浙江经纬集团环保工程有限公司与温州东南脊柱外科医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省温州市龙湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0303民初389号

原告：浙江经纬集团环保工程有限公司，住所地：温州市温州大道600号。

法定代表人：王顺福。

委托诉讼代理人：陈文俊，浙江井朗律师事务所律师。

被告：温州东南脊柱外科医院有限公司，住所地：温州市温州大道600号。

法定代表人：练发星。

委托诉讼代理人：李孝樟，北京德恒（温州）律师事务所律师。

原告浙江经纬集团环保工程有限公司（以下简称经纬公司）与被告温州东南脊柱外科医院有限公司（以下简称东南脊柱医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行审理，原告经纬公司的委托诉讼代理人陈文俊与被告东南脊柱医院的委托诉讼代理人李孝樟到庭参加诉讼。应双方当事人申请庭外调解十五天未果，本案现已审理终结。

原告经纬公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告房产自2017年1月26日至2017年12月25日止占有使用费未付金额534306.67元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法享有坐落于温州大道600号房产，因被告生产经营所需，于2005年l月26日向原告租赁其中一幢五层综合楼，共计建筑面积6000平方米，用于开办骨科专科医院经营场所，故签订五年的租赁协议。租赁期满被告于2015年度、2016年度继续租赁该幢租赁物，并分别与原告签订一年租赁期的书面租赁协议书，被告支付租金至2017年1月25日。2017年租赁期届满前被告明确不同意原告提议的租金标准，双方又无法达成书面租赁协议。虽原告要求被告另租他处经营，但被告却于2017年2月4日分三笔款项汇至原告单位或原告员工账户内，共计160万元，并要求原告按照2016年1月26日租赁协议书约定的年租金执行，故双方发生纠纷。后经双方多次协商调解无果，且被告又拒不腾空搬离，现原告多次书面通知要求被告腾空搬离，并结算2017年尚未支付的占有使用费。可双方各抒己见，无法达成一致意见。现经第三方评估，原告租赁物2017年1-12月每月租金评估单价分别为26元/㎡、26元/㎡、27元/㎡、28元/㎡、29元/㎡、29元/㎡、29元/㎡、31元/㎡、31元/㎡、33元/㎡、35元/㎡、37元/㎡，原告依照房地产评估标准为计，扣除被告已支付的160万元后，被告应向原告支付至起诉之日止房产占有使用费534306.67元。

原告经纬公司向本院提交如下证据：

1、营业执照，以证明原告基本情况及诉讼主体资格。

2、信息公示，以证明被告基本情况及诉讼主体资格。

3、租赁协议书，以证明2005年、2015年、2016年的租赁事实，同时证明2017年1月25日起双方租赁期满，被告继续占有使用原告租赁物的事实。

4、汇款凭证，以证明被告已向原告给付占有使用费共计160万元的事实。

5、房屋所有权证、国有土地证、照片，以证明原告依法有权行使租赁权，并将其中一栋楼承租给被告使用，及其所在地的地理位置的事实。

6、评估报告书，以证明原告占有租赁物2017年度每月租金单价的评估价格。

7、房屋租赁合同期满要求搬迁通知书两份、解除通知函一份，以证明原告分别于2017年的2月23日、11月15日通知被告合同期满后不再续租，分别宽限被告于2017年的6月、11月前搬离；原告于2018年11月19日向被告送达解除通知函，通知解除双方不定期租赁合同关系，并限定被告三个月内搬离。

被告东南脊柱医院答辩称：1、双方合同于2017年1月27日到期，被告继续使用房产，原告没有提出异议，原合同继续有效，租赁期变为不定期。根据双方合同的约定，2017年1月27日至2018年1月26日应按照原合同的租金160万元履行，不存在占用未付的情况，被告已经支付160万元。2、根据双方的交易习惯，自2005年起，被告已经承租原告的涉案房屋，而且2005年至2010年5年时间，每年租金120万元，2010年至2015年，每年145万元，2016年160万元，所以按照交易习惯，有规律的小幅度上涨，12年时间涨了40万元，其中2011年合同到期后，双方按照145万每年继续履行合同的，故2017年年租金应与2016年相同。3、本案按照合同法的相关规定，以及交易习惯，足以确定年租金的习惯，没有必要采用房屋价值的评估报告，评估报告是在无法确认价值的情况下，本案足以确定价款，该评估报告不适用本案，没有必要采纳。4、被告于合同到期后，一周内将年租金交付给原告，原告没有明确表示不同意，也没有提出异议，更没有将租金退还，也没有书面要求腾空搬离，原告的各种行为均表明愿意履行合同，没有终止的迹象，根据双方的交易习惯，被告可以继续使用涉案房屋，原合同视为继续履行。

被告东南脊柱医院向本院提交如下证据：

厂房租赁合同，以证明杭州厦信房地产咨询评估有限公司泰顺分公司出具的评估报告依据不足，严重偏离市场价值，评估结果有失公平，应当不予采信。

经庭审举证、质证，被告东南脊柱医院对原告经纬公司提交的证据质证意见为：对证据1、2、4、5没有异议；对证据3真实性没有异议，对证明目的有异议，在2010年签订的合同协议，签订时间是一年的，接下去四年时间，均是按照该协议继续履行的，被告有权使用；证据6，被告对鉴定依据、鉴定结果均有异议，与市场实际的价值有偏离；证据7三性均有异议，真实性被告未收到该通知书，签收人陈小燕在2016年7月6日已经离职，于2017年6月19日复职，又于2017年10月23日离职，故其签收行为无法律效力；即使作为被告员工也无权代表被告签收该通知书。其次，被告出具的公章系医疗证明专用章，该章仅对医疗行为有效，并且签发时间为2017年11月15日，该时间系2017年最后两个月，因此该通知书与本案没有任何关联。解除通知函三性均有异议，该通知函是2018年11月19日出具的，与本案的租赁合同纠纷没有任何关联，而且代理人仅有权代表与本案纠纷有关的事宜，无权代表被告签收该解除通知函。以上三份证据中原告均未对租金提出异议，仅对续约及腾空提出意见，而且被告均未收到。原告经纬公司对被告东南脊柱医院提交的证据质证意见为：没有原件，与本案不具有关联性，证明对象是被告主观推定。本院认为原告提交的证据1-5形式合法、内容真实、与本案具有关联性，予以采信；证据6系被告申请提出鉴定后本院委托鉴定机构评估后出具的，鉴定机构已就被告提出的异议作了书面答复，本院认为，该房地产估价报告书司法鉴定程序、鉴定人员及鉴定机构资质合法，被告异议的理由不成立，本院不予支持，对该份证据予以采信。证据7房屋租赁合同期满要求搬迁通知书，本院认为被告未举证证明陈小燕两次签收通知书时已离职；且该通知书明确表述为致温州东南脊柱外科医院，陈小燕仍予以签收，并加盖了东南脊柱医院的医疗专用章，原告有理由相信陈小燕有权代表被告东南脊柱医院予以签收；本院认定两份通知书已送达至被告，对该通知书予以认定；解除通知函没有送达至被告，本院不予采信。被告提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。

以上认定，结合当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：

被告东南脊柱医院因经营需要，于2005年l月26日开始向原告经纬公司租赁其坐落于温州市温州大道600号的一幢五层综合楼，共计建筑面积6000平方米，用于开办骨科专科医院。后双方于2016年1月26日签订租赁期协议，约定租赁期一年，租金每年以160万元包干使用，房屋租赁押金20万元，租期届满前三个月，承租人应书面告知是否继续承租，在同等条件下承租人可优先承租；租期满后终止，如需延期再重新签订。2017年1月25日租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，但被告继续占有使用涉案房屋至今。被告于2017年2月4日向原告转账160万元，原告向被告送达《房屋租赁合同期满要求搬迁通知书》，由被告方工作人员陈小燕于2017年2月24日签收。通知书载明：贵方与我方于2016年1月26日签订了《房屋租赁合同》，现通知贵方，拟合同期满终止后不再续租。自2016年1月26日至2017年1月25日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。请贵方在合同期满后于2017年6月底前搬出位于温州大道600号的五层综合楼，并做好清场和恢复工作等内容。原告于2017年11月15日再次向被告送达《房屋租赁合同期满要求搬迁通知书》，由被告方工作人员陈小燕签收并加盖东南脊柱医院医疗证明专用章，载明：贵方与我司于2016年1月26日签订了《房屋租赁合同》已经到期，不再与贵方续租。我司于2017年2月23日已经书面通知贵方在2017年6月底前搬离，至今贵方一直没有搬离，请贵方在2017年11月20日前搬出位于温州大道600号的五层综合楼，并做好清场工作，如期交还综合楼等内容。

本案审理过程中，被告东南脊柱医院向本院提出鉴定申请，本院委托杭州厦信房地产咨询评估有限公司泰顺分公司对位于温州市温州大道600号厂房第七幢2017年度1-12月份市场租赁价格进行评估，该评估公司于2018年9月20日作出《房地产估价报告书》，评价结果：一月：158322.32元（单价：26元/㎡），二月：158322.32元（单价：26元/㎡），三月：164411.64元（单价：27元/㎡），四月：170500.96元（单价：28元/㎡），五月：176590.28元（单价：29元/㎡），六月：176590.28元（单价：29元/㎡），七月：176590.28元（单价：29元/㎡），八月：188768.92元（单价：31元/㎡），九月：188768.92元（单价：31元/㎡），十月：200947.56元（单价：33元/㎡），十一月：213126.2元（单价：35元/㎡），十二月：225304.84元（单价：37元/㎡）。

本院认为，本案主要的争议焦点为原、被告双方于2016年1月26日签订的租赁合同到期后，该合同是否继续有效，以及2017年1月26日至2017年12月25日的租金金额问题。原告主张原租赁合同因期满终止，被告继续占有使用房屋，租赁期限为不定期，双方租赁合同期满后的租金无法达成一致意见，租金应参照评估结果计算。被告抗辩原租赁合同继续有效，其向原告账户转账160万元，原告未提出异议，应视为原告接受了被告2017年的房租。本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告签订的租赁合同于2017年1月25日到期后，双方未签订书面合同，被告继续占有使用涉案房屋已超六个月，故自2017年1月26日起双方的租赁合同期限视为不定期。本院认为合同应遵循平等自愿原则，在原、被告履行的租赁合同期间，被告已掌握原告的银行账号，可随时向原告转账，故不能仅凭被告向原告转账的行为就认定原告愿意接受且同意将房屋继续出租；必须由双方协商一致，方可确定合同是否成立，租赁合同是否继续履行。原告已于2017年2月24日向被告送达了《房屋租赁合同期满要求搬迁通知书》，明确表达了合同期满后不再续租，并限定被告2017年6月底前搬离；上述事实可以证明被告按之前合同约定向原告转账160万元并非根据原告授意所为。另根据被告在庭审中陈述：原告有说过加租金要求200万左右，双方没有谈拢，后来被告就打了160万款项给原告，原告没有提出异议，就按照原合同履行了。后又陈述：双方是在原告起诉后就2018年1月26日之后的租金进行商谈，没有商谈过2017年的租金问题。本院认为，被告的陈述前后矛盾，且双方讼争的标的为2017年1月至2017年12月25日的租金问题，避开讼争问题进而谈2018年1月26日之后的租金，明显不符合常理。故原告提出双方在2017年1、2月就租金问题进行商谈无法达成一致意见的主张，符合高度盖然性标准。同时，结合合同中关于“租期满后终止，如需延期再重新签订”的约定，被告提出原租赁合同按交易习惯继续有效，2017年租金同上一年度的抗辩，于法无据，本院不予采纳。综上，本院认定原、被告于2016年1月26日签订的租赁合同因期满终止。被告继续占有使用涉案房屋，应向原告支付从2017年1月26日起的房屋占有使用费。原告主张按评估价格计算于法有据，本院予以支持，故被告应向原告支付2017年1月26日至2017年12月25日的房屋占有使用费426957.83元（评估价2026957.83扣除被告已支付的160万元）。

依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第二百一十五条之规定，判决如下：

一、被告温州东南脊柱外科医院有限公司于本判决生效之日起五日内向原告浙江经纬集团环保工程有限公司支付房屋占有使用费426957.83元。

二、驳回原告浙江经纬集团环保工程有限公司的其他诉讼请求。

本案诉讼费9143元，减半收取4571.5元，由原告浙江经纬集团环保工程有限公司负担918.5元，由被告负担3653元；保全费3816元，鉴定费29400元，均由被告温州东南脊柱外科医院有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

审 判 员　陈露露

二〇一八年十二月二十日

法官助理孙璐

代书记员　冯　艳