广东衍发建设工程管理有限公司、佛山市路宏建工程检测有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤06民终13149号

上诉人（原审原告）：广东衍发建设工程管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。

法定代表人：罗国斌。

委托诉讼代理人：黄剑峰，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗翠萍，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：佛山市路宏建工程检测有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。

法定代表人：刘冠钊。

委托诉讼代理人：刘立新，系广东法一律师事务所律师。

上诉人广东衍发建设工程管理有限公司（以下简称衍发公司）因与被上诉人佛山市路宏建工程检测有限公司（以下简称路宏建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2021）粤0604民初9422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

衍发公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判解除衍发公司与路宏建公司于2017年7月6日签订的《佛山市房屋租赁合同》，判令路宏建公司立即腾退案涉房屋并变更工商登记地址信息，判令路宏建公司向衍发公司支付自合同解除之日起至实际腾退案涉房屋之日止的场地占用费；2.本案的二审诉讼费用由路宏建公司承担。事实与理由：一、一审法院认定路宏建公司违约但不构成恶意违约毫无事实和法律依据，也不合情理，违背民法典意思自治原则。（一）衍发公司与路宏建公司签订租赁合同后，衍发公司已按约定将房屋交付路宏建公司使用。路宏建公司租赁期间多次违反约定不按时支付租金，2020年12月底，路宏建公司未依约支付2020年上半年的租金，违约次数达七次。2021年3月4日，衍发公司向路宏建公司发出《解除合同通知书》，路宏建公司才于当日支付了2021年上半年的租金，这明显是恶意违约行为，一审判决毫无事实和法律依据，也不合情理。（二）民法典的根本立法原则为意思自治原则，即民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。意思自治原则既是私法的基本原则，也是民法典其他原则以及民法典价值体系和规则体系的逻辑起点，一审法院违背此原则无疑属于枉法裁判。在本案中，双方签订的《佛山市房屋租赁合同》明确约定:如路宏建公司无正当理由拖欠房租累计两个月以上，衍发公司有权解除租赁合同、收回房屋、索赔损失。双方房屋租赁合同已存在约定解除权，解除合同请求权的行使，应该按照有约定的依约定，没有约定的依法律规定进行处理，衍发公司诉请解除合同、返还房屋有理有据。（三）一审法院认定双方存在先开票后付租金的交易习惯，因而认定路宏建公司迟延支付租金的行为不构成恶意违约属事实认定错误，首先从衍发公司提交的证据可以证实多数情况下都是路宏建公司支付租金后衍发公司才开具发票的，衍发公司只有两次是应路宏建公司的要求提前开具发票，所以不存在先开票再支付租金的交易习惯问题。特别是在路宏建公司违约超过两个月未支付租金期间，路宏建公司也从来没有向衍发公司提出要开具发票才支付租金。其次，双方只是在合同第十二条中约定房屋租金不包含所有税费，乙方（路宏建公司）如需开发票，所产生的税费由乙方承担。因此该合同并未约定衍发公司需先开发票，路宏建公司才支付租金，因此衍发公司没有义务先开发票。再次，出租方提供租赁物与承租方及时支付租金才是房屋租赁合同中双方对等给付的主权利义务，在本案中，开具发票是出租人衍发公司的附随义务，并非合同主义务，且合同亦没有约定租金的支付与开具发票之间系对等给付关系，路宏建公司以此作为延期支付租金的抗辩理由不能成立。此外，民法典规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。本案中，双方在租赁合同中明确约定，协议条款的变更应取得双方的一致同意，未经一方书面确认，任何一方不得擅自变更协议的履行，衍发公司跟路宏建公司并未就开具发票及租金支付的顺序作出变更或补充约定，一审法院根据并无充分证据证实的所谓交易习惯来认定路宏建公司非恶意违约，明显错误。二、一审判决周顾事实，如果一审判决生效势必破坏市场交易秩序。合同一旦有效成立后即应当严格遵守，“重合同、守信用”是我国民法的基本内容，如果路宏建公司多次违约仍然不能按合同约定解除合同，其结果是不但破坏合同当事人意思自治原则，而且可能造成人人皆可以随意违约或不履行合同义务，这种情况下势必会对商业道德和市场交易秩序造成巨大的破坏。三、涉案物业未取得房产证，应认定租赁合同无效并解除合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案物业是佛山市公路局有偿转让给衍发公司使用的，因历史等原因，到目前为止该物业尚未取得房产证，也无法找到相关建设工程规划许可证，根据上述规定应认定衍发公司与路宏建公司签订的租赁合同无效并解除合同。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院在查明事实后依循公平、公正之司法精神，依法支持衍发公司上述诉请，维护衍发公司的合法权益。

路宏建公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回衍发公司的上诉，维持原判。一、衍发公司上诉中声称路宏建公司“2020年12月底，路宏建公司未依约支付2021年前半年的租金，违约次数达七次”，这与事实不符，2018年至2020年的租金均是在提请衍发公司提交发票且收到发票当天或稍后时间再付款的，这种交易习惯方式，衍发公司从未提出过任何异议、自此至今从未提交证据证明其催缴过租金。从去年底至今年初，路宏建公司多次催促衍发公司开票，但衍发公司故意拖延不提供，导致路宏建公司未能按价税合计款及时支付租金。在多次催促衍发公司提交发票未果的情况下，路宏建公司已于3月4日预缴了2021年上半年的租金，并无恶意拖欠。现衍发公司仍坚持认为路宏建公司恶意拖欠租金，以此达到解除租赁合同的目的，有恶意排挤竞争对手之嫌。一审法院已根据事实，认定路宏建公司不构成恶意违约。衍发公司故意曲解民法典中关于意思自治的基本内涵，在涉案租赁合同的履行中更违背诚实信用原则，以满足自己的最大利益。衍发公司的上诉请求显然不利于稳定的市场交易秩序之要求。二、由于租赁合同所约定的房屋租金是不含税费的，所以何期支付时要先取得发票，按发票上价税合计金额支付的。租金也是企业的经营成本，需要取得有效发票才能列支成本。根据有关发票管理规定及企业财务管理制度，并不免除衍发公司开具发票的法定义务。三、衍发公司在上诉中声称涉案物业未取得房产证与事实不符。路宏建公司认为涉案物业产权清晰，租赁合同合法有效。根据企业信用信息查询显示衍发公司曾用名为佛山市盛某公路工程监理有限公司（以下简称盛某公司）。据路宏建公司提交的证据《关于盛某公司转制方案的批复》等部分转制时的资料及佛山市交通运输事务中心提供的证明、房产证复印件显示，该物业登记在原“广东省佛山公路局”名下的房产就是涉案房屋，衍发公司实际在2003年下半年转制取得所有权，只是因为历史原因未办理过户手续，依法不影响本案租赁合同的合法性。一审时衍发公司提交2000年10月25日与佛山市公路局签订的“有偿转让公路大厦办公楼层协议书”其实并没有履行（据市公路局反馈，盛某公司当时并没有缴纳转让金）。至于转让或转制取得不影响盛某公司对该物业持有的合法性。该证据衍发公司持有并知晓，未曾提出异议，现二审隐瞒基本事实，据此上诉，显然有滥用诉权之嫌。四、衍发公司股东即法定代表人罗国斌于2020年10月29日在禅城区，利用衍发公司持有的物业注册一家与路宏建公司存在竞争关系的广东衍发检测科技有限公司，其深知该行业日常经营特别是检测资质升级申报期间，试验检测场地不能有争议。在得知路宏建公司申请上报资质期间，有预谋，有计划，以路宏建公司违约为由发出解除该租赁合同通知，并将该《通知》报送广东省交通建设监理检测协会（现路宏建公司因本诉未了结，资质的认定暂停审批，严重影响业务的开展），从而达到阻挠路宏建公司资质申报升级的目的。由此可以推测，衍发公司有借诉讼程序之权利，恶意排挤竞争对手之嫌。综上所述，衍发公司的上诉请求没有充分事实与法律依据，请求二审法院依法驳回衍发公司的上诉请求，维持原判。

衍发公司向一审法院起诉请求：1.解除衍发公司、路宏建公司于2017年7月6日签订的《佛山市房屋租赁合同》；2.路宏建公司立即腾退位于佛山市禅城区佛山大道北203号一楼的房屋并将其工商登记迁出涉案房屋地址；3.路宏建公司向衍发公司支付自合同解除之日起至实际腾退涉案房屋之日止的场地占用费（场地占用费标准参照上述合同约定的租金标准）；4.路宏建公司承担本案全部诉讼费用。

一审判决认定事实：2000年10月26日，衍发公司（原称：盛某公司）与佛山市公路局签订《有偿转让公路大厦办公楼层协议书》，约定由衍发公司有偿受让涉案公路大厦二楼及一楼部分物业。

2017年7月6日，衍发公司（甲方、出租方）与路宏建公司（乙方、承租方）签订《佛山市房屋租赁合同》，约定由路宏建公司向衍发公司承租涉案房屋物业用作试验场地用途，租赁面积为153.60平方米，租赁期限为2017年7月1日至2029年7月1日；租金标准为每月3072元，租金半年结算一次，路宏建公司需提前结算租金，5年后租金标准调整为25元/月/平方米，以后每5年经双方协商相应调整租金标准，租金不含所有税费，路宏建公司如需开具发票，所产生的所有税费由路宏建公司承担；如路宏建公司无正当理由拖欠房租累计二个月以上，衍发公司有权解除租赁合同、收回房屋、索赔损失。

2021年3月4日，衍发公司以于涉案房屋大门外张贴及EMS快递形式向路宏建公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以路宏建公司逾期支付2021年上半年租金超两个月为由主张解除涉案《佛山市房屋租赁合同》，合同解除之日为解除通知送达路宏建公司之日，并要求路宏建公司自收到上述解除通知之日起两日内向衍发公司支付2021年1、2月租金及腾退房屋。同日，路宏建公司向衍发公司转账支付2021年1-6月租金合计20309.97元。

2021年3月5日，路宏建公司收到上述《解除房屋租赁合同通知书》EMS快递件。

另查明，依据衍发公司提交的广东增值税普通发票、业务回单（收款），路宏建公司每期实际支付的费用包含租金及相关发票税费，衍发公司开具发票的时间或早于路宏建公司支付租金时间，或与路宏建公司支付时间相同。

诉讼中，衍发公司、路宏建公司一致确认涉案房屋现仍由路宏建公司占有使用。衍发公司陈述：衍发公司、路宏建公司税费交易习惯为衍发公司向路宏建公司催收租金后，路宏建公司支付相应的租金，衍发公司收取租金后再开具发票，故路宏建公司所述涉案期间租金系因其催促衍发公司开具发票导致延迟支付的意见不属实，路宏建公司此前均系经衍发公司多次口头催收才支付租金，但2021年1-6月租金确尚未开具发票。路宏建公司陈述：衍发公司提交的发票的开具时间及路宏建公司的实际支付租金时间可以印证路宏建公司关于先开发票后付租金的抗辩主张，路宏建公司是根据衍发公司开具的发票一并支付租金及当年度租金税费。

一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《佛山市房屋租赁合同》系衍发公司、路宏建公司双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。

依据上述租赁合同的约定，路宏建公司负有依约按期足额支付租金的合同义务。衍发公司于本案中主张路宏建公司逾期支付租金构成违约，路宏建公司则抗辩认为双方存在先开发票后付租金的交易习惯。依据一审法院查明的事实，路宏建公司确系以衍发公司开具的发票上载含税租金金额支付费用，可印证路宏建公司上述抗辩意见属实，则在衍发公司尚未开具2021年1-6月租金发票的情形下，路宏建公司逾期支付2021年1-6月租金的违约行为尚不构成恶意违约。一审法院综合考虑衍发公司现已收取上述期间租金的事实及租赁期限、承租用途，从维护市场交易秩序稳定的角度，对衍发公司主张解除租赁合同、返还租赁物及支付占有使用费的诉请不予支持。当然，衍发公司、路宏建公司双方之间的交易习惯并不能成为路宏建公司履行租赁合同项下按期足额支付租金的合同义务的合法合理抗辩事由，衍发公司仍可向路宏建公司追究其他相关违约责任。

关于本案诉讼费用承担方。因本案诉讼纠纷确系因路宏建公司逾期支付租金所引发，故一审法院酌定本案诉讼费用由路宏建公司全额负担。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回衍发公司的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取3484元，由路宏建公司负担。

二审期间，路宏建公司向本院提交如下证据：1.《企业信用信息查询截图》，拟证明盛某公司变更为衍发公司；2.《盛某公司转制时部分材料》，拟证明盛某公司因转制取得涉案租赁物的事实；3.《证明》《房产证》，拟证明涉案租赁物产权属衍发公司；4.《有关往来文件》《某房产证》，拟证明衍发公司排挤、打压路宏建公司。

衍发公司未向本院提交新证据。

本院依法组织各方当事人进行质证。

经审查，衍发公司对于路宏建公司提交的上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；衍发公司对于路宏建公司提交的证据1-3的证明内容无异议，本院对路宏建公司提交的证据1-3予以确认；路宏建公司提交的证据4无法反映出衍发公司存在打击路宏建公司的事实，本院对该证据的关联性不予确认。

经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。

另查明，佛山市交通运输事务中心于2021年6月25日出具《证明》，证明涉案房产登记在其名下，盛某公司在转制时已缴纳了涉案房产出让金，但由于历史原因，至今一直未办理产权变更手续。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。围绕诉辩双方的意见，二审审查的焦点为：1.涉案《佛山市房屋租赁合同》的效力问题；2.如涉案《佛山市房屋租赁合同》有效，衍发公司主张解除涉案合同，并要求路宏建公司退还涉案房屋、变更公司登记地址信息及支付场地占有使用费理据是否充分。

关于争议焦点一。衍发公司上诉主张，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，案涉《佛山市房屋租赁合同》应属无效，路宏建公司应向其退还涉案场地并变更公司登记地址信息等。经审查，本院认为，根据路宏建公司二审提交的《盛某公司转制时部分材料》《证明》《房产证》等证据可知，涉案房屋现登记在佛山市交通运输事务中心名下，权属合法，路宏建公司办理《营业执照》载明的住所地为该房产登记的地址。上述事实均可反映出，涉案房屋已取得合法报建手续，为合法建筑。衍发公司、路宏建公司在一审时亦对涉案房屋为合法建筑及涉案《佛山市房屋租赁合同》效力均无异议。衍发公司现上诉主张涉案《佛山市房屋租赁合同》因涉案房屋未取得合法报建手续而无效，并未提供相反的证据予以反驳推翻路宏建公司关于涉案房屋权利之举证，本院不予采纳。综上，一审判决认定涉案《佛山市房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以维持。

关于争议焦点二。衍发公司上诉主张，路宏建公司多次逾期支付租金，衍发公司、路宏建公司之间并未形成先开发票后支付租金的交易习惯，路宏建公司拖欠2021年上半年租金已超过两个月，衍发公司有权依据合同的约定解除合同。经审查，本院认为，根据衍发公司提交的广东增值税普通发票、业务回单（收款）等证据显示，除了路宏建公司在涉案合同签署当日支付的款项外，衍发公司开具发票的时间或早于路宏建公司支付租金时间，或与路宏建公司支付时间相同；路宏建公司亦是按照衍发公司开具的发票金额向衍发公司支付款项，每期实际支付的费用包含租金及相关发票税费，而不同时期发票上显示的税率为9%至11%不等。上述事实可反映出，路宏建公司、衍发公司在履行合同过程中，存在先由衍发公司开具发票确定需支付的租金和税费，后路宏建公司再按照发票金额支付相应款项的交易习惯。对于2021年以前的租金支付问题，虽然路宏建公司存在多次未按期交付的行为，但如本院上述论析，双方之间存在先开发票后支付款项的交易习惯，而路宏建公司已在衍发公司开具发票的当天或合理期限内支付款项，并不构成迟延，衍发公司此前亦未对此提出异议。对于2021年上半年租金支付问题，衍发公司上诉主张路宏建公司拖欠2021年上半年租金已超过两个月，已构成根本违约，衍发公司已于2020年3月4日发出《解除合同通知书》，涉案合同应予以解除。对此本院认为，在衍发公司尚未开具2021年1-6月租金发票，确定需支付的租金和税费的情形下，基于双方先前形成的交易习惯，路宏建公司未支付该期款项并不属于恶意违约。且路宏建公司已在收到《解除合同通知书》当天支付完毕全部款项，衍发公司亦未提供证据证明其在发出《解除合同通知书》前已依法向路宏建公司催收，路宏建公司拒绝支付。综上论析，一审法院对衍发公司主张解除租赁合同、返还租赁物及支付占有使用费的诉请不予支持依据充分，衍发公司上诉主张路宏建公司逾期支付租金，衍发公司有权解除合同，缺乏理据，本院不予支持。

综上论析，衍发公司的上诉请求理据不足，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6968元，由广东衍发建设工程管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　耿　翔

审 判 员　　翁丰好

审 判 员　　姜欣欣

二〇二一年十月九日

法官助理　　杨全欣

书 记 员　　黄卓敏