江门市蓬江区超凡建筑机械***、台山市第七建筑工程有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤07民终5053号 上诉人（原审原告）：江门市蓬江区超凡建筑机械***。经营场所：广东省江门市。 经营者：***，男，1973年1月8日出生，汉族，住广东省恩平市。 委托诉讼代理人：***，广东伯方（江门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**至，广东伯方（江门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台山市第七建筑工程有限公司。住所地：广东省台山市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东雄军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东雄军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台山市鸿福房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市。 法定代表人：***。 上诉人江门市蓬江区超凡建筑机械***（以下简称超凡***）因与被上诉人台山市第七建筑工程有限公司（以下简称七建公司）、台山市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2022）粤0781民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 超凡***上诉请求：1、撤销一审判决第二判项；2、改判七建公司******支付租金144000元（从2019年12月1日起暂计至2022年11月28日，共36个月，每月租金4000元，合计144000元）及违约金12000元；3、本案一、二审诉讼费用由七建公司、鸿福公司承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉《钢井架租赁合同》的使用期限为一年，属于认定事实错误。案涉租赁合同约定的期限届满后，尽管七建公司没有按时支付约定的租金，但在超凡***多次催要的过程中，七建公司多次承诺一定会支付所欠租金，而且合同期满后，七建公司仍断断续续使用案涉钢井架进行施工。在现实状况中，许多类似的使用建筑机械发生的资金结算即使有合约约定，但为了实际操作的方便，当事人也会根据交易习惯调整支付方式，所以虽然七建公司并没有按月支付租金，但综合考虑建筑工程机械使用的特殊性、行业交易习惯，为维护双方合作的良性循环，超凡***并没有因七建公司拖欠租金就立即终止合同关系。因此，在双方对继续使用案涉标的物均未表示反对和异议的情况下，应当视为租赁合同继续有效，租赁期限为不定期（一审判决书第6页已予以确认）。另根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，七建公司如果停止使用案涉钢井架，需要明确告知超凡***，双方配合拆除即可。但是，一审审理中，七建公司并未举证证明其******发出过解除或终止租赁关系的通知，结合七建公司一直断断续续地使用的行为，超凡***有理由相信七建公司会继续履行合同约定的支付租金的义务。因此，案涉租赁合同应为不定期租赁合同。一审判决既认定案涉租赁关系为不定期，又酌情认定租赁期限为一年期，前后矛盾，违背客观事实。二、超凡***并未违反“非违约方防止损失扩大义务”的法律规定，不应丧失获赔经济损失的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十九规定了非违约方有采取适当措施防止损失扩大的义务，判断相应措施的“适当性”应当从守约方能够实施的行为本身结合其他客观因素和现实可操作性综合考虑，而不能仅从结果反推（即守约方只要未达到减少损失的效果就推定为没有采取适当措施），剥夺守约方获取经济赔偿的权利。本案中，案涉标的物为建筑施工所使用的钢井架，属于建筑起重机械，该机械的架设和拆除都要符合特定的操作规程（即“广东省建筑起重机械管理系统全流程”的规定），不仅需要承包施工单位、监理单位、政府监督部门审核批准后才能进行安装拆卸，还需要准备许多各个单位、部门签名确认的书面资料，整个实施过程不是超凡***单方就可以完成的。结合七建公司在合同期满后仍存在继续使用的情形、并未明确表明不支付租赁费、没有告知超凡***施工是否完工的原因，超凡***并不存在明知七建公司违约的现实可能性，也就不可能会采取防止损失扩大的“适当措施”，更不可能故意放任损失扩大。即使超凡***因知晓七建公司违约而要求终止合同，拆卸钢井架也需要七建公司予以充分配合才可以完成，判断措施的适当性尤为重要。一审判决仅以未达到减少损失的效果就推定守约方丧失获赔部分经济损失的权利，有失公允。因此，超凡***没有适用法律规定的“非违约方防止损失扩大义务”的事实基础，基于七建公司并未停止使用案涉租赁物的客观事实，超凡***要求七建公司支付租金144000元的诉求应予以支持。 七建公司辩称：一、一审判决酌情认定案涉《钢井架租赁合同》的使用期限为一年，已充分考虑合同双方的利益，事实认定正确。首先，案涉《钢井架租赁合同》明确约定租赁期限为2019年12月1日至2020年5月1日，租赁期限到期后，双方以继续履行的方式履行该租赁合同，即该租赁合同的租赁期限变为不定期，一审法院对租赁期限已实际变更为不定期的事实认定无误。其次，超凡***明显法律适用错误。案涉《钢井架租赁合同》在2019年12月1日成立并生效，应当适用当时的法律及司法解释，一审法院对法律适用也作出了正确认定。同时，依据当时施行有效的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。即上述法律规定并未要求承租人解除合同时需要提前告知出租人，作为承租人的七建公司，解除合同时无需提前告知超凡***。实际上七建公司早已主张解除合同并要求超凡***拆除井架，只是超凡***一直不予理会，意图收取更高的租金，而鸿福公司在一审庭审中也已证实前述事实，因此案涉租金损失的扩大的责任在**凡***。最后，案涉《钢井架租赁合同》的租赁期限为六个月，租赁标的钢井架是用于台山市台城仓下村委会***的住宅楼工程，而《台山市第七建筑工程有限公司住宅楼工程责任经营合同书》约定的施工工期为一年，即案涉钢井架的使用期限应少于施工工期一年，一审法院认定《钢井架租赁合同》的合理租赁期限为一年，已充分考虑双方的利益及实际情况，并无不当。二、超凡***对其租金损失具有重大过错，应承担主要责任。首先，根据《钢井架租赁合同》第十一条的约定，签订合同时七建公司需要支付首月租金，超凡***再行交付租赁物，但超凡***却在七建公司未支付首月租金的情况下，便直接交付租赁标的，应当视为超凡***放弃合同的权利。其次，根据案涉《钢井架租赁合同》第二条、第三条及第十条的约定，租赁期限为2019年12月1日起至2020年5月31日，同时约定七建公司如累计拖欠租金超过30日的，超凡***可以提前终止合同，收回钢井架。即使暂且不提首月租金的问题，在第二个月后七建公司仍然拖欠租金的情况下，按照正常的逻辑，超凡***应当依照约定解除合同以减少损失，但超凡***却一直不解除合同，其意图无非是想一直计算租金及违约金，以谋取不正当的利益。同时，在合同双方存在租赁关系期间，超凡***却从未向七建公司催收或主张权利，明显不符常理，可见，超凡***是故意不进行止损，放任自己损失扩大。最后，正如超凡***所言，案涉钢井架属于重型设备，其安装拆卸需要严格按照相应的操作规范及流程，超凡***作为钢井架的所有权人，在其不配合接收的前提下，七建公司同样也无法单方拆除钢井架，钢井架在案涉工程完成后滞留工地的责任归咎**凡***而非七建公司。 鸿福公司未作答辩。 超凡***向一审法院起诉请求：1、判令七建公司、鸿福公司******支付租金144000元（自2019年12月1日至2022年11月28日期间的租金）；2、判令七建公司、鸿福公司******支付违约金12000元及滞纳金120元（以违约金12000元为本金，自2022年11月28日起按日利率1%计算至款项付清之日止）；3、判令七建公司、鸿福公司******支付退场费20000元；4、判令本案诉讼费用由七建公司、鸿福公司负担。 一审法院认定事实：为建设工程所需，2019年12月2日，超凡***与七建公司共同签订《钢井架租赁合同》，约定七建公司******承租钢井架。租赁地点位于台山市台城仓下村委会***。租赁期限自2019年12月1日起至2020年5月31日止。租赁期限内钢井架的租金为每台40**元，按月计付，每月22日前付清该月的租金。拖欠租金累计超过30天的，超凡***有权提前终止合同并收回钢井架。双方还对违约损害赔偿作出了约定，若单方违约，守约方有权提前终止合同，违约方须在10天内按3个月的租金标准向守约方赔付违约金。违约方若逾期向守约方赔付违约金，每逾期一天按拖欠违约金的1%计付滞纳金。上述合同**凡***与七建公司各自经办人签字并加盖公司公章确认。七建公司承租钢井架后，于2019年12月17日办理机械安装告知手续。台山市建筑工程质量安全监督站经审核同意该钢井架的现场安装报备。 一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。超凡***与七建公司签订的《钢井架租赁合同》经双方意思表示一致达成，未违反法律强制性规定，属合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。七建公司抗辩主张上述合同系鸿福公司所签，但在七建公司未有证据表明其同意出借公章给鸿福公司的情况下，鸿福公司承租钢井架不用自己公司的公章而需要借用七建公司的公章对外签订合同明显不符合常理。七建公司提供的证据证明力不足，未能充分证明其主张，一审法院不予采信。 超凡***及七建公司均未能证实钢井架的具体交付时间，仅确定于2019年的12月交付。但无论在12月何时交付，涉案租赁合同约定当月租金须在每月的22号前付清，只要12月交付了租赁物，则2019年12月必然产生租金并由七建公司履行给付义务。七建公司承租钢井架未依约******支付租金，已构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。涉案租赁合同约定租赁期限截至2020年5月31日届满，自2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金合计24000元（4000元/月×6个月=24000元），应由七建公司继续******履行给付义务。至于钢井架的租赁期限届满后，七建公司未能证明其曾于何时要求超凡***到场拆卸钢井架，其至今仍使用钢井架未作返还，而超凡***对此未曾提出过异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，自2020年6月1日起，涉案租赁合同的租赁期限视为不定期，超凡***以及七建公司均可以随时解除合同。 虽自2020年6月1日起，超凡***与七建公司继续履行合同，但七建公司自2019年12月1日承租钢井架起就未曾支付过租金，截至本案起诉之日已拖欠租金达三年之久。超凡***在履行合同出租义务后亦需主动行使向违约方催告给付租金的权利，而不应躺在权利上沉睡。即使催收租金未果，超凡***仍可及时将钢井架取回并另行出租给他人以减少损失，但其未积极采取及时止损的措施，放任钢井架滞留在七建公司的工地内。超凡***的上述行为显然不排除放任损失扩大的可能性。 至于损失扩大范围的认定问题。合同的履行在于促成守约方在可预见的范围内获得合同约定的利益，在违约方可预见的范围内承担赔偿守约方的损失。亦在于促成合同双方的有效交易，并非旨在严重惩罚违约方而使守约方可获取无止境的高额利益，亦并不鼓励一方已然违约的情况下守约方仍不采取及时止损的方式从而任由交易的不稳定性的发生。 虽一审法院对七建公司与鸿福公司签订的《台山市第七建筑工程有限公司住宅楼工程责任经营合同书》的证明内容不予认可，但该合同中约定的位于台山市××村委××楼工程的施工工期为一年具有参考价值，该工期相对于当地普通住宅楼平均建设工期而言较为合理。结合涉案钢井架的租赁用途为住宅楼建设的事实，一审法院酌情认定涉案钢井架合理租赁使用期限为一年。自2020年6月1日起，超凡***与七建公司之间虽形成不定期租赁合同关系，但七建公司一直未支付过租金，而超凡***一直拖延解除合同有违诚信原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院认定自2019年12月1日起至2020年11月31日期间（一年）为超凡***合理要求七建公司向其支付租金的范围，该期间段的租金为48000元（4000元／月×12个月＝48000元），超出该时间段的租金属于损失扩大的范围，因超凡***没有及时采取适当措施而丧失获赔的权利。 至于违约金及滞纳金的问题。超凡***与七建公司在涉案租赁合同中约定了一方违约须向守约方赔付相当于3个月租金的违约金，属于一方违约时须填补另一方损失的损害赔偿数额的提前约定。该约定的数额合理且未超出订立合同时当事人可预见到的因违反合同可能造成的损失，一审法院予以支持。七建公司主张违约金数额12000元（4000元/月×3个月=12000元）过高，但未提交相应的反驳证据。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条“认定约定违约金是否过高，一般应当以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”的规定，七建公司应承担举证不能的不利法律后果。另外，滞纳***凡***放任损失的扩大而不应获得赔付。且根据涉案租赁合同的约定，滞纳金实为逾期支付违约金的利息。但违约金已然具有填补超凡***损失的损害赔偿作用，在此基础上计收滞纳金相当于重复赔偿守约方，故一审法院对该诉请不予支持。 至于退场费的问题。根据涉案租赁合同的约定，退场费为钢井架退场时的运输费、工地上落车、材料中转等费用，在钢井架退场时实际产生。虽七建公司仍未******返还钢井架，但超凡***于2022年12月5日提起本案诉讼时主张退场费，实则为要求七建公司向其返还钢井架。基于解除合同后的效力及于恢复原状从而要求返还原物，超凡***的该诉请实则可推定为具有解除涉案租赁合同的意思表示。故涉案《钢井架租赁合同》在一审法院依法向七建公司送达起诉状副本时通知解除，七建公司应在合理期限内******返还钢井架并支付退场费20000元。 至于七建公司与鸿福公司之间的权利义务关系的约定，与本案无事实上的关联，七建公司可另寻法律途径解决，本案对此不作处理。 涉案租赁合同于《中华人民共和国民法典》施行以前成立并生效，由该合同引起的民事法律纠纷原则上适用当时的法律以及司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、超凡***与七建公司签订的《钢井架租赁合同》已正式解除；二、七建限公司应自一审判决生效之日起七日内******支付租金48000元及违约金12000元；三、七建公司应自一审判决生效之日起七日内******返还钢井架并支付钢井架的退场费20000元；四、驳回超凡***的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1911.2元，财产保全申请费1400.6元，案件诉讼费合计3311.8元，**凡***负担1591.8元，由七建公司负担1720元。超凡***已向一审法院预交案件诉讼费3311.8元，七建公司应自一审判决生效之日起七日内******迳付案件诉讼费1720元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，七建公司在一审答辩和庭审中认为是鸿福公司借用其名义与超凡***签订合同且实际使用涉案租赁物的是鸿福公司。鸿福公司则在庭审中认为租金应从2019年12月计至2021年8月。 本院认为：本案属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：超凡***主***公司支付租金144000元的依据是否充分。 超凡***主***公司支付2019年12月1日至2022年11月28日期间的租金共144000元。对此，本院分析如下：首先，对于合同期内即2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金共24000元,双方无异议，本院予以确认。其次，合同期满后，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”的规定，自2020年6月1日起，涉案租赁合同的租赁期限视为不定期，超凡***以及七建公司均可以随时解除合同。七建公司作为承租人，其主导和掌握何时使用完毕租赁物的时间和信息，其在使用完毕租赁物后有义务通知出租人即超凡***终止合同或者取回租赁物，但其在本案中，未能举证证明其停止使用租赁物的具体时间以及履行了通知出租人的义务，因此，七建公司应对其停止使用租赁物的具体时间承担举证不能的法律后果。结合七建公司关于鸿福公司实际使用涉案租赁物的陈述以及鸿福公司认为租金应从2019年12月计至2021年8月的事实，可以判断七建公司使用涉案租赁物的时间最少使用至2021年8月或者之后。七建公司作为承租人，其在停止使用涉案租赁物后应当及时通知出租人终止合同并取回租赁物，但其并未履行该义务。而超凡***作为出租人，在合同期满后长达两年多时间内没有催告合同相对方，而是放任钢井架滞留在七建公司的工地内，未积极采取及时止损的措施，其行为也不排除放任损失扩大的可能性。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”的规定，超凡***不得就扩大的损失请求赔偿。综上，结合合同约定的履行期限以及鸿福公司自认涉案租赁物使用至2021年8月的事实以及建筑行业使用钢井架的实际情况等，本院酌定七建公司停止使用涉案租赁物后应通知出租人终止合同并拆除租赁物的合理期限为3个月，即七建公司应支付租金至2021年11月。因此，七建公司应******支付2019年12月1日至2021年11月期间的租金共96000元,对**凡***主张超出部分，本院不予支持。一审判决认定自2019年12月1日起至2020年11月31日期间为超凡***合理要求七建公司支付租金的范围欠妥，本院予以纠正。 综上所述，超凡***的上诉请求部分成立，部分予以支持。一审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持广东省台山市人民法院（2022）粤0781民初5608号民事判决第一、三判项； 二、撤销广东省台山市人民法院（2022）粤0781民初5608号民事判决第四判项； 三、变更广东省台山市人民法院（2022）粤0781民初5608号民事判决第二判项为“台山市第七建筑工程有限公司应自本判决生效之日起七日内向江门市蓬江区超凡建筑机械***支付租金96000元及违约金12000元”； 四、驳回江门市蓬江区超凡建筑机械***的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1911.2元，财产保全申请费1400.6元，案件诉讼费合计3311.8元，由江门市蓬江区超凡建筑机械***负担903.8元，由台山市第七建筑工程有限公司负担2408元；江门市蓬江区超凡建筑机械***已向一审法院预交案件诉讼费3311.8元，台山市第七建筑工程有限公司应向江门市蓬江区超凡建筑机械***迳付案件诉讼费2408元。二审案件受理费2200元（已由江门市蓬江区超凡建筑机械***预交），由江门市蓬江区超凡建筑机械***负担600元，由台山市第七建筑工程有限公司负担1600元。江门市蓬江区超凡建筑机械***多预交的二审案件受理费1600元由本院退回；台山市第七建筑工程有限公司应向本院补缴二审案件受理费1600元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　李　海 审 判 员　　**中 审 判 员　　*** 二〇二三年十一月十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***