山东省装饰设计研究所与山东西街工坊创意文化产业园有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2015）槐民初字第2081号

原告山东省装饰设计研究所，住所地济南市。

法定代表人高兆存，所长。

委托代理人***，山东智点律师事务所律师。

被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。

法定代表人**，董事长。

被告**，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。

两被告共同委托代理人***，男，1970年10月21日出生，汉族，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。

原告山东省装饰设计研究所（以下简称装饰设计研究所）与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）、被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告装饰设计研究所委托代理人***，两被告共同委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告装饰设计研究所诉称：2012年8月2日，原被告签订《铺位使用权合同》，原告购买被告位于济南市一层A区D6D7D8号铺位，使用期限30年。同时约定被告回租该铺位，每年支付转让价款12.5%的租金。同日签订《补充合同》，约定被告应提供改扩建的合法手续并于8年后被告回购该铺位。2015年7月25日，被告发出《告知函》，单方将租金降为每年5%。至今被告没有提供该铺位改扩建的合法手续，违反了相关司法解释的规定。另外该合同虽然名为铺位使用权合同，但合同中心内容却是8年后还本返息，根据相关批复的规定，其实质是一种向社会不特定人群非法集资的行为，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同与行为。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、原被告2012年8月2日签订的《铺位使用权合同》及《补充合同》为无效合同；2、被告***还原告铺位转让价款3024150元及损失（自起诉之日至判决生效之日按银行同期贷款利息计算的利息）；被告西街工坊对此承担连带责任。

两被告共同辩称：原告起诉没有事实和法律依据，原告与被告签订房屋租赁合同时已经严格审查了商铺的土地、房产济改扩建手续，在认可商铺出租权利的情况下签订了上述合同及补充合同，且原告在签订并履行三年来从未就合同效力提出异议。本案所涉的商铺是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，返祖铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的，三年来由于市场环境变化，市场租金及经营情况欠佳。在被告负债经营支付原告高额铺位租金的情况下，为了维持市场存续，被告提出适度降低租金或由原告收回商铺自行经营。因此，原告提出确认合同无效并无事实和法律依据。原告请求判令返还铺位转让价款3024150元及损失没有依据，资金已经用于铺位的投资建设，原告是购买铺位使用权的权利人，资金转化到铺位中已经无法抽回，本案为房屋租赁合同纠纷，双方具有真实的交易关系，原告以非法集资要求返还借款明显与事实不符。

经审理查明：2012年8月2日，原告装饰设计研究所作为乙方与作为甲方的被告**及作为丙方的济南隆越市场运营管理有限公司（2013年12月20日更名为本案被告）签订《铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A区D6、D7、D8号铺位的使用权有偿转让给乙方，共3个铺位，总建筑面积201.61平方米，转让总价为3024150元；丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年8月2日至2032年8月1日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权；乙丙双方约定该铺位自使用权转让后8年内为委托经营时间；委托经营期过后乙方可自主经营或转租；甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担；乙丙双方约定的委托经营期限为8年，自2012年8月2日至2020年8月1日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务；乙丙双方确定租赁期限内上述铺位的每季的租金为94505元，一季为一支付期；乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预；租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有；自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目；本合同有限期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议；合同还约定了其他事项。同日，三方又签订补充合同一份，约定：合同中所有铺位，均为相对独立的商铺；原合同“乙方可以以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权”更改为“乙方无偿续约该商铺后续10年的使用权”；甲丙方保证该项目的土地、房产、改扩建审批手续等合法有效；补充合同还约定了其他事项。原告装饰设计研究所同时提交了2011年7月20日，被告宋森向济南隆越市场运营管理有限公司出具的委托书一份，其上载明：本人特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。原告装饰设计研究所还提交了2011年7月20日，被告**及山东隆越置业有限公司共同出具的担保书一份，其上载明：西街工坊创意文化产业园产权持有人**陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以西街工坊创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。

对于两被告之间的关系以及责任承担方式，两被告认为，西街工坊公司设立的目的就是运营西街工坊项目，公司的主要资产就是**拍卖下来的土地及地上物资产，主要业务也是这个商铺项目，没有其他业务；商铺的转让款是公司收取的，没有给**，用于西街工坊产业园的改造和运营了，如果承担责任应当由公司承担责任，**只是拿这个资产进行了担保，而不应由**个人承担责任。

上述合同签订后，原告装饰设计研究所按照约定向济南隆越市场运营管理有限公司支付了转让款3024150元，该公司以场地租赁费的名义向原告装饰设计研究所出具了发票。2013年12月20日，济南隆越市场运营管理有限公司更名为本案被告西街工坊并向原告装饰设计研究所出具了更名通知函。上述合同中的商铺一直由***越市场运营管理有限公司及更名后的被告西街工坊经营管理并按照约定的租金标准向原告装饰设计研究所支付租金至2015年4月。

2015年7月25日，被告西街工坊向包括原告装饰设计研究所在内的委托经营商铺业主发出《关于调整委托经营商铺租金的告知函》，告知业主因为经营困境继续按照合同约定委托经营租金支付已难以为继，决定自2015年5月1日起对委托经营的商铺租金统一予以调整至每日2元/平方米（或每年按购买商铺总金额的5%计算租金）；各委托经营业主也可选择自行经营，凡选择业主自营的商铺，由业主收回商铺并与公司办理结算交接手续，业主与公司的委托经营合同自动解除。

两被告对原告装饰设计研究所提交的上述证据真实性均没有异议，但其认为其对于出租转让的商铺具有合法产权，双方签订的合同真实有效，只是因为经营困难，无法继续按照约定的租金标准支付租金。为此，两被告提交了拍卖成交确认书及发票一份，该材料显示，被告**于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。两被告称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。两被告同时提交了山东省建设项目登记备案证明一份，该证明显示被告西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等；该证明注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续；登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，证明有效期一年。两被告还提交了济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室对济南市槐荫区人民政府办公室作出的《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件一份，该批复同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区。

原告装饰设计研究所对两被告提交的上述证据的真实性没有异议，但其认为本案所涉商铺虽然是在被告**购买的济南皮鞋总厂破产财产的土地之上，但三方均认可商铺系进行了重大的改扩建及装修，但仅仅办理了备案证明，到目前为止并未依法取得相应的规划许可证等合法产权证件，且备案证明已经过期；批复文件更不能证明商铺的合法权利。

以上事实，除上已提及的证据材料外还有各方当事人的在庭陈述为证。

本院认为：原告装饰设计研究所与两被告签订的《铺位使用权合同》及补充合同从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中两被告将本案所涉商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建所相应建设工程规划许可证等审批手续。两被告提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，原告装饰设计研究所与两被告签订的《铺位使用权合同》及补充合同因违反国家法律法规的强制性规定而属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述《铺位使用权合同》及补充合同虽系三方共同签订，但合同中明确约定“甲方（**）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”；被告**还向被告西街工坊出具了委托书一份。因此，被告**与原告装饰设计研究所应为合同的实际相对方，被告西街工坊系被告**的代理人。据此，被告宋森应当作为直接责任人承担返还转让款3024150元的法律义务。根据三方签订的补充合同中“甲丙方保证该项目的土地、房产、改扩建审批手续等合法有效”的约定，两被告一直无法取得商铺合法证件及手续是导致合同无效的主要原因，具有主要过错，应当对原告装饰设计研究所的损失承担80%的主要责任；但原告装饰设计研究所自身也应当在签订合同时合理审慎的对商铺的合法证件进行审查，其自身未尽到相应的义务，对其损失也应当承担20%次要责任。据此，原告装饰设计研究所主张转让款3024150元自起诉之日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，本院按照80%予以支持，超出部分不再支持。被告西街工坊虽然是被告**的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交被告**而是自行己投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，被告西街工坊应当与被告**一起承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告山东省装饰设计研究所与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告**于2012年8月2日签订的《铺位使用权合同》及《补充合同》为无效合同；

二、被告**自本判决生效之日起十日内向原告山东省装饰设计研究所返还转让款3024150元；

三、被告**自本判决生效之日起十日内向原告山东省装饰设计研究所支付利息损失（以3024150元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至本判决生效之日）的80%；

四、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述第二、三项判决承担连带责任；

五、驳回原告山东省装饰设计研究所的其他诉讼请求。

案件受理费31093元，由原告山东省装饰设计研究所负担1093元，由被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告**负担30000元，原告山东省装饰设计研究所负担1093元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长**

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一六年三月二十八日

书记员***