济南舜德物业公司管理有限公司与济南高新区舜华路街道舜泰社区居民委员会、济南高新控股集团有限公司合同纠纷一审民事判决书

济南高新技术产业开发区人民法院

民事判决书

（2016）鲁0191民初2602号

原告:济南舜德物业公司管理有限公司,住所地济南高新区舜华2000号舜泰广场8号楼20层B区。

法定代表人:杨丽英,总经理。

委托诉讼代理人:***,山东舜天律师事务所律师。

被告：济南高新区舜华路街道舜泰社区居民委员会，住所地济南高新区凤凰路4569号。

负责人:***,主任。

委托诉讼代理人:***,山东鲁舜律师事务所律师。

被告:济南高新控股集团有限公司,住所地济南市工业南路28号。

法定代表人:**,总经理。

被告:济南齐鲁软件园发展中心,住所地济南市开发区东区齐鲁软件大厦。

法定代表人:曲义晓,董事长。

以上被告共同委托诉讼代理人:孔磊,山东豪才律师事务所律师。

以上被告共同委托诉讼代理人:***,山东豪才律师事务所律师。

第三人:山东安康建设项目管理有限公司,住所地济南市经十路17175号D座二层。

法定代表人:***,总经理。

委托诉讼代理人:***,山东齐鲁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:***,山东齐鲁律师事务所律师。

原告济南舜德物业公司管理有限公司(以下简称舜德物业公司）与被告济南高新区舜华路街道舜泰社区居民委员会(以下简称舜泰居委会)，济南高新控股集团有限公司(以下简称济高控股公司），济南齐鲁软件园发展中心、第三人山东安康建设项目管理有限公司(以下简称安康建设管理公司)合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后,依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。舜德物业公司委托诉讼代理人***,舜泰居委会负责人***、委托诉讼代理***,济高控股公司和济南齐鲁软件园发展中心共同委托诉讼代理人孔磊,第三人安康建设管理公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

舜德物业公司向本院提出诉讼请求:1,判令舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司进行的舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标行为无效,并判令立即停止该招标行为。2.判令舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司登报致歉以消除对舜德物业公司造成的不利影响。3.案件受理费由舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司承担。事实及理由:舜德物业公司是舜泰广场的物业服务单位,目前正在合法有序进行舜泰广场的物业服务,现发现舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司于2016年11月23日在《生活日报》登载《舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标公告》。舜德物业公司公司认为,舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司无权无依据发布舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标公告,该行为是无效的,这给舜德物业公司的正常经营行为造成了严重影响,请法院依法确认其行为无效,责令停止,并判令舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及第三人安康建设管理公司登报致歉,以消除对舜德物业公司造成的影响,维护舜德物业公司的合法权益,望判如所请。

舜泰居委会辩称，舜德物业公司所述没有事实和法律依据,依法应驳回其诉讼请求。舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心的招标行为,根据招标法的相关规定,没有规定何种招标行为是无效的,根据民法的意思原则,被告有权利进行合法招标。对于舜德物业公司的第二项诉讼请求,我方认为,被告的行为并没有对舜德物业公司公司造成名誉上的不利影响,在舜德物业公司没有服务资质的情况下与其解除物业服务合同,作为被告来讲也是维护合法权利的方式,在没有对舜德物业公司造成名誉影响的前提下,舜泰居委会没有责任对其致歉,请求依法***物业公司的诉讼请求。

济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心辩称，按照《物业管理条例》第三十二条第二款的规定,舜德物业公司自身为三级资质,并不具各服务舜泰广场物业的能力,属于超资质经营,因此舜德物业公司公司与济高控股公司签订的前期物业服务合同违反了法律的强制性规定,应属无效。因舜泰广场未成立业主委员会,根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房(2009)274号）第58条,由舜泰广场委员会代理行使,截止2016年10月底,有面积及户数双过半的业主均要求更换现有物业,于是被告才启动了更换及招标工作。因此被告重新招标的行为符合法律规定,并无其他无效的情形,综上请求依法驳回舜德物业公司公司的诉讼请求。

第三人安康建设管理公司述称，同意舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心答辩意见，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国招投标法》、《济南市物业管理条例招投标管理办法》以及相关法法律规定,以及委托单位向安康建设管理公司提供的业主同意更换现有物业公司的公示意见,安康建设管理公司接受了舜泰广场项目物业招标代理事项,于2016年10月签订了舜泰广场1-6号楼、8-11号楼项目的物业招标代理委托合同,并于2016年11月23日在国家规定媒介发布了该项目招标公告。安康建设管理公司所开展的工作均符合相关法律法规规定,对本项目的招标代理工作均为依法进行。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证:1.2010年1月20日舜德物业公司与济高控股公司签订的《舜泰广场8号楼前期物业服务合同》一份；2010年8月9日,舜德物业公司与济高控股公司签订的《舜泰广场2号楼前期物业服务合同》一份；2010年8月9日,舜德物业与济高控股公司签订的《舜泰广场6号楼前期物业服务合同》一份；2013年3月8日,舜德物业与济高控股公司签订的《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》一份；2.2016年11月1日的生活日报公告的《解除函》和2016年11月23日的生活日报刊登的《舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标公告》一份；3.济南高新技术产业开发区人民人民法院受理案件通知书(2016)鲁0191民初2574号一份；4.招标结果公示、中标结果的公示一份；5.舜泰广场1-6、8-11号楼的物业服务合同一份；6.舜泰广场物业公司招标意见征询授权委托书复印件一份。

当事人对下列证据有争议:1.济高控股公司、济南齐鲁软件园展中心提交的1-6、8-11号楼招标意见征询表复印件一宗,证明舜泰广场物业区域范围内已有专有部分过半数的业主且占总人数过半数的业主同意更换物业公司。2.安康建设管理公司提交的资料汇编复印件一本,证明其在招标公告阶段是依法在中国采购与招标网、生活日报进行发布,潜在投标人的报名申请表、招标文件等。3.安康建设管理公司提交的《舜泰广场1-6号、8-11号楼项目物业招标代理委托合同》原件、复印件各一份。舜德物业公司对以上证据的真实性有异议。对上述有争议的证据,本院经审查认为,舜德物业公司未提交相关反驳证据用以证明自己的主张,且上述有争议的证据可与双方无争议的证据相互印证,本院依法予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:舜泰广场1-6号、8-11号楼,项目地点位于济南××新区舜××路××号,项目规模总建筑面积816423.0平方米,物业类型为商务办公楼。舜泰广场1-6号、8号楼由济高控股公司开发建设,9-11号楼由济南齐鲁软件发展中心建设。2010年1月20日,舜德物业公司与济高控股公司签订《舜泰广场8号楼前期物业服务合同》;2010年8月9日,舜德物业公司与济高控股公司签订《舜泰广场2号楼前期物业服务合同》;2010年8月9日,舜德物业公司与济高控股公司签订《舜泰广场6号楼前期物业服务合同》;2013年3月8日,舜德物业公司与济高控股公司签订《舜泰广场地下空间区域物业服务合同》。舜德物业公司按照以上合同为舜泰广场相关区域提供前期物业服务。2016年10月8日，济南高新技术产业开发区管理委员会舜华路街道办事处授权济高控股公司开展更换舜泰广场物业公司意见征询。之后济高控股公司向案涉项目各业主发出《舜泰广场物业公司招标意见征询表》，面积及人数双过半的业主同意更换舜德物业公司。2016年11月1日济高控股公司在生活日报公告《解除函》，解除与舜德物业公司管理公司签订的有关物业服务合同，舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心委托安康建设管理公司代理物业招标，该公司于2016年11月23日在生活日报第七版发布了《舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标公告》，2016年12月19日经评标、律师见证，2016年12月20日安康建设管理公司发布中标公示，中标物业公司为山东诚信行物业管理有限公司。2017年1月中标物业公司进入案涉物业项目驻地,舜德物业公司公司离场。

庭审中，舜德物业公司自认其物业服务资质为三级,资质未注销吊销，济高控股公司、济南齐鲁软件发展中心对此予以认可。

另查明，案涉物业并未成立业主委员会。

本院认为,《物业服务企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令125号)第五条第一款第三项规定一级资质物业服务企业应具各的条件:“管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%∶(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。”案涉招标行为所涉及舜泰广场物业服务项目类型为商务办公楼,规模总建筑面积816423.0平方米,超过50万平方米,应由具备一级资质的物业服务企业提供物业服务。招标人舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心,招标代理单位安康建设管理公司在招标公告中明确要求投标申请人应具各中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的壹级《物业服务企业资质证书》。舜德物业公司为物业服务三级资质,不符合《物业服务企业资质管理办法》(中华人民共和国建设部令第125号)第五条第一款第三项关于一级资质物业服务企业相关条件的规定,舜德物业不具备为案涉招标行为所涉及的物业服务项目提供物业服务的资质,亦不具备参与舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心、安康建设管理公司进行的舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标的资格。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款规定“下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的;(二)限制民事行为能力人依浅不能独立实施的;(三)一方以下所为的;(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(五)违反法律或者社会公共利益的;(六)经济合同违反国家指令性计划的;(七)以合法形式掩盖非法目的。”舜德物业公司未提交相关证据证明案涉项目招标过程中舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心及安康建设管理公司存在招标无效的事由或行为。《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，舜泰广场未能选举产生业主委员会，可以由物业所在地的居委会在舜华路办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。高新控股集团发出《解除函》的行为是根据舜华路办事处的授权作出合理合法，且现案涉合同服务区域已有新的物业公司入驻，实际履行提供物业服务的职责。综上，舜德物业公司主张舜泰居委会、济高控股公司、济南齐鲁软件园发展中心、安康建设管理公司进行的舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标行为无效，证据不足，本院不予支持。舜德物业公司公司要求高新控股集团登报致歉以消除对舜德物业公司公司的不利影响的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定,判决如下:

一、驳回原告济南舜德物业公司管理公司主张济南高新区舜华路街道舜泰社区居民委员会、济南高新控股集团有限公司，济南齐鲁软件园发展中心及第三人山东安康建设项目管理有限公司进行的舜泰广场1-6号、8-11号楼物业服务招标行为无效,并立即停止该招标行为的诉讼请求。

二、驳回原告济南舜德物业公司管理公司主张济南高新区舜华路街道舜泰社区居民委员会、济南高新控股集团有限公司，济南齐鲁软件园发展中心及第三人山东安康建设项目管理有限公司登报致歉以消除对舜德物业公司公司造成的不利影响的诉讼请求。

案件受理费100元，由济南舜德物业公司管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长李青

人民陪审员***

人民陪审员苏为民

二〇一七年九月三十日

书记员***