程有限责任公司欠付其沙石料费，石河子北泉建筑安装工程有限责任公司取得该房屋系基于龙鼎房产公司欠付其工程款。现该房屋仍在龙鼎房产公司名下，以物抵债的双方均未签订书面协议。雷方军曾系石河子北泉建筑安装工程有限责任公司的工作人员。

另查明，拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社与龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司金融借款合同纠纷一案，阿克苏地区中级人民法院于2016年10月26日作出（2016）新29民初38号民事判决书，判决：1．龙鼎房产公司于本判决生效之日起十日内向拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社偿还借款本金29，999，859.51元；2．龙鼎房产公司于该判决生效之日起十日内向拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社偿还上述借款本金截止2016年4月12日之前的利息3，304，808.95元；自2016年4月13日之后的利息，按约定罚息年利率12.24％计算，利随本清；3．龙鼎房产公司于该判决生效之日起十日内向拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社支付实现债权的费用292，222元；4．鑫牛棉业公司、华通建筑公司对上述一至三项龙鼎房产公司应付款项承担连带付款责任。该一审判决作出后，各方当事人均未提出上诉。判决生效后，龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司未履行生效法律文书确定的给付义务，拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社向本院申请强制执行，本院依法向龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司送达了执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但被执行人龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司未履行。本院于2017年6月15日作出（2017）新29执86号执行裁定书，裁定对被执行人龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司价值35，160，632.68元的财产或现金予以查封、扣押、冻结、提取、扣划。在执行过程中，本院查封了被执行人龙鼎房产公司名下位于石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑的75套房屋。后拜城信用社于2017年11月6日向本院出具《申请》载明，其已与龙鼎房产公司达成协议，申请解封75套房产中的15套用于销售，所得价款偿还贷款本息，债权差额部分继续由被执行人及保证人承担连带还款责任。本院于2018年2月14日作出（2017）新29执86号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人龙鼎房产公司名下位于石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑的15套房屋的查封。后拜城信用社向本院提交撤回执行申请，本院于2018年2月22日作出（2017）新29执86号之一执行裁定书，裁定终结本院（2017）新29执86号案件的执行。2018年7月17日，拜城信用社、石河子银行、喀什银行、巴里坤信用社、和田市信用社、和田县信用社向本院申请恢复执行，本院于2018年9月28日作出（2018）新29执恢58号执行裁定书，裁定对被执行人龙鼎房产公司、鑫牛棉业公司、华通建筑公司值35，160，632.68元的财产或现金予以查封、扣押、冻结、提取、扣划，并在执行过程中对龙鼎房产公司名下的位于石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑的60套房产进行了查封，其中包括本案所涉及的幸福嘉苑11栋412号房屋。案外人***遂向本院提出执行异议，本院于2022年1月20日作出（2022）新29执异1号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，遂向本院提起诉讼。

本院认为，本案的争议焦点是：***就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据上述规定，不动产买受人同时符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除执行。综合全案事实，***之前的债务人和债权人之间存在以物抵债的法律关系，而最初以物抵债的双方为石河子北泉建筑安装工程有限责任公司与龙鼎房产公司，因龙鼎房产公司欠付石河子北泉建筑安装工程有限责任公司工程款，将案涉房屋抵偿给石河子北泉建筑安装工程有限责任公司，双方虽未签订书面抵偿协议，但已实际履行完毕，石河子北泉建筑安装工程有限责任公司的工程款具有优先权，优先于抵押权和其他债权。石河子北泉建筑安装工程有限责任公司将房屋以房抵债后也将优先权让渡给了刘畅，刘畅以房抵债后将优先权让渡给了刘明华。***与刘明华于2015年11月19日签订房屋买卖合同并支付了全部购房款、居住该涉房屋至今，房屋未办理过户非因***的原因，***作为善意第三人，受让了优先权，其购买且占有房屋的行为也发生在法院查封之前，应当认定***就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百四十七条规定，缺席判决如下：

一、阿克苏地区中级人民法院于本判决发生法律效力后停止对石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋的强制执行措施；

二、石河子市北泉镇文化宫小区幸福嘉苑11栋412号房屋所有权人为原告***。

案件受理费5，800元，由被告拜城县农村信用合作联社、新疆石河子农村合作银行、新疆喀什农村商业银行股份有限公司、巴里坤哈萨克自治县农村信用合作联社、和田市农村信用合作联社、和田县农村信用合作联社负担2，900元，第三人新疆龙鼎房地产开发有限公司、阿克苏鑫牛棉业有限公司负担2，900元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。

审　判　长　徐　　建　　如

审　判　员　李　　玉　　洁

人民陪审员　阿孜古丽艾海提

二〇二二年七月十五日

法官　助理　杜　　　　　刚

书　记　员　陆　　海　　博